Ab wann ist der Denkmalschutz Unwirtschaftlich!?




Hallo, ich habe ein "Problem"! Ich habe ein ehemaliges Staatsgebäude in den ich die Fenster tauschen wollte da ich im Jahr 6000-8000 Liter Heizöl verbrenne bei 370m2! Ich habe mir jetzt Angebote eingeholt wie sie der gute Mann von der Denkmalpflege haben wollte aber dann kam der Schreck! Knapp 100.000€ für die Fenster! Ich habe grade mal 75.000€ für das ganze Haus bezahlt! Ich habe ihn angerufen und mal ganz ehrlich gefragt ob man aus dem Denkmalschutz raus kommt da die Fenster so einfach zu Teuer wären und ich mit den Aktuellen nur sehr sehr schwer neu Mieter rein bekomme! Er sagte mir das wenn das Gebäude "Unwirtschaftlich" wird aus dem Denkmalschutz raus kommen kann, wollte aber nicht weiter darauf eingehen! Kann mir jemand sagen was das genau bedeutet oder wie das läuft!? Bitte nicht die standart Antwort warum kaufst du dir dann so ein Haus! ;)



Wie viele Fenster sinds denn?



Hallo,

"Staatsgebäude" hilft mir da nicht wirklich weiter: Wie viele Fenster wollt Ihr denn da verbauen...?

Rechne doch mal die Heizöleinsparung und Mietmehreinnahmen gegen die Finanzierungskosten für die 100.000...

Viele Grüße

Dirk





Hi Dirk, also es wären 35 Fenster und ich denke die Heizkosten wären dann bei "nurnoch" 4000l da das Gebäude sehr dicke Wände hat. Mietmehreinnahmen sind es wirklich, blos die Mieter würden nicht gleich nach einem Winter ausziehen! Das Ding ist ja das nicht nur die Fenster gemacht werden müssen sondern auch die Fassade, die Treppe aufbereitet,.... Alles zusammen etwa knapp 150.000€ nach einigen kostenvoranschlägen die ich jetzt habe. Klar habe ich auch mal gefragt was es kosten würde ohne die Denkmalauflagen also die Fenster einfacher gestaltet da wäre ich bei etwa 20.000€ für die Fenster! Das ist ja das was ich als sehr extrem empfinde! Dann die Ölersparnis! Da kann ich die Fenster in 2-3Jahren immer Bar bezahlen da eine neue Finanzierung finanziel nicht mehr drin ist!





Achja Staatsgebäude heist ein ehemaliges Amtsgericht!



Moin Rübe,



dass dir die neuen Fenster 50% Heizkosten sparen, glaubst du doch wohl selber nicht......???

Faustformel liegt eher um die 11%, eine gedämmte oberste Geschossdecke bringt i.d.R. deutlich mehr Einsparung.

Falls dir hier niemand die "Wirtschaftlichkeit" konkret erklären kann:

Mach' deine Rechnung auf, Belege sie mit KV's und den zu erwartenden Mieteinnahmen (zwischenzeitlichen Leerstand berücksichtigen) und guck' wo du in 20 Jahren raus kommst incl. Zinsen.

Wieviele Fensterangebote hast du eingeholt?

Praktischerseits wäre es ja auch möglich Stockwerkweise zu sanieren, die Ausgaben also zeitlich etwas zu verteilen.

Gruss, Boris





Unwirtschaftlich könnte eine denkmalgerechte Sanierung dann sein, wenn der finanzielle Aufwand in keinem Verhältnis zum Ertrag steht.

Das kann ich mir bei Dir aber gar nicht vorstellen.

150.000 + 75.000€ sind 225.000 Euro, die sollen z.B. in 10 Jahren wieder herauskommen.
Der Einfachheit halber sagen wir einmal die Denkmalschutz AFA und die Bankzinsen heben sich auf,
dann müsstest Du im Jahr 22.500€ für die 370 qm Mieteinnahmen haben, das sind etwa 5 € / qm.
Nun kenne ich natürlich die Vergleichsmieten der Gegend nicht, aber das sollte doch erreichbar sein, oder?
Von ferne hört sich das sogar ganz solide an.

