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Vermieter
dürfen die Miete für Wohnraum laut einem aktuellen Urteil des
Bundesgerichtshofes auch dann erhöhen, wenn der bisher bezahlte Betrag sich
bereits innerhalb der Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete bewegt
(Urteil vom 6. Juli, Az. VIII ZR 322/04). Allerdings muss auch der neue, höhere
Betrag innerhalb der Bandbreite für die ortsübliche Vergleichsmiete liegen. Der
Immobilienverband Deutschland (IVD) begrüßt dieses Urteil: "Das BGH-Urteil
erleichtert Vermietern die vielen Regeln und Beschränkungen unterworfene
Mieterhöhung und sorgt für mehr Rechtssicherheit", sagt Jürgen Michael Schick,
Vizepräsident des IVD.
Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt das Preisniveau
vergleichbarer Wohnungen innerhalb der Gemeinde, in dessen Gebiet die betroffene
Wohnung liegt, bzw. einer nahe gelegenen, vergleichbaren Gemeinde, an. "Es
handelt sich dabei nicht um einen punktgenauen Wert, die Vergleichsmiete bewegt
sich vielmehr innerhalb einer bestimmten Spanne", erläutert Schick. So könnte
sich eine ortsübliche Vergleichsmiete zum Beispiel zwischen 5 Euro/m² und 7
Euro/m² bewegen. Ein Vermieter, der hier bislang 6 Euro/m² für eine Wohnung
verlangt, darf die Miete also auf bis zu 7 Euro/m² erhöhen. "Voraussetzung ist
allerdings weiterhin, dass die letzte Mieterhöhung mindestens ein Jahr her
ist. Außerdem gilt die so genannte Kappungsgrenze: Die Miete darf
innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöht werden - das gilt auch
dann, wenn sie nach dieser Erhöhung noch deutlich unter der ortsüblichen
Vergleichsmiete liegt", sagt Bettina Baumgarten, Mietrechtsanwältin in der
Immobilienkanzlei Bethge & Partner, Hannover.
Der BGH hat der teilweise vertretenen Ansicht, die Ausgangsmiete
müsse sich unter dem Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete halten, ansonsten
sei eine Mieterhöhung nicht möglich, eine klare Absage erteilt. Dies ist völlig
unerheblich für die Wirksamkeit der Mieterhöhung. Vorinstanzliche Gerichte waren
davon ausgegangen, dass die Miete nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete
angehoben werden darf, wenn sie darunter lag. Das ist aber nach Auffassung des
BGH nicht korrekt.
Letztlich können auch Mieter von dem neuen BGH-Urteil
profitieren: "Müsste der Vermieter nämlich mit der Erhöhung warten, bis
aufgrund einer allgemeinen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmieten die
Ausgangsmiete unterhalb der Spanne des Mietspiegels liegt, würde er, sobald eine
Erhöhung möglich wäre, vermutlich immer den höchstzulässigen Betrag - also den
Betrag am oberen Ende der Spanne - fordern. Denn er könnte ja später keine
Erhöhung innerhalb dieser Spanne mehr vornehmen", erläutert IVD-Vizepräsident
Schick. Mit der Klarstellung durch das BGH-Urteil könne der Vermieter aber jetzt
problemlos den Einzelfall und auch die Bedürfnisse des Mieters berücksichtigen,
ohne dass er befürchten muss, damit seine eigenen Rechte zu beschneiden.
Vermietern, die dieser noch immer komplizierten Art der
Mieterhöhung aus dem Weg gehen wollen, empfiehlt der IVD, Staffelmietverträge
abzuschließen. Bei dieser einigen sich beide Parteien einvernehmlich auf eine
vertraglich garantierte, jährliche Mieterhöhung. Dabei legen sie fest, in
welchem Umfang die Miete in den kommenden Jahren steigen wird. Dabei muss
zwischen den einzelnen Erhöhungen mindestens ein Zeitraum von einem Jahr liegen
und die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich als Geldbetrag ausgewiesen
werden. "Staffelmieten haben für Vermieter den Vorteil, dass sich die Miete
automatisch erhöht, ohne kompliziertes Mieterhöhungsschreiben. Mieter haben den
Vorteil, nicht von einer plötzlichen, unter Umständen umfangreichen Erhöhung
überrascht zu werden, sondern können sich auf die langsam steigenden Beträge
einstellen", sagt Schick.
<div align='right'>Siehe auch: siehe zudem:
dürfen die Miete für Wohnraum laut einem aktuellen Urteil des
Bundesgerichtshofes auch dann erhöhen, wenn der bisher bezahlte Betrag sich
bereits innerhalb der Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete bewegt
(Urteil vom 6. Juli, Az. VIII ZR 322/04). Allerdings muss auch der neue, höhere
Betrag innerhalb der Bandbreite für die ortsübliche Vergleichsmiete liegen. Der
Immobilienverband Deutschland (IVD) begrüßt dieses Urteil: "Das BGH-Urteil
erleichtert Vermietern die vielen Regeln und Beschränkungen unterworfene
Mieterhöhung und sorgt für mehr Rechtssicherheit", sagt Jürgen Michael Schick,
Vizepräsident des IVD.
Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt das Preisniveau
vergleichbarer Wohnungen innerhalb der Gemeinde, in dessen Gebiet die betroffene
Wohnung liegt, bzw. einer nahe gelegenen, vergleichbaren Gemeinde, an. "Es
handelt sich dabei nicht um einen punktgenauen Wert, die Vergleichsmiete bewegt
sich vielmehr innerhalb einer bestimmten Spanne", erläutert Schick. So könnte
sich eine ortsübliche Vergleichsmiete zum Beispiel zwischen 5 Euro/m² und 7
Euro/m² bewegen. Ein Vermieter, der hier bislang 6 Euro/m² für eine Wohnung
verlangt, darf die Miete also auf bis zu 7 Euro/m² erhöhen. "Voraussetzung ist
allerdings weiterhin, dass die letzte Mieterhöhung mindestens ein Jahr her
ist. Außerdem gilt die so genannte Kappungsgrenze: Die Miete darf
innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöht werden - das gilt auch
dann, wenn sie nach dieser Erhöhung noch deutlich unter der ortsüblichen
Vergleichsmiete liegt", sagt Bettina Baumgarten, Mietrechtsanwältin in der
Immobilienkanzlei Bethge & Partner, Hannover.
Der BGH hat der teilweise vertretenen Ansicht, die Ausgangsmiete
müsse sich unter dem Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete halten, ansonsten
sei eine Mieterhöhung nicht möglich, eine klare Absage erteilt. Dies ist völlig
unerheblich für die Wirksamkeit der Mieterhöhung. Vorinstanzliche Gerichte waren
davon ausgegangen, dass die Miete nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete
angehoben werden darf, wenn sie darunter lag. Das ist aber nach Auffassung des
BGH nicht korrekt.
Letztlich können auch Mieter von dem neuen BGH-Urteil
profitieren: "Müsste der Vermieter nämlich mit der Erhöhung warten, bis
aufgrund einer allgemeinen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmieten die
Ausgangsmiete unterhalb der Spanne des Mietspiegels liegt, würde er, sobald eine
Erhöhung möglich wäre, vermutlich immer den höchstzulässigen Betrag - also den
Betrag am oberen Ende der Spanne - fordern. Denn er könnte ja später keine
Erhöhung innerhalb dieser Spanne mehr vornehmen", erläutert IVD-Vizepräsident
Schick. Mit der Klarstellung durch das BGH-Urteil könne der Vermieter aber jetzt
problemlos den Einzelfall und auch die Bedürfnisse des Mieters berücksichtigen,
ohne dass er befürchten muss, damit seine eigenen Rechte zu beschneiden.
Vermietern, die dieser noch immer komplizierten Art der
Mieterhöhung aus dem Weg gehen wollen, empfiehlt der IVD, Staffelmietverträge
abzuschließen. Bei dieser einigen sich beide Parteien einvernehmlich auf eine
vertraglich garantierte, jährliche Mieterhöhung. Dabei legen sie fest, in
welchem Umfang die Miete in den kommenden Jahren steigen wird. Dabei muss
zwischen den einzelnen Erhöhungen mindestens ein Zeitraum von einem Jahr liegen
und die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich als Geldbetrag ausgewiesen
werden. "Staffelmieten haben für Vermieter den Vorteil, dass sich die Miete
automatisch erhöht, ohne kompliziertes Mieterhöhungsschreiben. Mieter haben den
Vorteil, nicht von einer plötzlichen, unter Umständen umfangreichen Erhöhung
überrascht zu werden, sondern können sich auf die langsam steigenden Beträge
einstellen", sagt Schick.
<div align='right'>Siehe auch: siehe zudem:
