Altes Weichenwärterhaus - viele Fragen zur Sanierung

16.10.2020 Johannes

Altes Weichenwärterhaus - viele Fragen zur Sanierung

Hallo!

Wir haben ein altes Weichenwärterhaus Baujahr ca. 1892 erworben, welches sich leider in einem mehr als erbärmlichen Zustand befindet. Das Dach ist völlig undicht (Satteldach, 12°, Bitumen) und die Zwischendecke kommt runter, das Haus war ca. 15 Jahren unbewohnt. Sanitär, Elektro, Heizung muss alles komplett neu gemacht werden. Glücklicherweise war das Bauamt tatsächlich im Besitz der Originalpläne der königlich preußischen Eisenbahnbauinspektion. Es gibt keine Denkmalschutzauflagen!

=> Kernsanierung

Als erstes Gewerk müssen wir den Dachstuhl und die Balkendecke erneuern. Diese wurden mit relativ giftigen Pestiziden behandelt mit denen wir nicht wohnen wollen und ist ohnehin durch die jahrelange Feuchtigkeit nicht mehr zu gebrauchen. Schimmel ist überall, Gutachten zum Hausschwamm erfolgt nächste Woche - sichtbar ist aber nichts.
Aufgrund der flachen Dachneigung ist keine Ziegeleindeckung möglich und aufgrund der ohnehin eher knappen Raumhöhe im Dachgeschoss muss die Dämmung auf dem Dach erfolgen.
Zwei Dachdecker hatten wir bisher zur Besichtigung, die beide grundsätzlich den Dachstuhl wiederherstellen würden. Aber bei der Dimensionierung der Balken, der Dämmung und der Außenhaut waren sie sich dann schon nicht mehr einig. Wir hätten gerne eine ökologisch vertretbare Variante, die aber praktikabel ist und den Wohnraum ausreichend gegen Kälte und Sonne dämmt. Das Dach soll mit Photovoltaik belegt werden. Wir überlegen auch, ob die Photovoltaik nicht gleich die Dachaußenhaut bilden könnte (quasi In-Dach-Lösung).

* Was wäre ein sinnvolles Material für die Aufsparrendämmung?
* Welche Dampfbremsen/sperren sind notwendig?
* Was wäre für die Dachaußenhaut zu empfehlen?

Als nächstes ist die Balkendecke dran. Hier werden wohl viele / alle Balken getauscht werden müssen. Im Moment ist der Aufbau folgender (von oben):
* Dielenboden
* Schüttung (? Material unklar - müssen wir erst noch öffnen)
* Lage Bretter in einer Nut der Deckenbalken, welche die Schüttung halten
* Lehm/Schilf-Decke mit einigen Latten zur Stabilisierung (kann man schön sehen, weil die teilweise schon runterkommt...)

Zielstellung: Dielenboden mit Trittschalldämmung und Fußbodenheizung ohne die Raumhöhe zu verringern
Wie würde man das sinnvoll machen? Ein Zimmermann meinte, er sieht nur Elektroheizung, andererseits habe ich Systeme gesehen, die man zwischen die Deckenbalken legen kann, wobei da immer die Balken für den Übergang in die nächste Schlaufe geschwächt werden.

Als nächstes käme dann die Dämmung der Wände:
* Außenwand im OG könnte man zwischen dem Ständerwerk des Dachstuhls dämmen -> welches Material für die Dämmung, Abschluss mit Lehmbauplatten?
* Außenwand EG: Die Architektin würde Kalziumsilikatplatten nehmen - gibt es Alternativen?
* Keller/Boden: Im nichtunterkellerten Teil liegen die Balken im trockenen märkischen Sand. Hier muss vermutlich eine Trennschicht rein und dann eine Isolierung/Schüttung? Im unterkellerten Teil haben wir die Dielen noch nicht angehoben, Dämmung muss aber von oben erfolgen, der Keller ist ohnehin sehr niedrig.

Das war sicher nur Teil 1 der Fragen. Wir haben gerade das Gefühl, man fragt drei Handwerker und bekommt 5 Meinungen...

Sollte sich ein Handwerker im Raum Berlin damit auskennen, suchen wir auch noch Unterstützung!