Deine Heizkostenersparnis finde ich auch vorsichtig ausgedrückt euphorisch.
8000 l Heizöl kosten 6500€, dass sind monatlich etwa 550€, gerechnet auf eine 100qm Wohneinkheit bei Dir etwa 150€ NK für Heizöl.
pro qm und Jahr sind das etwa 17 €, das ist viel
(quelle : http://www.energiesparen-im-haushalt.de/energie/storage/sites/durchschnittliche-heizkosten.html).
Wenn es wirklich gelingen sollte, 50% zu sparen (was vollkommen illusorisch ist), könntest Du pro Jahr gut 3000€ / Jahr sparen und für Fenster ausgeben, in 20 Jahren also 60.000€, da springen Deine 100.000€ Fenster auch nicht bei heraus.

Ich kann mir aber auch nicht vorstellen, dass ein DS Fenster fünfmal so teuer ist, wie ein Fenster von der Stange.
Unsere neuen Fenster (ganz aktuell) vom Tischler haben weniger gekostet, als ein passendes (eben nicht Standardmaß!) Plastik Fenster vom Onlineversender, das von außen auch nur halbwegs erträglich aussieht.
Bei Dir sollte ein Fenster etwa 2800€ kosten, ich habe für 24 Fenster (siehe meine Bilder) weniger als 20.000 Euro bezahlt. (Davon kann ich pro Jahr 2000€ absetzen, weil der Herr vom DS mir die entsprechende Bescheinigung ausstellt, das finde ich gut).

Ich glaube, Du solltes mal Deine Zahlen sorgfältig nachrechnen.

Das ganze Lamento nützt aber gar nichts, m.E. kommst Du aus dem DS nicht heraus (und es wäre auch nicht sinnvoll)



neue Fenster vielleicht nicht nötig ?



Hallo Rübe,
wenn die Außenwände "sehr dick" sind, dann besteht vielleicht die Möglichkeit, innen noch einen Rahmen mit Einfachverglasung hinzuzufügen zu einer Art Kastenfester. Das verändert das Bild der Fassaden kaum. Und die bisherigen Fenster könnten bleiben.

Die vorherigen Vorschläge alle kann ich ebenfalls gut mittragen.



Was sind denn jetzt...



...für Fenster drin? Foto?

Welcher Wandaufbau?

Grüße

Thomas



Denkmal



Hallo Rübe,
Ab wann eine Auflage des Landesamtes für Denkmalpflege für Sie wirtschaftlich nicht zumutbar ist, hängt von Ihrer finanziellen Situation ab.Das kann Ihnen der Steuerberater ausrechnen.

Wenn die Auflage nicht zumutbar ist, ist sie einfach nur WEG!!

Das Landesamt kann die Zumutbarkeit wiederherstellen , indem es einen Zuschuss zahlt.

Denkmalschutzrechtliche Beihilfen zur Herstellung der Zumutbarkeit sind:
Keine Almosen
Keine Belohnung für denkmalfachliches Wohlverhalten,
sondern ein RECHTSANSPRUCH!!!

KEINE ZUMUTBARKEIT = KEINE AUFLAGEN

Denkmalschutz ist nicht Ihre Sache, sondern die des Staates!!

