Fachwerkkauf: Bruchsteinkeller mit Wasser und vorgesetzter Fassade

[Ulli_franke]

Hallo liebe Community,
wir haben uns ein Haus angesehen, welches sich Grundsätzlich in einem guten Zustand befindet. Bauchschmerzen haben wir bei dem Keller (dieser erstreckt sich nur auf einen kleinen Teil des Hauses und ist laut Besitzer aus dem 18JH) und der Fassade
Wie ist die allgemeine Einschätzung zu so einem Keller (siehe Bild)? Kann es hier zu Probleme kommen bezüglich der Statik etc. Oder ist das bei einem so alten Keller gar normal?

Weiterhin wurde eine neue Fachwerkfassade von einer Tischlerei vor das Haus gesetzt (die alte war Verputz und befindet sich dahinter). Ist so etwas üblich? Ich habe leider in dem Bereich keine Erfahrungen.
LG und Danke euch!

Ulli

 

[Ulli_franke]

Eine Kleine Anmerkung noch. Der Keller soll nicht genutzt werden.
Ulli

 

[Historia1]

Das ist wirklich Glaskugel lesen. Bei mir ist das Kellergewölbe auch etwas schief und an kleineren Stellen auch ausgebessert. Teilweise auch mit Stampfbeton, da die Wand auf der Eingangsseite etwas nachgegeben hat. Bei mir soll der Keller mittelalterlich sein, was auch daran zu sehen ist, dass er zu dem Bau aus dem 16. Jh. etwas versetzt ist.

Ich habe dann beim Umbau sehr darauf geachtet ob irgendwelche Setzungen im Erdgeschoss zu sehen waren. Das System ist aber sehr stabil, da die Auflast auf den Seiten des Gewölbes stabil und gut gesetzt ist. Ich gehe auch bei einem 300 Jahre alten Haus davon aus, dass es hier zu keinen weiteren Setzungen kommen. wird.
Unter 2 Prämissen.

• Nichts an der Auflast ändern, was bei einer Isloierung des Bodens vorkommen kann.
• Darauf achten, dass die Außenwand nicht nach aussen wandern kann. Keine Arbeiten am Fundament.

Sicherheit kann aber nur ein Statiker geben, wobei viele in dem Fall aus Sicherheitsgründen einen Neuaufbau oder eine Verstärkung vorschlagen werden.

 

[Ruhestand]

allgemeine Einschätzung zu so einem Keller

Vorweg (Detail 1-4 lt. Foto):
Zu 1: Hier hat man wohl schon mal eine Unterfangung gemacht.
Richtig?
Zu 2: Ist da drunter eine Wasserleitung?
Zu 3: Ist das ein Rohrstutzen?
Zu 4: Ist das evtl. eine Holzabdeckung von einem Schacht?

Allgemein: Steht da ungefähr 10 cm Wasser im ganzen Keller?

ist das bei einem so alten Keller gar normal?

Falls alle Fragen mit "JA" zu beantworten sind,
ist das natürlich nicht normal!

 

[Ulli_franke]

Hallo zusammen und vielen Dank für die Antworten,

zu 1, ja so ist es
2,3 und 4 muss ich mir bei der nächsten Besichtigung nochmal etwas genauer anschauen und gebe dann Feedback.

Allgemein: Genau so ist es. Da stehen 10-15 cm Wasser drin und werden laut Aussage regelmäßig im Sommer abgepumpt. Im Winter läuft der Keller dann wieder voll.

Gruß
Ulli

 

[Ruhestand]

zu 1, ja so ist es

Dann: "Holzauge sei wachsam!"
Frag mal nach, ob es da ein Angebot, eine Rechnung o.ä. Dokumente gibt,
aus denen Details und die Gründe dafür hervorgehen.
Ist die Unterfangung "zu 1" unter einer Außenwand und hat die einen direkten Bezug zu

eine neue Fachwerkfassade von einer Tischlerei vor das Haus gesetzt (die alte war Verputz und befindet sich dahinter).

