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Der
Immobilienverband Deutschland (IVD) fordert, dass die so genannte "15
Prozent-Grenze" im Einkommensteuergesetz (EStG), die zum 1.Januar 2004
gesetzlich eingeführt wurde, wieder abgeschafft wird. "Die Regelung, die dazu
führt, dass Instandhaltungsaufwendungen nicht als Werbungskosten abgesetzt
werden dürfen, wenn sie in den ersten drei Jahren nach Erwerb einer Immobilie 15
Prozent des Gebäudepreises überschreiten, hat zu einem hohen Instandhaltungs-
und Modernisierungsstau geführt", so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und
Sprecher des IVD.
Die Regelung war vom Gesetzgeber eingeführt worden, nachdem der
Bundesfinanzhof im Jahr 2001 in mehreren Urteilen die entsprechende
Verwaltungsanweisung für rechtswidrig erklärt hatte. "In der Praxis führt der
als 'Instandhaltungsstau'-Paragraf bezeichnete Paragraf 6 (1) Nr.1a EStG dazu,
dass Vermieter notwendige Instandhaltungen unterlassen, weil diese steuerlich
nachteilig sind", so Schick.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Erwerber hat ein Mietshaus in
Berlin erworben. Inklusive Nebenkosten (wie Grunderwerbsteuer, Maklergebühren
usw.) zahlte er 1,137 Mio. Euro hierfür. Davon entfielen laut einem
Verkehrswertgutachten 83,6 Prozent auf das Gebäude, der Rest auf den Grund und
Boden. Der Vermieter darf in den ersten drei Jahren nach Kauf der Immobilie nur
Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen in Höhe von 15 Prozent sofort
als Werbungskosten abziehen. In diesem Fall sind das etwa 142.618 Euro (netto).
Gibt er mehr für Handwerker aus, dann betrachtet das Finanzamt die gesamten
Kosten nicht als <nobr>Erhaltungs-,</nobr> sondern als Anschaffungsaufwand. In diesem Fall
darf er nicht nur den über 15 Prozent hinausgehenden Betrag, sondern überhaupt
keine Kosten als Werbungskosten absetzen. Er muss dann die gesamten Kosten für
die Handwerker über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben.
Welche Folgen das hat, verdeutlicht dieser Fall, der für viele andere steht:
Nach Kauf des Hauses ließ der Besitzer einige wichtige Arbeiten vornehmen, die
zum Beispiel den Brandschutz verbesserten und Feuchtigkeit im Keller beseitigen.
Außerdem standen einige Wohnungen leer, die saniert werden mussten, um sie
vermieten zu können. Dies alles kostete ihn netto 79.530 Euro. In der restlichen
Zeit bis zum Ablauf der Dreijahresfrist darf er nur noch 63.000 Euro (zuzüglich
Mehrwertsteuer) ausgeben, damit er die 15 Prozent-Grenze nicht überschreitet.
Das führt dazu, dass er Wohnungen, die beim Auszug eines Mieters renoviert
werden müssten, nur spärlich oder gar nicht instand setzen lässt. Mieter, die
Wünsche für bestimmte Arbeiten anmelden, vertröstet er auf drei Jahre später.
"Paradoxerweise rechnet es sich für den Vermieter eher, Wohnungen nicht instand
zu setzen und damit einen längeren Leerstand zu riskieren, als die 15
Prozent-Grenze zu überschreiten. Die Steuer-Regeln stehen eindeutig im
Widerspruch zu den Bedürfnissen der Mieter", so Schick.
Der IVD fordert deshalb, dass der Instandhaltungsstau-Paragraf § 6 (1) Nr.1a
EStG wieder abgeschafft wird. Die Finanzämter müssten sich dann nach den
Urteilen des Bundesfinanzhofes richten, nach denen Instandhaltungs- und
Modernisierungsaufwendungen nur dann nicht sofort als Werbungskosten abgezogen
werden dürfen, wenn diese zu "wesentlichen Verbesserungen" der Immobilie führen.
