Fachwerk-Bauernhaus verbaut oder noch zu retten?

23.09.2011


Hallo zusammen,

wir sind am Überlegen, uns einen alten Resthof zu kaufen. Das Bauernhaus ist ein ca. 10x20 m großes altes Fachwerkhaus, wo im vorderen Teil eine Scheune war und im hinteren Teil (nur EG und 3 Zimmer im DG) die Wohnung waren.
1980er wurde das Haus renoviert/saniert:
- Im Bereich der alten Scheune wurde ein "Haus-in-Haus" gebaut und im hinteren Teil einige Wände versetzt. Hier wurden wohl auch einige Fachwerk-Wände entfernt und durch Kalk-Sandtein-Wände ersetzt.
- Eine neue Öl-Heizung mit zusätzlichem Feststoffbrenner (Holzheizung) wurde eingebaut.
- Dach wurde neu eingedeckt (hier ist nicht klar ob Asbest oder Asbestfreie Dachplatten)
- Und das schlimmste: Von außen wurde das gesamte haus verklinkert. Das Fachwerk ist nicht mehr zu sehen.

Wenn wir uns für dieses Haus entscheiden sollten, möchten wir zu Anfangs das EG komplett sanieren und anschließend das DG ausbauen. Aber möglichst in Eigenleistung, also ohne Zeitdruck. Am Ende soll es ein möglichst Niedrig-ENergie-Haus sein. Als Heizung könnte ich mir eine zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung und Solarthermie vorstellen.
Und wenn dann alles einigermaßen fertig ist, möchten wir ggf. auch das Fachwerk wieder freilegen, also Klinker entfernen.

So, nun zu meiner Frage:
- Ist dieses Haus-In-Haus eine gute Wahl ein altes Fachwerk-Haus zu sanieren?
Wie sieht es Wärmedämmungsmäßig aus? Der Wandaufbau wäre folgender (von innen nach außen): Klinker - ca. 5-10 cm Luftschicht - Fachwerk - ca. 5-10 cm Luftschicht oder Dämmwolle - 25cm Ytong
- wäre es eine gute Idee, dieses Haus-in-Haus auch im hinteren Teil nach zu bauen? Aber wie gesagt, ich weiß nicht, wieviele alt Fachwerk-Wände noch zu retten sind.
Und wenn man da das Haus-In-Haus komplett einbauen würde, müsste man ja die alten Fachwerke entfernen - zumindes die Anschlüsse zu den Außenwänden, oder?

Ich hoffe, ich konnte einigermaßen erklären, was mit dem Haus los ist und bedanke mich schon mal für die Antworten!



Moin Alexander,



wat denn nu? Altes Fachwerkhaus oder Niedrig-Energie-Haus?

Das beisst sich an einem gewissen Punkt.

Ein paar Fotos würden uns hier ne Menge Raterei ersparen und dir hilfreiche Tipps bringen.....

Gruss, Boris





Fachwerk gehört an die Luft und mit Luft ist kein Luftspalt gemeint.

"...möchten wir zu Anfangs das EG komplett sanieren......Und wenn dann alles einigermaßen fertig ist, möchten wir ggf. auch das Fachwerk wieder freilegen, also Klinker entfernen......"

Wie wollt ihr denn das EG komplett sanieren, wenn ihr nicht an die Außenmauern drangehen wollt?

Man muss damit rechnen, dass 30 Jahre unter Klinker das Fachwerk schwer besädigt haben. Da wird's dann nicht mehr viel zum Freilegen geben.

ansonsten hat der Vorredner völlig recht:

Ein Fachwerkhaus ist ein "Hochenergiehaus" und ein Niedrigenergiehaus ist kein Fachwerkhaus - jedenfalls nicht lange!

Soll's denn Niedrig-Energie sein wegen der Kosten, dann mach lieber etwas ganz anderes, das Gesamtkunstwerk wird nicht billig, oder aus Prinzip, dann denk lieber über eine andere Art zu heizen nach.

Gruß Götz



Danke...


Danke...

Danke für die Antworten.

Zum Thema Fachwerk oder Niedrig-Energie-Haus? Man muss ja nicht unnötig Energie (und in gewisser Weise auch damit Geld) zum Fenster rauswerfen. Und wenn ich dem Internet glauben darf, kann man ein Fachwerkhaus auch entsprechend dämmen um auch den aktuellen Standards genüge zu tun. Aktuell kann man ja direkt vom Dachgeschoss unterm Dach nach drauße gucken....und dass darf in meinen Augen heut zu Tage nicht mehr sein.

Zum Thema erst das EG fertig sanieren: Hier wurde wie bereits geschrieben in dem eine Teil von Innen mit Ytong ein neues Haus hochgezogen. Das könnte man ja in der anderen Hälfte auch - oder ist das mit dem Haus-In-Haus keine gute Wahl bei Fachwerk? Und wenn man so das EG ausbaut, muss man ja nicht an die Außenwand - zumindest nicht von außen... oder?

