KHH
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Schau dir doch einfach möglichst viele Hütten an. Auch wenn du sie nicht kauen willst oder kannst. Sozusagen als Training um Erfahrungen zu sammeln.
Fachwerkhaus - Ruin oder verpasste Chance
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tunfaire
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Genau das haben wir auch gerade beschlossen. Diese Woche schauen wir 2 andere Häuser an.
Unser Besichtigungstermin für das favorisierte Haus heute ist geplatzt. Maklerin wieder krank. Seit 14 Tagen hängt es allein daran.
Dämmen ist ein wirklich übles Thema.
Wie du schon richtig schreibst, wäre Aussendämmung deutlich vorzuziehen aber auch im Hinblick auf Dachüberstände wird das finanziell ein Fass ohne Boden und auch eine Investition, die sich nicht in angemessener Zeit amortisiert.
Für eine angemessene Innendämmung muß ich mich vorher vermutlich bei jedem Haus in der Preisklasse um eine Horizontalsperre bzw. allgemein Feuchtigskeitsprobleme kümmern und ob das ganze Projekt nach der Investition von zehntausenden Euro wirklich so funktioniert wie erhofft...?
Da erscheint es mir doch sinnvoller, Kellerdecke und Dachboden richtig gut zu dämmen und den Rest so lassen, wie ursprünglich gedacht. Holz werde ich hier im Harz wohl immer einigermaßen preiswert bekommen und ich kann es gut lagern.
Wenn ich dann in 15 Jahren nicht mehr sägen/hacken kann oder will, wird hoffentlich die Photovoltaik + Wärmepumpe so weit sein, dass es auch bei mittlerer Dachfläche für den Winter taugt. (bzw. der Klimawandel den Winter abschafft).
Unser Besichtigungstermin für das favorisierte Haus heute ist geplatzt. Maklerin wieder krank. Seit 14 Tagen hängt es allein daran.
Dämmen ist ein wirklich übles Thema.
Wie du schon richtig schreibst, wäre Aussendämmung deutlich vorzuziehen aber auch im Hinblick auf Dachüberstände wird das finanziell ein Fass ohne Boden und auch eine Investition, die sich nicht in angemessener Zeit amortisiert.
Für eine angemessene Innendämmung muß ich mich vorher vermutlich bei jedem Haus in der Preisklasse um eine Horizontalsperre bzw. allgemein Feuchtigskeitsprobleme kümmern und ob das ganze Projekt nach der Investition von zehntausenden Euro wirklich so funktioniert wie erhofft...?
Da erscheint es mir doch sinnvoller, Kellerdecke und Dachboden richtig gut zu dämmen und den Rest so lassen, wie ursprünglich gedacht. Holz werde ich hier im Harz wohl immer einigermaßen preiswert bekommen und ich kann es gut lagern.
Wenn ich dann in 15 Jahren nicht mehr sägen/hacken kann oder will, wird hoffentlich die Photovoltaik + Wärmepumpe so weit sein, dass es auch bei mittlerer Dachfläche für den Winter taugt. (bzw. der Klimawandel den Winter abschafft).
U
Urstom
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Hi tunfaire,
also ich weiß jetzt nicht so recht, wenn ich mir hier deine Fragen so durchlese. Eine Kaufberatung für ein gebrauchtes Fachwerkhaus ist schwierig. Hier haben die meisten Hilfesuchenden bereits ein Fachwerkhaus und benötigen deshalb Hilfe bei Bestandsgebäuden. Es wurde bereits mehrfach dargelegt, dass man die Katze im Sack kauft, auch wenn Fachleute dabei sind. Vielleicht wenn die Verkäufer damit einverstanden sind, dass man Wände oder Decken aufreisst? Wenn ich 150.000 € zur Verfügung hätte wie ihr und erst Anfang 40 seid, dann würde ich mir echt überlegen, ob ich mir z. B. ein Ytong Selbstbausatz Haus ohne Keller zulegen würde. Ich meine, ihr seid ja zu erheblichen Handwerksleistungen sowieso bereit. Freilich dauert das dann noch etwas, aber ihr müsst dann nichts mehr dämmen, weder innen noch außen. Habt etwas neues und eventuell auch einen Werterhalt bei einer möglichen späteren Veräußerung aus welchen Grund auch immer. Bei einem Fachwerkhaus in der Preisklasse von 75.000€ kann man nicht viel erwarten, außer viel Arbeit, Ärger und Geldverlust. Freilich kann man Glück haben, aber eben nur Glück, nicht kalkulierbar. Ist aber nur meine Meinung.
