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Die
Trendanalyse der Volkswirte der Allianz Group hat ergeben, dass Ballungsräume
Chancen für Anlagen in Immobilien bieten. Die regionalen Unterschiede werden bis
2010 größer, Bestandserhaltung wird gegenüber Neubauten an Bedeutung gewinnen.
Der Erwerb von Immobilien ist weiterhin attraktiv
Bis zum Jahr 2010 werden sich die Strukturen des privaten
Marktes für Wohnimmobilien deutlich ändern. Politische Rahmenbedingungen und
niedrige Zinsen sorgen für attraktive Bedingungen für den Erwerb von Immobilien.
Zu diesen Ergebnissen kommt eine volkswirtschaftliche Studie zum privaten
Immobilienmarkt der Allianz Gruppe (Allianz Lebensversicherungs-AG, Allianz
Sachversicherungs-AG, Allianz Dresdner Bauspar AG, DEGI-Research und Dresdner
Bank AG).
<center>
</center>
Eine Reihe von Megatrends bestimmen nach Ansicht der Allianz
Group-Volkswirte den Immobilienmarkt in den kommenden Jahren: Sozioökonomische
und kulturelle Einflüsse werden die Preisbildung für Wohneigentum stark
beeinflussen. Die demographische Entwicklung bringt eine kleinere, aber räumlich
stärker verdichtete Bevölkerung mit sich.
Weiterhin werden Veränderungen der politischen Rahmenbedingungen
nachhaltige Auswirkungen auf die Wohnungsbauförderung und Immobilienfinanzierung
haben. Dazu zählt zum einen die zu erwartende Änderung bei der Eigenheimzulage,
aber auch die Abgabe von Wohnraum aus den Unternehmensbilanzen und
Privatisierungen im kommunalen Bereich. Letztere wird eine Verschiebung des
Wohnraumangebots zur Folge haben. Insgesamt befindet sich der Markt für
Wohnimmobilien deutlich im Umbruch.
Trend zu größeren Wohnungen hält an
In der Diskussion um den demographischen Wandel ist häufig von
Überalterung und Schrumpfung der Gesellschaft die Rede - eine Auffassung, die
David Milleker, Volkswirt der Allianz Gruppe, als sachlich verkürzt einschätzt:
"Zwar wird es in absehbarer Zeit eine Verschiebung der Alterstruktur geben, doch
die Zahl der Haushalte wird weiter steigen. Auch der Trend zu größeren Wohnungen
hält an."
Schon heute sind erhebliche Unterschiede in der
Bevölkerungsentwicklung zwischen den einzelnen Bundesländern zu verzeichnen.
Zwar erlebt Deutschland insgesamt eine positive Zuwanderung aus dem Ausland,
parallel dazu findet jedoch eine ausgeprägte Ost-West-Wanderung statt. Bei der
Geburtenrate führt Hamburg mit 9,23 Lebendgeburten pro tausend Einwohner die
Statistik an, während alle neuen Bundesländer mit durchschnittlich sieben
Geburten das Schlusslicht bilden.
"Speckgürtel" von Ballungszentren immer beliebter
Auch zukünftig werden vor allem die Ballungszentren weitere
Bevölkerungszuwächse erleben. Besonders die "Speckgürtel" der Großstädte
befinden sich weiter im Aufschwung. Hier ist noch Raum für das freistehende
Einfamilienhaus, die beliebteste Wohnform der Deutschen. "Das Ergebnis ist ein
starker Trend zur Vorstadtbildung, der durch die nach wie vor große Nachfrage
nach attraktiven Innenstadtlagen ergänzt wird", erläutert Thomas Beyerle, Leiter
DEGI Research.
Diese Entwicklung hat weitreichende Auswirkungen auf den
privaten Immobilienmarkt. "Dichtbesiedelte Gebiete werden weiter
überproportional steigende Preise verzeichnen. Hingegen dürften sich die
Aussichten für die Immobilienpreise in ländlichen Regionen eher eintrüben", so
Beyerle. Qualitativ hochwertige Immobilien in guten Lagen sind in der Regel
wertstabiler.
Schnelle Ermittlung des Bodenpreises durch Allianz
Computer-Tool
Allerdings nehmen die regionalen Unterschiede bei den
Immobilienpreisen zu, erwarten die Volkswirte von Allianz und Dresdner Bank.
Neben Wohnfläche oder Grundstücksgröße und Baujahr ist bekanntlich die Lage eine
zentrale Einflussgröße für den Immobilienpreis. Nur wenige hundert Meter können
hierbei schon gewaltige Unterschiede ausmachen.
