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Die
gute Nachricht zuerst: Die deutsche Immobilienbranche hat jetzt das
Allerschlimmste hinter sich. 2005 wird sich der konjunkturelle Aufschwung
festigen, bei der Zahl der Beschäftigten ist erstmals seit 2001 wieder mit einem
signifikanten Zuwachs zu rechnen. Vor diesem Hintergrund gilt es jetzt für die
Anbieter von Immobilien, noch rund ein Jahr durchzuhalten, bis die Nachfrage
nach Büros und Wohnungen wieder anzieht. Denn, und das ist die schlechte
Nachricht: Bevor sich ein Aufschwung als Nachfrage auf dem Immobilienmarkt
niederschlägt, vergeht Zeit. In diesem Jahr ist nach Überzeugung des Rats der
Immobilienweisen nicht mit einer durchgreifenden Besserung zu rechnen. Das sind
einige der Ergebnisse des dritten Frühjahrsgutachtens, das der Rat der
Immobilienweisen - eine Initiative der Immobilien Zeitung - heute in München
vorgelegt hat.
Büromarkt: Abrissbedarf steigt rapide
Auf dem Bürovermietungsmarkt ist der Unvermarktbarkeit von
Objekten oft nur noch durch Abriss beizukommen, meinen die Experten der
BulwienGesa AG, München, im Rat der Immobilienweisen zuständig für die
Beobachtung des Gewerbeimmobilienmarktes. Bestandsmaßnahmen, bei denen Büros
grundlegend umstrukturiert oder z.B. zu Wohnungen oder Hotels umgebaut werden
können, seien in den seltensten Fällen realisierbar. "Lediglich über den Abriss
lassen sich grundlegend neue Nutzungen finden - falls die Standortqualität dem
entspricht", so der Unternehmenschef Hartmut Bulwien. Für solche Maßnahmen kämen
insbesondere renovierungsbedürftige Gebäude mit veralteten technischen Standards
in guten bis sehr guten Lagen in Frage. Bulwien: "Das Angebot derartiger Flächen
wird in den nächsten Jahren rapide ansteigen."
Diese Entwicklung wird von zunehmend kürzeren Lebensphasen von
Gewerbeflächen begleitet. Um ein Bürohaus am Markt zu halten, muss es Bulwien
zufolge innerhalb von 20 bis 30 Jahren einem kompletten Refurbishment (refurbish:
aufpolieren; renovieren) unterzogen werden, dessen Kosten nicht unter denen
eines Neubaus liegen. Dies habe auch Konsequenzen für die Objektbewertung.
"Galten früher - und bei klassischen Ertragswertverfahren auch heute noch - 80
Jahre als übliche und rechnerische Lebensdauer bei Büroimmobilien, sind diese
deutlich zu reduzieren", sagt der Immobilienweise.
Einzelhandel: Erfolg von BIDs noch ungewiss
Auch im deutschen Einzelhandel hat das Leerstandsthema in den
letzten Jahren spürbar an Bedeutung gewonnen. Wer dies allein auf den
schwächelnden Umsatz schiebt, macht es sich dabei zu einfach, sagt Olaf
Petersen. Der Geschäftsführer der GfK Prisma in Hamburg ist im Rat der
Immobilienweisen für Einzelhandelsimmobilien zuständig. "Einerseits nimmt die
Verkaufsfläche weiter zu, gleichzeitig wachsen aber auch die Leerstände. Es gibt
aber kein generelles Zuviel an Verkaufsfläche, es gibt ein Zuwenig an
marktgerechter Verkaufsfläche." Der Kunde von heute bevorzuge Läden, in denen
das Warenangebot großzügiger bzw. mit mehr Service präsentiert werde. Mit
steigender Mobilität löse sich die Bindung zum Einzelhändler vor Ort zugunsten
von Läden mit guter Verkehrsanbindung oder gutem Stellplatzangebot
("vagabundierende Kaufkraft").
