Denkmalschutz beim Verkauf nicht angegeben

[Cornelia Stoll]

Interessante Diskussion

und hier mal die Sicht einer Maklerin...

Also, der Makler haftet in der Regel nicht, denn er muss sich schon in gewisser Weise auf die Aussagen seiner Auftraggeber verlassen können. Wo sollte das auch hinführen, wenn er alles, was irgendwie mit der Immobilien zu tun haben könnte, überprüfen müsste. Bei einigen Eckpunkten und bei Dingen, wo ich mich erfahrungsgemäß nicht auf die Aussagen verlassen kann, prüfe ich das aber schon nach. So auch beim Denkmalschutz, wenn das Haus offensichtlich "denkmalverdächtig" ist.

Nun gibt es zwei Möglichkeiten:
1. Die Eigentümer haben es einfach nicht gewusst, dass ihr Haus unter Denkmalschutz steht, was durchaus vorkommt oder
2. Sie haben es bewusst verschwiegen bzw. falsch ausgesagt.
Dann könnte man ihnen arglistige Täuschung vorwerfen und das ganze Geschäft anzweifeln (kann natürlich nur ein Jurist beurteilen).

Ob ein Schaden entstanden ist, ist auch nicht so einfach zu beurteilen. Je nach Sicht auf die Dinge. Ich z.B. würde den Denkmalschutzstatus als Qualitäts- und Alleinstellungsmerkmal hervorheben und auch langfristig gesehen wird das Haus immer wertbeständiger sein als ein "08-15-Haus", wenn man es denn denkmalgerecht saniert.

Herzliche Grüße von der Küste
Cornelia Stoll

 

[haydenspass]

interessante Einschätzung

Hallo,
Vielen dank für die sehr interessante fachliche Einschätzung. Ich gebe ihnen recht, dass ein Makler nicht alles überprüfen kann/muss. Hätte er auf das DMS-Thema einfach nur gesagt "angeblich Nein" oder etwas in der Art, dann würde ich mich einfach in Hinter beißen, dass ich das nicht selber geprüft habe.
Wenn aber, wie oben beschrieben, explizit damit geworben wird, dass kein DMS besteht, erwarte ich als Käufer, dass die Aussage belastbar ist.
Sie mögen mit dem Argument der Wertstabilität recht haben. Auf meinen Fall bezogen nützt es mir leider nicht, wenn ich die Mehrkosten nicht leisten kann. Das ist mein Problem oder meine Befürchtung. Morgen weiß ich mehr, zumindest was die rechtliche Seite betrifft.
Viele Grüße Florian

 

[Mindelsee]

Voreingenommen?

Hallo Florian,

ich verstehe die Voreingenommenheit nicht ganz.

Die Modernisierung bzw. Renovierung eines solchen Fachwerkbaus wird man wohl nie auf 5% genau vorauskalkulieren können. Dazu gibt es einfach zu viele Unbekannte.

Die Behauptung "Denkmalschutz = Renovierung nicht finanzierbar weil erheblich teurer" ist ein Pauschalurteil für das es zahlreiche Gegenbelege gibt, gerade auch im Ländle.

Voreingenommenheit kann sehr schnell zum "Hauptproblem" werden.

Viele Grüße vom

Mindelsee

 

[haydenspass]

Hallo,
Ich gehe im Augenblick von der Aussage meines Architekten in Bezug auf die Kostensteigerung aus. Dass immer was nicht vorgesehenes kommt, ist mir klar. Deswegen haben wir bei der Planung einen Puffer eingeplant. Wenn ich diesen Puffer für zusätzliche Auflagen ausgeben muss, darf eben keine Überraschung kommen. Ich glaube aber leider nicht, dass alles so problemlos geht.
Wie gesagt, ich habe bisher nur Befürchtungen und meine Frau die Bauchschmerzen. Letztendlich muss ich bis nächsten Dienstag warten, dann kenne ich die Auflagen. Ich hoffe immer noch, dass es irgendwie klappt, will aber meiner Frau die Angst nehmen und ihr aufzeigen wie wir es stemmen können. Deswegen hatte ich die Frage ursprünglich gestellt.
Grüße Florian

 

[Kellergassenkatze]

Mal ein paar neugierige Fragen...

einfach aus Interesse über unterschiedliche Rechtslagen:
1) wird in Deutschland Denkmalschutz nicht im Grundbuch eingetragen?
2) muß in D beim Verkauf kein Grundbuchauszug gemacht werden, den der Käufer zu Gesicht bekommt?
3) Kann der potenzielle Käufer vor Kauf Grundbucheinsicht nehmen?