Man kann an einigen Stellen zwischen Klinker und Fachwerk schauen (gerade im unausgebauten OG... und dort sieht das Fachwerk noch einigermaßen OK aus... zumindest mit meinem Laien-Blick)

Fotos haben wir nicht viele... zumindest keine Details...hier eine Auswahl: Ein Blick unter den Treppenaufgang, wo man ein Blick auf das FW werfen kann. Links davon ist eine Kalk-Sandsteinwand zum Öllager.



Dachstuhl


Dachstuhl

Und noch ein Bild vom Dachstuhl - auf die Decke von dem Haus-In-Haus.



Und noch ein Bild...


Und noch ein Bild...

vom Dachstuhl diesmal die andere Richtung/Seite.

Mehr Fotos habe ich leider nicht.
Wenn ich nochmal welche machen kann... was wollt Ihr sehen?





Wenn das Haus 1980 “saniert” wurde gehen Sie mal davon aus das es sich um Zementasbestplatten handelt die da auf dem Dach liegen.

…selbst wenn es Asbestfreie sind kostet die Entsorgung trotzdem wie Asbest.

Grüße
Oliver Struve





Hallo,
generell sollte man keinem alten Haus neue Bauweisen aufzwingen.
Ich weiss nicht, was das soll: Haus-im-Haus, außen Klinker ... ich würde mal sagen, dass der Hausbesitzer feststellen musste, dass seine Ideen ins Leere führen und nun das Objekt wegen der hohen Kosten und Risiken los werden will.
Aus einem alten Fachwerkhaus ein Niedrigenergiehaus zu machen, das sind so die Werbeansagen der Dämmindustrie vor denen ich nur warnen kann, denn damit macht man die Wohnqualität eines Fachwerkhauses zunichte, ganz zu schweigen von den bauphysikalischen Risiken.
Ich möchte nicht in einem Niedrigenergiehaus wohnen, das ist wie wohnen in der Plastiktüte mit Schimmel-und Sporen-Zugewinn.

Ehrlich gesagt, mir stehen da die Haare zu Berge, tut mir leid, ist nicht bös gemeint. Aber dieses Objekt ist verpfuscht, und zwar von vorn bis hinten.
Viele Grüße





Ihre Vorlieben in allen Ehren,

“Ich möchte nicht in einem Niedrigenergiehaus wohnen, das ist wie wohnen in der Plastiktüte mit Schimmel-und Sporen-Zugewinn”


…deswegen muss man aber nicht derart falsches verbreiten.

Grüße
Oliver Struve





wieso soll das falsch sein?
Niedrigenergiehaus und historisches Fachwerk ist ein Widerspruch in sich.
Und über das, was bei NE-Häusern falsch läuft, spricht die Fachliteratur Bände, und damit meine ich nicht die Käsebblättchen, die man in jedem Buchladen kaufen kann.





Schon klar, das ist dann auch die Fachliteratur der Sie so was hier entnehmen???.

"bei den meisten alten Häusern fehlen die Horizontalsperren oder sind verrottet"



Nicht ganz...



der Hausbesitzer ist Verstorben.... und daher wird das Haus verkauft.
Und das Haus-In-Haus soll wegen der einfacheren Statik gemacht worden sein... denn da soll man die Statik vom Fachwerk vernachlässigen können... wurde uns zumindest gesagt. Und für mich als Laie klingt das auch einleuchtend. Spricht denn da was gegen? Und wie sieht es hier mit der Dämmwirkung aus? Könnte man das so lassen und ggf. im anderen Teil erweitern (verpfuscht ist es ja sowieso schon ;)

Und zu dem Teil, wo noch kein Haus-In-Haus gemacht wurde.
Wir wissen nicht, welche Wände noch Original sind, und welche nicht. Hier ist zumindest auch schon einiges gemacht worden. Was gäbe es denn noch für alternativen... das Haus ein wenig mehr zu Dämmen und dennoch das Fachwerk nicht ganz zu vernachlässigen?

Und vielen Dank schon mal für die vielen Antworten!





eines steht fest: Sie wollen mich unbedingt ärgern.

Das mein Zitat wohl der Wahrheit entspricht, ist wohl anhand der vielen alten Bausubstanz nicht verwunderlich. Nicht der Fachliteratur entnommen, sondern persönliche Beobachtung und Erfahrung mit alter Bausubstanz.

Viele Grüße aus Goslar





mein abschließender Rat an den Bauherren:

einen Architekten, der sich auf Altbaumodernisierung spezialisiert hat hinzuziehen, weil für Ihr Problem eine Besichtigung und Abwägung von Alternativen nötig wäre. Ausserdem müsste die Fachwerksubstanz irgendwie eingeschätzt werden, soweit das möglich ist.

Lediglich bei massivem Hintermauerwerk ist die Dämmung zwischen den Schalen möglich.
Innendämmung bei Fachwerk gibt es auch, dann lt. Regeln der Technik Dampfsperre und darauf Polystyrol. Dann hat man den Plastiktüten-Effekt. Oder seit neuestem Silikatplatten, da gibt es jedoch noch nicht ausreichende Erfahrungsberichte.

Meine Meinung ist: wenn man ein Fachwerkhaus hat, muss man mit den Nachteilen leben.