?

Allgemein: Genau so ist es. Da stehen 10-15 cm Wasser drin

Wie lang ist das schon so?
Vor oder nach "zu1"?

werden laut Aussage regelmäßig im Sommer abgepumpt.

Dabei werden regelmäßig die schlämmbaren Teile der Natursteinlagerfugen mit abgesaugt.
Das geht nicht ewig so!
"Worst case!"

Im Winter läuft der Keller dann wieder voll.

Nicht ausgeschlossen, dass es sich bei "zu4" um einen gemauerten Sinkkasten handelt, dessen evtl. Ablauf dicht ist oder im nicht sickerfähigen Nirwana endet.

Der Keller soll nicht genutzt werden.

Das ist kein gutes Argument für das Objekt.
Früher oder später ob genutzt oder nicht, wird eine Sanierung zwingend erforderlich.

M. E. erfordert es eine Menge Wagemut, das Haus zu kaufen bevor die
Ursache dieser Flutung restlos abgeklärt ist.
Dann ist ein Sanierungskonzept mit konkreter Kostenkalkulation dringend erforderlich.
Andernfalls könnte das Haus vom Traumhaus (selbst zum vermeintlichen Schnäpchenpreis) zum Albtraum werden.

Weiterhin wurde eine neue Fachwerkfassade von einer Tischlerei vor das Haus gesetzt

Auch dazu:

Frag mal nach, ob es da ein Angebot, eine Rechnung o.ä. Dokumente gibt,
aus denen Details und die Gründe dafür hervorgehen.

 

[Ulli_franke]

Danke dir. Ich werde mir wohl für die nächste Runde gleich einen Gutachter mit ins Boot holen. Ich denke, da bin ich etwas mehr auf der Sicheren Seite. Ich melde mich auf jeden Fall nach der nächsten Besichtigungsrunde nochmal!
Auf jedenfall vielen Dank für die super Unterstützung !
Gruß
Ulli

 

[Flexsn]

Guten Morgen Herr Franke,

Ich werde mir wohl für die nächste Runde gleich einen Gutachter mit ins Boot holen.

Soweit Sie dieses die Kellertreppe hinunter bekommen, ist es denke ich genau das Richtige zur Besichtigung des Kellers.

Aber Spaß beiseite: ständig Wasser im Keller, ist nicht nur für den Keller ein großes Problem sondern auch für die komplette Bausubstanz, da die Luft massiv mit Feuchtigkeit angereichert wird.

Die Aussage des Käufers, nur im Sommer das Wasser abzzpumpen, würde mich schon sehr stutzig machen.

Ich gehe davon aus, dass dieses Haus in einer Senke oder eher im Flachland steht? Daher wird es sich wahrscheinlich um Grundwasser und nicht um Schichtenwasser handeln. Wie schon mein Vorredner sagte, ist hier eine äußerst genaue Ursachenanalyse notwendig. Eine Trockenlegung bei einem so massiven Grundwassereinbruch ist bei einer solchen Bausubstanz äußerst schwieriger, vielleicht sogar unmöglich. Beispielsweise darf in vielen Kommunen und Gemeinden kein Grundwasser ins Abwassernetz gepumpt werden.

Wenn das Haus nicht direkt am Weserufer steht, müssen Sie auch bedenken, dass aktuell der Januar relativ trocken war und deutschlandweit die Grundwasserspiegel immer noch deutlich unter dem Niveau der letzten Jahre liegen.

Schauen Sie bei der nächsten Besichtigung einmal, wie hoch das Wasser bei Starkregenereignissen, Unwettern oder Schneeschmelzen im Keller tatsächlich stehen kann.

Liebe Grüße
Holger

 

[Ulli_franke]

Soweit Sie dieses die Kellertreppe hinunter bekommen, ist es denke ich genau das Richtige zur Besichtigung des Kellers.

...Herrlich, so kann doch die Woche starten

Aber Spaß beiseite: ständig Wasser im Keller, ist nicht nur für den Keller ein großes Problem sondern auch für die komplette Bausubstanz, da die Luft massiv mit Feuchtigkeit angereichert wird.

Die Aussage des Käufers, nur im Sommer das Wasser abzzpumpen, würde mich schon sehr stutzig machen.

Ich gehe davon aus, dass dieses Haus in einer Senke oder eher im Flachland steht? Daher wird es sich wahrscheinlich um Grundwasser und nicht um Schichtenwasser handeln. Wie schon mein Vorredner sagte, ist hier eine äußerst genaue Ursachenanalyse notwendig. Eine Trockenlegung bei einem so massiven Grundwassereinbruch ist bei einer solchen Bausubstanz äußerst schwieriger, vielleicht sogar unmöglich. Beispielsweise darf in vielen Kommunen und Gemeinden kein Grundwasser ins Abwassernetz gepumpt werden.

Ja so ist es...es befindet sich in einer Senke. Was wäre sie Schlussfolgerung, wenn es keine Möglichkeit findet, den Keller mit einem angemessenen Aufwand trocken zu legen?

Schauen Sie bei der nächsten Besichtigung einmal, wie hoch das Wasser bei Starkregenereignissen, Unwettern oder Schneeschmelzen im Keller tatsächlich stehen kann

Das werde ich tun, vielen Dank für die Informationen.

 

[Flexsn]

Guten Morgen,

dann melde ich mich noch einmal kurz zurück: Ja, was würde ich tun? Das ist aus der Ferne unmöglich objektiv zu klären.

Es kann durchaus reichen für weniger Euro einen Pumpenschacht zu installieren und regelmäßig das Wasser in den Garten/Zisterne etc. zu pumpen. Es kann aber auch so sein, dass der Zustrom so groß ist, dass eine einfache Lösung eben gerade nicht möglich ist oder das gar, wie schon erwähnt, die Gefahr von Unterspülungen besteht.

Am besten ganz in Ruhe mit dem Gutachter die Situation besprechen. Und dann ohne jede rosa Brille überlegen, was man sich an Sanierungskosten zumuten kann, wie sieht es mit dem Zeitbudget aus, wie sieht auch die familiäre Situation aus etc. etc.

Die rosarote Brille beginnt meistens mit Sitzen wie zum Beispiel: "Ich bin selbst sehr handwerklich begabt…,"Ich finde es unheimlich romantisch, ein altes Haus wieder herzurichten...", "Wir ziehen erst mal oben ein und sanieren dann unten…", "Ich hab viele Freunde, die mithelfen können…".
"In vier Monaten müssen wir drin sein..."

Liebe Grüße
Holger

I

 

[Ruhestand]

Was wäre sie Schlussfolgerung, wenn es keine Möglichkeit findet, den Keller mit einem angemessenen Aufwand trocken zu legen?

Finger weg und was anderes suchen!
Versuch dir mal vorzustellen, du hättest selbst dein Leben lang nasse Füsse!
"Zu Risiken und Nebenwirkung frag deinen Arzt ..."

Es kann durchaus reichen für weniger Euro einen Pumpenschacht zu installieren und regelmäßig das Wasser in den Garten/Zisterne etc. zu pumpen.

Das hieße einen "circulus vitiosus" in Kauf nehmen, der in absehbarer Zeit das komplette Versagen zumindest der Bruchsteinmauer (1) unterhalb des Betongurtes
zur Folge haben wird.

Dabei werden regelmäßig die schlämmbaren Teile der Natursteinlagerfugen mit abgesaugt.
Das geht nicht ewig so!
"Worst case!"

Der unter Wasser erkennbare feine "Flusssand-schlamm" war mal Bestandteil der Bruchsteinlagerfugen (1).

Die bislang beschriebenen Fakten lassen m. E. wenig Spielraum für eine wirtschaftlich vertretbare Sanierung, wenn die überhaupt machbar ist!
Solche Grundbaumaßnahmen bedeuten schnell mehrere 10 tsd Invest.