In Österreich sind alle drei Fragen mit "ja" zu beantworten und somit kann es derartige Überraschungen eigentlich(!) gar nicht geben.

Zum bau selbst noch meine Standardfrage... müssen es denn unbedingt neue Fenster sein? Tun es im Denkmal nicht auch (wesentlich günstigere) Vorsatzfenster innen? EnEV ist nicht der heilige Gral würde ich mal sagen, das ist eine Vorschrift mit genügend Ausnahmebestimmungen, über die man nachdenken kann und sollte.

Ach so, und solltet ihr den Denkmalschutz von eurer Vertäfelung abbringen, schickt mir die Reste doch bitte vorbei ;-)
Mir gefällt sie nämlich ausgesprochen gut.

 

[Mindelsee]

Hallo Kellerkatze,

1. Frage ist mit Nein zu beantworten. Zumind. teilweise (zum Beispiel bei unserem Denkmal in Bad.-Württ.). Dafür gibt es amtliche Denkmallisten/-bücher.

Gruß vom Mindelsee

 

[Kellergassenkatze]

Gut

damit sind 2 und 3 dann auch hinfällig.
Bei uns sind im Grundbuch sämtliche Belastungen und Auflagen eingetragen und öffentlich zugänglich.

 

[Cornelia Stoll]

Grundbuch

Ja, das ist für uns Deutsche erstaunlich. Bei uns ist das Grundbuch streng geheim. Man darf es nur als Eigentümer oder mit Vollmacht des Eigentümers einsehen.

Grüße nach Österreich

 

[Kellergassenkatze]

Witzig

wie groß da die Unterschiede zwischen zwei Nachbarländern sind. Das einzige wozu man hier eine Vollmacht des Eigentümers benötigt ist die Einsicht in die Planunterlagen etc. bei der Baupolizei.

 

[Christoph Kornmayer (Architekt)]

@ Kellergassenkatze:

die Baupolizei ist bei uns die Bauaufsichtsbehörde. Um hier Akteneinsicht zu bekommen muss man entweder eine Vollmacht des Eigentümers besitzen, im angefragten Rahmen planerisch aktiv sein, oder ein berechtigtes Interesse besitzen, wie z. B. Nachbarn etc.

Ist es in Österreich tatsächlich so, dass jeder in das Grundbuch einsehen und erfahren kann, wie hoch das Haus des Nachbarn belastet ist?

In Deutschland ist dieses Einsichtsrecht klar eingeschränkt und es muss auch hier ein berechtigtes Interesse dargelegt werden. (Eigentümer, Notare, Rechtsanwälte, Gläubiger, u. ggf. Ingenieure im öffentlichen Auftrag und auch hier bekommen nicht alle automatisch die dritte Abteilung mit den Grundpfandrechten ausgehändigt.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer

 

[Kellergassenkatze]

Theoretisch

sind alle Teile des Grundbuchs frei zugänglich, es entfallen lediglich Kosten für den Aufwand (einige zig Cent pro 500 Zeilen wenn ich mich richtig erinnere), die Einsicht ist jedermann auf jedem Bezirksgericht möglich, ohne Angabe von Gründen. Alternativ kann man auch zu jemand gehen der einen Onlinezugang besitzt oder selbst einen beantragen (da zahlt man dann entweder pro Monat Grundgebühr oder etwas mehr pro Abfrage).

Manche Gerichte sollen etwas zickig mit der Herausgabe des C-Blatts (dürfte der 3. Abteilung entsprechen), aber ohne rechtliche Grundlage, das ist genauso öffentlich wie A- und B-Blatt. Ich habe mir selber schon einmal aus purer Neugier von einem wildfremden Haus den Grundbuchauszug geben lassen, das offensichtlich seit Jahren leersteht und verfällt, war recht aufschlußreich. Die Kehrseite der Medaille sind nette Herrschaften, die sich auf Verdacht Grundbuchauszüge machen lassen und dann Hausbesitzern Kaufangebote schicken. Gerade vorige Woche wieder persönlich miterlebt.

