Fachwerk-Bauernhaus verbaut oder noch zu retten?

[Georg Böttcher1]

Bauernhaus

Hallo Alexander,
der Kauf eines Grundstückes ist kein Lustkauf im Klamottenladen.
Wenn ich mir die Daten so anschaue sollte man sich fragen: Brauche ich das alles?
Auch das was Sie nicht brauchen müssen Sie kaufen, instandsetzen, instandhalten, bewirtschaften, beheizen (240 m²)...
Mein Grundstück ist 900 m² groß und anstrengend genug.

Lassen Sie mal die Emotionen aus dem Spiel und beginnen Sie zu rechnen.
Dazu gehören auch die öffentlichen Lasten und Abgaben, die Grundsteuer, Schneeräumen, Rasen mähen (ja, da sitzt man vor dem geistigen Auge auf dem Rasentraktor und knattert Sonntags Vormittag stolz über die eigene Wiese- so einfach ist das nicht!), Einfriedungen, Zuwegungen und Stellflächen bauen und instandhalten, von der vielleicht viertel Million oder mehr für die Instandsetzung/Modernisierung der Bauten mal ganz zu schweigen.
Ein Tipp: Wenn ein Wertermittler gar nicht mehr weiterkommt, greift er zum Residualverfahren:
Wieviel Geld bin ich bereit/kann ich mir leisten, für eine Immobilie auszugeben?
Von dieser Summe x ziehen sie die bekannten Kosten, also den Kaufpreis und die sich aus dem Kauf ergebenden Nebenkosten wie Notar, Grundsteuer, Maklergebühren, Umzugskosten usw. ab.
Das was übrigbleibt steht für die bauliche Umgestaltung zur Verfügung.
Oder sie leben die nächsten 10 Jahre auf einer halbfertigen Baustelle zwischen zerfallenden Nebengebäuden und haben einen Zweitjob als Bauarbeiter und ständig Geldsorgen...
Womit wir wieder bei der Ausgangsfrage wären: Für was?

Viele Grüße

 

[anonymus]

@Alexander


Die genannte Internetseite würde ich ganz schnell vergessen, da steht viel falsches.
Da antwortet auch immer das Baumarkt-Team.
Wer das Team ist wird am deutlichsten bei den „Unterstützern“


Grüße
Oliver Struve

 

[Alexander5]

Das ist uns bewusst...

Sonst hätten wir uns schon längst ein Neubaureihenmittelhaus mit kleinem Garten und Garage zu gelegt.

Wir haben uns nicht umsonst für ein Resthof auf dem Land entschieden... der Platz (Wiese, Stall, Scheune) wird für Pferdehaltung benötigt! Und nebenbei gibts auch noch 13.000 qm Ackerfläche... die würde auch nicht nur zum Rasenmähen gekauft.

Zu den 240 qm: Ja, das sind aktuell für uns zu viele qm, da hast du Recht. Aber
1. Bei uns soll es nicht bei Zwei bleiben
2. eine Einliegerwohnung geschaffen werden
3. da es kein Keller gibt, muss ein "Keller" im EG geschaffen werden

Mal davon ab, dass derzeit nur ca. 80 qm einigermaßen bewohnbar sind, der Rest ist in dem alten Wohnteil, der ja erstmal kernsaniert werden müsste.

 

[Georg Böttcher1]

Bauernhaus

Das genau meinte ich mit überlegen und rechnen.
Eine Einliegerwohnung?
Das heißt einen Mieter in ein ländliches Grundstück mit Tierhaltung zu holen; in der Stadt in dichter Bebauung in einem Mehrfamilien- oder Reihenhaus ist das kein Problem, da hat man ohnehin Grundstücksnachbarn eng beieinander.
Ob es bei solchen Bedingungen überhaupt potentielle Mieter gibt und welchen Mietzins Sie dann erzielen können, sollten Sie vorher schon wissen.
Auch was die Gemeinde und das zuständige Bauamt zu ihren Plänen sagen, vor allem wenn das Grundstück im Außenbereich liegt.
Wenn es hier Ärger mit dem Mieter gibt kann einem das die schöne Landidylle verleiden.
Dann ist der Ausbau für die Eigennutzung etwas ganz anderes als Vermietung. Mein selbstausgebautes und selbstgenutztes Wohneigentum muß nicht nach den strengeren gesetzlichen und technischen Regeln saniert werden, hier kann man mit Eigenleistung viel machen. Der Ärger kommt dann erst beim Verkauf oder beim Totalverlust, wenn die Versicherung nicht zahlt. Der Verkauf wird wohl nach ca. 30 Jahren anstehen, wenn die Kinder aus dem Haus sind und die Bewirtschaftung der Riesenflächen langsam zur Last wird.
Mietwohnung heißt Einhaltung der Vorschriften hinsichtlich Brand,- Schall- und Wärmeschutz, Abgeschlossenheit, geometrische Mindestanforderungen, Beleuchtung, Belüftung, Zugang, getrennte Netze...
Spätestens hier ist eine Baugenehmigung zwingend erforderlich.
Vermieten kann man so etwas ohnehin nur nach Komplettsanierung; ich glaube kaum das jemand eine Wohnung auf einer noch Jahre laufenden Feierabendbaustelle mietet.
Etwas anderes ist die Nutzung des Grundstückes in wirtschaftlicher Form, also um ein Gewerbe zu betreiben. da sollten Sie besonders sorgfältig den Kauf planen und mit Ihren Erfordernissen abstimmen.
Die Entscheidung was ich mit einzelnen Bauteilen mal bei der Sanierung mache kommt erst viel später, wenn diese konzeptionelle Vorarbeit geleistet ist.
Sanieren kann man alles. Vorhandene Mängel, Nachteile und Fehler kann man mit dem Kaufpreis abgleichen.

Viele Grüße
p.s. Wofür brauchen Sie einen Keller?

 

[Michael F.]

Unser Haus..

..war Bereichsweise auch nach den Regeln und Anleitungen von baumarkt.de "saniert" worden. Immer mal wieder ein Stückchen, die letzten 20 Jahre.

Wir haben das Haus nun Entkernt und sind mitten im Wideraufbau.
Ich kann dir mal aus meiner 150m² Erfahrung sagen, dass die Baumarkt.de Varianten durchweg nicht Substanzerhaltend waren!
Und da kann ich Herrn Struve nur zustimmen--> Bei baumrkt.de mal die „Unterstützer" anschauen. "Wes' Brot ich ess' des Lied ich sing'!"

In unserer Region bekommt man Höfe / Häuser die so verbastelt sind wie das was Ihr da beschreibt zum Grundtsückspreis je nach Zustand auch günstiger.

Gruß
Michael

 

[Alexander5]

Vielen Dank...

für die umfangreichen Antworten.

Zur Frage des Kellers? Wo haben Sie Ihren Weihnachtsschmuck, Schnee- oder Sommerausrüstung oder ihr Werkzeug wenn diese nicht benötigt wird? Im Wohnzimmer? Kleiner Spaß...was ich damit eigentlich sagen wollte, ist ein Raum, der nicht auf 20° erwärmt werden muss... quasi ein Lagerraum , Bastelkeller oder Waschküche... - Und nicht dass ich falsch verstanden werde... ich will keinen Keller nachbauen...nur einen "Kellerraum im EG" einrichten.

Und zur Einliegerwohnung: Uns ist schon klar, dass man kaum ein Mieter in eine Baustelle bekommen wird. Aber die Wohnung ist auch nicht Prio 1. Prio 1 hätte "unsere" Wohnung. Und wenn wir dann schon mal sowieso das DG ausbauen, kann man ja den Platz direkt vorsehen.... bevor es hinterher zu spät ist. Zumindest kann man dann später (wenn Kinder aus dem Haus sind), diese Räume entsprechend vermieten. Und gewisse Standards wollen/müssen wir ohnehin einhalten. Und das Bauamt bzw. die werden vor dem Kauf auf jeden Fall auch noch Befragt.