Tom
also ich weiß jetzt nicht so recht, wenn ich mir hier deine Fragen so durchlese. Eine Kaufberatung für ein gebrauchtes Fachwerkhaus ist schwierig. Hier haben die meisten Hilfesuchenden bereits ein Fachwerkhaus und benötigen deshalb Hilfe bei Bestandsgebäuden. Es wurde bereits mehrfach dargelegt, dass man die Katze im Sack kauft, auch wenn Fachleute dabei sind. Vielleicht wenn die Verkäufer damit einverstanden sind, dass man Wände oder Decken aufreisst? Wenn ich 150.000 € zur Verfügung hätte wie ihr und erst Anfang 40 seid, dann würde ich mir echt überlegen, ob ich mir z. B. ein Ytong Selbstbausatz Haus ohne Keller zulegen würde. Ich meine, ihr seid ja zu erheblichen Handwerksleistungen sowieso bereit. Freilich dauert das dann noch etwas, aber ihr müsst dann nichts mehr dämmen, weder innen noch außen. Habt etwas neues und eventuell auch einen Werterhalt bei einer möglichen späteren Veräußerung aus welchen Grund auch immer. Bei einem Fachwerkhaus in der Preisklasse von 75.000€ kann man nicht viel erwarten, außer viel Arbeit, Ärger und Geldverlust. Freilich kann man Glück haben, aber eben nur Glück, nicht kalkulierbar. Ist aber nur meine Meinung.
Tom
T
tunfaire
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Danke Tom, das ist ein guter Gedanke.
Ich hatte in diese Richtung auch schon lose überlegt aber möchte erst einmal schauen, was grundsätzlich möglich ist, bevor ich mich mit dem Schritt in Richtung "neues Haus" eingehender beschäftige.
Die Baukosten sind ja überall ähnlich, während die Preise für Bestandsimmobilien hier nicht mit denen in anderen Regionen vergleichbar sind. Vielleicht findet sich partout nichts vernünftiges aber noch sind wir einigermaßen guter Dinge.
Die Häuser hier sind auch meist nur zum Teil Fachwerk. Also Keller + 1. Etage massiv, dann Fachwerk. Da sollten nicht ganz so viele Katastrophen möglich sein.
Bei dem Haus, was wir übermorgen ansehen, sind für aufgerufene 70000€ Heizung, Dach, Elektrik und Fenster nach 2013 neu. Wenn die grundsätzliche Substanz von Mauerwerk, Fachwerk und Dachstuhl ok sind, wäre es selbst dann noch machbar, wenn im Worst Case Wände und Decken innen saniert werden müssten. Denke/hoffe ich zumindest - bei dieser "worstcase" Einschätzung würde ich aber auch den Zimmermann befragen.
Ich frage ganz bewusst vorher, um ein paar zusätzliche Anregungen zu bekommen, was man zumindest bei einer Besichtigung testen kann und sollte und was andere vielleicht für Erfahrungen gemacht haben. Vielleicht entscheiden wir am Ende dank euch, es doch besser sein zu lassen.
Die Idee ist überhaupt erst entstanden, weil uns suggeriert wurde, dass man für 100000€ Investitionssumme in unserer Region ein solides Haus bekommen kann. Wenn sich nun in der Realität herausstellt, dass sowas nur unter beachtlichem Risiko sich zu ruinieren geht, suchen wir uns eben doch wieder eine Mietwohnung und finden andere Anlageoptionen für die Rentenaufbesserung.
