Fachwerkhaus - Ruin oder verpasste Chance

[tunfaire]

Hallo.

Wir (Ehepaar, Anfang 40) haben Interesse, ein Fachwerkhaus zu kaufen:

(Ich darf noch keine Links posten, es handelt sich bei Immobilienscout um das Fachwerkhaus für 75000€ in 38836 Badersleben)

Einen Besichtigungstermin haben wir für nächsten Dienstag erhalten und sind offensichtlich die ersten, die es sich ansehen werden, in den Tagen nach uns kommen wohl noch einige.

Allgemein hatte ich mich schon im Bauexpertenforum beraten lassen und der allgemeine Tenor ist, dass der Kauf eines Fachwerkhauses - insbesondere eines preisgünstigen - ein guter Plan ist, wenn man sich ruinieren möchte.

Es werden gewaltige Summen in den Raum geworfen (auch 100k€ Sanierungsbudget reicht niemals, 3000€/qm) so richtig konkret wird es nie und ich bin nicht sicher, wie man den Spagat hinbekommen soll, es mit Vorsicht ebenso wenig zu übertreiben wie mit Blauäugigkeit.

Den Bausachverständigen bekomme ich so kurzfristig leider nicht ran und wenn das Haus taugt, ist es vermutlich schnell weg, wenn wir nicht zusagen.
Der Plan ist im Moment, zum Termin aus dem Bekanntenkreis einen Tischler und evtl. einen Zimmermann mitzunehmen. Beide keine Meister aber selbstständig und sehr fähig. Dazu ein Feuchtemessgerät für die Wände.

Wir würden ansonsten keine großartigen Veränderungen und Luxusrenovierungen anstreben. Vielleicht ein wenig Feinputz an die Wände und ordentliches Holzparkett auf der einen Etage, die wir hauptsächlich nutzen. Den Rest während der Jahre nach und nach renovieren.

Sofern sichtbare Bausubstanz, Dach, Fenster, Wasser/Abwasser, Heizung und Elektrik sich bei der Besichtigung als ok herausstellt, kann man das dann grundsätzlich machen oder ist die Gefahr zu groß, dass sich in den unsichtbaren Bereichen Fallen verstecken, die wir mit unserem Budget nicht gestemmt bekommen?
Wir hätten für Kauf und Renovierung (in Eigenleistung) einen KFW 100k€ Kredit zur Verfügung und könnten notfalls 50k€ nachfinanzieren, falls sich eine dringende Sanierungsnotwendigkeit ergibt.

Vielen Dank für eure Einschätzung

Grüße

tunfaire

 

[Methusalem]

Moin, das Haus mit dem kleinen Pool im Garten? Das erscheint auf den ersten Blick viel zu günstig, sieht doch richtig gut aus für eine 90er Jahre Sanierung. Bissl renovieren, einziehen , fertig. Wozu nochmal sanieren???

 

[oliS]

Ohne wirklich sachkundige Begleitung, von jemanden der regelmäßig mit solchen Häusern zu tun hat, lasst es besser.

wenn das Haus taugt, ist es vermutlich schnell weg, wenn wir nicht zusagt.

Dann ist das so.
Wenn ihr das Haus nehmt und es taugt nicht, was dann?

 

[tunfaire]

Ja, genau - das mit dem kleinen Garten.
Ich bin mir nicht so sicher, ob es wirklich "zu" günstig ist oder ob der Markt in der Gegend einfach nicht mehr hergibt.
Plan B ist ein paar Dörfer weiter und bezüglich Wohnfläche und Sanierungszustand auf dem Papier für uns passender. Aber der Garten ist schon en deutliches Plus im Vergleich zu einem kleinen Hof.
(Immobilienscout "Eilsdorf" 70000€ - allerdings Flächendenkmal)


Was mich an dem Haus in Badersleben etwas irritiert ist, dass der Giebel Richtung Norden vollständig mit Ziegeln verkleidet ist, die Wetterseite nach Westen jedoch unverkleidetes Fachwerk zeigt.

Alles weitere wird sich Dienstag zeigen, der Zimmermann ist nun auch mit am Start so wie ich ihn kenne, werde ich danach ebenso gut im Bilde sein, als hätte ich einen Meister gefragt.
Bei Bedarf werde ich gern berichten und/oder demnächst (hoffentlich) mit weiterführenden Fragen wieder kommen.

 

[Ruhestand]

offensichtlich die ersten, die es sich ansehen werden, in den Tagen nach uns kommen wohl noch einige.