Die öffentlichen und privaten Entscheider begnügten sich oft
damit, gemeinsam Bestandsaufnahmen von Leerständen durchzuführen und diese zu
verwalten, beobachtet Petersen. Ein positives Beispiel für aktive Vermarktung
sei das Flächen-Recherchesystem für Einzelhandel und Dienstleister der Städte
Bochum, Herne, Witten und Hattingen. Als Erfolgsformel aus den USA zur
Aufwertung von Quartieren würden außerdem die so genannten Business Improvement
Districts (BID) diskutiert. Erste Projekte starten in Hamburg (BID) und
Nordrhein-Westfalen ("Immobilien- und Standortgemeinschaften"). "Ob diese
Instrumente den Erwartungen gerecht werden können, bleibt abzuwarten", gibt sich
Petersen vorsichtig.
Wohnungsmarkt: Lieber neu bauen als Leerstand subventionieren
Den größten Spielraum bei der Umstrukturierung leer stehender
Immobilien haben die Eigentümer von Wohnungen. Marie-Therese Krings-Heckemeier,
Geschäftsführerin der empirica AG in Berlin, empfiehlt den Abriss von
Geschosswohnungen veralteten Standards und die Neubebauung mit
Einfamilienhäusern. "Neuinvestitionen auf Abrissgrundstücken lohnen sich
privatwirtschaftlich dort, wo am Stadtrand bzw. in Konkurrenzlagen sehr hohe
Grundstückspreise zu erzielen sind."
Erfolgreich umgesetzt worden seien Abrissmaßnahmen z.B. in
Lindau (Stadtteil Zech) und Singen (Stadtteil Langenrain). In beiden Quartieren
herrschten hohe Leerstände, verbunden mit einem großen Anteil sozial schwacher
Haushalte an der Bevölkerung. Im Rahmen des Bund-Länder-Programms "Soziale
Stadt" wurden veraltete Gebäude abgerissen und mit Familienheimen neu bebaut.
"Das Angebot stieß auf gute Resonanz", betont Krings. "Die Nachfrage nach solche
Objekten kommt in der Regel aus der Nachbarschaft, da die Kunden ihre privaten
Netzwerke aufrechterhalten möchten. Investoren müssen lernen, diese Motive
besser einzuschätzen." Wer solche Maßnahmen erfolgreich realisieren wolle, müsse
den Markt und die Stimmung der Bewohner genau kennen. "Man braucht mehr
Informationen als früher, um richtig entscheiden zu können", weiß Krings.
Skepsis sei angebracht, wenn ein regionaler Wohnungsmarkt
dadurch "gerettet" werden soll, dass leer stehende Mietwohnungsbestände durch
Subventionen aufgewertet und damit wieder marktfähig gemacht werden. "Das führt
nur zu einer Verschiebung der Leerstände." Was in Ostdeutschland bereits gang
und gäbe sei, werde auch im Westen eintreffen, sollten die Verantwortlichen die
gleichen Fördermethoden anwenden, warnt die Immobilienexpertin.
Wer versucht, seine Wohnungen besser zu vermarkten, indem er mit
der Miete runtergeht, sollte sich dies ebenfalls gut überlegen. "Was auf fast
allen Gütermärkten eine übliche Strategie darstellt, dürfte auf dem
Wohnungsmarkt problematisch sein." Wer für neue Mietinteressenten die Wohnungen
billiger anbiete, müsse damit rechnen, dass Bestandsmieter ebenfalls günstigere
Konditionen forderten. Zudem sei es im Rahmen des Vergleichsmietensystems kaum
möglich, bei anziehender Nachfrage die Mieten anschließend schnell wieder
anzuheben.
Das 132 Seiten starke Gutachten kostet 99 Euro und kann
angefordert werden bei ...