<center>
</center>
Da lokale Vergleichszahlen in der Regel schwer erhältlich sind,
hat die Allianz Gruppe ein Computer-Tool für die schnelle Ermittlung des
Bodenrichtwertes und Immobilienwertes entwickelt. Dieses Tool steht in jeder
Allianz Agentur und Dresdner Bank-Filiale kostenlos für eine erste
Werteinschätzung im Kundengespräch zur Verfügung.
Auch Immobilien-Altbesitzer sollten sich alle zehn Jahre darüber
Klarheit verschaffen, welchen Wert ihr Wohneigentum hat. So können
Überraschungen, zum Beispiel bei Beleihungen oder Erbschaften, reduziert werden.
Trend geht zur Bestandserhaltung
Bau- und Immobilienwirtschaft reagieren deutlich auf politische
Rahmensetzungen: Bei einer verminderten steuerlichen Förderung sinken die
Baugenehmigungen, bei verbesserten Bedingungen ist ein klares Anziehen der
Bauaktivitäten zu registrieren.
Die Mehrheit der Wohnungswissenschaftler befürwortet eine
Fokussierung der Wohnungspolitik auf Wachstumskerne und eine Förderung im
Bestand. "Schon heute fließen schätzungsweise rund zwei Drittel aller
Investitionsmittel nicht mehr in die Bestandserweiterung, sondern in die
Erhaltung und Verbesserung", so Dresdner Bank-Volkswirt Christoph Partisch. Es
ist davon auszugehen, dass die Wohnungsförderung in den nächsten Jahren
entsprechend umgestellt und die Eigenheimzulage entsprechend modifiziert oder
durch ein geeignetes Instrument ersetzt wird.
Politische Änderungen können Einfluss haben
Weit mehr Einfluss auf die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes
werden allerdings weitere politische Änderungen haben. So plant das
Bundesfinanzministerium, die "Hebung" von Immobilienreserven steuerlich zu
entlasten.
Schätzungen zufolge könnten in den nächsten Jahren bis zu vier
Millionen Wohneinheiten aus dem Bestand von Unternehmen und Kommunen den
Besitzer wechseln. Relativ kurzfristig könnten Immobilien in einem Wert von 30
Milliarden Euro auf den Markt kommen.
Zur Zeit werden daher Instrumente gesucht, mit denen dies
möglichst marktschonend vollzogen werden kann. Eine Möglichkeit ist die
Einführung von Real Estate Investment Trusts, kurz REITs.
Dies sind Fonds, bei denen große Portfolios an Wohnimmobilien
vorübergehend investiert werden können. Die Fondsanteile könnten an einem
liquiden Sekundärmarkt gehandelt und somit auch für solche Privatanleger
interessant werden, die sich nicht durch den Kauf einer Wohnung an einen Ort
binden möchten. "Durch einen späteren Verkauf der Immobilienportfolios würde
heute einem plötzlichen, preisdämpfenden Zusatzangebot an zum Verkauf stehenden
Immobilien entgegen gewirkt", erläutert David Milleker diese Vorgehensweise.
Wohneigentum interessant für Investoren und als
"Immobilienrente"
Laut der Allianz Studie bleiben vermietete Wohnimmobilien als
Anlage für Investoren interessant, erfordern aber die Berücksichtigung einer
ganzen Reihe von direkten und indirekten Faktoren: "Das aktuelle Zinsniveau,
künftige Mieterwartungen, der bauliche und technische Zustand des Gebäudes, die
Bonität der Mieter sowie weitere harte und weiche Standortfaktoren entscheiden
letztendlich über die Rentabilität des Objektes", fasst Peter Haueisen,
Baufinanzierungsleiter der Allianz Lebensversicherungs-AG, zusammen.
Wichtig für Anleger sind gesunde wirtschaftliche Strukturen des
lokalen Marktes und die Prognose einer stabilen Entwicklung. Regionale
Wachstumsmärkte wie Berlin, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart und München, aber auch
Karlsruhe, Freiburg oder Dortmund sind attraktive Zielregionen für Investoren in
den Wohnungsbau.
Fazit: Lage und Entwicklung geben den Ausschlag
"Für die Immobilie als Kapitalanlage zur Fremd- und auch zur
Eigennutzung sprechen die günstigen Zinsen, ein moderates Kaufpreisniveau, ein
langfristiger Wertzuwachs sowie die "Immobilienrente" im Alter. Ausschlaggebend
beim Erwerb sollten die Lage sowie die zukünftige räumliche Entwicklung sein,"
empfehlen die Volkswirte der Allianz Gruppe potenziellen Wohneigentümern.
<div align='right'>Siehe auch: ausgewählte weitere Meldungen:
Trendanalyse der Volkswirte der Allianz Group hat ergeben, dass Ballungsräume
Chancen für Anlagen in Immobilien bieten. Die regionalen Unterschiede werden bis
2010 größer, Bestandserhaltung wird gegenüber Neubauten an Bedeutung gewinnen.