Nachdem ich heute nicht mehr im Geschäft bin, ein Tipp:
Einem Kaufinteressenten suggeriert man als Verkäufer natürlich, er sei der erste Besichtiger.
Das baut Druck auf.
"Nach Ihnen kommen noch einige",
erwähnt man so nebenbei, klugerweise "zwischen den Zeilen/Sätzen" weil das den Entscheidungsdruck noch erhöht.

Z.B. EBAY:
"Insgesamt 120 Maschinen, davon noch 3 vorrätig."
Ist natürlich nur Quatsch!

Ich denke das ist nicht unseriös, vielmehr einfach legale Verkaufsstrategie.
Eure Überschrift,
[... Ruin oder verpasste Chance],

lässt darauf schließen, dass ihr irgendwie kein gutes Bauchgefühl, eher Zweifel, habt.
Auch deine anschließenden Ausführungen suggerieren, dass dieses Haus das erste anvisierte ist und, dass ihr gleichzeitig einen Kaufdruck verspürt.

Das ist keine gute Basis ein Haus zu kaufen.

Vergesst bei aller Begeisterung nicht,
unabhängig von dem baulichen Zustand ist der Grundsatz:
Lage, Lage, Lage!

Aus den 75K Kaufpreis werden ja letztendlich ca. 82 K bis ihr Eigentümer seid.
Bleiben also vom KFW- Kredit noch 18K für Sanierungsarbeiten.
Rein optisch von außen, sieht das Haus ja wirklich hübsch aus, ja man könnte sich durchaus verlieben.

Nur mir stößt auf, dass nicht ein einziges Foto von den Wohnräumen zusehen ist.
Sehr sonderbar!
Schließlich will man ja nicht im Garten des Hauses wohnen und sich künftig an der schönen Fassade ergötzen.

Unabhängig davon, was euch bei der Besichtigung innen ansonsten erwartet,
schaut genau in dem Zimmer hinter der Außenwandstelle mit Nässeproblem.
Putz, Boden u.ä..



.

 

[tunfaire]

Ja, einen gewissen Kaufdruck bzw. Umzugsdruck haben wir leider tatsächlich.
Die Kompromissbereitschaft ist dadurch gestiegen aber gekauft wird natürlich nur, wenn es wirklich passt. Zur Not müssen wir für eine gewisse Zeit in eine andere Mietwohnung umziehen.

Danke für deine Einschätzung und die Tipps.

Es ist nicht das erste Haus, was wir anvisieren. Eins, was eigentlich perfekt war, haben wir verpasst, weil wir den Bausachverständigen nicht schnell genug heranbekommen haben und es uns jemand "weggeschnappt" hat.

Deshalb werden wir jetzt mit Tischler + Zimmermann gleich zur Erstbesichtigung gehen und uns unabhängig von irgendwelchen Verhandlungsstrategien der verkaufenden Seite entweder direkt dafür oder dagegen entscheiden.

Wenn durch die beiden Fachleute bereits ein sichtbarer Sanierungsbedarf festgestellt wird, ist es eh raus. Kaufnebenkosten + Umzugskosten haben wir als Eigenleistung parat.
Wir würden zunächst nur eine Etage in Eigenleistung renovieren und nutzen, die 25000€ vom KFW ständen hierfür + Heizung zur Verfügung. Also Bad/Bäder neu, Fußböden neu, Wände verputzen.
Die anderen Etagen dann nach und nach je nach Zeit, Bedarf und Geldmitteln.

Falls die Energieeffizienzwert tatsächlich so gut ist und fachgerecht gedämmt wurde, könnte man das wohl so lassen.

Eine Nachfinanzierung von rund 50000€ könnten wir notfalls aufbringen, falls später versteckte Mängel auftreten.

Bezüglich Heizung träume ich von einer Kombination aus eine Multisplit Luft/Luft Wärmepumpe in Verbindung mit einem Speicherofen (z.B. Tonwerk). Dafür hätten wir dann ja auch erstmal 2 Jahre zeit und könnten das, wenn weitere Zimmer fertig sind und benötigt werden, durch eine weitere WP erweitern.

Weitere Fotos habe ich in einem ausführlichen Expose erhalten, die Zimmer sind alle noch komplett eingerichtet - der Anbieter wird vermutlich nicht wollen, dass diese im Internet kursieren. Sieht aber für mich jetzt alles unbedenklich aus.

Bezüglich der Lage bin ich nicht ganz sicher. Uns gefällt es sehr gut dort. Im Ortskern gelegen, Nachbarhäuser gepflegt, keine Industriestandorte in der Nähe, Einkaufsmöglichkeit, Kita in der Nähe. Gibt es noch weitere Kriterien, die ich nicht im Blick habe?