<div align='right'>Siehe auch:
BulwienGesa AG</div>
gute Nachricht zuerst: Die deutsche Immobilienbranche hat jetzt das
Allerschlimmste hinter sich. 2005 wird sich der konjunkturelle Aufschwung
festigen, bei der Zahl der Beschäftigten ist erstmals seit 2001 wieder mit einem
signifikanten Zuwachs zu rechnen. Vor diesem Hintergrund gilt es jetzt für die
Anbieter von Immobilien, noch rund ein Jahr durchzuhalten, bis die Nachfrage
nach Büros und Wohnungen wieder anzieht. Denn, und das ist die schlechte
Nachricht: Bevor sich ein Aufschwung als Nachfrage auf dem Immobilienmarkt
niederschlägt, vergeht Zeit. In diesem Jahr ist nach Überzeugung des Rats der
Immobilienweisen nicht mit einer durchgreifenden Besserung zu rechnen. Das sind
einige der Ergebnisse des dritten Frühjahrsgutachtens, das der Rat der
Immobilienweisen - eine Initiative der Immobilien Zeitung - heute in München
vorgelegt hat.
Büromarkt: Abrissbedarf steigt rapide
Auf dem Bürovermietungsmarkt ist der Unvermarktbarkeit von
Objekten oft nur noch durch Abriss beizukommen, meinen die Experten der
BulwienGesa AG, München, im Rat der Immobilienweisen zuständig für die
Beobachtung des Gewerbeimmobilienmarktes. Bestandsmaßnahmen, bei denen Büros
grundlegend umstrukturiert oder z.B. zu Wohnungen oder Hotels umgebaut werden
können, seien in den seltensten Fällen realisierbar. "Lediglich über den Abriss
lassen sich grundlegend neue Nutzungen finden - falls die Standortqualität dem
entspricht", so der Unternehmenschef Hartmut Bulwien. Für solche Maßnahmen kämen
insbesondere renovierungsbedürftige Gebäude mit veralteten technischen Standards
in guten bis sehr guten Lagen in Frage. Bulwien: "Das Angebot derartiger Flächen
wird in den nächsten Jahren rapide ansteigen."
Diese Entwicklung wird von zunehmend kürzeren Lebensphasen von
Gewerbeflächen begleitet. Um ein Bürohaus am Markt zu halten, muss es Bulwien
zufolge innerhalb von 20 bis 30 Jahren einem kompletten Refurbishment (refurbish:
aufpolieren; renovieren) unterzogen werden, dessen Kosten nicht unter denen
eines Neubaus liegen. Dies habe auch Konsequenzen für die Objektbewertung.
"Galten früher - und bei klassischen Ertragswertverfahren auch heute noch - 80
Jahre als übliche und rechnerische Lebensdauer bei Büroimmobilien, sind diese
deutlich zu reduzieren", sagt der Immobilienweise.
Einzelhandel: Erfolg von BIDs noch ungewiss
Auch im deutschen Einzelhandel hat das Leerstandsthema in den
letzten Jahren spürbar an Bedeutung gewonnen. Wer dies allein auf den
schwächelnden Umsatz schiebt, macht es sich dabei zu einfach, sagt Olaf
Petersen. Der Geschäftsführer der GfK Prisma in Hamburg ist im Rat der
Immobilienweisen für Einzelhandelsimmobilien zuständig. "Einerseits nimmt die
Verkaufsfläche weiter zu, gleichzeitig wachsen aber auch die Leerstände. Es gibt
aber kein generelles Zuviel an Verkaufsfläche, es gibt ein Zuwenig an
marktgerechter Verkaufsfläche." Der Kunde von heute bevorzuge Läden, in denen
das Warenangebot großzügiger bzw. mit mehr Service präsentiert werde. Mit
steigender Mobilität löse sich die Bindung zum Einzelhändler vor Ort zugunsten
von Läden mit guter Verkehrsanbindung oder gutem Stellplatzangebot
("vagabundierende Kaufkraft").
