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gentilo

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Hallo,stehe kurz vor einem ersten Besichtigungstermin für folgende Immobilie,http://www.immobilienscout24.de/exp...rdrhein-Westfalen/Recklinghausen-Kreis/Herten Nun meine Frage,wie würdet ihr vorgehen,worauf besonders achten...was ich schon sagen kann ist das zumindest die Fassade einen recht guten Eindruck macht.Das Dach sieht auf den ersten Blick auch noch recht jung und gut erhalten aus.Die Fenster hingegen haben definitiv ihre besten Tage hinter sich...Kann vom Innenbereich leider noch nichts sagen,scheinen aber sehr kleine Einheiten zu sein..Wie verhält sich den in der Regel die Denkmalbehörde wenns den Innenwänden an den Kragen gehen soll?
 
Denkmalschutz…

… jaja,

Das ist offenbar mal wieder eines dieser Häuser, die lt. den Experten aus den neuen Bundesländern gar nicht existieren dürften.

Die Fassade scheint mir viel zu "gut" auszusehen, auf jeden Fall überprüfen, ob die äußerste Schicht überhaupt echtes Fachwerk ist, oder ob nur etwas für die Optik davorgepappt ist.

Im Inneren sollte man sich auf seine Nase verlssen. Im wahrsten Sinne des Wortes!
 
Also Fachwerk ist das schon,da ist nichts draufgepappt...
Mir macht auch eher der Denkmalschutz Sorge der da dranhängt...Wie stehen die so zu Umbauarbeiten im inneren?
 
Was erwartest Du,…

… wenn die schon solche Fenster genehmigt haben?
---
Wenn es außen wirklich nur Putz und Fachwerk ist, hat das Haus schon mal einen Pluspunkt. Wir haben uns z.B. in der Eifel (Monschau) Häuser angeschaut, da waren einfache Bretter vor die Balken gepappt und weiß übertünchte Spanplatten dazwischen. Da drunter nur noch modrige Feuchtbiotope, man roch es, aber: Denkmalschutz!
---
Nein, ich bin kein Experte, vielleicht solltest Du aber einen solchen mitnehmen. Aber Vorsicht! Die meisten Verhunzungen von Fachwerkhäusern an Rhein und Ruhr sind in den 80er-Jahren von Experten und Fachleuten begangen worden, also von genau denjenigen, deren Existenz von den heutigen Experten, vor allem aus den neuen Bundesländern, vehement bestritten werden.
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So, genug gelästert, nun überlasse ich den Experten den Vortritt.

P.S.: Was den Denkmalschutz angeht, so kann man mit denen meist kooperativ reden und zu vernünftigen Lösungen kommen.
 
Fachwerk original?

Also ich muss sagen, für mich sieht das auch aus, als hätte man das Haus gedämmt und dann eine neue Pseudo-Fachwerk-Fassade angebracht. Für BJ 1705 wären mir die Balken auch viel zu perfekt. Bin aber auch kein Experte.

Bei der Besichtigung vor allem auf Modergeruch achten, auf Stockflecken, Risse etc. Wenn allerdings das Fachwerk, wie ich vermute, sowohl innen als auch außen verkleidet ist, ist es schwierig, eventuelle Schäden zu erkennen. Nachfragen, wann und womit renoviert wurde. Und auf jeden Fall FOTOS. Mir hat das sehr geholfen, wenn ich zu Hause noch mal anhand von Fotos rekapitulieren konnte.

Zum Denkmalschutz kann ich Schwarzwild nur zustimmen. Einfach mal mit dem zuständigen Menschen bei der unteren Denkmalbehörde reden, mir wurde ein Ortstermin (vor Kauf) angeboten, wo man dann abklären könnte, was möglich wäre.

Ansonsten würde ich (bei ernsthaftem Kaufinteresse) noch einen Experten durch das Haus schicken, der den Zustand des Hauses, den Wert und vor allem aber die Höhe der notwendigen Investitionen (Fenster und Heizung reißen ordentliche Löcher ins Budget) beurteilt.
 
Hauskauf

"… jaja,

Das ist offenbar mal wieder eines dieser Häuser, die lt. den Experten aus den neuen Bundesländern gar nicht existieren dürften."

Lieber Herr Bisping, wären Sie so freundlich und ihre sybillinische Aussage einmal zu erläutern?
Ich kann damit nichts anfangen, der Fragesteller sicher auch nicht.
An gentilo:
Ich maile ihnen betreffs Ihrer Frage einen Textauszug aus meinem Vademecum für Hauskäufer, da hier zu lang zur Veröffentlichung.

Viele Grüße
 
Meine Aussage ging dahin, …

… dass viele jetzige Schäden an alten Gebäuden durch "Sanierungen" und "Renovierungen" der letzten Jahrzehnte, insbesondere seit den ausgehenden 70er- und 80er-Jahren hervorgerufen wurden. Diese Bausünden wurden aber mitnichten ausschließlich von laienhaften Hobbyhandwerkern (die große Phase der Baumärkte und begann erst Anfang der 90er-Jahre) begangen, sondern von Architekten geplant und von Meisterbetrieben ausgeführt, natürlich alles nach dem damaligen Stand der Technik, aber unter den Augen der Denkmalschutzbehörden. Oft hat man sich für diese Taten gerühmt, die äußerlich herausgeputzten Häuser wurden gerne fotografiert und als Beispiel für gelungene Altstadtsanierung abgebildet.

Von solchen Häusern habe ich mehr als genug gesehen, habe sie selber teilweise bewohnt und kenne viele andere Bewohner. Kritik am Expertenwerk wurde damals genau so rigoros abgewiesen wie heute.

Natürlich macht man es jetzt anders, aber was nützt es den jetzt oft endgültig maroden Häusern bzw. deren Besitzern noch?

Es war übrigens fast eine Offenbarung, in Quedlinburg und sonstwo im Harz, in Thüringen, in Mecklenburg Häuser vorzufinden, die von solchen Maßnahmen komplett verschont worden waren. Natürlich sahen sie (damals) ziemlich verwahrlost aus und waren es größtenteils auch irgendwie, aber den ganzen Baumüll, den ich im Rheinland, Münsterland und der Eifel gesehen habe, suchte ich vergebens.

Leider hat mich o.g. Haus auf den Fotos sofort wieder an diese Blender erinnert. Von daher riet ich dem Kaufinteressenten zu besonderer Vorsicht. ich weiß ja nicht, was in Herrn Böhmes Vademecum steht, sehe aber eigentlich keine Widersprüche.

Angesichts der Kosten einer kompletten fachgerechte Fachwerksanierung halte ich die Kosten der evtl. Erneuerung der Heizungsanlge für relativ unerheblich. Man muss halt andere Leute fragen, als diejenigen, deren Beratungskommunikation so abläuft: "Wie alt?" "Muss neu!"
 
Schwarzwild

Haben sie was geraucht, Herr Bisping?

Viele Grüße
 
@ Schwarzwild

Und was haben Ihre räselhaften Auslassungen nun mit "Experten aus den neuen Bundesländern" zu tun?

Im übrigen verwechseln Sie 'mal wieder Böhme mit Böttcher.

@ gentilo

Nach den scheußlichen Fenstern im Hof zu urteilen, werden Sie wohl innen machen können, was Sie wollen. Ich würde denn 'mal nachfragen, was denn nun am Hause denkmalgeschützt sein soll.

Erheitert

Thomas
 
Fachwerkbalken erscheinen mir sehr dünn

.. daher würde ich es auch sehr genau prüfen was da gemacht wurde. Sehen ja aus wie mit dem Lineal gezogen.
Das dieses Haus mal durch "renoviert" wurde und das wohl auch in den 1970 - 1980 Jahren war ist zu vermuten.
Ob die Denkmalbehörde wieder solche Fenster genehmigt ist nicht unbedingt zu erwarten.
Fachwerkwände herausnehmen ist oft keine gute Idee - niemals ohne einen Statiker.
Die Heizung ist natürlich der Hammer.
Was machen Sie mit dem Mieter, wenn das Haus umbauen wollen? Kann ein teurer Spaß werden den los zu werden.
Nehmen Sie sich jemanden mit der Ahnung von der Materie hat.
 