<div align='right'>Siehe auch: ausgewählte weitere Meldungen:
Immobilienverband Deutschland (IVD) fordert, dass die so genannte "15
Prozent-Grenze" im Einkommensteuergesetz (EStG), die zum 1.Januar 2004
gesetzlich eingeführt wurde, wieder abgeschafft wird. "Die Regelung, die dazu
führt, dass Instandhaltungsaufwendungen nicht als Werbungskosten abgesetzt
werden dürfen, wenn sie in den ersten drei Jahren nach Erwerb einer Immobilie 15
Prozent des Gebäudepreises überschreiten, hat zu einem hohen Instandhaltungs-
und Modernisierungsstau geführt", so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und
Sprecher des IVD.
Die Regelung war vom Gesetzgeber eingeführt worden, nachdem der
Bundesfinanzhof im Jahr 2001 in mehreren Urteilen die entsprechende
Verwaltungsanweisung für rechtswidrig erklärt hatte. "In der Praxis führt der
als 'Instandhaltungsstau'-Paragraf bezeichnete Paragraf 6 (1) Nr.1a EStG dazu,
dass Vermieter notwendige Instandhaltungen unterlassen, weil diese steuerlich
nachteilig sind", so Schick.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Erwerber hat ein Mietshaus in
Berlin erworben. Inklusive Nebenkosten (wie Grunderwerbsteuer, Maklergebühren
usw.) zahlte er 1,137 Mio. Euro hierfür. Davon entfielen laut einem
Verkehrswertgutachten 83,6 Prozent auf das Gebäude, der Rest auf den Grund und
Boden. Der Vermieter darf in den ersten drei Jahren nach Kauf der Immobilie nur
Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen in Höhe von 15 Prozent sofort
als Werbungskosten abziehen. In diesem Fall sind das etwa 142.618 Euro (netto).
Gibt er mehr für Handwerker aus, dann betrachtet das Finanzamt die gesamten
Kosten nicht als <nobr>Erhaltungs-,</nobr> sondern als Anschaffungsaufwand. In diesem Fall
darf er nicht nur den über 15 Prozent hinausgehenden Betrag, sondern überhaupt
keine Kosten als Werbungskosten absetzen. Er muss dann die gesamten Kosten für
die Handwerker über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben.
Welche Folgen das hat, verdeutlicht dieser Fall, der für viele andere steht:
Nach Kauf des Hauses ließ der Besitzer einige wichtige Arbeiten vornehmen, die
zum Beispiel den Brandschutz verbesserten und Feuchtigkeit im Keller beseitigen.
Außerdem standen einige Wohnungen leer, die saniert werden mussten, um sie
vermieten zu können. Dies alles kostete ihn netto 79.530 Euro. In der restlichen
Zeit bis zum Ablauf der Dreijahresfrist darf er nur noch 63.000 Euro (zuzüglich
Mehrwertsteuer) ausgeben, damit er die 15 Prozent-Grenze nicht überschreitet.
Das führt dazu, dass er Wohnungen, die beim Auszug eines Mieters renoviert
werden müssten, nur spärlich oder gar nicht instand setzen lässt. Mieter, die
Wünsche für bestimmte Arbeiten anmelden, vertröstet er auf drei Jahre später.
"Paradoxerweise rechnet es sich für den Vermieter eher, Wohnungen nicht instand
zu setzen und damit einen längeren Leerstand zu riskieren, als die 15
Prozent-Grenze zu überschreiten. Die Steuer-Regeln stehen eindeutig im
Widerspruch zu den Bedürfnissen der Mieter", so Schick.
Der IVD fordert deshalb, dass der Instandhaltungsstau-Paragraf § 6 (1) Nr.1a
EStG wieder abgeschafft wird. Die Finanzämter müssten sich dann nach den
Urteilen des Bundesfinanzhofes richten, nach denen Instandhaltungs- und
Modernisierungsaufwendungen nur dann nicht sofort als Werbungskosten abgezogen
werden dürfen, wenn diese zu "wesentlichen Verbesserungen" der Immobilie führen.
<div align='right'>Siehe auch: ausgewählte weitere Meldungen:
-
Forderungen des IVD an eine neue Bundesregierung (5.7.2005)</div>