Und zur Mietersuche: Wir wissen aus Erfahrung, dass es einige Mieter(innen) gibt, die genau sowas suchen werden. Wohnraum mit "eigenem" Pferdestall. Aber wie gesagt....alles Prio 2 wenn nicht sogar noch weiter.

Und num zu baumarkt.de: Vielen Dank für den (Anti-)Tip. Jetzt wissen wir, wo wir gucken müssen, wie es nicht gemacht werden sollte

Ich war übrigens gestern noch mal auf u-wert.net unterwegs... dort habe ich zumindest viele Informationen zur Dämmung bekommen.
Gibts denn meinungen zur Holzfaserdämmplatte mit Lehmputz (und ggf. Wandheizung)?

Gruß,
Alexander

 

[Georg Böttcher1]

Hauskauf

Ja wozu brauche ich einen Keller.
Da wollen sie also im nicht genutzten Dachboden, der als Lagerraum z.b. für Schnee- und Sommerausrüstung, Werkzeug usw. mit geringen Mitteln hergerichtet werden kann, der außerhalb der warmen Gebäudehülle liegt, Wohnraum hineinbauen.
Und den Wohnraum im Erdgeschoss, der innerhalb der warmen Hülle liegt, der vom Wohnraum zugänglich ist, in einen ungeheizten Lagerbereich zurückbauen.
Na ja.
Waschküche bzw. Hauswirtschaftsraum gehört übrigens ins EG, da zum warmen Kern- bzw. Randbereich zugehörig.
Oben ein bisschen weniger wohnen dafür lagern und unten ein bisschen mehr wohnen, wie wärs damit?
Werkstatt und Lager könnten vielleicht auch in dem bestimmt übppig vorhandenen Nebengelass untergebracht werden.
Ich hoffe sie verstehen jetzt langesam was ich mit konzeptionellem und ganzheitlichem Denken meine.
Sonst diskutieren wir noch fleißig weiter über Verkehrszonen, Himmelsrichtungen, Belichtung, Treppenmaße, Funktionszuordnungen, Raumbedarf...
Vielleicht wäre es besser Sie holen sich dafür professionelle Hilfe.
Das ist nicht abwertend gemeint, aber ein Außenstehender geht objektiver an die Vorbereitung Ihrer Entscheidungsfindung heran.
Und lassen sie bitte das Nachdenken über irgendwelche Detaillösungen zu diesem Zeitpunkt. Die verstellen Ihnen den Blick für das Wesentliche, das jetzt erst einmal zu klären ist.
Alles zu seiner Zeit.

Viele Grüße

 

[Alexander5]

Naja....

so ganz verstehe ich Ihre vorlieben noch nicht... vielleicht liegt es daran, dass Sie das Haus, über das wir hier reden, vom Grundriss her garnicht kennen. Aber das war hier auch gar nicht gefragt.

Vom zurückbauen zum Lagerraum habe ich nicht geschsprochen bzw. geschrieben. Der Bereich von dem ich hier Rede ist zwar als Wohnraum ausgebaut... aber schön und wohnlich ist was anderes.... und wie gut es vor 25 Jahren ausgebaut wurde kann ich auch nur raten.

Achja, und praktisch sollte es auch schon sein. Waschküche und Hauswirtschaftsraum ins EG... habe ich doch gesagt. Und der Lager/Werk(zeug)raum: Ich will ja nicht immer mit dem dreckigen Werkzeug durch das ganze Haus laufen, wenn der "Lagerraum" von außen zugägnlich ist.

Aber Ihren Vorschlag, diese Diskussion hier zu beenden finde ich gut. Denn eigentlich ging es mir hier um die Baussubstanz von diesem Gebäude... ob (und wie) es noch zu retten oder schon verpfuscht ist. Weil bevor ich mir detailierte Gedanken über den Innenbereich mache, wollte ich zuerst wissen ... ob es sich lohnt darüber Gedanken zu machen.

Aber trotzdem vielen Dank für Ihre Hinweise!

Viele Grüße,
Alexander

 

[Georg Böttcher1]

Hauskauf

Richtig, ich kenne ihr Grundstück nicht.
keiner von uns kennt das außer ihnen.
Deshalb ist es auch müßig, Ihnen Ratschläge ohne Ortskenntnis betreffs detaillierten technischen Fragen zu geben.
Was ich mache ist nur zu versuchen, Sie bei Ihrer Kaufentscheidung vorher! dazu zu bringen erst einmal nachzudenken.
Dazu gehört nicht das sinnieren über gelbe oder braune Dämmwolle.

Viele Grüße

Viele Grüße

 

[anonymus]

Herr Böttcher,

was iss denn mit Ihnen los?

"Was ich mache ist nur zu versuchen, Sie ... dazu zu bringen erst einmal nachzudenken."<FRONT>

Lassen Sie mal ein bisschen Sauerstoff in die Bude.

Oder was sagen Sie wenn Ihnen beim Versuch ein Auto zu kaufen, der Verkäufer sagt:
“Mensch Herr Böttcher, denken Sie doch erstmal nach.
Für Sie reicht ein Fahrrad und wenn Sie wirklich mal aus Aschersleben raus müssen können Sie mit Bus und Bahn fahren.

Grüße

 

[Georg Böttcher1]

Kaufentscheidung

Wenn ich was verkaufen will, dann ja, aber ich will dem Fragesteller weder ein Haus noch Planungs- oder Baubetreuungsleistungen verkaufen. Wobei letzteres sicher für mich nicht unangenehm wäre.
Als Wertermittler und Gutachter kenne ich solche "Lustkäufe" allerdings schon in mehrfacher Ausfertigung. Das ist wie die berühmte Kellersauna, erst mal haben und dann sehen wir was wir damit machen. Da gibt es so eine Art Trägheitsvektor im Gehirn, der unbändig in eine Richtung zieht.

Viele Grüße
p.s. Nichts für ungut Alexander, das ist nicht auf Sie gemünzt sondern allgemein gehalten und vielleicht ein wenig mein "Trägheitsvektor"!

Viele Grüße

 

[Reisinger Michael]

hallo Herr Alexander, ich würe das Ganze hier schnell löschen (notfalls den Hartmut fragen) und dann die Frage noch mal stellen - viele Grüße, Michael Reisinger

Kurz vorweg: es ist sicher einiges nicht ordentlich saniert bzw. hergestellt wurden, gehen Sie auf die Suche nach einem Ingenieur- oder Architekturbüro die sich auch mit der Bauphysik auskennen (da gibt es leider zu wenige) - Bei Ihrem Kaufobjekt ist einiges aus meiner Sicht im Argen und sollte rückgebaut werden, lassen Sie vom Verkäufer einige wichtige Konstruktionen öffnen oder sie selbst (aber bitte hier schriftlich absichern) und schauen Sie das Ganze wirklich mal mit ein zwei anderen unabhängigen Planern an. Um den vielleicht Richtigen zu finden lassen Sie sich Objekte benennen, die schon länger als 10 Jahre gut dastehen - ich drücke die daumen

 

[Alexander5]

Vielen Dank...

für die Hinweise und Informationen...
wenn wir uns für dieses Objekt entscheiden sollten, werden wir auf jeden Fall noch mal ein Fachmann über die Sache gucken lassen... und bei Zeiten hier berichten, wie es gelaufen ist.

Wenn uns noch jemand gute Tipps zur Bausubstanz, Begutachtung oder Wertschätzung geben kann, wären wir Dankbar. Worauf sollten (oder können) wir achten, bevor wir den Fachmann kommen lassen? Wie kann man am besten das Fachwerk begutachten, wenn es eigentlich vollständig hinter Klinker versteckt ist?

