fehlende Baugenehmigung / Bestandsaufnahme

[Rene12]

Liebe Mitglieder,

nach einigem Lesen bin ich trotz vieler Informationen leider noch nicht viel weiter und hoffe so auf eine für mich brauchbare Antwort.

Ich bin Eigentümer einer Fachwerkhof-Anlage und würde gerne um etwas mehr Platz zu erhalten, die Scheune ausbauen.

Zunächst zum Gebäude:

Fachwerkhof - Baujahr um 1920 (eingelassenes Schild in Mauer)

Innerorts gebaut, Grenzbebauung - Bundesland NRW

Es existieren dazu keine Unterlagen außer den Liegenschaftsplänen.

Da ich eine Nutzungsänderung der Scheune von landwirtschaftlicher Nutzung zu Wohnraum beabsichtige, ist vermutlich eine Beugenehmigung/Nutzungsänderung erforderlich.

Welche Schritte wären möglich/notwendig, um

1. evtl. alte Unterlagen aufzutreiben (Was ist, wenn absolut nichts zu finden ist? Habe ich dann einen "Schwarzbau"?)

2. neue Unterlagen zu erlangen (Bestandsaufnahme - wer erstellt dies?, Baugenehmigung?)

3. die Nutzungsänderung (sofern möglich) bestmöglich vorzubereiten

Vielen Dank im Voraus für die Hilfe

Rene

 

[pickartzarchitektur]

Umbauplanung

Ihre Vorgehensweise bzw. Ihre Frage ist richtig:

1. Die Nutzungsänderuung ist bauantragspflichtig. Ggf. muß zudem erst eine Bauvoranfrage gestellt werden, wenn neben den baurechtlichen Fragen (Grenzbebauung/Brandschutz/Belichtung) eventuell auch planungsrechtliche Fragen geklärt werden müssen (Baunutzungsverordnung, fehlender Bebauungsplan, Bebauung nach §34 BauBG etc.). Das gilt es vorab mit der Baubehörde zu klären.

2. Es müssen neue und aktuelle Bestandpläne erstellt werden. Unterlagen zu Ihrem Objekt werden mit Sicherheit nicht vorhanden sein oder haben nie existiert. Mit dem Aufmaß wird auch ein eventuell notwendiges Schadenskataster angefertigt (bei Fachwerk), als Grundlage für eine Sanierungsplanung. Der Erhaltungszustand der Scheune wird darin detailliert eingezeichnet.

3. Nach der Bauaufnahme erfolgt die Umbau- und Sanierungsplanung nach Ihren Vorstellungen bzw. nach den Erfordernissen des Erhaltunsgzustandes auf der Grundlage der neue Bestandspläne. Danach kann eine Kostenschätzung angefertigt werden als Grundlage für Ihre Finanzierungsplanung.

Der kurz angerissene Fragenkomplex sollte am besten vor Ort, am Objekt, besprochen werden. Ich kann Ihnen dazu eine Bauberatung anbieten, in der diese wesentlichen Fragen geklärt werden können.

Besteht Denkmalschutz?

Sie können mich dazu gerne in den kommenden Tagen anrufen. Einen Ortstermin können wir auch kurzfristig vereinbaren. Weitere Informationen zu meiner Bauberatung sende ich Ihnen bei Interesse gerne per Email zu.

Schwerpunkt meines Büros ist Bauen im Bestand und die Sanierung von historischen Altbauten/Fachwerkbauten.

Meine Kontaktdaten finden Sie unter "pickartz.architektur"

Will Pickartz | Architekt AKNW | Bad Münstereifel

 

[pickartzarchitektur]

Umnutzung / Bestandsschutz

Ein kurzer Nachtrag:

- Bei der Umnutzung Scheune/Wohnnutzung verliert die Scheune den Bestandsschutz. Die Umbauplanung hat sich dann nach dem derzeit gültigen Baurecht zu richten. Grenzständige Gebäude lösen Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück aus, die vom Nachbarn akzeptiert werden müssen. Dazu gibt es eine nachbarschaftkliche Einverständniserklärung ggf. auch eine Grundbucheintragung. Die für Ihren Fall passende baurechtliche Lösung muss situationsbedingt gefunden werden.

- Die Frage nach der Legalität des Gebäudebestandes bei fehlenden Baugenehmigungsunterlagen: Grundsätzlich müsste man eine baurechtliche Recherche betreiben, um festzustellen, welches Baurecht zur Zeit des Baujahres galt und ob der Gebäudebestand formell im Rahmen dieses Baurechtes errichtet worden ist. Dann hat er Bestandsschutz. Das jeweils gültige Baurecht oder einer seiner Vorläufer ausfindig zu machen, ist ein ziemlicher Rechercheaufwand. Wenn´s um eine juristisch einwandfreie Aussage geht, z.B. für einen Kauf/Verkauf, kann diese nur von einem Fachanwalt für Verwaltungsrecht getroffen werden. Ein Architekt ist dazu nicht befugt.

Für Ihren Fall spielt dieser Punkt aber keine Rolle, da bei der Umnutzung, wie gesagt, das heute gültige Baurecht angewendet wird.

Für Ihr Bauvorhaben sollte frühzeitig der Kontakt zu dem/den Nachbarn und der Bauaufsichtsbehörde gesucht werden.

 

[Rene12]

Vielen Dank

Sehr geehrter Herr Pickartz,

vielen Dank für die umfangreichen Informationen. Ich werde zu gegebener Zeit Kontakt mit Ihnen aufnehmen.

 

[pickartzarchitektur]

Umnutzungsplanung

Hallo Herr Schreiber,

ich habe bei meinen Kaufberatungen immer wieder mit solchen Situationen zu tun, die die Themen Grenzständigkeit/Umnutzung/Bestandsschutz betreffen.

Z. Zt. bereite ich die nachträgliche Genehmigung eines Teil-Scheunenausbaus - bisher ohne Baugenehmigung- in Weilerswist für den neuen Käufer vor inkl. Bauaufnahme und der Anfertigung von Bestandsplänen. Also im Grunde das gleiche Prozedere, wie es bei Ihnen ansteht.

Die nachträgliche Legalisierung muß mit den Baubehörden und den Nachbarn auf bau- und planungsrechtliche Konformität hin verhandelt werden. Das ist leider rechtlich alles andere als klar geregelt und bedarf immer der individuellen Absprache, ggf. auch einer Rechtsberatung durch die Architektenkammer, die ich häufig in solchen Fällen in Anspruch nehme.

Auf jeden Fall muß vor dem BAuantrag eine Bauvoranfrage gestellt werden. Dies gilt es zeitlich einzukalkulieren. Rufen Sie mich an, wenn Sie konkreten Beratungsbedarf vor Ort haben.