Zu schön um wahr zu sein?

09.08.2011



Ich bin interessiert an einem Fachwerkhaus in Seligenstadt, stutze aber bei dem Preis. Gibt es vielleicht schon ein Gutachten oder jemanden der mir Auskünfte geben kann über die Sanierungen in den 1980er und 2000er Jahren? Die Verkäuferin scheint nichts rechtes zu wissen außer Grundsanierung mit Neuaufbau in den 80ern und neue Gaszentralheizung in 2003.
Im Herzen von Seligenstadt
Scout-ID: 47203910
Es gibt noch andere Interessenten und ich wäre dankbar über schnelle Antworten.
Jule



Fachwerkhausfrage



Hallo

für den Preis würde ich das nicht nehmen.
Nach den Aufzeichnungen der ganzen Sanierungen müssten Sie richtiges Glück haben, dass das Haus "richtig" saniert worden ist.

Aber aus meiner Erfahrung sehen ich da geringe Chancen, dass Sie Glück haben.

Die Verkäufer "kennen" sich immer nicht so genau aus - die wollen das Ding ja so teuer als möglich an den Mann oder die Frau bringen; und deshalb mit der Wahrheit sich etwas bedeckt halten, werden die Vorzüge loben und sich auf optische Reize konzentrieren.

Das kann verhängnisvoll sein und dann können die Sanierungskosten dann gerne mal den Kaufpreis überholen …

Kann sein - muss aber nicht!

Lassen Sie jemanden das Objekt ansehen und vor Ort seine Prognosen oder Einschätzungen machen - dann können Sie evtl besser entscheiden.

So etwas mache ich auch.

FK





ob bei der Grundsanierung alles richtig, oder alles falsch gemacht wurde, kann ggw. keiner sagen.

1.: best case: 150 qm für 175 Tsd €, Renovierungsbedarf erst in 10 Jahren, das wäre ok für einen Liebhaber.

2.: worst case 175 Tsd € für ein sanierungsbedürftiges Haus mit den typischen Sünden der 80er. Kein Denkmalschutz (die Fenster sprechen dagegen), also keine Steuerhilfen, kein Grundstück als Sicherheit (50 qm2 ?!).

im Falle 2 könnten die Renovierungs-Kosten 1000 € / qm durchaus übersteigen.

Diese Haus müsste man sehr genau ansehen lassen, bevor man es kauft. Auf den Bildern sieht man nichts über Dach und Dämmung, alles ist irgendwie verkleidet, dabei spielt die Anatomie des Daches offenbar keine wichtige Rolle. Der Keller wurde 1974 erweitert (wie geht das unter einem intakten historischen Gebäude ohne Grundstück?) und bis dahin muss es offensichtlich ein Hochwasserproblem gegeben haben.
Ab "Unterkante EG wurden das OG und das Dach neu aufgebaut". Warum eigentlich, vielleicht Schwamm? Wenn man das kritisch liest, muss man sich fragen, was an dem Haus eigentlich im Orignalzustand ist. Ein Baujahr ist auch nicht angegeben.

Sollten die Renovierungskosten den Restwert übersteigen (= Totalschaden) lautet die Rechnung Grundstückswert - Abrisskosten. Da der Grundstückswert gering sein dürfte, kann diese Rechnung eigentlich nur unvorteilhaft ausgehen.
Sollten keine wesentlichen Renovierungskosten anfallen, muss man sich fragen, was man da eigentlich kauft. Ein historisches Haus ist es möglicherweise nicht.

Was Du wissen musst:

Hast Du wirklich ein historisches Gebäude vor dir, lass die Fachwerkelemente ansehen.

Das Fachwerk kommt mir unkonventionell vor (ich bin aber auch aus Niedersachsen, da wird manches sehr konservativ gesehen). z.B senkrechte Elemente unter den Fenstern, die keine Last abtragen, kann aber auch alles ganz o.k. sein.

Stell Dir die Bilder mal ohne Möbel vor, hättest Du das Dach so ausgebaut?

Schließlich: im OG 50 qm / Geschossfläche, darauf 3 Schlafzimmer, ein Bad, ein kleiner Freiplatz (wo ist eigentlich die Treppe), das EG ist nicht besser.
Hier wird man umbauen müssen.


ich würde mich der Ansicht von FK anschließen.



Fachwerkhausfrage



Hallo,

aus meinen Erfahrungen kann ich Ihnen nur raten, vor dem Kauf einer Immobilie eine Kaufberatung in Schriftform durch einen versierten Sachvertsändigen zu besitzen. In diesem Schriftstück sind unterlassene und getätigte Instandhaltungen und Modernisierungen auch in preislicher Hinsicht zu benennen. Damit können Sie in eventuelle kaufpreis-verhandlugen gehen.

Mit freundlichen Grüßen

Bauing. F. Teichmann
Sachverständiger



Kaufberatung



Hallo,

ja, eine Kaufberatung durch jemanden der sich damit auskennt lohnt sich sicher.

Für mich als Laie sieht das "Fachwerk" jedenfalls sehr ungewöhnlich aus. "...ab Unterkante Erdgeschoß wurde das Obergeschoß und das Dachgeschoß neu aufgebaut..."? Ich befürchte dass da jemand "hübsches Fachwerk" gezaubert hat, wie es Prof. Gerner im Buch "Fachwerksünden" beschreibt.

Aber ob man eine kostenpflichtige schriftliche Kaufberatung benötigt...? Wir wurden für unser doch recht ungewöhnliches "Ruinchen" kostenlos beraten von einem Experten der Interessengemeinschaft Bauernhaus - und die Mitarbeiterin der unteren Denkmalschutzbehörde war auch lange vor dem Kauf vor Ort und hat uns sehr gut beraten. Und man kann auch schauen, ob ein Architekt das Haus besichtigt, das muss auch nicht in jedem Falls kostenpflichtig sein.



zu schön um wahr zu sein...



Danke für die Tipps. Ich war inzwischen mit einer hiesigen fachwerksanierungserfahrenen Architektin in dem Haus und sie hat etliche Fragwürdigkeiten aufgezeigt, mir als "nicht Handwerker" abgeraten und das alles Kostenlos! Es ist wirklich sehr viel zu tun in dem Objekt, von den rostenden Trägern im Keller bis zur Dämmung im Dach.
Gut zu wissen, dass es dieses Forum gibt! ;))