Viele Grüße





.......Und das Haus-In-Haus soll wegen der einfacheren Statik gemacht worden sein... denn da soll man die Statik vom Fachwerk vernachlässigen können...

ja klar, notgedrungen muss man die Statik vom Fachwerk vernachlässigen und die restlichen Eigenschaften vom FW bald auch, weil es vergammelt.

Das ist doch der Punkt: innen Gasbeton und außen Klinker, wozu braucht man dann ein FW Haus? Die Strukturelemente werden in dieser Konstuktion verrotten. Macht aber nix, man siehts ja nicht!
Solange das so ist, kann's einem vielleicht egal sein, wenn man aber wieder das Fachwerk freilegen will, wird man nur noch Torf vorfinden.

Allein das FW zu erhalten kostet wohl mehr als 20 Jahre Ölheizung. Man spart da nix!

Die üblichen technischen Umbauten, die eine Dämmung energetisch effizient machen, kann ein FW Haus in der Regel eben nicht vertragen. Und ganz besonders dort wo die Sonne niemals hinscheint verrottet das Holz um so schneller.

Aber zur ursprüglichen Frage: Retten kann man fast jedes Haus, ob sich das im Einzlefall lohnt, kann nur jeder selbst entscheiden. Da hilft es aber ganz ungemein, wenn man vorher weiß, was man eigentlich genau vor sich hat und wo man hin möchte.





.....dann lt. Regeln der Technik Dampfsperre und darauf Polystyrol....

oh, ist das echt wahr !?

Dann hab' ich gerade alles komplett falsch gemacht!





Ich kann damit auch nichts anfangen, ist aber bauphysikalisch anerkannte Regel der Technik.





Vielen Dank für die umfangreichen Antworten.

Noch ein Hinweis zu unseren Absichten.
Eigentlich suchen wir einen Resthof auf dem Land mit ein wenig Land und der Möglichkeit zur Tierhaltung. Dass das Wohnhaus nun ein Fachwerk ist ist uns eigentlich nicht so wichtig. Wir würden auch ein "normales" Haus nehmen. Aber die Lage des Hofes ist sehr gut, dass wir uns überlegen ob die Nachteile des (verpfuschten) Fachwerkhauses akzeptabel sind.

Das heißt, wir sind keine Fachwerk-Liebhaber, aber wenn es schon mal da ist, kann man es ja wieder freilegen bzw. erhalten. Aber wie gesagt, kein MUSS, sondern ein KANN.

Noch mal eine allgemeine Frage: Das ist jetzt der zweite Resthof, den wir uns angesehen haben, wo ein altes Fachwerk-Haus verklinkert wurde. Wenn das hier im Forum so umstritten ist, warum wird das gemacht?



Moin Alexander,



eine präzise Antwort auf deine Frage bekommst du, wenn du den ganzen Kram weggerissen hast:
Oft wurde die sanierungsbedürftige Substanz schlicht zugebappt, weil's billiger und schneller erschien, bzw. keinerlei Erfahrung mit Fachwerksanierung vorhanden war.

Ob das tatsächlich bei dir der Fall ist, kann aus der Ferne natürlich keiner sagen.

"Und wenn dann alles einigermaßen fertig ist, möchten wir ggf. auch das Fachwerk wieder freilegen, also Klinker entfernen."

Und wenn ihr dann feststellt, dass z.B. eine FW-Wand total marode ist?

ERST die Substanz überprüfen, dann loslegen, sach' ich. Einen solchen "Joker" würde ich nie bis zum Schluss "aufbewahren".

Apropos: Der Dachboden sieht ja noch verdammt neu aus: Ist die Hütte mal abgebrannt oder sowas?

Ehemaliges Reetdachhaus?

Gäb's Kontaktmöglichkeiten zu den damaligen Besitzern/Handwerkern?

Gruss, Boris





@Christina Singewald

Sie verkennen das ein bisschen, ich will Sie nicht ärgern.
Mir ist Ihr jüngster Streifzug durchs Forum nur etwas zu polemisch.

Ich sehe in meiner täglichen Arbeit, das die meisten alten Häusern schon über Horizontalsperren verfügen und diese auch eher seltener verrottet sind.

"… das Wesentliche bleibt unsichtbar" … manchmal ist das so

Bestenfalls sind die Sperren im Laufe der Zeit versprödet, das hindert sie aber nicht ihrer Bestimmung entsprechend als kapillar brechende Schicht zu funktionieren.

Und ob es Ihrer oder meiner Philosophie vom bauen nun entspricht oder nicht sollte doch völlig unerheblich bleiben, Fakt ist, das Niedrigenergiehäuser (selbst 0 Energiehäuser) schimmelfrei funktionieren und nicht erst seit gestern.

Was FK oder KF wohl zu diesem Ihrem Satz sagen würde das würde mich doch schon interessieren.

"Ich kann damit auch nichts anfangen, ist aber bauphysikalisch anerkannte Regel der Technik."

Lampe aus und durch???

Machen wir immer so???

Viele Grüße



Besitzer...


Besitzer...

Hallo und Danke!

