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Wie wird das Immobilienjahr 2006? Etwas besser als 2005, was die
wirtschaftlichen
Rahmenbedinungen angeht. Und mindestens so gut wie
2005, was das Interesse ausländischer Investoren an deutschen Immobilien
betrifft. Soweit das Fazit des
von der Immobilien Zeitung initiierten
Rates der Immobilienweisen, der jetzt sein Frühjahrsgutachten 2006 vorgelegt
hat. Für den Büromarkt sehen die Forscher 2006 als den besten
Zeitpunkt für einen Einstieg an, im kommenden Jahr sei dagegen mit steigenden
Kaufpreisen zu rechnen. Auch auf dem Wohnungsmarkt lohne
sich die Übernahme großvolumiger Pakete noch, Effizienzgewinne durch
ein verbessertes Management sorgten weiterhin für hohe Renditen. Das
große Interesse an Einzelhandelsimmobilien lasse auf diesem Markt
jedoch bereits erste Überhitzungserscheinungen sichtbar werden. Die
Nagelprobe für manches Investment stehe kurz bevor.
2005 haben zum ersten Mal in der Geschichte des deutschen Immobilien-Anlagemarktes die internationalen Investoren mehr gekauft als alle deutschen
Anlegergruppen zusammen. Über die Hälfte der vom Ratsmitglied BulwienGesa
AG für 2005 registrierten knapp 30 Mrd. EUR an Immobilien-Neuanlagen
institutioneller Investoren wurde mit ausländischem Kapital getätigt. Was
macht Deutschland für diese Anlegergruppe aktuell so attraktiv?
Deutschland ist - relativ - billig
Ursache Nummer eins ist der Preis: Deutschland ist im internationalen Vergleich
derzeit ein günstiges Pflaster. Andere wichtige Immobilienmärkte wie
Paris, London oder die US-Metropolen gelten mittlerweile als preislich
überhitzt.
Seit 2005 hat der Yield Spread, also die Differenz zwischen einer zehnjährigen
Staatsanleihe und der Nettoanfangsrendite von Büroimmobilien, in
Deutschland das (extrem hohe) französische Niveau überschritten. In
Großbritannien
liegt der Spread bereits seit 2004 deutlich niedriger. "Engagements in
deutschen Büroimmobilien sind daher in diesem Jahr attraktiver als bei
französischen
oder britischen", weiß Hartmut Bulwien, Chef der BulwienGesa AG
und im Rat der Immobilienweisen für den Büroimmobilienmarkt zuständig.
Bulwien hält daher 2006 für das beste Jahr für einen Einstieg, bevor sich das
Zeitfenster allmählich wieder schließt: "Ab 2007 erwarten wir wegen der
anziehenden Nachfrage auf dem Bürovermietungsmarkt wieder steigende Kaufpreise."
Mit Wohnungen machen Paketkäufer weiterhin satte Gewinne
Auf dem Markt für Wohnungspakete habe sich das bereits seit Jahren große
Interesse der Ausländer bereits in steigenden Kaufpreisen niedergeschlagen,
beobachtet Dr. Marie-Therese Krings-Heckemeier, Vorstandsvorsitzende der
auf die Analyse der Wohnungsmärkte spezialisierten Empirica AG. Angesichts
der hohen Effizienzgewinne, die mit einem verbesserten Management der
Bestände immer noch zu erzielen seien, lohne es sich jedoch auch weiterhin, in
deutschen Großstädten Wohnungspakete zu übernehmen. "Die
Produktivitätsrückstände
bei deutschen Wohnungsunternehmen sind immer noch erheblich",
kritisiert die Expertin. Professionelle internationale Investoren könnten
daher allein durch eine verbesserte Finanzierungsstruktur und Bewirtschaftung
zweistellige Renditen erzielen.