Nehmen Sie sich einen Anwalt - Es gibt hierzu schöne Urteile.

viele Grüße



Fenster und Aufwand



Ich werde morgen mal Paar Fotos von den Fenstern machen! In den Sichtseiten sind schon Kästen vorgesetzt und hinten wurden mal ca in den 80ern Doppelverglaste Fenster eingesetzt! Ich habe einige der Fenster bei mir und den anderen Wohnungen zerlegt sowie die Kästen und wo ich konnte dicht gemacht mit Silikon und Tesamoll Klebedichtungen! Die Heizung musste wesentlich weniger arbeiten in letzten Winter! 6700l trotz des harten Winters und es war kaum ein Luftzug mehr in den Zimmern zu spüren! 2 Fenster hat der Vorbesitzer in einem Raum (der hat nur 2) mit komplett neuen Doppelverglasten Kästen ausgerütet und in dem ist kaum die Heizung an!!! Muss also doch an den Maroden Fenstern liegen oder nicht!?
Die Heizung ist grade vor 5 Jahren neu gemacht worden.
Ein weiteres Problem das ich habe das ich oben schon erwähnt habe ist das ich keine Großen Kredite mehr nehmen kann um sollche teuren arten der Sanierung vor zu nehmen!
Ich habe einige Angebote Regional und Deutschlandweit und auch schon in Osteuropa angefragt. Die sind zwar wesentlich günstiger aber Garantie ist das so eine Sache!



Denkmal


Denkmal

Hier noch ein Nachtrag



Danke



Ich muss jetzt mal mittendrin danke für die schnellen und vielen Antworten sagen! Endlich mal Forum mit Leben drin! =)





sicher hast Du recht, dass ein ständiger Luftzug durchs Fenster nicht gut ist für die Heizkosten und auch nicht gut für das Verhältnis zu den Mietern.
Wenn es jetzt aber mit rel. einfachen Mitteln gelungen ist, das Problem an einzelnen Fenstern wenigstens provisorisch zu beheben, würde ich mir diese Investition tatsächlich auch überlegen.
Noch ein Vorschlag:
mal einen (oder auch zwei) Fensterbauer einladen und um einen Konzept zur Sanierung bitten. Vielleicht kann man einige Fenster 'retten', so dass das ganz große Projekt noch zu verschieben wäre oder aber wenigstens in Zug um Zug über ein paar Jahre erfolgen kann.
Der DS kann einen ja nicht zwingen, Maßnahmen vorzunehmen, es sei denn, das Gebäude ist akut im Bestand gefährdet (hört sich hier aber nicht so an).
Er kann nur die Maßnahme verbieten wenn man tatsächlich etwas am Bestand ändert. Da dürfte Fensterabdichten wohl nicht dazugehören.
In dieser Situation den DS aus wirtschaftlichkeits-Überlegungen aufheben zu lasen, dürfte aussichtslos sein.



Retten



Ja das mit den retten habe ich auch schon gefragt aber für ein brauchbares Ergebnis käme ich nicht um Innenkästen rum plus eine Totalsanierung der momentanen Substanz da einige Faule stellen haben! Bisher hatte ich auch die zeit zum basteln an den Fenstern & co aber da ist schnell mal der halbe Sommerurlaub weg, einige Wochenenden und Tage aber man muss doch immer wieder aufs neue ran. Da ich nächstes jahr Vater werde wird die Zeit für das Haus wohl "fast" null sein daher brauche ich eine Langfristige lösung!!!
Als alternative Lösung wenn die Mieter ausziehen weil ich wegen den Fenstern nichts vorweisen kann werde ich aus dem Haus ein Lagerraum machen. Keine laufenden Kosten für u.a. Heizung mehr und so lange es nicht zerfällt ist es Okay! Alle Wände bis auf die tragenden werden raus genommen um soviel Fläche wie möglich zu schaffen! Das gute das bei uns viele Ihr Moped abstellen wollen da wir sehr viele "Rocker" haben. Einer von der arbeit hat für seinen Verein Interesse gezeigt! Das wäre dann Plan B! Solange die Fenster nicht raus fallen und das Dach einstürzt hätte ich meine Ruhe!
Klingt bestimmt für alle denen so DS am Herzen liegt verrückt oder dumm aber für mich wäre es vollkommen Okay!