Ich hatte in diese Richtung auch schon lose überlegt aber möchte erst einmal schauen, was grundsätzlich möglich ist, bevor ich mich mit dem Schritt in Richtung "neues Haus" eingehender beschäftige.
Die Baukosten sind ja überall ähnlich, während die Preise für Bestandsimmobilien hier nicht mit denen in anderen Regionen vergleichbar sind. Vielleicht findet sich partout nichts vernünftiges aber noch sind wir einigermaßen guter Dinge.
Die Häuser hier sind auch meist nur zum Teil Fachwerk. Also Keller + 1. Etage massiv, dann Fachwerk. Da sollten nicht ganz so viele Katastrophen möglich sein.
Bei dem Haus, was wir übermorgen ansehen, sind für aufgerufene 70000€ Heizung, Dach, Elektrik und Fenster nach 2013 neu. Wenn die grundsätzliche Substanz von Mauerwerk, Fachwerk und Dachstuhl ok sind, wäre es selbst dann noch machbar, wenn im Worst Case Wände und Decken innen saniert werden müssten. Denke/hoffe ich zumindest - bei dieser "worstcase" Einschätzung würde ich aber auch den Zimmermann befragen.
Ich frage ganz bewusst vorher, um ein paar zusätzliche Anregungen zu bekommen, was man zumindest bei einer Besichtigung testen kann und sollte und was andere vielleicht für Erfahrungen gemacht haben. Vielleicht entscheiden wir am Ende dank euch, es doch besser sein zu lassen.
Die Idee ist überhaupt erst entstanden, weil uns suggeriert wurde, dass man für 100000€ Investitionssumme in unserer Region ein solides Haus bekommen kann. Wenn sich nun in der Realität herausstellt, dass sowas nur unter beachtlichem Risiko sich zu ruinieren geht, suchen wir uns eben doch wieder eine Mietwohnung und finden andere Anlageoptionen für die Rentenaufbesserung.
R
Ruhestand
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- Heizung für EFH ca. 12-15 K;
- 45° Satteldach über Grundriß 9x12 (ca. 170 Qm], Abriss u. Neudeckung mit Unterspann,
auf Bestandslattung U-B ca. 25 K;
- Elektrik min. 5 K;
- 15 Fenster ca. 8 K;
Summe: Mindestens 50000 Euro
Was kann man da noch vom restlichen Haus an Qualität erwarten ?
T
tunfaire
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Ja, möglich - oder man geht davon aus, dass niemand 50000€ in eine Ruine investieren würde und sich der Preis aus der geringen Nachfrage nach einem Haus ohne Garten in einem kleinen Dorf ergibt. Wir werden sehen.
Eine Frage zum Denkmalschutz - vielleicht kennt sich damit jemand aus?
Das Haus ist Teil eines Platzes, der als "Denkmalbereich" ausgewiesen ist. Also Ensembleschutz, was wohl bedeutet, dass die Fassade grundsätzlich erhalten bleiben soll.
Muss ich mich da beim Kauf irgendwie gesondert absichern, dass der Ist - Zustand konform ist bzw. kann/sollte man mit einem Vertreter der Behörde einen Ortstermin vereinbaren?
Gehört üblicherweise eine hofseitige Fassade auch zum "Ensemble" oder ist eher davon auszugehen, dass ich z.B. eine Hochterrasse installieren darf?
Eine Frage zum Denkmalschutz - vielleicht kennt sich damit jemand aus?
Das Haus ist Teil eines Platzes, der als "Denkmalbereich" ausgewiesen ist. Also Ensembleschutz, was wohl bedeutet, dass die Fassade grundsätzlich erhalten bleiben soll.
Muss ich mich da beim Kauf irgendwie gesondert absichern, dass der Ist - Zustand konform ist bzw. kann/sollte man mit einem Vertreter der Behörde einen Ortstermin vereinbaren?