Handel: Erste Überhitzungserscheinungen
Im Bereich Einzelhandel könnte sich die Preisschraube dagegen bereits ein Stück
zu weit gedreht haben, warnt Olaf Petersen, Geschäftsführer bei GfK Prisma und
im Rat der Immobilienweisen für den Einzelhandel zuständig. Mit dem
Investmentboom, ausgelöst durch zinsgetriebene internationale Investoren, seien
sogar Objekte wie z.B. das Düsseldorfer "Sevens" oder die Rathaus Galerie
Wuppertal, für die seit längerem erfolglos ein Käufer gesucht worden
waren, plötzlich vermarktbar geworden. "Das erheblich gestiegene Interesse
der Investoren aus dem angelsächsischen Sprachraum hat teilweise gewisse Überhitzungserscheinungen nach sich gezogen", betont Petersen. Angesichts
der weiterhin schwierigen Lage im deutschen Einzelhandel werde so manches
Investment bald seine "Nagelprobe" bestehen müssen.
Ausländer glauben an den Aufschwung
Die zweite Ursache für den aktuellen Investmentboom bei deutschen Immobilien
liefert der Konjunkturzyklus. Während heimische Anleger ihr Geld bevorzugt
außerhalb des eigenen Landes in vermeintlich prosperierendere Märkte tragen,
wetten ausländische Investoren auf einen Aufschwung "made in Germany". "Internationale Akteure gehen davon aus, dass Preise und Mieten in Deutschland
inzwischen ihren Tiefpunkt erreicht haben", schätzt Hartmut Bulwien. In
Verbindung mit der erwarteten Erholung der Gesamtkonjunktur sei folglich
jetzt der richtige Zeitpunkt für einen Markteintritt. Die Prognosen der
Wirtschaftsexperten
für die Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts im Jahr 2006
sind zwar verhalten, fallen aber immerhin höher aus als das für 2005
registrierte
BIP-Wachstum von 0,9%. Der Rat der Immobilienweisen erwartet daher für
2006 in allen Bereichen des Immobilienmarktes eine leicht positive Entwicklung.
Büromarkt: Das Schlimmste ist überstanden
Nach Jahren des Rückgangs bzw. der Stagnation bei den Büroarbeitsplätzen in
Deutschland rechnet man bei der BulwienGesa AG für dieses Jahr in den sieben
Bürohochburgen mit einem leichten Zuwachs um 0,9% auf 2,41 Mio.
Schreibtischjobs.
"Das grundlegende Problem der hohen strukturellen Leerstände ist
damit aber nicht gelöst", betont der Büroexperte Bulwien. Gleichzeitig
verschiebt
sich der Leerstand tendenziell in Richtung Umland, da Unternehmen
die günstigen Mieten für einen Wechsel in zentrale Lagen nutzen. Besonders
gefährdet sind hier die Peripherien von München und Frankfurt. In den Zentren
sieht Bulwien hingegen künftig wieder mehr Spielraum für "moderate
Miet- und Preissteigerungen bei hochwertigen Flächen in guten Lagen".
Die Entwicklung wird durch einen spürbaren Rückgang des Baugeschehens
unterstützt. In den sieben Hochburgen wurden im vergangenen Jahr über 40%
weniger Flächen fertiggestellt. Die Summe der Flächen im Bau lag um 25%
niedriger. Im gleichen Zeitraum baute sich der Leerstand nur geringfügig um
1,5% ab. Die Spitzenmieten in den Hochburgen haben sich bereits 2005
stabilisiert.
Im umsatzgewichteten Durchschnitt wurden Ende letzten Jahres in Spitzenlagen
23,20 EUR/m² bezahlt. Bis Ende 2006 rechnet Bulwien für die durchschnittliche
Spitzenmiete mit einer leichten Verbesserung auf 23,60 EUR/m².
Im Langzeitvergleich sei das immer noch ein reichlich schwacher Wert, betont Bulwien:
"Nominal erreichen die Mieten damit wieder Niveaus wie Mitte der 90er Jahre.
Real betrachtet sind die Werte jedoch deutlich niedriger."