Da fällt mir gerade ein: Wir haben den Makler mal gefragt warum das Fachwerk verklinkert wurde. Er sagte uns, dass es in den 80ern nicht mehr modern war und deswegen versteckt wurde. Ist da was dran? Da das ja auch schon das 2. Fachwerk ist, was wir uns hier in der Region (Ost-Niedersachsen, Gifhorn) angesehen haben, was verklinkert wurde.

 

[anonymus]

Fachwerk wurde auch schon früher “massiv” verkleidet, meist nur die Straßenseiten. So wollten die Eigentümer Wohlstand vorgegaukelt, denn Fachwerk war eine billige Bauweise.

Grüße

 

[Alexander5]

KfW-Zuschüsse?

Hallo zusammen,

danke für die Antwort.

Ich habe mich heute mal durch die Förderprogramme der KfW gewühlt. Mich interessiert insbesondere die Sanierung zu KfW-Standards (ja, ich weiß dass dieses Thema hier umstritten ist...) Kennst sich mit diesen Förderprogrammen jemand aus?

Die Sanierung wollten wir eigentlich in Eigenleistung machen. Nun habe ich aber gelesen, dass die Förderungen nur gezahlt werden, wenn die Arbeiten von Fachleuten (Handwerkern) ausgeführt werden. Weiß jemand, wie das genau abläuft?
Reicht es, wenn nur einige Arbeiten von Fachleuten durchgeführt wird?
Ich könnte mir z.B. vorstellen, dass wir die Entkernung und Wärmedämmung selber machen, die (Solar-)Heizung (und ggf. Lüftungsanlage) aber von einem Fachmann durchführen lassen. Wird dann hier überhaupt was gefördert?

 

[Boris1]

Moin Alexander,

die KfW bietet vor allem eine Wirtschaftsförderung, unser Heimatplanet und dessen Erhaltung ist da erstmal zweitrangig.
Deshalb Geld nur gegen Beleg einer Firma, das kann aber auch ein Einzelunternehmer sein.

Ob das bei euch wirklich Sinn macht, solltest du genau ausrechnen, denn die günstigen Zinsen gibt's nur für 10 Jahre, wie die Anschlussfinanzierungen dann aussehen werden, weiss im Augenblick der Geier......

Du kannst natürlich was du selber machen möchtest machen (und bezahlen) und nur den "Rest" durch Firmen ausführen lassen und mit dem Darlehen begleichen. Die KFW interessiert nur, dass das Geld dem Förderzweck entsprechend verwendet wurde.

Abwickeln tut das Ganze deine Hausbank, die beraten dich auch zu allen Einzelheiten der Abwicklung. Zu den genauen Konditionen der Förderprogramme informierst du dich besser direkt bei der KfW.

Frohes schaffen, Boris

 

[Alexander5]

Eigenleistung?!

Ja, du hast recht. Mir ging es hauptsächlich um die Programme, wo es um den Umweltschutz (und natürlich die Wirtschaftsförderung) geht, denn da sind die Zinsen ja sehr günstig und es gibt ggf. noch ein Zuschuss... Aber da wird explizit angegeben, dass Eigenleistung nicht gefördert wird. Die wollen schließlich sicher stellen, dass die Gelder auch Ihren Zweck erfüllen. (Nicht dass sich jemand mit Geld der KfW Dämm-Material kauft und dass nicht Fachgerecht montiert...und so die Dämmwirkung = Null ist - oder wohlmöglich noch das Dämmmaterial einfach weiter verkauft - nur so als Beispiel)

Ich habe aber mal direkt bei der KfW nachgefragt. Und da hieß es, dass bei Eigenleistung das Material sehr wohl gefördert wird, wenn ein Sachverständiger bestätigt, dass die Materialen fachgerecht montiert wurde.

Naja... und ob es sich wirklich rechnet, wird sich zeigen, wenn es soweit sein sollte.
Aber vielen Dank!