Kontakt zu dem alten Besitzer gibts nicht mehr (verstorben). Die neue Besitzerin (Tochter/Erbin) ist anscheinend auch schon älter und hat schon lange nicht mehr dort gewohnt und kann sich auch nicht mehr an alles erinnern. Und - leider - läuft bisher aller Kontakt über den Makler...

Zum Dach: Das Dach wurde in den 1980er neu gedeckt. Was vorher drauf war, keine Ahnung. Man kann aber erkennen, dass nur die Dachlatten neu sind. Der Rest scheint schon älter, aber einigermaßen erhalten. Reetdach kann ich mir nicht vorstellen, da das hier in der Region nicht üblich wäre. Das Bild zeigt noch mal ein Detail vom Dach (hier ist übrigens ein Querbalken (Kehlbalken?!?) aus der Sparre gerissen, da sich die Mauern anscheinend mehr gesetzt haben, als das Dach)

Bei einer Nachfrage wegen Dacherneuerung beim Makler, sagte der uns, dass die (Asbest-?)Platten die leichtesten sind und bei anderem Deckmaterial das Dach/Dachstuhl verstärkt werden müsste.

Nachdem wir gesagt haben, dass wir das Dach ausbauen wollten, hat der Makler uns auch davon abgeraten, das Dach zu Dämmen. Um es Fachgerecht zu machen, müssten die Platten runter, Dampsperre drauf, Platte wieder drauf. Dann von unten mit Auflattung Zwischensparrendämmung und Untersparrendämmung. Das wäre zu teuer und Aufwändig ... und wie bereits angemerkt, müsste ggf. der Dachstuhl verstärkt werden. Statt dessen sollten wir (wie im EG) eine Haus-In-Haus Konstruktion und diese Konstruktion von außen Dämmen. Dann wäre auch wieder das Dach unangetastet - und Platz gibt es genug unterm Dach.

Was sagt Ihr zu dieser Aussage? Gibt es Möglichkeiten den Dachstuhl von innen zu Dämmen, ohne das Dach abzunehmen?

Zum Klinker/Haus: Wir sind jetzt schon soweit mit den Überlegungen - für den Fall dass wir es kaufen sollten - dass wir in dem bestehenden Teil zu Anfangs das gesamte Fachwerk-Ständerwerk freilegen werden - auch die Außenmauern von innen. Und dann werden einige Fenster nach gesetzt - und dann kann man auch - zumindest Stellenweise - Prüfen, wie die Substanz vom Fachwerk ist. Und an den Stellen wo die Fenster kommen... muss auch der Klinker weg.

Wenn das Fachwerk es zulässt, wollen wir soweit es möglich ist, das Fachwerk im Wohnraum sichbar lassen. Schön ist es ja doch.

Bauunterlagen gibts übrigens leider auch keine Mehr, denn das Archiv im Bauamt wurde zum Kriegsende in Schutt gelegt...



Dauercamping?



" Statt dessen sollten wir (wie im EG) eine Haus-In-Haus konstruktion und diese Konstruktion von außen Dämmen. Dann wäre auch wieder das Dach unangetastet - und Platz gibt es genug unterm Dach."

Hört sich sehr nach Camping an.

Ich würde erst noch mal prüfen ob ein derartiges Objekt überhaupt zu meinen finanziellen Möglichkeiten passt.

Wenn es Ihnen jetzt schon zu teuer ist das (Not)Dach anzufassen sehe ich da mal schwarz.


Grüße
Oliver Struve



Dach dämmen?



Finanziell sollte das funktionieren.
Wo ich dem Makler recht geben muss: Man muss ja nicht unbedingt ein "heiles" Dach (zumal das ja ggf. Asbest ist) abnehmen um die Dampsperre einzubauen und dann (das alte wäre ja unklug) ein neues Dach drauf zulegen, nur um den Dachstuhl auszubauen und zu Dämmen, wenn es auch Möglichkeiten gibt, das Dach zu lassen wie es ist und von innen zu dämmen. Daher ja auch meine Frage... gibt es Möglichkeiten, das Dach von Innen zu dämmen und das Dach unangetastet zu lassen? Wenn es keine andere Möglichkeit gibt, wird das Dach neu gemacht. (Ganz davon abgesehn, das evtl. noch Dachgauben nach gesetzt werden... dann muss das Dach ja ggf. sowieso runter)

Und wie ist die Allgemeine Mainung zu dem "erst Entkernen und gucken was uns erwartet"? Oder sollte man die alten Wände so lassen wie Sie sind? Mit Putz und Ausfachung und Co?



Moin Alexander,



hol dir vorm Kauf noch einen Zimmermann, der sich mit dir das Dach und das Fachwerk ansieht und dir zumindest eine Kostenschätzung machen kann. Die Ursachen für die abgesackte Wand wären klärungsbedürftig.

Bisher hört sich das in meinen Ohren nach einem Geldgrab an....es sei denn du bekommst es zum Grundstückspreis.

Die Aussagen des Maklers sind weder zielführend noch rechtsverbindlich. Er ist per se nunmal dein schlechtester Berater, da er vor allem verkaufen möchte.