Einzelhandel: Nachfragehöhepunkt erreicht
Dem deutschen Einzelhandel verspricht GfK Prisma in diesem Jahr eine kleine
Sonderkonjunktur, gespeist aus zwei Einmaleffekten: der
Fußball-Weltmeisterschaft
und der Mehrwertsteuererhöhung im Jahr 2007. Beide Faktoren werden
den Umsatz der Händler um rund 4 Mrd. EUR ankurbeln. Doch bereits für
2007 sehen die Perspektiven deutlich düsterer aus. Das erwartete schwächere
Wirtschaftswachstum wird seinen Effekt auf den Einzelhandel kaum verfehlen.
Der Investmentmarkt zeigt sich von solchen Prognosen allerdings noch
unbeeindruckt.
Obwohl die Kaufpreise für Einzelhandelsimmobilien bereits stark
gestiegen sind, erwartet Olaf Petersen auch in diesem Jahr, dass das Interesse
der Investoren - und damit der Bieterwettbewerb - anhält oder sogar noch
weiter zunimmt. "Die Renditen geraten tendenziell weiter unter Druck, da das
Angebot dank deutscher Genehmigungserfordernisse für neue Einzelhandelsflächen
relativ knapp bleibt. Gewinnerlagen erleben definitiv aktuell eine
Hochpreisphase."
Auch Projektentwicklungen mit guten Vermietungsquoten könnten
dieses Jahr Preise erzielen, die in den Folgejahren vielleicht nicht mehr zu
Stande kommen. "Wir haben derzeit ganz klar einen Verkäufermarkt", resümiert
Petersen.
Entscheidend für den weiteren Verlauf sei die Entwicklung konkurrierender
Gewerbeimmobilienkategorien, insbesondere beim Büromarkt. "Wenn sich die
Lage im Bürobereich weiter verbessert, könnte 2006 der Höhepunkt bezüglich
der Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien erreicht sein", schätzt Petersen.
Wohnungsmarkt: Bauträgergeschäft im Kommen
Das anhaltend niedrige Preis- und Zinsniveau, das stetige Wachstum der
Haushaltszahlen
verbunden mit einem wachsenden Bewusstsein der Konsumenten
für die Notwendigkeit privater Altersvorsorge wird dem Wohnungsmarkt Impulse
verleihen, so die Überzeugung der Empirica AG.
Die traditionellen deutschen Neubauinvestoren haben diese Tatsache jedoch
weit gehend ignoriert. In den elf Jahren zwischen 1994 und 2004 hat sich die
jährliche Neubautätigkeit in Deutschland von über 500.000 auf rund 250.000
Wohneinheiten halbiert. Die angestaute Nachfrage wird sich, sobald die
konjunkturellen
Rahmenbedingungen wieder für mehr Zuversicht bei den Nachfragern
sorgen, stark auf Ein- und Zweifamilienhäuser konzentrieren. "Das
Bauträgergeschäft
mit Eigenheimen wird damit attraktiver", prognostiziert Krings-
Heckemeier. Überproportionale Chancen böten sich in den Städten. "Früher
entfielen in städtischen Regionen 20% der Wohnungsgenehmigungen auf
Einfamilienhäuser,
heute sind es bereits 80%. Das Thema "Stadthaus" hat endlich
in der Diskussion Einzug gefunden." Auch in Ostdeutschland werde die Nachfrage
nach Einfamilienhäusern das Angebot auf dem Gebrauchtmarkt noch
lange übersteigen. "Wer mit entsprechend günstigen Angeboten reagiert,
macht auch hier Geschäfte", ist die Wohnungsmarktexpertin überzeugt.
Um von dem absehbaren Nachfrageschub der Häuslebauer zu profitieren,
müssten lokale Bauträger sich aber noch stärker den Bedürfnissen der Nachfrager
zuwenden. Dass dies nach wie vor keine Selbstverständlichkeit sei, zeige
sich an der zunehmenden Zahl von Baugruppen-Initiativen in Städten wie
Mainz, Karlsruhe und vor allem in Berlin. Da von Seiten der professionellen
Anbieter nicht genügend passenden Produkte entwickelt würden, schlössen
sich in der Hauptstadt unter der Führung von Architekten zunehmend Gruppen
für größere Projekte zusammen. "Solche Nischenprodukte gäbe es gar
nicht, wenn die Bauträger nachfragergerecht bauen würden", ist Krings überzeugt.