Die öffentlichen und privaten Entscheider begnügten sich oft
damit, gemeinsam Bestandsaufnahmen von Leerständen durchzuführen und diese zu
verwalten, beobachtet Petersen. Ein positives Beispiel für aktive Vermarktung
sei das Flächen-Recherchesystem für Einzelhandel und Dienstleister der Städte
Bochum, Herne, Witten und Hattingen. Als Erfolgsformel aus den USA zur
Aufwertung von Quartieren würden außerdem die so genannten Business Improvement
Districts (BID) diskutiert. Erste Projekte starten in Hamburg (BID) und
Nordrhein-Westfalen ("Immobilien- und Standortgemeinschaften"). "Ob diese
Instrumente den Erwartungen gerecht werden können, bleibt abzuwarten", gibt sich
Petersen vorsichtig.
Wohnungsmarkt: Lieber neu bauen als Leerstand subventionieren
Den größten Spielraum bei der Umstrukturierung leer stehender
Immobilien haben die Eigentümer von Wohnungen. Marie-Therese Krings-Heckemeier,
Geschäftsführerin der empirica AG in Berlin, empfiehlt den Abriss von
Geschosswohnungen veralteten Standards und die Neubebauung mit
Einfamilienhäusern. "Neuinvestitionen auf Abrissgrundstücken lohnen sich
privatwirtschaftlich dort, wo am Stadtrand bzw. in Konkurrenzlagen sehr hohe
Grundstückspreise zu erzielen sind."
Erfolgreich umgesetzt worden seien Abrissmaßnahmen z.B. in
Lindau (Stadtteil Zech) und Singen (Stadtteil Langenrain). In beiden Quartieren
herrschten hohe Leerstände, verbunden mit einem großen Anteil sozial schwacher
Haushalte an der Bevölkerung. Im Rahmen des Bund-Länder-Programms "Soziale
Stadt" wurden veraltete Gebäude abgerissen und mit Familienheimen neu bebaut.
"Das Angebot stieß auf gute Resonanz", betont Krings. "Die Nachfrage nach solche
Objekten kommt in der Regel aus der Nachbarschaft, da die Kunden ihre privaten
Netzwerke aufrechterhalten möchten. Investoren müssen lernen, diese Motive
besser einzuschätzen." Wer solche Maßnahmen erfolgreich realisieren wolle, müsse
den Markt und die Stimmung der Bewohner genau kennen. "Man braucht mehr
Informationen als früher, um richtig entscheiden zu können", weiß Krings.
Skepsis sei angebracht, wenn ein regionaler Wohnungsmarkt
dadurch "gerettet" werden soll, dass leer stehende Mietwohnungsbestände durch
Subventionen aufgewertet und damit wieder marktfähig gemacht werden. "Das führt
nur zu einer Verschiebung der Leerstände." Was in Ostdeutschland bereits gang
und gäbe sei, werde auch im Westen eintreffen, sollten die Verantwortlichen die
gleichen Fördermethoden anwenden, warnt die Immobilienexpertin.
Wer versucht, seine Wohnungen besser zu vermarkten, indem er mit
der Miete runtergeht, sollte sich dies ebenfalls gut überlegen. "Was auf fast
allen Gütermärkten eine übliche Strategie darstellt, dürfte auf dem
Wohnungsmarkt problematisch sein." Wer für neue Mietinteressenten die Wohnungen
billiger anbiete, müsse damit rechnen, dass Bestandsmieter ebenfalls günstigere
Konditionen forderten. Zudem sei es im Rahmen des Vergleichsmietensystems kaum
möglich, bei anziehender Nachfrage die Mieten anschließend schnell wieder
anzuheben.
Das 132 Seiten starke Gutachten kostet 99 Euro und kann
angefordert werden bei ...
Immobilien Zeitung- Postfach 3420, 65024 Wiesbaden
- Fax 0611-97326-31
<div align='right'>Siehe auch:
BulwienGesa AG</div>
