Ensembleschutz, was wohl bedeutet, dass die Fassade grundsätzlich erhalten bleiben soll
MUSS !
gesondert absichern, dass der Ist - Zustand konform ist
Das ist dringend anzuraten.
Sollte der Vorbesitzer ohne Baugenehmigung an der Fassade wesentliches verändert haben,
kaufst du diese Baurechtsverletzung mit.
Damit stehst du natürlich auch in der Verantwortung, wenn diese Veränderung zu einem späteren Zeitpunkt von einer Behörde (gibt ja eine Reihe von Anlässen) festgestellt wird.
Worst case:
Der Bescheid für eine unerlaubte Denkmalveränderung könnte zumindest schon mal in Vorbereitung sein.
Liegt halt noch irgendwo auf dem Schreibtisch unter "ferner zu erledigen".
Standard - Vertragsformulierungen sind
sinngemäß und hier verkürzt:
Den Verkäufern liegen aktuell keine offenen Rechnungen,, unerledigte behördliche Auflagen,
Bescheide über öffentlich rechtliche Erschließungsmaßnahmen u.sw.,usw. ... vor.
Salomonische Klausel:
Sämtliche o.g. Forderungen, die nachweislich bis zum Tag des "Überganges von Besitz, Nutzen und Lasten" auf die Käufer, an die Verkäufer gerichtet sind, werden mit dem Kaufpreis abgegolten.
Ab dem Tag des "Überganges von Besitz, Nutzen und Lasten" gehen diese zu Lasten der Käufer.
Diverse Reime darauf kannst du dir selbst machen.
Fazit: Möglichst viel zu diesem Thema bei der Besichtigung fragen! Nur leider sind die Verkäufer bei Maklerangeboten selten bis nie bei einer Besichtigung!
Makler oder auch Banken sind da außen vor!
Nicht ohne Grund schreiben die schon Inserat:
"Alle Angaben stammen vom Auftraggeber,
für die Richtigkeit können wir keine Gewähr übernehmen."
Bestimme du, welchen Notar deines Vertrauens du mit der Beurkundung beauftragen möchtest!
Zicken da die Verkäufer, dann aber schnell die Finger weg!
Weil, sag ich nicht!
Schließlich musst du (gesetzl. geregelt) als Käufer die Kosten für die Beurkundung begleichen.
Gehört üblicherweise eine hofseitige Fassade auch zum "Ensemble"
"Üblicherweise" gibt es da nicht.
Frage dazu den Denkmalschutz, wenn du ganz sicher sein willst.
Insbesondere bei einem geplanten "Hochbau", der i.d.R. eine Baugenehmigung erfordert.