Vielen Dank,
Johannes



Chapeau



vor Eurem Mut und Tatendrang. Ich empfehle ein Gesamtkonzept zu erstellen, wo ein Sachkundiger aller Komponenten ( Raumaufteilung, Nutzung, Dämmung, Heizungsart, Sanierungsablauf) miteinander verbindet. Das ist natürlich von Euren Finanzen und dem Zeitrahmen und Euren Wünschen bezüglich des Standards abhängig.
Zum Dach: Hier eine interessante Diskussion zu Ziegel und flachen Dächern: https://bau.net/forum/dach/14066.php
Wir haben als Aufsparrendämmung die Udi Top von Unger Diffutherm genommen. Der sommerliche Hitzeschutz ist gut und der Aufbau diffusionsoffen.
Wenn Ihr eh eine eine witgehende Erneuerung des Dachstuhles vorhabt, wäre zu überlegen, ob der First nicht so angehoben werden kann, dass Ihr wenigstens auf 22 grd Dachneigung kommt.
Die Dimensionierung des Dachstuhls ist natürlich vom geplanten Dachaufbau ( Verkleidung innen, zusätzliche Zwischensparrendämmung wenn ja womit usw.) abhängig.
Zum Aufbau der Decke / Fußboden OG gibt es in der Menüleiste den Punkt Lesestoff, dort die Sondersammlung von Georg Böttcher zu genau Eurem Aufbau lesen. Ergänzend unter der Lupe oben rechts den Suchbegriff Holzbalkendecke eingeben, nach den ersten Werbeeinträgen beginnen die Forumsbeiträge zum Thema, gefühlt sind das 200. Dort werdet Ihr erstmal zu den Grundsätzen fündig. Bitte lesen BEVOR Ihr alles rausreißt, da hat sich Mancher schon geärgert, dass er so vorschnell war.



Altes Weichenwärterhaus



Hallo
Da hast Du ja ein sehr schönes Gebäude erworben.Die Bauten der Bahn sind bekannt dafür,das dort nicht gespart wurde,was die Ausführung des Mauerwerks betrifft!
Ein ehemaliger Kollege hat auch ein Bahnhaus an der Strecke Berlin- Leipzig,davon gibt es an der Strecke etwa 5-6 gleiche Häuser,alle mit alleinstehendem Schuppen UND Backofen!
Also ich würde die Dachneigung auf keinen Fall verändern!
Dadurch würde der stimmige Gesamteindruck verloren gehen,außerdem wäre es wohl sehr schwierig bis fast unmöglich das Klinker Mauerwerk anzupassen.
Eine Flachdachpfanne ist eine Möglichkeit,das Dach mit Ziegeln einzudecken.
Aber wahrscheinlich war Schiefer die Originaldeckung !
Gruß Steffen



Sanierung Bahngebäude


Sanierung Bahngebäude

Die Qualität der alten Bahnbauten kann ich nur bestätigen. Ich habe vor zwei Jahren ein solches Gebäude erworben und saniert. Sie haben das große Glück, das der Bau nicht so überformt wurde wie der Meinige durch den Umbau zu Wohnzwecken in den 80iger Jahren. Auch ohne Denkmalschutz rate ich zur Sanierung eng an den Ursprungsplänen unter Beibehaltung der Dachneigung usw., das Original ist immer wertvoller als die Verschlimmbesserungen durch unsere Tagesmoden.
Vielleicht schauen sie sich meine Erfahrungen im Original an? Wir sind ja gut mit der Bahn verbunden, anderthalb Stunden vom Hauptbahnhof Richtung Wittenberge. Gruss M. Achsnick



Dacheindeckung



Mario, wie hast Du die Dacheindeckung umgesetzt, scheinbar hast Du ja auch nur 15grd Neigung ?



Wenn



Euch ein Dachdecker erzählt, eine Ziegeldeckung bei 12 Grad ist nicht möglich, dann hat er schlicht und einfach keine Ahnung.
Es ist sogar eine Ziegeldeckung bei 7 Grad möglich, lediglich die Anforderungen an das Unterdach sind etwas höher.
Nachdem Ihr jedoch sowieso eine Aufdachdämmung präferiert, ist dieser Punkt auch leicht zu planen.

Viele Grüße
Hanno



Sammelantwort



Hallo zusammen!

Danke für die zahlreichen Antworten.

@Pope: Danke für die Hinweise, werden wir uns durchlesen. Es gibt hier so viel Information, dass es wirklich schwierig ist den passenden Einstieg zu finden. Änderung der Dachstuhls haben wir aktuell nicht vor, wäre auch baurechtlich (Grenzbebauung) und genehmigungsrechtlich (aktuell noch als Bahnanlage gewidmet) schwierig.

@stephan: Wie oben geschrieben wollen wir das Gesamtbild soweit möglich erhalten. Das Nebengebäude wurde leider abgerissen, in den Originalplänen ist es aber mit dabei. Einen Backofen gab es nicht, aber das könnte daran liegen, dass es sich auf Berliner Stadtgebiet befindet und nicht in einer ländlichen Gegend. Auch sind die Gebäude an der Anhalter-Bahn vermutlich noch etwas älter.

@Mario Achsnick: Gut, dass es noch mehr Verrückte gibt ;) Wir würden uns das total gerne mal anschauen. Nicht immer ganz leicht mit kleinen Kindern, aber vielleicht könnte es an einem regnerischen Novembersonntag was werden. Wir würden auch Kuchen mitbringen. (Habe im Forum keine Möglichkeit für PNs gefunden...)

@Hanno: Wir haben nicht explizit angesprochen, dass wir Ziegel wollen. Aber es wurde uns auch nicht angeboten. Falls das Original wirklich Schiefer war, wäre das vielleicht auch nett, andererseits unter der PV-Anlage vielleicht auch zu schade.

Lg,
Johannes (und Julia)



Dacheindeckung, Kontakt



Ja bei der Dachdeckung habe ich die Entscheidung verschoben und nur die neue Dachkuppel und den neuen Schornstein eingedichtet, ansonsten die noch dichte Teerbahn gelassen. Da nun auch die Solarthermie drauf verschraubt ist, wird die Frage an die Kinder weiter gereicht. Allerdings gehen hier meine Gedanken dahin, eine helle, solarreflektierende Dachfläche aufzutragen. Dies kann durch Blechplatten oder eine noch zu findende Beschichtung erreicht werden. Klingt jetzt etwas fremd, aber der sommerliche Wärmeschutz ist schon jetzt ein Problem. Und wenn die Klimaerwärmung weiter schreitet, wird es in wenigen Jahren erst angeraten, dann verpflichtend werden können... Auf dem Terrassendach habe ich Rhepanolbahn verklebt, wenigstens schon grau.
Unsere Station heisst Wutike und ist gut erreichbar, mein Name dazu gedudelt, dann haben wir Kontakt..
Gruss M. Achsnick



Hut ab, auch ohne Denkmalschutz



Ein sehr interessantes Projekt und auch Objekt!
Gern stehe ich mit meiner Erfahrung und auch mit meinem Netzwerk euch zur Verfügung, weil es ein sehr komplexes Unterfangen ist und man es leider nicht über das Internet allein gehändelt bekommt.
Hier gehört ein Planer mit Takt- und Feingefühl für derartige Bausubstanz an den Start.
Darf ich fragen, wo dieses Objekt sich befindert?

FG Udo



Lage



Hallo Udo!

Das Gebäude steht im Südosten von Berlin.

Gruß
Johannes



@ Johannes



Okay!
Vielleicht könnten wir da mal schwatzen?
Ich bin des öfteren da mal und habe auch sehr gute Fachhandwerker da und in meinem Netzwerk.
Würde mich freuen, wenn wir da vielleicht was anstellen können.
Einfach mobil mal klingeln.

FG Udo



Was bisher geschah...


Was bisher geschah...

Der letzte Beitrag ist jetzt doch eine Weile her, also will ich für Interessierte Zusammenfassen, was bisher geschehen ist.

Planung:
Nachdem wir alle Original-Unterlagen von 1892 und 1908 (Anbau) aus dem Bauamt erhalten haben, gab es eine Bestandsaufnahme (Aufmaß, etc.) durch Architektin und Statiker. Danach ging es daran zu überlegen, wie die Sanierung ablaufen kann, wobei der Fokus darauf bestand möglichst viel wieder Original herzurichten, aber auch ein modernes Wohnen zu ermöglichen.

Keller:
Der Keller war nur sehr rudimentär nachträglich abgedichtet worden und alle Lichtschächte waren eingefallen oder in einem sehr schlechten Zustand. Zunächst haben wir also das Haus rundherum aufgegraben (natürlich nach Rücksprache mit dem Statiker) und die alten Lichtschächte und die alte Abdichtung entfernt. Dabei kamen unter den eckigen Lichtschächten die originalen runden Lichtschächte zum Vorschein. Durch eine Fachfirma wurden dann eine neue Schwarzabdichtung, eine entsprechende Fundamentkante und wieder runde gemauerte Lichtschächte hergestellt. Dabei wurden unseren mühselig abgeklopften Steine wieder verwendet. Natürlich wären grundsätzlich auch ganz normale Kunststofflichtschächte möglich gewesen, aber das schien uns dann doch unpassend.
Als "Dämmung" haben wir uns dann für Schaumglasplatten entschieden, da wir jetzt kein großer Freund des eigentlich angebotenen XPS waren. Das Schaumglas haben wir selber besorgt, die Anbringung wurde dann aber für den gleichen Preis wie XPS erledigt. Abgesehen davon wäre XPS auch nicht wirklich lieferbar gewesen. Es sind nur 4cm Schaumglas (entspricht im Preis 10cm XPS), weil der Keller unbeheizt ist und damit rein ein Schutz des Mauerwerks erfolgt.
Anschließend haben wir wieder alles verfüllt und vorsichtig verdichtet.
Innen wird der Keller aktuell verputzt (Kalk-Zementputz), der alte Putz war komplett abgefallen und die Wände komplett neu zu verfugen wäre doch sehr aufwendig gewesen. Anschließend werden dort die ganzen Installationen (Wasser, Strom, etc.) reinkommen. Der Boden bleibt aus Ziegelsteinen.
Die preußische Kappendecke ist in Ordnung, als Stahlträger wurden damals Eisenbahnschienen verwendet. Diese haben ein wenig Rostschutz bekommen, ansonsten war da nicht viel zu tun.

Fassade:
Der Energieberater hatte scherzhaft vorgeschlagen, wenn es nicht unter Denkmalschutz steht können wir auch 18cm EPS drauf kleben...naja...machen wir nicht. Die Fassade muss Schlagregendicht werden, entsprechend wird sie durch eine Fachfirma aktuell komplett saniert inkl. Austausch defekter Steine durch neue Steine im Reichsformat. Anschließend wird mit Hochdruck (und ggf. etwas Reinigungsmittel) gereinigt und wieder neu verfugt. Auf dem Bild sind schon die ausgetauschten Steine zu erkennen, wobei vor allem die Seiten in sehr schlechtem Zustand waren.
In diesem Rahmen werden auch die Fensteröffnungen wieder in den Originalzustand gebracht. Man hat vermutlich wegen dem Einbau von Heizkörpern die Fenster verkleinert. Entsprechend sind auch keine originalen Fenster mehr vorhanden sondern es waren relativ einfache Kastenfenster verbaut. Diese zu sanieren wäre recht aufwendig und nicht wirklich sinnvoll.
Um etwas mehr Raumhöhe zu gewinnen wird das ganze Haus vier Reihen aufgemauert und oben ein Ringanker gesetzt. In den aufgemauerten Bereich kommen an Ost- und Westseite noch ein paar süße Zusatzfenster.
Die Südwand (an der Grundstücksgrenze) war ursprünglich als WVDS vom Energieberater geplant, wir haben uns jetzt aber doch entschieden dort den Putz abzunehmen und auch dort die Klinker zu sanieren, da es unter dem Putz soweit gut aussieht. Entsprechend haben dann alle vier Seiten Innendämmung und die Ecke mit Übergang Innen/Außendämmung entfällt.
An der Südseite wurde 1908 das Haus quasi spiegelverkehrt verdoppelt. Der kopierte Teil ging aber im 2. Weltkrieg verloren. Daher ist die Seite vermutlich nicht besonders fachmännisch verputzt worden...

Dach:
Warum wurde das Dach nicht längst gemacht? Das Haus liegt mitten im Bahngelände, im Grundbuch ist ein Geh-/Fahr- und Leitungsrecht eingetragen. Dieses muss aber für die Baugenehmigung in das Baulastenverzeichnis eingetragen werden. Schon der staatlich anerkannte Vermesser hatte hier einen Vorlauf von 3 Monaten, dann gab es auf Wunsch des Bauamts noch zwei Korrekturen und aktuell ist die Sachbearbeiterin im Urlaub. Dass das Haus eine Grenzbebauung ist, erleichtert den Job auch nicht. Kurzum, ohne Baugenehmigung kein neues Dach bzw. zumindest kein erhöhtes neues Dach. bzw. keine Umnutzung Speicher zu Wohnraum. Das sollte sich jetzt in den nächsten Wochen regeln, aber es ist noch nicht so weit.
Das Dach wird in gleicher Neigung und in gleicher Art auf das erhöhte Mauerwerk aufgesetzt. Es wird aber keine Dachpappe (die alte enthält Asbest und PAK...) sondern ein Zink-Blechdach. Die Dachdämmung erfolgt mit Holzfaserdämmplatten (Steico oder ähnlich) gemäß KfW und obendrauf kommen dann PV-Platten. Außer einem Ausstieg für den Schornsteinfeger sind keine Dachfenster vorgesehen, weil diese aufgrund der nur 11 Grad Dachneigung sehr klobig wären.
Das Haus ist aber trocken, weil wir schon im letzten November eine Plane über das Dach gespannt haben. Hätte der Vorbesitzer diese wenigen Euro mal in die Hand genommen - wir hätten es jetzt viel leichter.