<div align='right'>Siehe auch: ausgewählte weitere Meldungen:
wirtschaftlichen
Rahmenbedinungen angeht. Und mindestens so gut wie
2005, was das Interesse ausländischer Investoren an deutschen Immobilien
betrifft. Soweit das Fazit des
von der Immobilien Zeitung initiierten
Rates der Immobilienweisen, der jetzt sein Frühjahrsgutachten 2006 vorgelegt
hat. Für den Büromarkt sehen die Forscher 2006 als den besten
Zeitpunkt für einen Einstieg an, im kommenden Jahr sei dagegen mit steigenden
Kaufpreisen zu rechnen. Auch auf dem Wohnungsmarkt lohne
sich die Übernahme großvolumiger Pakete noch, Effizienzgewinne durch
ein verbessertes Management sorgten weiterhin für hohe Renditen. Das
große Interesse an Einzelhandelsimmobilien lasse auf diesem Markt
jedoch bereits erste Überhitzungserscheinungen sichtbar werden. Die
Nagelprobe für manches Investment stehe kurz bevor.
2005 haben zum ersten Mal in der Geschichte des deutschen Immobilien-Anlagemarktes die internationalen Investoren mehr gekauft als alle deutschen
Anlegergruppen zusammen. Über die Hälfte der vom Ratsmitglied BulwienGesa
AG für 2005 registrierten knapp 30 Mrd. EUR an Immobilien-Neuanlagen
institutioneller Investoren wurde mit ausländischem Kapital getätigt. Was
macht Deutschland für diese Anlegergruppe aktuell so attraktiv?
Deutschland ist - relativ - billig
Ursache Nummer eins ist der Preis: Deutschland ist im internationalen Vergleich
derzeit ein günstiges Pflaster. Andere wichtige Immobilienmärkte wie
Paris, London oder die US-Metropolen gelten mittlerweile als preislich
überhitzt.
Seit 2005 hat der Yield Spread, also die Differenz zwischen einer zehnjährigen
Staatsanleihe und der Nettoanfangsrendite von Büroimmobilien, in
Deutschland das (extrem hohe) französische Niveau überschritten. In
Großbritannien
liegt der Spread bereits seit 2004 deutlich niedriger. "Engagements in
deutschen Büroimmobilien sind daher in diesem Jahr attraktiver als bei
französischen
oder britischen", weiß Hartmut Bulwien, Chef der BulwienGesa AG
und im Rat der Immobilienweisen für den Büroimmobilienmarkt zuständig.
Bulwien hält daher 2006 für das beste Jahr für einen Einstieg, bevor sich das
Zeitfenster allmählich wieder schließt: "Ab 2007 erwarten wir wegen der
anziehenden Nachfrage auf dem Bürovermietungsmarkt wieder steigende Kaufpreise."
Mit Wohnungen machen Paketkäufer weiterhin satte Gewinne
Auf dem Markt für Wohnungspakete habe sich das bereits seit Jahren große
Interesse der Ausländer bereits in steigenden Kaufpreisen niedergeschlagen,
beobachtet Dr. Marie-Therese Krings-Heckemeier, Vorstandsvorsitzende der
auf die Analyse der Wohnungsmärkte spezialisierten Empirica AG. Angesichts
der hohen Effizienzgewinne, die mit einem verbesserten Management der
Bestände immer noch zu erzielen seien, lohne es sich jedoch auch weiterhin, in
deutschen Großstädten Wohnungspakete zu übernehmen. "Die
Produktivitätsrückstände
bei deutschen Wohnungsunternehmen sind immer noch erheblich",
kritisiert die Expertin. Professionelle internationale Investoren könnten
daher allein durch eine verbesserte Finanzierungsstruktur und Bewirtschaftung
zweistellige Renditen erzielen.
Handel: Erste Überhitzungserscheinungen
Im Bereich Einzelhandel könnte sich die Preisschraube dagegen bereits ein Stück
zu weit gedreht haben, warnt Olaf Petersen, Geschäftsführer bei GfK Prisma und
im Rat der Immobilienweisen für den Einzelhandel zuständig. Mit dem
Investmentboom, ausgelöst durch zinsgetriebene internationale Investoren, seien
sogar Objekte wie z.B. das Düsseldorfer "Sevens" oder die Rathaus Galerie
Wuppertal, für die seit längerem erfolglos ein Käufer gesucht worden
waren, plötzlich vermarktbar geworden. "Das erheblich gestiegene Interesse
der Investoren aus dem angelsächsischen Sprachraum hat teilweise gewisse Überhitzungserscheinungen nach sich gezogen", betont Petersen. Angesichts
der weiterhin schwierigen Lage im deutschen Einzelhandel werde so manches
Investment bald seine "Nagelprobe" bestehen müssen.
Ausländer glauben an den Aufschwung
Die zweite Ursache für den aktuellen Investmentboom bei deutschen Immobilien
liefert der Konjunkturzyklus. Während heimische Anleger ihr Geld bevorzugt
außerhalb des eigenen Landes in vermeintlich prosperierendere Märkte tragen,
wetten ausländische Investoren auf einen Aufschwung "made in Germany". "Internationale Akteure gehen davon aus, dass Preise und Mieten in Deutschland
inzwischen ihren Tiefpunkt erreicht haben", schätzt Hartmut Bulwien. In
Verbindung mit der erwarteten Erholung der Gesamtkonjunktur sei folglich
jetzt der richtige Zeitpunkt für einen Markteintritt. Die Prognosen der
Wirtschaftsexperten
für die Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts im Jahr 2006
sind zwar verhalten, fallen aber immerhin höher aus als das für 2005
registrierte
BIP-Wachstum von 0,9%. Der Rat der Immobilienweisen erwartet daher für
2006 in allen Bereichen des Immobilienmarktes eine leicht positive Entwicklung.
Büromarkt: Das Schlimmste ist überstanden
Nach Jahren des Rückgangs bzw. der Stagnation bei den Büroarbeitsplätzen in
Deutschland rechnet man bei der BulwienGesa AG für dieses Jahr in den sieben
Bürohochburgen mit einem leichten Zuwachs um 0,9% auf 2,41 Mio.
Schreibtischjobs.
"Das grundlegende Problem der hohen strukturellen Leerstände ist
damit aber nicht gelöst", betont der Büroexperte Bulwien. Gleichzeitig
verschiebt
sich der Leerstand tendenziell in Richtung Umland, da Unternehmen
die günstigen Mieten für einen Wechsel in zentrale Lagen nutzen. Besonders
gefährdet sind hier die Peripherien von München und Frankfurt. In den Zentren
sieht Bulwien hingegen künftig wieder mehr Spielraum für "moderate
Miet- und Preissteigerungen bei hochwertigen Flächen in guten Lagen".
Die Entwicklung wird durch einen spürbaren Rückgang des Baugeschehens
unterstützt. In den sieben Hochburgen wurden im vergangenen Jahr über 40%
weniger Flächen fertiggestellt. Die Summe der Flächen im Bau lag um 25%
niedriger. Im gleichen Zeitraum baute sich der Leerstand nur geringfügig um
1,5% ab. Die Spitzenmieten in den Hochburgen haben sich bereits 2005
stabilisiert.
Im umsatzgewichteten Durchschnitt wurden Ende letzten Jahres in Spitzenlagen
23,20 EUR/m² bezahlt. Bis Ende 2006 rechnet Bulwien für die durchschnittliche
Spitzenmiete mit einer leichten Verbesserung auf 23,60 EUR/m².
Im Langzeitvergleich sei das immer noch ein reichlich schwacher Wert, betont Bulwien:
"Nominal erreichen die Mieten damit wieder Niveaus wie Mitte der 90er Jahre.
Real betrachtet sind die Werte jedoch deutlich niedriger."
Einzelhandel: Nachfragehöhepunkt erreicht
Dem deutschen Einzelhandel verspricht GfK Prisma in diesem Jahr eine kleine
Sonderkonjunktur, gespeist aus zwei Einmaleffekten: der
Fußball-Weltmeisterschaft
und der Mehrwertsteuererhöhung im Jahr 2007. Beide Faktoren werden
den Umsatz der Händler um rund 4 Mrd. EUR ankurbeln. Doch bereits für
2007 sehen die Perspektiven deutlich düsterer aus. Das erwartete schwächere
Wirtschaftswachstum wird seinen Effekt auf den Einzelhandel kaum verfehlen.
Der Investmentmarkt zeigt sich von solchen Prognosen allerdings noch
unbeeindruckt.
Obwohl die Kaufpreise für Einzelhandelsimmobilien bereits stark
gestiegen sind, erwartet Olaf Petersen auch in diesem Jahr, dass das Interesse
der Investoren - und damit der Bieterwettbewerb - anhält oder sogar noch
weiter zunimmt. "Die Renditen geraten tendenziell weiter unter Druck, da das
Angebot dank deutscher Genehmigungserfordernisse für neue Einzelhandelsflächen
relativ knapp bleibt. Gewinnerlagen erleben definitiv aktuell eine
Hochpreisphase."
Auch Projektentwicklungen mit guten Vermietungsquoten könnten
dieses Jahr Preise erzielen, die in den Folgejahren vielleicht nicht mehr zu
Stande kommen. "Wir haben derzeit ganz klar einen Verkäufermarkt", resümiert
Petersen.
Entscheidend für den weiteren Verlauf sei die Entwicklung konkurrierender
Gewerbeimmobilienkategorien, insbesondere beim Büromarkt. "Wenn sich die
Lage im Bürobereich weiter verbessert, könnte 2006 der Höhepunkt bezüglich
der Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien erreicht sein", schätzt Petersen.
Wohnungsmarkt: Bauträgergeschäft im Kommen
Das anhaltend niedrige Preis- und Zinsniveau, das stetige Wachstum der
Haushaltszahlen
verbunden mit einem wachsenden Bewusstsein der Konsumenten
für die Notwendigkeit privater Altersvorsorge wird dem Wohnungsmarkt Impulse
verleihen, so die Überzeugung der Empirica AG.
Die traditionellen deutschen Neubauinvestoren haben diese Tatsache jedoch
weit gehend ignoriert. In den elf Jahren zwischen 1994 und 2004 hat sich die
jährliche Neubautätigkeit in Deutschland von über 500.000 auf rund 250.000
Wohneinheiten halbiert. Die angestaute Nachfrage wird sich, sobald die
konjunkturellen
Rahmenbedingungen wieder für mehr Zuversicht bei den Nachfragern
sorgen, stark auf Ein- und Zweifamilienhäuser konzentrieren. "Das
Bauträgergeschäft
mit Eigenheimen wird damit attraktiver", prognostiziert Krings-
Heckemeier. Überproportionale Chancen böten sich in den Städten. "Früher
entfielen in städtischen Regionen 20% der Wohnungsgenehmigungen auf
Einfamilienhäuser,
heute sind es bereits 80%. Das Thema "Stadthaus" hat endlich
in der Diskussion Einzug gefunden." Auch in Ostdeutschland werde die Nachfrage
nach Einfamilienhäusern das Angebot auf dem Gebrauchtmarkt noch
lange übersteigen. "Wer mit entsprechend günstigen Angeboten reagiert,
macht auch hier Geschäfte", ist die Wohnungsmarktexpertin überzeugt.
Um von dem absehbaren Nachfrageschub der Häuslebauer zu profitieren,
müssten lokale Bauträger sich aber noch stärker den Bedürfnissen der Nachfrager
zuwenden. Dass dies nach wie vor keine Selbstverständlichkeit sei, zeige
sich an der zunehmenden Zahl von Baugruppen-Initiativen in Städten wie
Mainz, Karlsruhe und vor allem in Berlin. Da von Seiten der professionellen
Anbieter nicht genügend passenden Produkte entwickelt würden, schlössen
sich in der Hauptstadt unter der Führung von Architekten zunehmend Gruppen
für größere Projekte zusammen. "Solche Nischenprodukte gäbe es gar
nicht, wenn die Bauträger nachfragergerecht bauen würden", ist Krings überzeugt.
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