Rockerclub im Amtsgericht



Braucht man da nicht einen Umnutzungsantrag?...;-))

Alles unter 2-3 % Rendite ist unwirtschaftlich, das ist nämlich die Inflationsrate und du wirst immer einen Immospezi oder Steuerberater finden, der dir das bei einem alten Haus sauber ausrechnen kann, Kosten kannst du absetzen.

Damit zum Denkmalamt und deine Lage schildern und mit denen eine einvernehmliche Lösung aushandeln.

Dann sollte von der Seite her Ruhe sein.

Frage bleibt ja aber: Was willst du eigentlich mit der Hütte?
Altersvorsorge, Kapitalanlage, war einfach ein Schnäppchen?

Gruss, Boris





Hattest Du eigentlich schon angemerkt, warum alle Mieter bei Dir ausziehen wollen?
Zieht es, sind die Heizkosten zu hoch, oder ist's zu teuer?

Wenn so ein Moped Fahrer feststellt, dass er nun auf seinem Baby plötzlich Rost auf der 4000€ Auspuffanlage hat und auch die Kumpels aus dem Chapter finden, dass das gar nicht geht....

Ich finde Fenster Abdichten und dann mit der gebotenen Ruhe weitersehen ist immer noch eine Alternative.

p.s.

wieso brauchst Du eigentlich Innenkaästen und eine Totalsanierung?





Die Hütte war vom Preis Okay da sich die Erbengemeinschafft total zerstritten hat und das Haus schnell weg musste!
Daher war es billiger als in einer Wohnung zu leben.
Ohne DS würde ich das Haus auch super wieder verkaufen können aber mit DS nicht ohne ein dickes Minus!
Jep, habe oben schon erwähnt das die Mieter wegen Windzügen und den erheblichen Heizkosten und Nachzahlungen ausziehen! Dann gehen die Fenster wenn es kälter wird kaum noch auf und zu gehen!
Also für den Winter habe ich jetzt einige Sätze Reifen und 4 Mopeds! Dank der Riesen Türen gehen die Super rein! Klar kann etwas Rost an den Mopeds ansetzen was ich aber nicht glaube, ausserdem welcher Harley fahrer hat einen Auspuff??? =)
Bei den meisten stehen die auch nur in einem Schuppen im Weg rum, daher haben sich die Jungs gefreut.
Nachdem ich heute 2-3 std. mit Anwälten Telefoniert habe, habe ich tatsächlich einen gefunden der sich damit auskennt aus dem DS zu kommen da er das schon mehrmals hatte! Nächste Woche geht es da hin und ich bin mal gespannt was er mir sagt??!



Hmm...



Irgendwie fällt mir da nur das ein? http://de.wikipedia.org/wiki/Troll_%28Netzkultur%29



Troll?!



Klar ist es merkwürdig in einem Forum wo sich die Leute um den erhalt von DS kümmern zu frage wie man da raus kommt aber leider gibt es keine "wie komme ich aus dem DS" Foren!
Und wer sich damit auskennt wird auch wissen wie man da raus kommen "könnte" oder nicht?!
Für mich war es beim Kauf schon ein interessantes Gebäude aber in erster linie war es Billig und das soll es auch bleiben! Man muss ja auch sehen wieviel man noch rein stecken kann und will!

Ich denke das viele leute verzweifelt versuchen aus dem DS zu kommen da es zu Teuer, zu viele Auflagen sind oder weil sie vielleicht einfach nur genervt sind wegen der vorschriften was sie in ihren "eigenen" 4 Wänden zu verändern dürfen oder erhalten zu haben!

Wenn man bei google "Wie komme ich aus dem DS" sucht kommen überall nur Antworten wie: warum kaufst du es dir dan erst, viele Ratschläge die beim erhalt helfen aber nicht aus dem DS führen und zum Teil ziemlich wüste beschimpfungen weil man den Kindern und Kindeskindern ein Stück Geschicht nimmt!