 

[anonymus]

Da bin ich...

...doch gelegentlich ganz froh in Deutschland zu leben. ;-)
Offenbar sind manche Dinge datenschutzrechtlich nicht ganz so schlecht, gelle?

(bei der Vorstellung jeder könnte die Grundbuchdaten einsehen, graust es mir auf heftigste). Die ungebetenen Kaufangebote,wie von "Kellergassenkatze " beschrieben, erinnern mich dann doch eher an die Visitenkarten die gelegentlich am Auto "kleben". Scheußlich.

Grüße
Martin

 

[haydenspass]

mehr Info

Hallo,
So jetzt hab ich auch die rechtlichen Infos. Ich kann/muss den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Das ist für mich die einzige Möglichkeit. Ein Schadensersatzanspruch auf Grund von Gewährleistung ist nicht möglich, da - wie meistens - im Vertrag Sachmängel ausgeschlossen sind. Und der nicht angegebene DMS ist ein Sachmangel und kein Rechtsmangel.
Jetzt bleibt uns nichts anderes übrig als den Vertrag anzufechten und in die Rückabwicklung zu gehen - später kann ich das nicht mehr. Danach kann ich sehen, wie wir weiter verfahren. wenn wir die Auflagen und die daraus resultierenden Kosten kennen, können wir überlegen zu einem niedrigeren Preis erneut zu kaufen.
Ich gebe zu, wenn die Auflagen nicht so hoch sind oder die Kosten kaum ansteigen, war es ungünstig. Wenn die Kosten aber deutlich höher sind, hätten wir anders keine Chancen mehr. Ich hoffe immer noch, dass das noch irgendwie klappt.
Grüße Florian

 

[Jens Paulsen]

Nun mal nicht gleich das Kind mit dem Bade ausschütten ...

Ich würde bald herausfinden, wie die mehrkosten aufgrund des DMS sind. Das lässt sich ja relativ genau beziffern.
Dann, wenn die Verkäufer nicht arglistig waren (das kann man ahnen), würde ich versuchen, mich mit denen nachträglich auf eine Rückerstattung der Mehrkosten bzw. eines Teils davon zu einigen.
Ein Rechtsstreit bzw, eine gerichtliche Durchsetzung der Rückabwicklung, wenn schon nachträgliche Kaufabsicht zum Minderpreis besteht, wird Kollateralschäden bzw. sehr hohe unproduktive Kosten verursachen, die auf jeden Fall in der Immobilie besser investiert wären.
Die Möglichkeit, wie der Staat einfach Geld zu drucken, wenn man etwas klamm ist, haben Privatleute ja leider nicht.

Was mich noch interessiert, wenn das Geld schon knapp ist: Wie stellen sich die Heizkosten? Da dürfte auch alljährlich ein nettes Sümmchen durch den Kamin gehen, bei dem Volumen ...

 

[haydenspass]

hatte ich nicht vor

Hallo,
das ganze soll eigentlich nicht vor Gericht landen, sondern außergerichtlich laufen. Von der Form her, muss ich (möglichst) unverzüglich den Vertrag anfechten. Die einzige Möglichkeit hier ist die arglistige Täuschung, da diese umständehalber gegeben ist. Ich kann nicht sagen, ob hier ganze bewußt etwas verschwiegen oder einfach vergessen wurde. Ich will mir nicht anmaßen darüber (hier) ein Urteil zu fällen. Dies ist eher rechtlich relevant.

Gehen wir mal anders an die Sache. Angenommen ich entscheide mich eine neue Kostenschätzung abzuwarten, die dann in 2-3 Wochen vorliegt, und gehe damit auf die Verkäufer zu und sage (Vosicht ggf. Übertreibung!) die 70.000€ Mehrkosten für die Denkmalschutzauflagen hätte ich gerne von euch. Wenn die dann sagen "nein", habe ich keine Möglichkeiten mehr. Ich kann den Vertrag nicht mehr Rückabwickeln, weil es dafür zu spät ist, und ich müsste die Auflagen erfüllen und die Kosten tragen.

Aus diesem Grund muss ich jetzt außergerichtlich den Vertrag anfechten, aber ich will meine Bereitschaft signalisieren, dass ich nach der Kostenschätzung bereit bin für (Bsp. von oben) 70.000€ weniger das Haus zu kaufen. Will er nicht, dann muss ich aber auch nicht für die Kosten gerade stehen. Natürlich wäre es schade, wenn wir uns nicht einigen, aber ich will nicht später überlegen müssen, ob ich mir noch nen Kaffee leisten kann, weil ich jetzt Sprossenfenster habe.

Natürlich kann man die Kostenschätzung einer derartigen Sanierung nicht mit der eines Neubaus vergleichen (in Punkto Genauigkeit). Es kommt immer etwas Unvorhergesehenes. Daher haben wir auch einen Puffer. Aber die Finanzierung ist so gerechnet, dass wir heizen und leben können. Ohne Puffer - weil der von vorn herein für Denkmalschutz eingeplant wurde - wäre uns das einfach zu gefährlich. Auf Grund der Größe des Gebäudes reden wir hier leider nicht nur von 10.000€, sondern von deutlich mehr.

Ich will hier wie gesagt keinen Konfrontationskurs fahren, sondern für uns einfach auf der sicheren Seite sein. Denn ich kann dem nur zustimmen - gleich vor Gericht zu ziehen ist in keinster Weise förderlich und von uns auch nicht gewünscht.

Grüße Florian

 

[haydenspass]

Ortstermin mit dem Denkmalschutz

Hallo,
hier mal ein kleines Update. Wir hatten heute den Termin mit den Denkmalschutzbeauftragten der Stadt und des Regierungspräsidiums. Auch wenn es ein recht kurzer Termin war, war er zwar recht konstruktiv, aber auch sehr ernüchternd.
Wir haben nicht nur für die Fassade und Fenster entsprechende Auflagen, sondern auch recht viel im Inneren. Die Wandvertäfelungen im Saal und Nebenzimmer müssen genauso erhalten bleiben wie auch die Fußleisten, die Holzkassetten unter den Fenstern und die Fensterinnenrahmen.
Wir wissen noch gar nicht, wie wir das machen können in Bezug auf Innendämmung. Denn dazu müsste alles abgenommen werden, dahinter gedämmt werden und dann so angesetzt werden, dass auch die Bauphysik noch passt und die Feuchtigkeit nicht geblockt wird. Ob wir die Vertäfelung verdecken dürfen, hängt davon ab, ob wir eine Möglichkeit finden, das ganze von der Bauphysik her sinnvoll hinzukriegen. Aber erhalten bleiben muss sie. Eine genaue Abstimmung erfolgt noch, aber das war der Tenor des heutigen Termins.
Das ganze war zwar nur ein eingeschobener Termin unter Zeitdruck, der der Vorklärung dienen sollte. Dennoch war das Klima nach meinem Gefühl eher angespannt. Ein Grund dafür kann sein, dass ein Brief mit Bildern vermutlich aus meinem Blog an den Oberbürgermeister geschrieben wurde, warum hier der Denkmalschutz nicht einschreitet.
Es macht mich sehr traurig, dass es Leute gibt, die anscheinend nur ein paar Bilder sehen, meine Aussagen vielleicht nur teilweise lesen und dann derartige Aktionen unternehmen. Ich habe immer darauf hingewiesen, dass wir erst die Vorgaben des Denkmalschutzes abwarten, bevor wir irgendwas machen. Aber das scheint nicht zu interessieren.
Das Einzige, was derartige Aktionen bewirken ist, dass ich es mir zweimal überlege, überhaupt noch über das Projekt zu berichten - wenn es überhaupt weitergeht. Denn wenn durch derartige Briefe Druck aufgebaut wird, führt es eher dazu, dass Auflagen durchgesetzt werden, statt Kompromisse zu finden. Ich hoffe, dass hier noch immer eine Kompromissbereitschaft an der einen oder anderen Stelle besteht, denn sonst werden wir uns ganz von dem Projekt verabschieden. Dann ist die Frage, wann und ob sich der nächste Käufer findet, der bereit ist, Unsummen in die Sanierung zu investieren. Wir würden es gerne machen, aber nicht um jeden Preis.
Grüße
Florian