Gehört üblicherweise eine hofseitige Fassade auch zum "Ensemble" oder ist eher davon auszugehen, dass ich z.B. eine Hochterrasse installieren darf?
R
Ruhestand
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MUSS !
Das ist dringend anzuraten.
Sollte der Vorbesitzer ohne Baugenehmigung an der Fassade wesentliches verändert haben,
kaufst du diese Baurechtsverletzung mit.
Damit stehst du natürlich auch in der Verantwortung, wenn diese Veränderung zu einem späteren Zeitpunkt von einer Behörde (gibt ja eine Reihe von Anlässen) festgestellt wird.
Worst case:
Der Bescheid für eine unerlaubte Denkmalveränderung könnte zumindest schon mal in Vorbereitung sein.
Liegt halt noch irgendwo auf dem Schreibtisch unter "ferner zu erledigen".
Standard - Vertragsformulierungen sind sinngemäß und hier verkürzt:
Den Verkäufern liegen aktuell keine offenen Rechnungen,, unerledigte behördliche Auflagen,
Bescheide über öffentlich rechtliche Erschließungsmaßnahmen u.sw.,usw. ... vor.
Salomonische Klausel:
Sämtliche o.g. Forderungen, die nachweislich bis zum Tag des "Überganges von Besitz, Nutzen und Lasten" auf die Käufer, an die Verkäufer gerichtet sind, werden mit dem Kaufpreis abgegolten.
Ab dem Tag des "Überganges von Besitz, Nutzen und Lasten" gehen diese zu Lasten der Käufer.
Diverse Reime darauf kannst du dir selbst machen.
Fazit: Möglichst viel zu diesem Thema bei der Besichtigung fragen! Nur leider sind die Verkäufer bei Maklerangeboten selten bis nie bei einer Besichtigung!
Makler oder auch Banken sind da außen vor!
Nicht ohne Grund schreiben die schon Inserat:
"Alle Angaben stammen vom Auftraggeber,
für die Richtigkeit können wir keine Gewähr übernehmen."
Bestimme du, welchen Notar deines Vertrauens du mit der Beurkundung beauftragen möchtest!
Zicken da die Verkäufer, dann aber schnell die Finger weg!
Weil, sag ich nicht!
Schließlich musst du (gesetzl. geregelt) als Käufer die Kosten für die Beurkundung begleichen.
"Üblicherweise" gibt es da nicht.
Frage dazu den Denkmalschutz, wenn du ganz sicher sein willst.
Insbesondere bei einem geplanten "Hochbau", der i.d.R. eine Baugenehmigung erfordert.
T
tunfaire
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Danke für deine wichtigen Ausführungen, es lohnt sich wirklich, vorher zu fragen. 
Wir haben uns das Haus inzwischen angesehen, es bleibt im Rennen.
Positiv war, dass fast alle Außenmauern von innen sichtbar sind. Nur Putz und Tapete drauf, keine Dämmung. Alles trocken und auch immer geheizt wurden.
Dach ist ordentlich von einer Fachfirma gedeckt wurden, mit neuer Unterspannbahn.
Besitzer wohnt zum Teil noch dort und konnte viele Fragen beantworten.
Negativ: Sehr niedrige Raumhöhen, nicht viel über 190cm unter den Balken. Fraglich, ob man da einen ordentlichen Fußbodenaufbau hinbekommt. Der Keller ist nur ein winziger, niedriger Teilkeller.
Die Heizung ist eine Mietheizung, die monatlich horrende Kosten zusätzlich zum Gasverbrauch verursacht. Mal schauen, ob der Verkäufer den Mietvertrag für die Heizung irgendwie ausgelöst bekommt - so ein Ding will ich nicht an der Backe haben.
Ich bin gespannt, wie am Montag beim zweiten Termin Tischler und Zimmermann das Haus finden. Da der Kaufpreis sich anhand der Nachteile noch ein gutes Stück nach unten bewegen dürfte, könnte ich mir tatsächlich eine umfangreichere Sanierung vorstellen.