Innen:
Im Innenbereich hat sich bis jetzt unsere Eigenleistung und damit auch das Baugeschehen konzentriert. Das Gebäude ist komplett entkernt, nachträglich eingebaute Wände sind raus und der ganze Putz ist entfernt. Wegen Feuchteschäden (=nicht mehr viel Balken übrig) haben wir die Zwischendecke bis auf die Balken entfernt (Stakung, Schüttung, etc.). Das war vermutlich die schlimmste Arbeit, da als Schüttung sehr viel Schlacke und nur an wenigen Stellen Lehm verwendet wurde.
Für die Holzdecke gibt es aktuell zwei Varianten, die jeweils vom Statiker gerechnet sind:
1) Alte Balken (20x24cm, 90cm Abstand) bleiben komplett drin und werden nur dort, wo sie Schäden haben ersetzt / angelascht. Nur die beiden Balken auf den Außenwänden müssen ersetzt werden, weil sie die Last des Dachs tragen.
2) Alle Balken in neuen Abständen erneuern
Wir warten jetzt die Angebote dafür ab und werden dann eine Variante wählen. Im Endeffekt bleibt davon ohnehin nichts sichbar.

Im nicht unterkellerten Bereich haben wir in die Zimmer eine armierte Betonplatte gegossen, nachdem uns ständig die Ameisen aus dem Sand entgegen kamen. Darauf kommt dann eine Abdichtung und ebenfalls eine Holzfaserdämmung, Trockenestrich, Fußbodenheizung und neue Kieferdielung. Die Variante Wandheizung hatten wir überlegt aber dann wieder verworfen.
Auf der Kappendecke erfolgt im Prinzip der gleiche Aufbau, wobei unter die Dämmplatte noch eine Ausgleichsschüttung kommt.

Als Isolierung ist im Erdgeschoss (24cm Vorschale, Luftspalt, 12cm Innenschale) ein Dämmputz geplant, hier ist die Überlegung noch Lehm/Hanf oder Kalk mit Glaskügelchen. Das müssen wir uns noch im Detail ansehen, was wir da machen. Material ist ähnlich teuer, aber bisher wurde uns mitgeteilt, dass Lehm wesentlich teurer in der Verarbeitung ist.
Im Obergeschoss sieht es im Moment nach dem UdiReco-System aus, die Raumaufteilung erfolgt dann im Trockenbau, wobei uns Lehmbauplatten vorschweben, aber das ist noch im Detail offen.
Da das Haus gegenüber der KfW als erhaltenswerte Fassade gilt, haben wir keine direkte Anforderung an den U-Wert. Die Fenster werden angenähert an den historischen Plan zweiflüglig mit echtem Wetterschenkel und zweiflüglichem Oberlicht ausgeführt. Die Verglasung wahrscheinlich 3-fach, auch wenn der Holzrahmen (Kunststoff geht mit Bogen eh nicht) eigentlich den Dämmwert bestimmt.

Soweit, bei Fragen gerne melden, inzwischen haben sich bei uns viele Informationen angesammelt und wir haben auch ein paar Tipps für gute Firmen. Für Tipps sind wir natürlich auch weiter dankbar.

(Julia +) Johanes

P.S.: Der generell Tipp von uns - holt euch Fachleute. Hier im Forum gibt es oft gute Empfehlungen zu Handwerkern, Architekten etc. Viele inhaltliche Tipps sollte man aber mit Vorsicht genießen, vor allem wenn man am Bau Laie ist. Und überlegt euch, ob die historische Bautechnik zu eurer Nutzung noch passt oder doch hier und da moderne Materialien notwendig sind. Wie hieß es so schön...die meisten wollen nicht bauen...die meisten wollen wohnen.