Frage zu Denkmalschutz




Hallo,

wir möchten Anfang 2012 ein altes Schwarzwald-Bauernhaus kaufen, um es energetisch zu sanieren und dann zu bewohnen. Bevor wir den Kauf wirklich tätigen, wollten wir auf der Gemeinde nachfragen, ob das Denkmalamt unsere energetische Sanierung ablehnen, bzw. mit Auflagen versehen könnte. Laut Gemeinde wird die Denkmaleigenschaft dieses Hauses aber erst festgestellt, wenn äußerliche Veränderungen geplant sind, soll heißen das Haus ist aktuell noch kein Denkmal, sondern ein normales Haus (so sehe ich das zumindest).
Wir sind nun am überlegen, ob wir die Sanierungsaktion (Dämmung der Außenwände,, der Böden, Decken, Installieren von neuen Fenstern, Austausch der Heizung), ohne Nachfrage beim Denkmalamt durchziehen werden. Laut Gesetzgeber sind unsere Baumaßnahmen alle verfahrensfreie Vorhaben und somit besteht für ein „normales“ Haus eigentlich kein Klärungsbedarf. Die direkte Kontaktaufnahme mit der Behörde scheuen wir, da bei einem ähnlichen Fall in unserem näheren Bekanntenkreis, das Denkmalamt die Sanierung sehr stark einschränkte und verteuerte.
Die Chance das das Haus bei Nachfrage keinen Denkmalschutz erhält ist vermutlich gleich null, da fast alle anderen baugleichen Häuser im Dorf bereits unter Denkmalschutz stehen. Die Frage ist nun, sind wir verpflichtet die Sanierung zu melden, oder sollte man keine schlafenden Hunde wecken.
Hat zu diesem Thema schon jemand Erfahrungen gesammelt?
Mit freundlichen Grüßen
Thomas



Dämmt...



...doch innen (Holzweichfaser, Wandheizung in Lehmputz), dann umgeht Ihr ein anonymes WDVS-Outfit. Sparsame Heizung,bestes Raumklima, vieles kann selber gemacht werden.

Grüße

Thomas



Sie können doch…



… ein kleines "Fenster" ungedämmt lassen, damit die Leute noch sehen können, was sich unter der Dämmumhüllung für eine ursprüngliche Gebäudehülle befindet. Heute waren wir auf dem Weihnachtsmarkt in Wassenberg, da befindet sich im Kirchenboden auch ein "Fenster" mit Blick auf die darunterliegende alte Grabkammer samt skelettiertem Inhalt. Die Leute fanden es sehr interessant. Eventuellen Denkmalschutzanliegen dürfte trotz der Wärmebrücke durch das Sichtfenster imho genüge getan worden sein.



Ob Denkmalschutz



für ein Gebäude besteht, erfährt man nicht bei der Gemeinde, sondern bei der zuständigen Denkmalbehörde. Dort gibt es eine Liste der Baudenkmäler. Wenn man ein formloses Anschreiben an den DS richtet, kann man erfahren, ob ein bestimmtes Gebäude denkmalgeschützt ist, oder nicht.

Dort ist auch festgelegt, um welche Art DS es sich handelt:
Ensembleschutz oder Einzeldenkmal, außen oder auch innen.

Die Gemeinde wird auch niemals belastbare Antworten auf Deine Fagen haben, dafür ist sie gar nicht zuständig.

Als erstes wird man den Vorbesitzer fragen, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht. Das ist eine sog. wichtige Eigenschaft einer Immobilie, die auch im Kaufvertrag festzuhalten ist. Der Verkäufer wurde, wenn irgend eine Art von DS besteht, hierüber amtlich informiert.

Wenn das nicht so ist und man dennoch Bedenken hat, muss man wohl oder übel auf's DS-Amt und nachfragen, ob das Gebäude unter DS gestellt werden soll. Risikobereite Mitbürger würden diesen Schritt unterlassen, aber dieses später vielleicht bereuen.

Maßnahmen, die bei einem nicht-DS-Gebäude ohne weitere Genehmigungen durchgehen, können unter DS genehmigungspflichtig und sogar rückbaupflichtig werden, wenn man nicht vorher die Genehmigung eingeholt hat.
Fenster fallen ganz sicher darunter. Dämm-Maßnahmen, die die Außenansicht verändern oder unsachgemäß ausgeführt werden und damit die Bausubstanz gefährden, fallen auch darunter.
Ganz besonders ekelig kann der DS werden, wenn man schon mal schnell angefangen hat. Dann drohen Baustop und gff. Rückbau.

Zum konktreten Fall:

wenn das Haus jetzt sicher kein Baudenkmal ist, hat der DS jetzt auch nichts zu sagen. Könnte aber sein, dass man später mal Post bekommt, dass das Gebäude in die Denkmalliste aufgenommen wurde. Ob man so ein Gebäude haben will, muss jeder selber entscheiden.

Wenn die Gemeinde sagt, dass die Denkmaleigenschaft erst dann festgestellt wird, wenn man äußerliche Veränderungen vornehmen will, hört sich das schon einmal ganz merkwürdig an.
1. ist sie hierüber nicht offiziell auskunftsberechtigt, und
2. entweder besteht DS, oder nicht: ja oder nein.

Offenbar darf man aus DS Gründen die Fassade jedenfalls nicht beliebig verändern.

Was ist zu tun: Vorbesitzer fragen, Baudenkmal Liste abfragen.
Ist in beiden Fällen die (schriftliche) Antwort negativ, kaufen und anfangen zu bauen. Dabei bei der Dokumentation der Auftragsvergabe (Datum) ganz pingelig sein.

Gruß Götz



Vorsicht...



... mit der Aussage von Eigentümern und Maklern. Es passiert schon mal dass man nicht weiß (oder vergisst...), dass es sich um ein Denkmal handelt. Und selbst wenn es im Kaufvertrag steht, hilft es dem neuen Traumhausbesitzer später auch nicht.

Aber ich möchte auch etwas die Angst vor den "bösen Denkmalschützern" nehmen. Wir zumindest haben sehr gute Erfahrungen mit "unseren" Denkmalschützern gemacht - die wir aber auch bereits vor dem Kauf ins Boot geholt haben. Das hängt aber sicher auch davon ab, ob die Chemie zwischen den Beteiligten stimmt...

Viele Grüße

Dirk





Hallo,

ich möchte Ihnen zunächst die Angst vor den Denkmalschützern nehmen. Ich habe allerbeste Erfahrungen damit. Sie bekommen hier auch unentgeltlich eine fundierte fachliche Beratung.
Deswegen sollten sie von Anfang an im Boot sein.

Im Übrigen besteht die Möglichkeit, dass die Denkmalbehörde ein Gebäude einstweilen unter Schutz stellt und damit Gefahren vom Denkmal abwendet. Wenn das in der Rauphase geschehen sollte, wäre das ein Riesenmist. Vielleicht haben Sie ja schon Investitionen getätigt, Fenster aus Plastik bestellt, ein Blechdach gekauft, niedliche Klebeschindeln in Auftrag gegeben (ich hoffe mal nicht). Dann hätten Sie besser vorher mit dem Denkmalamt gesprochen.

Darüberhinaus sollte man aber auch prüfen, ob andere Einschränkungen bestehen, z.B. durch eine Gestaltungssatzung, eine Erhaltungssatzung oder sonstiges Ortsrecht.
Nicht zuletzt: Ist das Vorhaben überhaupt planungsrechtlich zulässig ? Für Wohnen mit Pferd würden Sie z.B. einen Bebauungsplan brauchen.

Darüber berät Sie zunächst Ihr Notar, dann aber auch der Architekt.

Grüße vom Niederrhein



Vielen Dank,



für die Antworten. Aufgrund der hier positiven Erfahrungen sind wir nun zu dem Entschluß gekommen, das wir den Kontakt zum Denkmalamt suchen werden. Es bleiben schliesslich auch so noch genügend "Unbekannte", wenn man so ein älteres Haus saniert. Selbstverständlich werden wir über den weiteren Verlauf in unserem Fall berichten.
Gruß Thomas