Unter "www.u-wert.net" kannst du selber mal gucken, wie ein dämmtechnisch zeitgemässer Aufbau aussehen könnte. Auf der Seite stehen auch lesenswerte Hinweise zum Thema Dämmung in Fachwerkhäusern.

Vielleicht kannst du dann unsere Skepsis besser nachvollziehen.

Gruss, Boris



Alles sehr abschreckend...



Ich bin beim stöbern im Internet (danke für den Link!) auf diese Seite aufmerksam geworden:
http://www.baumarkt.de/suchen.htm?suchbegriff=fachwerk+d%E4mmen&go=go

Dort wird eigentlich genau das empfohlen, was an dem Haus gemacht wurde. Also von außen eine neue Wand und von Innen auch. Kennt ihr diese Seite? Sind das seriöse Informationen?

Zum Preis: Naja...leider nicht ganz für den Grundstückspreis.
2000 qm Grundstück, 4000 qm Wiese/Weide
Wohnhaus (1870) z.Zt. 240 qm Wohnfläche, Scheune von 1950, Garagen, Stall + Offenstall etc.
Wenn ich Grundstückspreis mal rausrechne komme ich auf ca. 100.000 Euro für die Immobilien (alle zusammen).

Achja... wenn es denn soweit sein sollte, lassen wir auf jeden Fall einen Fachmann über das ganze Werk gucken.



Bauernhaus



Hallo Alexander,
der Kauf eines Grundstückes ist kein Lustkauf im Klamottenladen.
Wenn ich mir die Daten so anschaue sollte man sich fragen: Brauche ich das alles?
Auch das was Sie nicht brauchen müssen Sie kaufen, instandsetzen, instandhalten, bewirtschaften, beheizen (240 m²)...
Mein Grundstück ist 900 m² groß und anstrengend genug.

Lassen Sie mal die Emotionen aus dem Spiel und beginnen Sie zu rechnen.
Dazu gehören auch die öffentlichen Lasten und Abgaben, die Grundsteuer, Schneeräumen, Rasen mähen (ja, da sitzt man vor dem geistigen Auge auf dem Rasentraktor und knattert Sonntags Vormittag stolz über die eigene Wiese- so einfach ist das nicht!), Einfriedungen, Zuwegungen und Stellflächen bauen und instandhalten, von der vielleicht viertel Million oder mehr für die Instandsetzung/Modernisierung der Bauten mal ganz zu schweigen.
Ein Tipp: Wenn ein Wertermittler gar nicht mehr weiterkommt, greift er zum Residualverfahren:
Wieviel Geld bin ich bereit/kann ich mir leisten, für eine Immobilie auszugeben?
Von dieser Summe x ziehen sie die bekannten Kosten, also den Kaufpreis und die sich aus dem Kauf ergebenden Nebenkosten wie Notar, Grundsteuer, Maklergebühren, Umzugskosten usw. ab.
Das was übrigbleibt steht für die bauliche Umgestaltung zur Verfügung.
Oder sie leben die nächsten 10 Jahre auf einer halbfertigen Baustelle zwischen zerfallenden Nebengebäuden und haben einen Zweitjob als Bauarbeiter und ständig Geldsorgen...
Womit wir wieder bei der Ausgangsfrage wären: Für was?

Viele Grüße





@Alexander


Die genannte Internetseite würde ich ganz schnell vergessen, da steht viel falsches.
Da antwortet auch immer das Baumarkt-Team.
Wer das Team ist wird am deutlichsten bei den „Unterstützern“


Grüße
Oliver Struve



Das ist uns bewusst...



Sonst hätten wir uns schon längst ein Neubaureihenmittelhaus mit kleinem Garten und Garage zu gelegt.

Wir haben uns nicht umsonst für ein Resthof auf dem Land entschieden... der Platz (Wiese, Stall, Scheune) wird für Pferdehaltung benötigt! Und nebenbei gibts auch noch 13.000 qm Ackerfläche... die würde auch nicht nur zum Rasenmähen gekauft.

Zu den 240 qm: Ja, das sind aktuell für uns zu viele qm, da hast du Recht. Aber
1. Bei uns soll es nicht bei Zwei bleiben
2. eine Einliegerwohnung geschaffen werden
3. da es kein Keller gibt, muss ein "Keller" im EG geschaffen werden

Mal davon ab, dass derzeit nur ca. 80 qm einigermaßen bewohnbar sind, der Rest ist in dem alten Wohnteil, der ja erstmal kernsaniert werden müsste.



Bauernhaus



Das genau meinte ich mit überlegen und rechnen.
Eine Einliegerwohnung?
Das heißt einen Mieter in ein ländliches Grundstück mit Tierhaltung zu holen; in der Stadt in dichter Bebauung in einem Mehrfamilien- oder Reihenhaus ist das kein Problem, da hat man ohnehin Grundstücksnachbarn eng beieinander.
Ob es bei solchen Bedingungen überhaupt potentielle Mieter gibt und welchen Mietzins Sie dann erzielen können, sollten Sie vorher schon wissen.
Auch was die Gemeinde und das zuständige Bauamt zu ihren Plänen sagen, vor allem wenn das Grundstück im Außenbereich liegt.
Wenn es hier Ärger mit dem Mieter gibt kann einem das die schöne Landidylle verleiden.
Dann ist der Ausbau für die Eigennutzung etwas ganz anderes als Vermietung. Mein selbstausgebautes und selbstgenutztes Wohneigentum muß nicht nach den strengeren gesetzlichen und technischen Regeln saniert werden, hier kann man mit Eigenleistung viel machen. Der Ärger kommt dann erst beim Verkauf oder beim Totalverlust, wenn die Versicherung nicht zahlt. Der Verkauf wird wohl nach ca. 30 Jahren anstehen, wenn die Kinder aus dem Haus sind und die Bewirtschaftung der Riesenflächen langsam zur Last wird.
Mietwohnung heißt Einhaltung der Vorschriften hinsichtlich Brand,- Schall- und Wärmeschutz, Abgeschlossenheit, geometrische Mindestanforderungen, Beleuchtung, Belüftung, Zugang, getrennte Netze...
Spätestens hier ist eine Baugenehmigung zwingend erforderlich.
Vermieten kann man so etwas ohnehin nur nach Komplettsanierung; ich glaube kaum das jemand eine Wohnung auf einer noch Jahre laufenden Feierabendbaustelle mietet.
Etwas anderes ist die Nutzung des Grundstückes in wirtschaftlicher Form, also um ein Gewerbe zu betreiben. da sollten Sie besonders sorgfältig den Kauf planen und mit Ihren Erfordernissen abstimmen.
Die Entscheidung was ich mit einzelnen Bauteilen mal bei der Sanierung mache kommt erst viel später, wenn diese konzeptionelle Vorarbeit geleistet ist.
Sanieren kann man alles. Vorhandene Mängel, Nachteile und Fehler kann man mit dem Kaufpreis abgleichen.

Viele Grüße
p.s. Wofür brauchen Sie einen Keller?



Unser Haus..



..war Bereichsweise auch nach den Regeln und Anleitungen von baumarkt.de "saniert" worden. Immer mal wieder ein Stückchen, die letzten 20 Jahre.

Wir haben das Haus nun Entkernt und sind mitten im Wideraufbau.
Ich kann dir mal aus meiner 150m² Erfahrung sagen, dass die Baumarkt.de Varianten durchweg nicht Substanzerhaltend waren!
Und da kann ich Herrn Struve nur zustimmen--> Bei baumrkt.de mal die „Unterstützer" anschauen. "Wes' Brot ich ess' des Lied ich sing'!"

In unserer Region bekommt man Höfe / Häuser die so verbastelt sind wie das was Ihr da beschreibt zum Grundtsückspreis je nach Zustand auch günstiger.

Gruß
Michael



Vielen Dank...



für die umfangreichen Antworten.

Zur Frage des Kellers? Wo haben Sie Ihren Weihnachtsschmuck, Schnee- oder Sommerausrüstung oder ihr Werkzeug wenn diese nicht benötigt wird? Im Wohnzimmer? Kleiner Spaß...was ich damit eigentlich sagen wollte, ist ein Raum, der nicht auf 20° erwärmt werden muss... quasi ein Lagerraum , Bastelkeller oder Waschküche... - Und nicht dass ich falsch verstanden werde... ich will keinen Keller nachbauen...nur einen "Kellerraum im EG" einrichten.

Und zur Einliegerwohnung: Uns ist schon klar, dass man kaum ein Mieter in eine Baustelle bekommen wird. Aber die Wohnung ist auch nicht Prio 1. Prio 1 hätte "unsere" Wohnung. Und wenn wir dann schon mal sowieso das DG ausbauen, kann man ja den Platz direkt vorsehen.... bevor es hinterher zu spät ist. Zumindest kann man dann später (wenn Kinder aus dem Haus sind), diese Räume entsprechend vermieten. Und gewisse Standards wollen/müssen wir ohnehin einhalten. Und das Bauamt bzw. die werden vor dem Kauf auf jeden Fall auch noch Befragt.

Und zur Mietersuche: Wir wissen aus Erfahrung, dass es einige Mieter(innen) gibt, die genau sowas suchen werden. Wohnraum mit "eigenem" Pferdestall. Aber wie gesagt....alles Prio 2 wenn nicht sogar noch weiter.

Und num zu baumarkt.de: Vielen Dank für den (Anti-)Tip. Jetzt wissen wir, wo wir gucken müssen, wie es nicht gemacht werden sollte ;)

Ich war übrigens gestern noch mal auf u-wert.net unterwegs... dort habe ich zumindest viele Informationen zur Dämmung bekommen.
Gibts denn meinungen zur Holzfaserdämmplatte mit Lehmputz (und ggf. Wandheizung)?