 

[Mondscheinbauer]

lässt darauf schließen, dass ihr irgendwie kein gutes Bauchgefühl, eher Zweifel, habt.

Oder dezente Torschlusspanik, was auch ein schlechter Ratgeber ist. Es gibt ja nicht nur ein gutes Haus zwischen vielen Pappkameraden. Es wird ein schönes Haus unter vielen sein und Arbeit machen die alle. Ganz sicher

Wenn es voll eingerichtet ist, mal die Wände auf Hohlräume abklopfen und mit der Nase hinter den Schrank. Nicht dass ihr viele m² hübsch tapezierten Gipskarton in den Container schaffen müsst um dann festzustellen, darunter sitzt der Gammel.

Daniel

 

[tunfaire]

Naja, ein komisches Gefühl ist es schon, mit solchen Summen zu jonglieren und dabei - gerade beim Fachwerkhaus - immer die ungeahnten Möglichkeiten der desaströsen, versteckten Mängel im Hinterkopf zu haben. Insbesondere nach Ansicht des Youtube Kanal vom "Fachwerker" geht man nicht mehr so enthusiastisch in eine Besichtigung.

Was grundsätzlich gut ist bzw. zumindest besser als anders herum.

Danke nochmals für die Tipps, die Liste der Dinge die ich selbst prüfen/klären möchte, wird immer länger und unter Druck setzen lassen wir uns nicht.
Wenn das Haus passt und wir es zu einem angemessenen Preis bekommen, ist es gut. Wenn der Verkäufer sich auf andere Interessenten beruft oder gar einen Bieterwettstreit anstrebt, sind wir raus und haben aktuell noch Plan B (Einfamilienhaus OT Eilsdorf im Huy, 70000€) und C (Einfamilienhaus mit Terrasse und Nebengelass in Dingelstedt, 66500€).

 

[blauerpaulchen]

Was in der Anzeige verschwiegen wird, sind die niedrigen Decken, die es in den beiden Etagen gibt.
Kann ein Grund sein, das das Haus so günstig ist. Der Garten ist auch recht klein.

Ich vermute auch, das die Wohnfläche mit 195 m² schön gerechnet wurde, da es im Dachgeschoss fast nur Schräge gibt.
Das Fachwerk könnt ihr an vielen Stellen von Außen begutachten. Wo das nicht geht Innen genau auf die Ecken und Fußleisten schauen.

 

[KHH]

Ein Haus kaufen ist immer die Katz im Sack kaufen. Selbst wenn man 5 Sachverständige mit nimmt. Auch die können nur bis an, aber nicht in die Wände gucken. Ansonsten ist es auch nicht anders als wenn man ein gebrauchtes Auto kauft. Je günstiger der Preis, umso mehr muss man mit anfänglichen Reparaturkosten rechnen. Den Kauf eines Fachwerkhauses kann man vergleichen mit dem Kauf eines Oldtimers. Da bedarf es auch einer gewissen Spezies an Schrauber, die sich damit wirklich auskennen.

 

[tunfaire]

Wenn ich mit meinen 183cm nicht gerade dauernd anstoße, fänd ich niedrige Decken erstmal nicht problematisch.
Irgendwo sind wir uns ja auch bewusst, dass man anhand des Preises auch kompromissbereit sein muß.
Wohnfläche ist auch kein Problem, uns würden im Grunde auch 80qm reichen - es gibt bei uns nur kaum kleine Häuser und wenn, dann haben sie meist gar keinen Garten, sondern nur einen Hof.

Um so wenig wie möglich das "Katze im Sack" Gefühl zu haben, nehme ich ja Fachleute mit.
Zumindest die Deckenbalken sind innen überall sichtbar, da sollte hoffentlich erkennbar werden, ob hier bezüglich grundsätzlicher Bausubstanz und Statik irgendwelche Bedenken bestehen?!

Was wären denn so typische "anfängliche Reparaturkosten", von denen Käufer oft überrascht werden?

Ist es grundsätzlich bedenklich, ein Haus jetzt im Sommer trocken und wohlriechend zu kaufen und dann im Winter eine Tropfsteinhöhle befürchten zu müssen?

Ich nehme an, dass die (angeblich) gute Energieeffizienzklasse durch eine Innendämmung erreicht wird.
Kann ein Fachwerk von außen grundsätzlich ok aussehen, wenn (mutmaßlich) in den 90ern da irgendetwas gepfuscht wurde oder wäre das Haus dann jetzt schon längst eine Ruine?
Sollte man von einem Fachwerkhaus grundsätzlich die Finger lassen, wenn der Verkäufer keine Informationen/Handwerkerrechnungen über den Wandaufbau im Inneren hat?

