Hausschwamm - Traum ausgeträumt...

24.08.2004



Hallo,
nun hatten wir uns gerade mit der Eigentümerin über den Preis für den "Traum" geeinigt, dann etdeckten wir den Hausschwamm (Sachverständiger hat Proben bestätigt). Gegen eine Wand aus Bims war über Jahre die Dachentwässerung erfolgt (kein Keller unter dem gesamten Ensemble). Daraufhin sieht man heute Myzelen die entlang der Dielenauflagen (bisher unter den Holzdielen verborgen)in Richtung einer zentralen Wand im Fachwerkanbau wachsen. Auch senkrecht bis knapp unter die Decke zeigten sich auf der Fachwerkwand die typischen Fruchtkörper. Nachdem ich bei einer erneuten Besichtigung des Objekts der Begierde die alte Verrohrung wiederherstellte waren bald die Fruchtkörper verdorrt.
In der nächsten Woche werde ich einen letzten Versuch wagen:Gemeinsam mit Zimmermannn und einem Fachmann für Schwamm Schadensfeststellung betreiben, so dass ich abschätzen kann, ob wir tatsächlich kaufen sollten...
Was meint ihr ??
Gruß
Siegfried



Wenn man weiss was man tut; -ist es immer noch riskant



Guten Tag,
Hausschwamm bedeutet eine "Merkantilen Minderwert" insofern ist das Objekt vielleicht "für einen Apfel und ein Ei" zu haben. Eine richtige Sanierung ist aber sehr teuer, so dass der Preisvorteil evnetuell verschwunden ist. Wenn Sie nachweislich wissentlich ein "Hausschwammhaus " gekauft haben, können Sie später kaum einen Anspruch gegen den Verkäufer durchsetzen. Besonders in Fachwerk sind die Maßnhmen zur Bekämpfung umfangreich, ein theoretisches Restrisiko bleibt immer, je besser die Sanierer gearbeitet haben und je besser das Haus in Zukunft gepflegt wird, desto besser sind die Chanchen. Eine richtige Schwammsanierung ist nicht billig.
Die Entscheidung kann Ihnen keiner abnehmen.
Mit freundlichen grüßen Ulrich Arnold



Hausschwamm



Guten Tag Siegfried Seiffert
das mit dem Hausschwamm haben sie noch zu einem richtigen Zeitpunkt bemerkt!
Ich kann Ihnen nur raten dass sie einen richtigen Fachmann der wirklich ein Spezialist aus seinem Gebiet ist an die Hand nehmen sollten.
Denn bei einer Schwammsanierung können die Sanierungskosten plötzlich explodieren und jegliches Budget auffressen
wenn Sie sich mit ihrem Verkäufer einig werden würde ich Ihnen vorschlagen dass sie die befallene Holzkonstruktion Freilegen unter Schadens Maß genau festzulegen/festzustellen.
Erst nach der freilegen würde ich eine Kaufentscheidung treffen und ob das Haus abgebrochen werden muss
Desweiteren würde ich Ihnen vorschlagen dass sie sich mit dem Zimmermann und aber auch mit dem Sachverständigem unterhalten ob diese wirkliche Fachleute auf dem Gebiet der echten Hausschwammsanierung sind!

Mit zimmerlichem Gruß
Andreas Vollack
aus Hann. Münden



Schwamm



Vielen Dank für Eure Antworten. In der Tat ist das ein Fachmann, der das Thema Schwamm beherrscht! Wir planen zusammen mit dem Zimmermann so viel wie möglich freizulegen, um zu einer Beurteilung zu gelangen.
Mal sehen, ob es klappt. Im Falle von Risiken (aufgrund nicht möglicher Freilegung - mit den Mitteln, die uns Dienstag z.Vfg. stehen) entweder ein Kaufangebot zu einem "Appel und einem Ei" oder Verzicht und weitersuchen.
Grüße
Siegfried



Zum Baustellentermin nicht vergessen einen Apfel und ein Ei mitzunehmen!!



Guten Tag Siegfried Seiffert
ich kann Ihnen nur noch nochmals raten dass es beim Hauskauf mit echten Hausschwamm größte Vorsicht geboten ist und wünsche Ihnen nun viel Glück und Erfolg bei der Suche und Freilegung des Fachwerkhaus (so weit es der Verkäufer zulässt)

Mit zimmerlichem Gruß
Andreas Vollack
aus Hann. Münden



Freilegung und Schwamm Beurteilung



Der Ortstermin mit Zimmermann u. Schwammexperten fand nun statt: Es wurden zunächst die Dielen im EG entfernt und der Schwamm stellt offenbar sein sichtbares Wachstum (an und in den Dielenträgern, die im Sand (des Bodens) liegen nach ca.1,5 m ein. In der Wand die in diese Richtung verläuft?Untersuchungen im OG, in Verlängerung der Richtung in der die Fruchtkörper an der EG Wand liegen...nichts.
Der Experte sprach von beginnendem Befall.
Für mich bedeutet das, alles im Umkreis von ca. 2m zu entfernen - Fachwerk u. Mauerwerk. Da neben Außenmauerwerk auch Innenwände betroffen, könnte Ersatz allein durch Mauerwerk geschehen (Verzicht auf Fachwerk, da verputzt)
Kalkulierbares Risiko? Habe erst einaml der Verkäuferin gegenüber einen deutlichen Abzug bei meinem Kaufangebot vorgenommen.
Gruß Siegfried



prozentualer Abzug



Hallo Siegfried,
Sie schreiben: "Habe erst einaml der Verkäuferin gegenüber einen deutlichen Abzug bei meinem Kaufangebot vorgenommen."

Ich bin auch an einem solchen Objekt interessiert und hätte gerne mal eine Maßzahl. Könnten sie mir sagen, was Sie für den Fall des Hausschwamms in Ihrem Ausmaß prozentual in Abzug gebracht haben.

Ich habe hier konkret ein Angebot der Hälfte des ursprünglichen Kaufpreises - bin aber vom Gefühl her noch nicht zufrieden.

Danke Ihnen
Gruß
V. Kiesewetter



Gefühle


Meine Wenigkeit im Büro  1   (der junge Kerl)

Guten Tag

Entschuldige wenn ich hier ungefragt antworte.
Aber ein pauschaler Abzug für einen bestehenden Hausschwammbefall erscheint mir doch sehr problematisch.

Wir haben Schäden in einer Schadenshöhe von 2000 Euro bis 280.000 Euro bearbeitet und dies relativ unabhängig von der Größe des Gebäudes. Dies heißt, dass die Schadenshöhe 1% aber auch durchaus 90 % des Hauswertes betragen kann. Es sollte also der Umfang des Befalls und der daraus resultierenden Arbeiten bekannt sein.
Als merkantilen Minderwert halte ich einen Abzug von ~ 2% bis 6% für gerechtfertigt.

Gruß

L. Parisek



RE: Gefühle



Hallo Hr. Parisek,
danke für Ihre Meinung.
Sie haben sicher recht damit, dass das Schadenausmaß die entscheidende Rolle spielt. Sicher standen Sie aber auch schon vor Problemen eben bei dieser Bestimmung. Wenn es z.B. um aufwendige Holzdecken geht, die denkmalgeschützt sind und vor einem Kauf fast unmöglich geöffnet werden können. Der potentielle Käufer steht m.E. dann vor eigentlich unlösbaren Problemen und kann sich durch die Ungewißheiten leider nicht bis ins Detail von Fakten leiten lassen.

Im konkreten Fall steht ein Denkmal zum Verkauf. Ich habe den Hausschwamm entdeckt und bin ratlos, da ich das Gebäude gerne erhalten möchte.

Die Eigentümer interessiert nur Geld. Deshalb sind hier auch prozentuale Vorschläge seitens der Verkäufer im Spiel, seit ich den Mangel erkannte.

Dennoch herzlichen Dank für Ihre Angaben.
Gruß
V. Kiesewetter



Katze im Sack



Guten Tag

Gerade wenn der Verkäufer berechtigterweise nur am Geld interessiert ist, sollte man genauer über Risikenverteilungen reden.
Ich halte es durchaus für denkbar und fair den Verkauf abzuwickeln und die Übernahme der Sanierungskosten durch den Verkäufer, durch vorherigen Einbehalt notariell zu verankern.
In allen anderen Fällen zahlt einer drauf, entweder der Käufer durch einen zu geringen Abschlag oder der Verkäufer durch einen zu hohen Abschlag.
Wenn man das Risikospiel liebt, kann man rechnerisch auch vom schlimmsten Fall ausgehen und den Schwamm in allen versteckten Bereichen annehmen und dann die Sanierungskosten vom Kaufpreis abziehen. Von der verbleibende Restsumme kann man sich dann nach oben pokern lassen mit dem Risiko eines Verlustes oder Gewinns.

Gruß


L. Parisek