Hausbesichtigung - Tipps für konkreten Fall

[Leberecht]

Hallo Fachwerkler,

ich lese schon seit einiger Zeit im Forum und jetzt ist der Moment des aktiven Schreibens (und Fragens) gekommen: die erste Hausbesichtigung für einen Kauf steht an. Zunächst: ja, altes Fachwerkhaus kann ohne Frage eine Herausforderung sein, psychisch als auch finanziell. Ob wir es tatsächlich machen oder nicht wollen wir so sachlich wie möglich entscheiden. Übersteigt es unsere gedachten Möglichkeiten schon in der Grobplanung, lassen wir die Finger davon und werden da keine Wolkenkuckucksheime bauen.

Soweit so gut, nun steht in der Nähe ein Fachwerkhaus (Häuslerhaus Bj. 1850, 130m² Wohnfläche auf 2 Ebenen) zum Verkauf. Lage 1A, 2000qm Grundstück. Leerstand seit 5 Jahren, zuvor altes Ehepaar. Nach dem Eintreten des Erbfalls wird es jetzt verkauft. Soweit bekannt kein Denkmalschutz.

Wir haben nun versucht uns für die Hausbesichtigung vorzubereiten, aber 80% der Standardfragen greifen nicht.

Feuchtigkeit?
Und wie! Erdgeschoss ist gemauert, Keller gibt es laut Beschreibung und ersten Blick von außen nur teils. Innenwände im unteren Bereich nach Fotos fast durchgehend schimmelig.
Dazu kommt die Lage in einem potentiellen Hochwassergebiet; letztes Hochwasser war vor 20 Jahren, danach nix mehr. Hochwassergefahr ca. 1x aller 50-100 Jahre.

Holz/Fachwerk einsehbar/freigelegt?
Leider nicht. Alles - relativ ordentlich - verputzt bzw. mit durchgehend Holz verblendet.

Innenzustand?
Einerseits der Schimmel, andererseits aber nicht so urtümlich, das man wirklich was "hinter den Wänden" erkennen kann. Decken komplett verputzt, der Rest Tapete und Co. Also weder Holz noch Lehm usw. erkennbar.

Dach?
20 Jahre alt. Einfachste Ausführung und nicht schön, aber sichtbar solide und dicht, keine Schäden.

Warum kommt das Ding dann überhaupt in Betracht?
- wenn es seit 1860 steht, kann damals ja erstmal grundsätzlich nicht alles verkehrt gemacht worden sein
- es steht in regelmäßiger Ortsbebauung zusammen mit anderen Fachwerk- und anderen Althäusern in vergleichbarer Umgebung (also in keiner Senke o.ä. --> die Hochwasserproblematik hatten auch alle Nachbarn, der Grundwasserspiegel dürfte auch überall gleich sein). Nahezu alle sehr schön rausgeputzt.

Dann kauft man ja die Katze im Sack, wieviel kostet es denn?
Grob gesagt: Grundstückspreis + 20T€. Uff. Man kauft also eigentlich bloß den Sack, die Katze kommt mehr oder weniger gratis dazu.

Habt ihr für diesen Fall konkrete Tipps, auf was man bei der Begehung achten sollte? Irgendwelche konkrete Fragenideen? Irgendwelche Ideen, nach was man zum Thema Feuchte/Schimmel vor Ort schauen kann (Stichwort: Spätfolgen des Hochwasserschadens oder doch Grundwasser und schlechte Abdichtung?)?

Danke schonmal vorab!

 

[Flexsn]

Guten Morgen,
aus der Ferne ist sowas sehr schwierig.

Was mir dazu noch einfällt:

Wenn das Gebäude fünf Jahre Leerstand, ist da auf jedem Fall der Wurm drin. Das darf man sogar im doppelten Sinne wörtlich nehmen. Feuchtigkeit bedeutet automatisch auch einen Schädlingsbefall. Dieser kann natürlich pflanzlicher als auch tierischer Art sein. Achten Sie daher unbedingt auf roten, bohrmehlähnlichem Staub und auf weisen Staub auf dem Fußboden oder auf Gegenständen.

Überprüfen Sie, ob im Hochwassergebiet überhaupt eine Versicherung abgeschlossen werden kann. Denken Sie auch daran, dass die Intensität sowie die Häufigkeit der Hochwasser in den nächsten Jahren deutlich zunehmen wird. Ist also das Grundstück/ Haus auch in Zukunft noch als Wohngrundstück nutzbar oder könnte es als Überflutungsfläche freigegeben werden? Denken Sie auch an die deutlich höheren Auflagen, zum Beispiel an die Dichtheit des Abwassersystems, in Hochwassergebieten.

Feuchtigkeit: Prüfen Sie, ob ein Schwammbefall vorliegt oder gegebenfalls dieser schon einmal saniert wurde. Gehen Sie da auch Ihrer Nase nach. Riecht es angenehm nach Pilz oder nach sauren Gurken kann dies schon auf einen Hausschwammbefall hinweisen.

Bauakte: Ist diese vollständig und wurden alle Umbauten, Anbauten etc. eingetragen und neu eingemessen. Ist das Grundstück ordentlich vermessen?

Grundstück: Ist eine Baulast eingetragen? Gibt es gegebenfalls erhöhte Schadstoffbelastungen durch das Hochwasser?

Schauen Sie auch einmal in das Grundbuch.

Wie sieht es mit dem Denkmalschutz aus?

Sanierung: Ist eine Sanierung wirtschaftlich sinnvoll und überhaupt machbar? Um keine bösen Überraschungen zu erleben, würde ich an ihrer Stelle mit einem Sanierungsaufwand aktuell von 3500-4000 € pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen. Allerdings kann auch dieser Wert aktuell schnell überschritten werden. Allein die Neuinstallation der Elektrik inklusive Netzwerk wird aktuell für ein EFH im Schnitt mit 40.000 € angesetzt.

Förderungen: Schauen Sie auch nach Förderprogrammen der Kommune oder des Staates. Bedenken Sie aber, dass die Förderprogramme auch sehr häufig mit sehr teuren Sanierungsauflagen verbunden sind.

Kredit: Brauchen Sie gegebenenfalls für den Kauf die Sanierung einen Kredit, lassen Sie prüfen, welches Finanzvolumen finanzierbar ist. Häufig geben die Banken als Kredit zu ihrer eigenen Sicherheit nur noch maximal 75 % des Grundstückswertes. Reicht das nicht, müssen alternative Finanzierungkonzepte genommen werden, die nicht selten sehr teuer sind.

Ich würde also auf jeden Fall als Preisvorschlag den Grundstückswert minus Abriss rechnen um alle Optionen offen zu haben. Denn entsprechend Ihrer Schilderungen übersteigen die Sanierungskosten auf jeden Fall die Kosten eines Neubaus.

Lg Holger

 

[KHH]

Hochwassergefahr ca. 1x aller 50-100 Jahre.

Sagt unser Abwasserwerk auch nach jedem Unwetter....
Ich hab nen Freund der schon ca. 800 Jahre alt sein muss, so oft wie dem schon der Keller voll gelaufen ist......