Gruß,
Alexander



Hauskauf



Ja wozu brauche ich einen Keller.
Da wollen sie also im nicht genutzten Dachboden, der als Lagerraum z.b. für Schnee- und Sommerausrüstung, Werkzeug usw. mit geringen Mitteln hergerichtet werden kann, der außerhalb der warmen Gebäudehülle liegt, Wohnraum hineinbauen.
Und den Wohnraum im Erdgeschoss, der innerhalb der warmen Hülle liegt, der vom Wohnraum zugänglich ist, in einen ungeheizten Lagerbereich zurückbauen.
Na ja.
Waschküche bzw. Hauswirtschaftsraum gehört übrigens ins EG, da zum warmen Kern- bzw. Randbereich zugehörig.
Oben ein bisschen weniger wohnen dafür lagern und unten ein bisschen mehr wohnen, wie wärs damit?
Werkstatt und Lager könnten vielleicht auch in dem bestimmt übppig vorhandenen Nebengelass untergebracht werden.
Ich hoffe sie verstehen jetzt langesam was ich mit konzeptionellem und ganzheitlichem Denken meine.
Sonst diskutieren wir noch fleißig weiter über Verkehrszonen, Himmelsrichtungen, Belichtung, Treppenmaße, Funktionszuordnungen, Raumbedarf...
Vielleicht wäre es besser Sie holen sich dafür professionelle Hilfe.
Das ist nicht abwertend gemeint, aber ein Außenstehender geht objektiver an die Vorbereitung Ihrer Entscheidungsfindung heran.
Und lassen sie bitte das Nachdenken über irgendwelche Detaillösungen zu diesem Zeitpunkt. Die verstellen Ihnen den Blick für das Wesentliche, das jetzt erst einmal zu klären ist.
Alles zu seiner Zeit.

Viele Grüße



Naja....



so ganz verstehe ich Ihre vorlieben noch nicht... vielleicht liegt es daran, dass Sie das Haus, über das wir hier reden, vom Grundriss her garnicht kennen. Aber das war hier auch gar nicht gefragt.

Vom zurückbauen zum Lagerraum habe ich nicht geschsprochen bzw. geschrieben. Der Bereich von dem ich hier Rede ist zwar als Wohnraum ausgebaut... aber schön und wohnlich ist was anderes.... und wie gut es vor 25 Jahren ausgebaut wurde kann ich auch nur raten.

Achja, und praktisch sollte es auch schon sein. Waschküche und Hauswirtschaftsraum ins EG... habe ich doch gesagt. Und der Lager/Werk(zeug)raum: Ich will ja nicht immer mit dem dreckigen Werkzeug durch das ganze Haus laufen, wenn der "Lagerraum" von außen zugägnlich ist.

Aber Ihren Vorschlag, diese Diskussion hier zu beenden finde ich gut. Denn eigentlich ging es mir hier um die Baussubstanz von diesem Gebäude... ob (und wie) es noch zu retten oder schon verpfuscht ist. Weil bevor ich mir detailierte Gedanken über den Innenbereich mache, wollte ich zuerst wissen ... ob es sich lohnt darüber Gedanken zu machen.

Aber trotzdem vielen Dank für Ihre Hinweise!

Viele Grüße,
Alexander



Hauskauf



Richtig, ich kenne ihr Grundstück nicht.
keiner von uns kennt das außer ihnen.
Deshalb ist es auch müßig, Ihnen Ratschläge ohne Ortskenntnis betreffs detaillierten technischen Fragen zu geben.
Was ich mache ist nur zu versuchen, Sie bei Ihrer Kaufentscheidung vorher! dazu zu bringen erst einmal nachzudenken.
Dazu gehört nicht das sinnieren über gelbe oder braune Dämmwolle.

Viele Grüße

Viele Grüße





Herr Böttcher,

was iss denn mit Ihnen los?

"Was ich mache ist nur zu versuchen, Sie ... dazu zu bringen erst einmal nachzudenken."

Lassen Sie mal ein bisschen Sauerstoff in die Bude.

Oder was sagen Sie wenn Ihnen beim Versuch ein Auto zu kaufen, der Verkäufer sagt:
“Mensch Herr Böttcher, denken Sie doch erstmal nach.
Für Sie reicht ein Fahrrad und wenn Sie wirklich mal aus Aschersleben raus müssen können Sie mit Bus und Bahn fahren.

Grüße



Kaufentscheidung



Wenn ich was verkaufen will, dann ja, aber ich will dem Fragesteller weder ein Haus noch Planungs- oder Baubetreuungsleistungen verkaufen. Wobei letzteres sicher für mich nicht unangenehm wäre.
Als Wertermittler und Gutachter kenne ich solche "Lustkäufe" allerdings schon in mehrfacher Ausfertigung. Das ist wie die berühmte Kellersauna, erst mal haben und dann sehen wir was wir damit machen. Da gibt es so eine Art Trägheitsvektor im Gehirn, der unbändig in eine Richtung zieht.

Viele Grüße
p.s. Nichts für ungut Alexander, das ist nicht auf Sie gemünzt sondern allgemein gehalten und vielleicht ein wenig mein "Trägheitsvektor"!