"wie würdet ihr vorgehen"

Hallo,

wir sind - als Laien - so vorgegangen, dass wir uns Experten gesucht haben, die mit uns zusammen Häuser angesehen haben. Und wie die anderen bereits geschrieben haben: Das scheint bei diesem Haus besonders wichtig zu sein.

Warum bist Du Dir zum Beispiel sicher mit "Also Fachwerk ist das schon,da ist nichts draufgepappt..."? (Selbst als Laie wette ich, dass das nie Fachwerk von 1705 ist...) Wie gut kennst Du Dich mit Fachwerkhäusern und deren Sanierung aus? Kannst Du selbst absehen welche Sanierungsarbeiten zwingend notwendig sind? Die größten Kostenblöcke bei unserem Haus haben nichts mit Denkmalschutz zu tun, sondern wären auch bei jedem anderen Haus angefallen.

Bei uns verlief die Abstimmung mit den Denkmalpflegern konstruktiv, dabei ging es hauptsächlich um die Außenansicht des Hauses, aber auch über den Innenbereich haben wir uns abgestimmt.

Wenn Du nach der ersten Besichtigung weiter am Haus interessiert bist, wende Dich doch mal an eine Kontaktstelle der Interessengemeinschaft Bauernhaus (über die Webseite http://www.igbauernhaus.de), zum Beispiel in Herten:

Karin & Sascha Töreki, Brandstraße 6, 45701 Herten-Westerholt, Telefon 02099476075, E-Mail AS_recklinghausen_2(at)igbauernhaus.de

Viel Erfolg bei Deiner Suche!

Dirk
 
Hallo,
erst mal vielen Dank für die vielen informativen Antworten...
Tolles Forum!!!
Hat mir ja alles keine Ruhe gelassen und so hab ich dem Objekt meiner begierde einen erneuten Besuch zu Teil werden lassen....
Die Scheuklappen habe ich dann mal zu Hause gelassen.
tja,was soll ich sagen,es ist doch was draufgepappt...
Also,das Fachwerk scheint alt u.echt zu sein.
Aber das war es dann auch schon.Es scheint irgendeine Art Zementfaserplatte verbaut worden sein.Diese Platten stehen locker 1-2cm über das Fachwerk hinaus.So erklären sich wohl die messerscharfen Linien..Man muss aber auch dazu sagen,es sieht in Natura bei weitem nicht so toll aus wie auf den Fotos...
Aber ich glaub als Laie bin ich hier vollkommen aufgeschmissen...
Ich lasse zumindest von diesem Objekt besser die Finger..
Danke euch allen
 
Aufpassen!

Der Fachwerk-Virus steckt an ;-) Auch wenn dieses Haus nicht gepasst hat, ab jetzt wirst Du sicher die Augen aufhalten... und irgendwann macht es dann "klick" und da steht das Haus das Du kaufen "musst". So war's zumindest bei uns.

Überleg' Dir, wie viel Geld Du für Kauf und Sanierung investieren kannst; muss das Haus sofort bezugsfertig sein oder darf die Sanierung etwas Zeit kosten? Willst Du selbst am Haus arbeiten oder sollen Handwerker alles erledigen? Und dann findest Du sicher auch bei Euch in der Nähe Dein Traumhaus!

Jetzt ganz besonders viel Erfolg bei Deiner Suche :)

Dirk
 
Warum…

… so schnell die Flinte ins Korn werfen?
---
Es kann doch nicht schaden, das Haus wirklich mal mit sachkundigen Personen zu begehen und danach eine überschlägige Rechnung aufzustellen.

Nach dem, was ich so in der Gegend (Datteln, Marl, Gladbeck, Kirchhellen, Haltern) bisher besichtigt habe, ist es zwar kein Schnäppchen, weil die Immobilienpreise im Ruhrgebiet generell unüblich hoch sind, aber wenn am Kaufpreis noch was geht und die Substanz hinter der Pappe halbwegs gesund, evtl. lohnend, auf jeden Fall mit Potential, vor allem, wenn man die Umgebung schätzt oder aus beruflichen/familiären Gründen dort bleiben will.

Alle Punkte, die Dirk im vorigen Post erwähnt hat, treffen ja nicht nur hier, sondern auch bei zukünftigen Objekten zu, oder glaubst Du, das perfekt hergerichtete Fachwerkhaus am Rande des größten Ballungsgebietes Europas würde es als Rundum-Sorglos-Paket zum All-Inclusive-Sonderpreis geben?
 
Als Laie ist man immer aufgeschmissen

Hallo Gentilo,

Schwarzwild hat vollkommen Recht (wobei Flinte - Schwarzwild... naja ;-) ). Wenn ich mir so anhöre was Freunde mit "normalen" Häusern erzählen ist man als Laie beim Bauen fast immer irgendwann mal aufgeschmissen. Und das selbst bei niegelnagel-neuen Häusern aus dem Versandhauskatalog...

Wenn der Preis passt, man halbwegs abschätzen kann was zu machen ist, dann könnte das Haus hier sogar etwas sein. Wohlgemerkt: "könnte"! Falls da Altlasten lauern, könnte sogar 1 Euro zu viel sein. Wir haben ein Haus für einen Euro gekauft - und das war ein fairer Kaufpreis........ hoffen wir ;-)

Interessant fand' ich dazu den Artikel im Holznagel 4/2011 zum "Denkmal-Doktor von Grimma" (vielleicht kommst Du an den dran, ansonsten mail' mich bitte direkt an):

"Dann kommt die Phase, in der - manchmal wochenlang - gerechnet wird: Er macht eine nüchterne Rechnung auf: Kaufpreis / Sanierungskosten / voraussichtliche Mieteinnahmen. Er hat nie gefragt, was die Eigentümer haben wollen, stets zuerst gerechnet und dann sein Angebot gemacht. So musste er manchmal drei bis vier Jahre warten, bis sein Angebot akzeptiert wurde."

Eventuell ist "Dein" Haus ja auch den aktuellen Preis wert! Aber mit den wenigen Informationen ist das ein Glückspiel.

Viel Glück - ich drücke fest die Daumen, dass Du bald stolzer Fachwerkhaus-Besitzer bist!

Dirk
 
So gut wie auf den Fotos sieht es in Natura nie aus....

daran solltest du dich gewöhnen. Das erste Haus welches ich mir angeschaut habe sah auf den Fotos auch gut aus. In Natura waren dann die Balken total marode. An einer Ecke stand ein (normal großer) Blumentopf da, wo eigentlich die Schwelle hätte sein sollen. Ich hab dann von einem Kauf Abstand genommen.

Ich bin gerade in der Rechen-Phase und warte auf einen Termin mit einem Zimmermann zwecks Kostenvoranschlag. Und dann geht es ans feilschen (sofern ich nicht bei dem Voranschlag in Ohnmacht falle ;)).
 
Schwellen kann man tauschen (lassen)

Hallo Gentilo & Tina,

Schwellen kann man ganz locker tauschen lassen. Das sieht für Laien furchtbar aus, die Profis schmunzeln nur drüber. Bei uns musste dazu fast 1/3 der Fassade "aufgebockt" werden, dann wurde die Mauer drunter weggekloppt und neu aufgebaut. Selbst das ist bezahlbar. Mich als Laien hauen da zum Beispiel die Kosten für Treppen mehr um, die hatte ich einfach nicht so im Blick.

Viele Grüße

Dirk

Ps: Tina, ein gutes "Anti-Ohnmachtstraining" steht in Butzbach. Nach einem Besuch in unserem "Ruinchen" schockt Dich vielleicht weniger in Deinem Traumhaus - schau' einfach mal vorbei ;-)
 
Ich würde...

...das Haus (als Laie) nicht kaufen.

Grundsätzlich sind Objekte, bei denen die Bausubstanz gut versteckt ist unter späteren Verbastelungen (die nicht dokumentiert sind) häufig ein existenzielles Risiko für den Erwerber. Selbst mit einem sanierungserfahrenem Profi im Vorfeld bleiben gewisse Risiken, weil man vor dem Kauf idR eben nicht hier und da demontieren, öffnen etc. kann.

Zudem: Solch Bastelwerk wird zwar häufig dann zurückgebaut und es bringt dem Käufer keinen Nutzen, der Verkäufer hat dafür aber Geld bezahlt und will auch was davon wiedersehen.

Tendenziell sind verbastelte Objekte deshalb meist zu teuer.

Grüße

Thomas
 
Man kann nur hoffen…

… dass die Fachwerkszene nicht so endet, wie die Oldtimerszene:

Wo früher engagierte Laien und Werkstattgemeinschaften längst aufgegebene Schätzchen und Scheunenfunde liebevoll und fachgerecht aufgearbeitet haben, natürlich nicht ohne den Rat altgedienter und positiv gesonnener Fachleute, gibt es heute fast nur noch eine abgeschmackte Szene von Profis, die Wohlbetuchten ihre Angeber-Oldtimer in schon fast überrestaurierten Zustand versetzt und scheckheftgerecht wartet. Teilemärkte, Liebhaberclubs, Informations- und Erfahrungsaustausch, das gibt es zwar alles noch, aber es gibt fast überall nur noch Monopolisten, die allem ihren Meinungsstempel und ihre Vermarktungsstrukturen aufsetzen.

Wenn man früher auf Trödelmärkte, die den Namen noch verdienten, ging, habe ich es immer so gemacht, dass zuerst "meinen" Preis nannte, dann der Händler seinen und man sich schnell und zur gegenseitigen Zufriedenheit einig wurde.
Preisschilder gab's im Supermarkt…

Hier möchte ich noch einmal den von Dirk zitierten Artikel aus dem Holznagel aufgreifen: Es ist wirklich nicht abwegig, dem Verkäufer nach Durchkalkulation der eigenen Sanierungskosten ein Angebot zu machen (und sich in etwas Geduld zu üben). Nicht umsonst werden viele Häuser schon weit unter Verkehrswert abgeboten, wobei mir die Kriterien zur Ermittlung desselben oft schleierhaft sind. Viele Häuser, die wir uns angesehen haben, stehen jetzt, nach 2-3 Jahren immer noch (zum m.E. zu hohen Preis) zum Verkauf, nur eben 2-3 ungeheizte Winter verrotteter. Oft lenkten die Verkäufer schon von selber ein und sekten den Preis um bis zu 20% (was oft trotzdem zu wenig ist). Man muss natürlich auch bedenken, dass im Falle einer Finanzierung die Banken lieber, also zu besseren Konditionen einer Wohnhaftanstalt im Neubaugebiet zustimmen, als einer gewagten Althaussanierung.

Die Häuser für den symbolischen einen Euro, für vierstellig oder wenige Zehntausend, dann aber riesig und mit ebensolchem Grundstück, die finden sich nun mal nicht am Rande der großen Städte, zumindest nicht im Westen (?).
Somit kann mancher Verkäufer froh sein, wenn ihm die Augen geöffnet werden und er besser einen realistischen Preis erhält, als dass ihm die Bude zum Phantasiepreis wegfault.

Aber wie ich weiter oben schon schrieb, werden im Ruhrgebiet unnatürlich hohe Preis bezahlt, das gilt vor allem für Mietwohnungen. Und da liegt auch an besagtem Haus letztenbdlich die Crux.
 
Auch Manta-Manni…

… musste später einsehen, dass alle seine teuren drangebastelten Spoiler und Schweller keine Wertsteigerung darstellten, sondern der Käufer das unverbastelte Original bevorzugte.
 
Thema: Kein Titel

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