Unwirtschafftlichkeit ist nunmal eine der wenigen möglichkeiten um aus dem DS zu kommen! Wenn es noch mehr möglichkeiten gibt wäre ich sehr froh wenn mir jemand Tips geben könnte!



Kopfloser Kauf?



Beim nächsten Deal würde ich an Ihrer Stelle im Vorfeld einen Sachverständigen hinzuziehen. Spekulationen mit billigen alten Häusern gehen oft in die Hose.

Wie sachte doch ein bekannter Ex-Kanzler:

"Wichtig ist, was hinten rauskommt"

Grüße

Thomas



Einfache Lösung



Es gibt doch eine ganz einfache Lösung, wie Du aus dem Denkmalschutz raus kommst: Verkauf das Haus an jemanden, der es wirklich haben möchte.

Schon Dein erster Artikel zeigte, dass Du ganz offensichtlich das falsche Haus gekauft hast: Das Haus hat nur 75.000 Euro gekostet, weil noch hohe Investitionen u.a. in die Fenster anstanden. "Es hat nur 75.000 Euro gekostet, da darf die Sanierung doch nicht mehr kosten" funktioniert nicht.

Extrembeispiel: Unser Haus hat - kein Witz! - einen Euro gekostet. Da war von vornherein ganz klar, dass wir sehr viel Geld in die Hand nehmen müssen um es wieder bewohnbar zu machen. Tipp für zukünftige Denkmalkäufer: So früh wie möglich VOR dem Kauf mit den Denkmalpflegern sprechen, am besten das Haus gemeinsam besichtigen. Dabei so gut wie möglich abstimmen, welche Sanierungsmaßnahmen notwendig sind, was "erlaubt" ist, was gefördert werden kann etc.





"Ich denke das viele leute verzweifelt versuchen aus dem DS zu kommen da es zu Teuer, zu viele Auflagen sind oder weil sie vielleicht einfach nur genervt sind wegen der vorschriften was sie in ihren "eigenen" 4 Wänden zu verändern dürfen oder erhalten zu haben!"

Das ist das Problem:

genau genommen sind es nicht Deine vier Wände. Du hättest für den gleichen Preis vielleicht ein 70er Jahre Gebäude kaufen können, wenn's nur darum gegangen wäre, dort zu wohnen. Da hättest Du machen können, was Du möchtest. Dann wären es auch zu 100% Deine 4 Wänden gewesen.

Du wolltest aber ein Gebäude für möglichst wenig Geld kaufen.

Aber offenbar ist die Fläche für die Eigennutzung zu hoch,
die Sanierungskosten übersteigen das finanzielle Konzept (wenn es überhaupt eines gegeben hat) und der denkmlschützerische Gedanke findet überhaupt keinen Platz.

Bei allem Respekt, wenn man ein denkmalgeschütztes Gebäude kauft, wird einem von allen Seiten erklärt, dass man ein wenig gaga ist und man bekommt einen unmissverständlichen Brief von der zuständigen Behörde. Wenn man's trotzdem tut, sollte man darüber gut nachgedacht haben. Wenn man sich nicht einmal über Nutzung, die daraus resultierenden Kosten und deren finanziellen Folgen im klaren ist, muss man natürlich mit den Folgen leben.

Wenn eine Gebäude unter Denkmalschutz steht und entsprechend billig ist, dann deswegen, weil die bekanntermaßen hohen Renovierungskosten kompensiert werden müssen und es dafür Hilfen von staatlicher Seite gibt.
Wenn dann jemand kommt, dem das alles zu teuer ist,
dem möchte ich sagen: ich hoffe das das Gebäude in seinem Charakter erhalten bleibt und dass der DS der Maßstab ist und nicht die Ertragslage.
Langjährige Eigentümer könnten mit dem DS überfordert sein, keine Frage.
Käufer, die plötzlich feststellen, dass das alles viel zu teuer ist, geraten leicht in de Verdacht Spekulanten zu sein.
Sollten wir uns deswegen von dem Gedanken des DS trennen, ich denke nicht.