 

[KHH]

Was wären denn so typische "anfängliche Reparaturkosten", von denen Käufer oft überrascht werden?

"Typische" gibts nicht. Am einen Haus, 300 Jahre alt, muss man nicht viel reparieren, weil die statisch relevanten Bauteile intakt sind, am anderen Haus, 100 Jahre alt, müssen alle Schwellen erneuert werden, weil sie weg gerottet sind.
Häufig wird die Haustechnik (E-Install., Heizung, Sanitär) komplett erneuert, weil sowieso viel geändert werden soll.

Ist es grundsätzlich bedenklich, ein Haus jetzt im Sommer trocken und wohlriechend zu kaufen und dann im Winter eine Tropfsteinhöhle befürchten zu müssen?

Nein, denn im Winter wird ein Haus natürlich trocken geheizt bevor potentielle Käufer zur Besichtigung kommen.

Ich nehme an, dass die (angeblich) gute Energieeffizienzklasse durch eine Innendämmung erreicht wird.

Besser wird sie mit einer guten Außendämmung. Gerade Fachwerkhäuser kann man ganz schnell zu viel von innen dämmen.

Kann ein Fachwerk von außen grundsätzlich ok aussehen, wenn (mutmaßlich) in den 90ern da irgendetwas gepfuscht wurde

Ja.

oder wäre das Haus dann jetzt schon längst eine Ruine?

Nicht unbedingt. Es kann aber "unsichtbare" Totalschäden haben.

Sollte man von einem Fachwerkhaus grundsätzlich die Finger lassen, wenn der Verkäufer keine Informationen/Handwerkerrechnungen über den Wandaufbau im Inneren hat?

Nein. Wenn man so handeln würde, würden kaum noch Fw-Häuser verkauft werden. Von den wenigsten Häuser gibt es durchgängige Dokumentationen zu Bau- und Umbaumaßnahmen.

Natürlich ist es für "Ersttäter" und Laien immer sinnvoll vorm Erwerb eines Hauses Fachleute zu Rate zu ziehen. Man darf aber nicht erwarten dass diese bei einer Kurzbesichtigung alle Schwachstellen finden/sehen. Genauso vorsichtig sollte man den Hausverkäufer Hausbesitzer taxieren. Die wenigsten verschweigen bewusst Mängel, die meisten kennen sie selbst nicht.

Gruß,
KH

 

[Ruhestand]

Ups,da ist was schief gelaufen!

 

[Ruhestand]

Nachdem ich heute nicht mehr im Geschäft bin, ein Tipp:

Noch ein Vermarktungsgrundsatz:
"Nur für saures Bier" braucht man die Verkaufsbemühungen von mehreren Verkäufern!
Einfamilienhaus in 38836 Badersleben mit 196m² kaufen

 

[tunfaire]

Was meinst du mit mehreren Verkäufern? In der Immoscout Anzeige ist der Makler doch ebenfalls die Harzsparkasse?!

Danke @KHH - deine Anmerkungen nehme ich als Bestätigung, es nicht grundsätzlich falsch anzugehen. Völlig ohne Risiko wäre weiterhin zur Miete wohnen. (oder neu bauen, das dann mit anderen Risiken). Im schlimmsten Fall wären wir zumindest in der Lage, kräftig nachzufinanzieren.

Eine Frage noch zum "Abklopfen der Wände auf Hohlräume". Worauf würden Hohlräume hindeuten und wie großflächig könnte man die erwarten? An Innenwänden oder eher an Außenwänden?

 

[Mondscheinbauer]

Hohlräume entstanden, als man aus urigen Fachwerkwänden gerade weiße Flächen machte. Gern mit Rigipsplatten, die billig sind und schnell alles verdecken. Generationen von Mausfamilien fanden das wunderbar und was durch Spalte in der Außenwand hineinsickerte, fand auch nicht wieder hinaus.
Ich selbst habe ein Bad aus den 90er Jahren im Haus, erster Eindruck nett. Aber 10cm Luftspalt hinter den grünen Platten, billige Holzleisten brachten Holzwürmer mit, Elektrik mit aktuellen Materialien in seltsamer Ausführung... das Modernste im gesamten Haus und taugt trotzdem nichts. Hat noch Schäden am Bestandsputz produziert durch Luftabschluss und übergroße Dübel.

Gott sei Dank der Rest unsaniert. Da weiß ich, was mich erwartet. Ich bin in der Hinsicht aber auch etwas eigen

Im Erdgeschoss sind Wandverkleidungen auch in Sachen Feuchtigkeit von unten zu beobachten.

Daniel

 

[Urstom]

Eine Frage noch zum "Abklopfen der Wände auf Hohlräume". Worauf würden Hohlräume hindeuten und wie großflächig könnte man die erwarten? An Innenwänden oder eher an Außenwänden?

Hallo tunfair,

wir haben uns ein ähnliches Projekt mit ähnlichem Preis gekauft. Seit einem Jahr renovieren wir. Wie hier schon geschrieben wurde, steckt man nicht drin. Unser Haus war ursprünglich ein Fachwerkhaus. Das EG wurde nach und nach von den Vorbesitzern ausgemauert. Der Kehlboden und eine Giebelseite ist noch komplett Fachwerk. Was sich hinter einer Zwischenwand, bei uns natürlichHolzständerwände, verbergen kann, wo es sich bei der Besichtigung und abklopfen stellenweise hohl angehört hat.
Z. B. ein 8qm Raum. Eine Wand klang stellenweise hohl. Nach dem öffnen der Wand waren ein paar Klinker und der Rest nur Schmodder. An der anderen Wand GK-Platten schön tapeziert. In diesem Raum wollen wir unsere Dusche einbauen. Wir haben Stellenweise entkernt. Die GK-Platten heruntergerissen und frich mit reinem Kalkputz verputzt. Nach dem herrausreissen der Decke gab es abgerutschte Deckbretter vom Boden des Bodens vom Obergeschoß. Die Schüttung rieselt heraus. Jetzt haben wir diesen Raum soweit saniert. Es waren auch Fachbetriebe am Werk. Elektriker und Sanitätisntallateur. Vieles habe ich selber gemacht, wie Wände verputzen und Decke einziehen. Vor langer Zeit habe ich einmal am Bau gelernt. Einmal eine Kelle in der Hand, dann geht das schon. Elektrik und Wasser lasse ich aber lieber machen. Ich kenne meine Grenzen und denke auch an die Sicherheit. Dafür gibt es ja Fachleute. In diesem 8 qm Raum stecken bis jetzt ca. 6000 Euro und er ist noch nicht ganz fertig. Ein paar Bilder dazu.

Tom

 

[tunfaire]

Ja, das macht so richtig Lust darauf, sich auf so ein Abenteuer einzulassen. Wenn ich das alles so sehe, bin ich nicht mehr so unglücklich, das erste Haus letztens verpasst zu haben. Das schrie auch regelrecht nach einer Renovierung im "irgendwie was drüberklatschen" Stil.
Ausgiebig die Wände abklopfen, schnüffeln und und genau ansehen ist Pflicht, danke.

Ich hoffe noch ein wenig darauf, dass es ja auch Häuser geben muss, an denen kein Unwissender wild herumgepfuscht hat. Aber ob das dann für so einen Kaufpreis wahrscheinlich ist, wäre die andere Frage. Naja, zumindest lernen wir Dienstag wohl viel dazu.

Vielleicht wäre es am Ende doch besser, ein Haus zu finden, an dem noch keiner versucht hat, irgendwelche Energiesparmaßnahmen durchzuziehen, so dass es einfach einfach so funktioniert, wie vom Erbauer ursprünglich vorgesehen.

Aktuell leben wir in einer fast vollkommen ungedämmten Dachgeschoss - Mietwohnung im Haus von 1890. Trotz Iso-Fenstern schlägt sich minimal Tauwasser an diesen ab und ansonsten keinerlei Schimmel oder Feuchtigkeit. Selbst im ungeheiztem Schlafzimmer bei dauerhaft offenem Fenster.
Beheizt Hauptsächlich mit einem 7kw Ofen. Da überlegt man schon, ob es nicht sinnvoller wäre, sein zukünftiges Haus an den Wänden von Dämmung zu befreien und sich einen kräftigen Holzvorrat anzulegen. Die Winter werden eh immer milder und im Sommer kühlt die Abschattung + Kimasplit.

 

[Ruhestand]

Vielleicht wäre es am Ende doch besser, ein Haus zu finden, an dem noch keiner versucht hat

Unbedingt!

 

[KHH]

Beheizt Hauptsächlich mit einem 7kw Ofen. Da überlegt man schon, ob es nicht sinnvoller wäre, sein zukünftiges Haus an den Wänden von Dämmung zu befreien und sich einen kräftigen Holzvorrat anzulegen.

Der Unterschied ist halt, dass man mit dem 7kw-Ofen ein ganzes Haus heizen kann, wenn es gut gedämmt ist.....

m Sommer kühlt die Abschattung + Kimasplit

Wobei Letzter dazu Strom frist, den man sparen kann, wenn es gut gedämmt ist.....