Der Erwerb von Immobilien ist weiterhin attraktiv
Bis zum Jahr 2010 werden sich die Strukturen des privaten
Marktes für Wohnimmobilien deutlich ändern. Politische Rahmenbedingungen und
niedrige Zinsen sorgen für attraktive Bedingungen für den Erwerb von Immobilien.
Zu diesen Ergebnissen kommt eine volkswirtschaftliche Studie zum privaten
Immobilienmarkt der Allianz Gruppe (Allianz Lebensversicherungs-AG, Allianz
Sachversicherungs-AG, Allianz Dresdner Bauspar AG, DEGI-Research und Dresdner
Bank AG).
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<img border="1" src="http://www.baulinks.com/webplugin/2005/i/0946-allianz2.jpg" vspace="2" alt="Wohnimmobilien, Immobilien, Immobilienrente, privater Immobilienmarkt, Bodenpreis, Immobilienpreis, Wohnungsbauförderung"> |
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Eine Reihe von Megatrends bestimmen nach Ansicht der Allianz
Group-Volkswirte den Immobilienmarkt in den kommenden Jahren: Sozioökonomische
und kulturelle Einflüsse werden die Preisbildung für Wohneigentum stark
beeinflussen. Die demographische Entwicklung bringt eine kleinere, aber räumlich
stärker verdichtete Bevölkerung mit sich.
Weiterhin werden Veränderungen der politischen Rahmenbedingungen
nachhaltige Auswirkungen auf die Wohnungsbauförderung und Immobilienfinanzierung
haben. Dazu zählt zum einen die zu erwartende Änderung bei der Eigenheimzulage,
aber auch die Abgabe von Wohnraum aus den Unternehmensbilanzen und
Privatisierungen im kommunalen Bereich. Letztere wird eine Verschiebung des
Wohnraumangebots zur Folge haben. Insgesamt befindet sich der Markt für
Wohnimmobilien deutlich im Umbruch.
Trend zu größeren Wohnungen hält an
In der Diskussion um den demographischen Wandel ist häufig von
Überalterung und Schrumpfung der Gesellschaft die Rede - eine Auffassung, die
David Milleker, Volkswirt der Allianz Gruppe, als sachlich verkürzt einschätzt:
"Zwar wird es in absehbarer Zeit eine Verschiebung der Alterstruktur geben, doch
die Zahl der Haushalte wird weiter steigen. Auch der Trend zu größeren Wohnungen
hält an."
Schon heute sind erhebliche Unterschiede in der
Bevölkerungsentwicklung zwischen den einzelnen Bundesländern zu verzeichnen.
Zwar erlebt Deutschland insgesamt eine positive Zuwanderung aus dem Ausland,
parallel dazu findet jedoch eine ausgeprägte Ost-West-Wanderung statt. Bei der
Geburtenrate führt Hamburg mit 9,23 Lebendgeburten pro tausend Einwohner die
Statistik an, während alle neuen Bundesländer mit durchschnittlich sieben
Geburten das Schlusslicht bilden.
"Speckgürtel" von Ballungszentren immer beliebter
Auch zukünftig werden vor allem die Ballungszentren weitere
Bevölkerungszuwächse erleben. Besonders die "Speckgürtel" der Großstädte
befinden sich weiter im Aufschwung. Hier ist noch Raum für das freistehende
Einfamilienhaus, die beliebteste Wohnform der Deutschen. "Das Ergebnis ist ein
starker Trend zur Vorstadtbildung, der durch die nach wie vor große Nachfrage
nach attraktiven Innenstadtlagen ergänzt wird", erläutert Thomas Beyerle, Leiter
DEGI Research.
Diese Entwicklung hat weitreichende Auswirkungen auf den
privaten Immobilienmarkt. "Dichtbesiedelte Gebiete werden weiter
überproportional steigende Preise verzeichnen. Hingegen dürften sich die
Aussichten für die Immobilienpreise in ländlichen Regionen eher eintrüben", so
Beyerle. Qualitativ hochwertige Immobilien in guten Lagen sind in der Regel
wertstabiler.
Schnelle Ermittlung des Bodenpreises durch Allianz
Computer-Tool
Allerdings nehmen die regionalen Unterschiede bei den
Immobilienpreisen zu, erwarten die Volkswirte von Allianz und Dresdner Bank.
Neben Wohnfläche oder Grundstücksgröße und Baujahr ist bekanntlich die Lage eine
zentrale Einflussgröße für den Immobilienpreis. Nur wenige hundert Meter können
hierbei schon gewaltige Unterschiede ausmachen.