Viele Grüße





hallo Herr Alexander, ich würe das Ganze hier schnell löschen (notfalls den Hartmut fragen) und dann die Frage noch mal stellen - viele Grüße, Michael Reisinger

Kurz vorweg: es ist sicher einiges nicht ordentlich saniert bzw. hergestellt wurden, gehen Sie auf die Suche nach einem Ingenieur- oder Architekturbüro die sich auch mit der Bauphysik auskennen (da gibt es leider zu wenige) - Bei Ihrem Kaufobjekt ist einiges aus meiner Sicht im Argen und sollte rückgebaut werden, lassen Sie vom Verkäufer einige wichtige Konstruktionen öffnen oder sie selbst (aber bitte hier schriftlich absichern) und schauen Sie das Ganze wirklich mal mit ein zwei anderen unabhängigen Planern an. Um den vielleicht Richtigen zu finden lassen Sie sich Objekte benennen, die schon länger als 10 Jahre gut dastehen - ich drücke die daumen



Vielen Dank...



für die Hinweise und Informationen...
wenn wir uns für dieses Objekt entscheiden sollten, werden wir auf jeden Fall noch mal ein Fachmann über die Sache gucken lassen... und bei Zeiten hier berichten, wie es gelaufen ist.

Wenn uns noch jemand gute Tipps zur Bausubstanz, Begutachtung oder Wertschätzung geben kann, wären wir Dankbar. Worauf sollten (oder können) wir achten, bevor wir den Fachmann kommen lassen? Wie kann man am besten das Fachwerk begutachten, wenn es eigentlich vollständig hinter Klinker versteckt ist?

Da fällt mir gerade ein: Wir haben den Makler mal gefragt warum das Fachwerk verklinkert wurde. Er sagte uns, dass es in den 80ern nicht mehr modern war und deswegen versteckt wurde. Ist da was dran? Da das ja auch schon das 2. Fachwerk ist, was wir uns hier in der Region (Ost-Niedersachsen, Gifhorn) angesehen haben, was verklinkert wurde.





Fachwerk wurde auch schon früher “massiv” verkleidet, meist nur die Straßenseiten. So wollten die Eigentümer Wohlstand vorgegaukelt, denn Fachwerk war eine billige Bauweise.

Grüße



KfW-Zuschüsse?



Hallo zusammen,

danke für die Antwort.

Ich habe mich heute mal durch die Förderprogramme der KfW gewühlt. Mich interessiert insbesondere die Sanierung zu KfW-Standards (ja, ich weiß dass dieses Thema hier umstritten ist...) Kennst sich mit diesen Förderprogrammen jemand aus?

Die Sanierung wollten wir eigentlich in Eigenleistung machen. Nun habe ich aber gelesen, dass die Förderungen nur gezahlt werden, wenn die Arbeiten von Fachleuten (Handwerkern) ausgeführt werden. Weiß jemand, wie das genau abläuft?
Reicht es, wenn nur einige Arbeiten von Fachleuten durchgeführt wird?
Ich könnte mir z.B. vorstellen, dass wir die Entkernung und Wärmedämmung selber machen, die (Solar-)Heizung (und ggf. Lüftungsanlage) aber von einem Fachmann durchführen lassen. Wird dann hier überhaupt was gefördert?



Moin Alexander,



die KfW bietet vor allem eine Wirtschaftsförderung, unser Heimatplanet und dessen Erhaltung ist da erstmal zweitrangig.
Deshalb Geld nur gegen Beleg einer Firma, das kann aber auch ein Einzelunternehmer sein.

Ob das bei euch wirklich Sinn macht, solltest du genau ausrechnen, denn die günstigen Zinsen gibt's nur für 10 Jahre, wie die Anschlussfinanzierungen dann aussehen werden, weiss im Augenblick der Geier......

Du kannst natürlich was du selber machen möchtest machen (und bezahlen) und nur den "Rest" durch Firmen ausführen lassen und mit dem Darlehen begleichen. Die KFW interessiert nur, dass das Geld dem Förderzweck entsprechend verwendet wurde.

Abwickeln tut das Ganze deine Hausbank, die beraten dich auch zu allen Einzelheiten der Abwicklung. Zu den genauen Konditionen der Förderprogramme informierst du dich besser direkt bei der KfW.

Frohes schaffen, Boris



Eigenleistung?!



Ja, du hast recht. Mir ging es hauptsächlich um die Programme, wo es um den Umweltschutz (und natürlich die Wirtschaftsförderung) geht, denn da sind die Zinsen ja sehr günstig und es gibt ggf. noch ein Zuschuss... Aber da wird explizit angegeben, dass Eigenleistung nicht gefördert wird. Die wollen schließlich sicher stellen, dass die Gelder auch Ihren Zweck erfüllen. (Nicht dass sich jemand mit Geld der KfW Dämm-Material kauft und dass nicht Fachgerecht montiert...und so die Dämmwirkung = Null ist - oder wohlmöglich noch das Dämmmaterial einfach weiter verkauft - nur so als Beispiel)

Ich habe aber mal direkt bei der KfW nachgefragt. Und da hieß es, dass bei Eigenleistung das Material sehr wohl gefördert wird, wenn ein Sachverständiger bestätigt, dass die Materialen fachgerecht montiert wurde.

Naja... und ob es sich wirklich rechnet, wird sich zeigen, wenn es soweit sein sollte.
Aber vielen Dank!