Da gibt es ja tatsächlich einen Förderkredit von der KFW in Zusammenarbeit mit dem Denkmalschutz.
Dann ginge evtl. eine Wärmepumpe + Wandheizung + diffusionsoffene Innendämmung. Dazu Dachdämmung zwischen den Sparren mit Aufdopplung.
Ist halt nur fraglich, ob man sich all die Arbeit und den Nervenkitzel wirklich geben will. Der Rigips von den Innenwänden muss natürlich runter und Laminat/Linolium raus. So wie ich es verstanden habe, sieht man erst dann, was man die nächsten Jahre so in seiner Freizeit tun wird...
Wir haben uns das Haus inzwischen angesehen, es bleibt im Rennen.
Positiv war, dass fast alle Außenmauern von innen sichtbar sind. Nur Putz und Tapete drauf, keine Dämmung. Alles trocken und auch immer geheizt wurden.
Dach ist ordentlich von einer Fachfirma gedeckt wurden, mit neuer Unterspannbahn.
Besitzer wohnt zum Teil noch dort und konnte viele Fragen beantworten.
Negativ: Sehr niedrige Raumhöhen, nicht viel über 190cm unter den Balken. Fraglich, ob man da einen ordentlichen Fußbodenaufbau hinbekommt. Der Keller ist nur ein winziger, niedriger Teilkeller.
Die Heizung ist eine Mietheizung, die monatlich horrende Kosten zusätzlich zum Gasverbrauch verursacht. Mal schauen, ob der Verkäufer den Mietvertrag für die Heizung irgendwie ausgelöst bekommt - so ein Ding will ich nicht an der Backe haben.
Ich bin gespannt, wie am Montag beim zweiten Termin Tischler und Zimmermann das Haus finden. Da der Kaufpreis sich anhand der Nachteile noch ein gutes Stück nach unten bewegen dürfte, könnte ich mir tatsächlich eine umfangreichere Sanierung vorstellen.
Da gibt es ja tatsächlich einen Förderkredit von der KFW in Zusammenarbeit mit dem Denkmalschutz.
Dann ginge evtl. eine Wärmepumpe + Wandheizung + diffusionsoffene Innendämmung. Dazu Dachdämmung zwischen den Sparren mit Aufdopplung.
Ist halt nur fraglich, ob man sich all die Arbeit und den Nervenkitzel wirklich geben will. Der Rigips von den Innenwänden muss natürlich runter und Laminat/Linolium raus. So wie ich es verstanden habe, sieht man erst dann, was man die nächsten Jahre so in seiner Freizeit tun wird...
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tunfaire
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So, wir haben uns inzwischen 4 Häuser angesehen.
Naja - man bekommt eben doch, was man bezahlt. Das eigentlich favorisierte Haus mit dem kleinen Garten hatte in Wirklichkeit ein Blendfachwerk aus 28mm Brettchen und Putz dazwischen. Das Holz ist schön geschrumpft und hat dem Wasser freie Bahn gelassen.
Ich kann mir gut vorstellen, wie das Fachwerk dahinter aussieht...
Aktuelle favorisieren wir erstmal ein Steinhaus aber damit habt ihr hier ja eher nix am Hut . ;-)
EFH mit Garten, Garage und Nebengelass in Pabstorf
Naja - man bekommt eben doch, was man bezahlt. Das eigentlich favorisierte Haus mit dem kleinen Garten hatte in Wirklichkeit ein Blendfachwerk aus 28mm Brettchen und Putz dazwischen. Das Holz ist schön geschrumpft und hat dem Wasser freie Bahn gelassen.
Ich kann mir gut vorstellen, wie das Fachwerk dahinter aussieht...
Aktuelle favorisieren wir erstmal ein Steinhaus aber damit habt ihr hier ja eher nix am Hut . ;-)
EFH mit Garten, Garage und Nebengelass in Pabstorf
oliS
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Das kann man so nicht sagen.
Thema: Fachwerkhaus - Ruin oder verpasste Chance
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