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<img border="1" src="http://www.baulinks.com/webplugin/2005/i/0946-allianz1.jpg" vspace="2"> |
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Da lokale Vergleichszahlen in der Regel schwer erhältlich sind,
hat die Allianz Gruppe ein Computer-Tool für die schnelle Ermittlung des
Bodenrichtwertes und Immobilienwertes entwickelt. Dieses Tool steht in jeder
Allianz Agentur und Dresdner Bank-Filiale kostenlos für eine erste
Werteinschätzung im Kundengespräch zur Verfügung.
Auch Immobilien-Altbesitzer sollten sich alle zehn Jahre darüber
Klarheit verschaffen, welchen Wert ihr Wohneigentum hat. So können
Überraschungen, zum Beispiel bei Beleihungen oder Erbschaften, reduziert werden.
Trend geht zur Bestandserhaltung
Bau- und Immobilienwirtschaft reagieren deutlich auf politische
Rahmensetzungen: Bei einer verminderten steuerlichen Förderung sinken die
Baugenehmigungen, bei verbesserten Bedingungen ist ein klares Anziehen der
Bauaktivitäten zu registrieren.
Die Mehrheit der Wohnungswissenschaftler befürwortet eine
Fokussierung der Wohnungspolitik auf Wachstumskerne und eine Förderung im
Bestand. "Schon heute fließen schätzungsweise rund zwei Drittel aller
Investitionsmittel nicht mehr in die Bestandserweiterung, sondern in die
Erhaltung und Verbesserung", so Dresdner Bank-Volkswirt Christoph Partisch. Es
ist davon auszugehen, dass die Wohnungsförderung in den nächsten Jahren
entsprechend umgestellt und die Eigenheimzulage entsprechend modifiziert oder
durch ein geeignetes Instrument ersetzt wird.
Politische Änderungen können Einfluss haben
Weit mehr Einfluss auf die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes
werden allerdings weitere politische Änderungen haben. So plant das
Bundesfinanzministerium, die "Hebung" von Immobilienreserven steuerlich zu
entlasten.
Schätzungen zufolge könnten in den nächsten Jahren bis zu vier
Millionen Wohneinheiten aus dem Bestand von Unternehmen und Kommunen den
Besitzer wechseln. Relativ kurzfristig könnten Immobilien in einem Wert von 30
Milliarden Euro auf den Markt kommen.
Zur Zeit werden daher Instrumente gesucht, mit denen dies
möglichst marktschonend vollzogen werden kann. Eine Möglichkeit ist die
Einführung von Real Estate Investment Trusts, kurz REITs.
Dies sind Fonds, bei denen große Portfolios an Wohnimmobilien
vorübergehend investiert werden können. Die Fondsanteile könnten an einem
liquiden Sekundärmarkt gehandelt und somit auch für solche Privatanleger
interessant werden, die sich nicht durch den Kauf einer Wohnung an einen Ort
binden möchten. "Durch einen späteren Verkauf der Immobilienportfolios würde
heute einem plötzlichen, preisdämpfenden Zusatzangebot an zum Verkauf stehenden
Immobilien entgegen gewirkt", erläutert David Milleker diese Vorgehensweise.
Wohneigentum interessant für Investoren und als
"Immobilienrente"
Laut der Allianz Studie bleiben vermietete Wohnimmobilien als
Anlage für Investoren interessant, erfordern aber die Berücksichtigung einer
ganzen Reihe von direkten und indirekten Faktoren: "Das aktuelle Zinsniveau,
künftige Mieterwartungen, der bauliche und technische Zustand des Gebäudes, die
Bonität der Mieter sowie weitere harte und weiche Standortfaktoren entscheiden
letztendlich über die Rentabilität des Objektes", fasst Peter Haueisen,
Baufinanzierungsleiter der Allianz Lebensversicherungs-AG, zusammen.
Wichtig für Anleger sind gesunde wirtschaftliche Strukturen des
lokalen Marktes und die Prognose einer stabilen Entwicklung. Regionale
Wachstumsmärkte wie Berlin, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart und München, aber auch
Karlsruhe, Freiburg oder Dortmund sind attraktive Zielregionen für Investoren in
den Wohnungsbau.
Fazit: Lage und Entwicklung geben den Ausschlag
"Für die Immobilie als Kapitalanlage zur Fremd- und auch zur
Eigennutzung sprechen die günstigen Zinsen, ein moderates Kaufpreisniveau, ein
langfristiger Wertzuwachs sowie die "Immobilienrente" im Alter. Ausschlaggebend
beim Erwerb sollten die Lage sowie die zukünftige räumliche Entwicklung sein,"
empfehlen die Volkswirte der Allianz Gruppe potenziellen Wohneigentümern.
<div align='right'>Siehe auch: ausgewählte weitere Meldungen:
