eine Vorabbescheinigung vom Finanzamt wäre mir auch neu (Niedersachsen).
Gemeint ist wahrscheinlich, dass man die denkmalrechliche Genehmigung vom Denkmalschutz für die Baumaßnahmen haben muss, bevor mit der Umsetzung der Maßnahmen begonnen wird.
Ansonsten kann die Denkmalbehörde die Steuerbescheinigung am Ende verweigern.
Die Rechnungs-Unterlagen am Ende beizufügen sollte eingentlich kein Problem sein.
Die Rechnungen müssen ohnehin aufgehoben werden, ich musste daneben aber auch alle Kopien der Überweisungträger mit einreichen.
Dass der DS ein Steuerparmodell ist, ist ohne Zweifel richtig. Man kann schließlich damit Steuern sparen, natürlich nicht mehr, als man selbst zahlen muss und der Effekt ist auch begrenzt.
Dass man hinterher mehr Geld hat als vorher, ist aber ein weit verbreiteter Irrtum mit dem viele "Investoren" auf's Glatteins geführt werden.
Lohnen tut sich das nur für die, die die Immobilie gleichzeitg auch in vernünftiger Weise dauerhaft wirtschaftlich nutzen können, z.B. dur Eingennutzung, schon vorab viele Steuern zahlen und keine wesentlichen Änderungen vornehmen wollen.
damon9 spart jährlich 9000€ Steuern, (9% pro Jahr über 10 Jahre) macht also 90.000€ für 100.000€ Investition.
Er hat diese Summe in Maßnahmen gesteckt, die der Erhaltung bzw. zeitgemäßen Nutzung der Immobilie dienen.
Nun gibt er aber auch Geld aus, dass nicht unter die DS-AFA fällt: v.a. Kaufpreis, zusätzliches Badezimmer, moderne Telekommunikation, neue Einbauküche und anderen Schnickschnack, z.B. 200.000€.
Also müssen in der Summe 300.000€ aufgebracht werden aus versteuertem Einkommen. Wenn damon9 33% Steuern zahlt, musste er also brutto 450.000 verdienen, damit er die Wohnung bezahlen kann, davon bekommt er später(!) 90.000 zurück, macht 360.000€
Wenn das ganze nun keinen DS gehabt hätte, dann wären die Leistungen, die 100.000 € gekostet haben vielleicht für 50.000 € zu haben gewesen, nun hätte der Spaß 250.000€ gekostet, dafür hätte er 375.000€ brutto verdienen müssen, also in den o.g. 10 Jahren 'nur' 15.000€ mehr.
Fazit: unter DS hat damon9 10 Jahre lang im Monat brutto 125€ mehr (82€ netto), die zusätzlichen Zinsen für die 45.000€ nicht eingerechnet.
Wenn damon9 den Grenzsteuersatz von 43% zahlen würde, wären es auch nur ungefähr brutto 160€ / Monat (91€ netto).
Lediglich wenn das ganze ein Schrottimmobilie gewesen wäre,
bei der das Verhältnis zwischen Sanierung un Kaufpreis umgekehrt wäre, dann könnte es besser ausfallen (dafür ist das Risiko natürlich auch höher).
Ob das in Berlin aber so ist, wer weiß.
Solange von Maklern die DS-AFA als Steuersparmodell beworben wird, sind die Kaufpreise für solche unsanierten Immobilien natürlich auch höher.
Dafür könnte es aber auch sein, dass die Immobilie in einem zukünftge Szene Viertel liegt, und später mal das doppelte Wert ist.
Die Risiken, ob sich eine Immobilie wirtschaftlich sanieren lässt und vielleicht einen Wertzuwachs hat, wird so mit dem Argument der DS AFA auf den Käufer übertragen, der sie oft selbst nur in begrenzten Umfang nutzen kann.
Bleibt die Frage, ob man ein Liebhaber ist.
Ich selbst habe es aber auch so gemacht und bin ganz zufrieden damit.
Gerüchteweise hört man, dass die DS AFA in absehbarer Zeit wegfallen soll.
Dann werden viele dieser Häuser langsam verfallen oder werden wegen der Grundstücke abrissreif gerechnet.
Das ist sicher die schlechtere Alternative.