Vorgehen bei Renovierung und eventuellem Kauf eines Bauernhauses von 1890

27.11.2015 Flo



Hallo liebes Forum,

ich wohne seit kurzem in einem Bauernhaus von 1890 im Allgäu zur Miete. Die Vermieter haben das dazugehörige Land mit dem Haus erworben und vermieten es nun sehr günstig an uns. Sie wissen noch nicht so ganz, was sie damit anstellen wollen. Ich habe mich aber bereits in das Haus verliebt und denke ganz eifrig darüber nach, wie ich ihnen das Haus abschwatzen kann. Aber alles gemächlich und bedacht.

Das Haus stand drei Jahre leer und musste in den siebzigern eine Renovierung mitmachen, die vermutlich auf Dauer den Tod des Hauses bedeutet. Aber mal von unten nach oben.

Teilunterkellert: Der Keller ist sehr feucht. An einer stelle wachsen ein paar Pilze aus der Wand. Der Keller steht auf sehr alten Grundmauern, da dort bereits schon seit 1200 ein Bauernhaus stand (vermutlich sind die aber nicht so alt). Das Wasser fließt bei Regen durch kleine, dafür vorgesehene Rinnen.
Der Putz an der Außenwand hat viele Löcher und platzt ab. Der Schutz fehlt also bereits stellenweise ganz.
Das Abplatzen kommt mMn von Innen. Die Wände wurden mit Rigips und Styropor verkleidet. Zwischen Styropor und Wand ist ein cm Platz. Dort kondensiert Wasser und zieht durch die Wand nach außen.
Die Fenster (insgesamt 20 Stück) sind größtenteils hinüber. Aus den 70ern und lange nicht gestrichen worden.
In vielen Zimmern gibt es Nachtspeicheröfen, aber nur drei nutzen wir. In den restlichen Räumen haben wir Kaminöfen stehen.
Der Dachboden ist nicht ausgebaut oder isoliert. Es scheint ein Holzfressendes Tier in den Balken zu sitzen. Zumindest sieht man kleine Löcher und Holzmehl. Ob das neu ist oder durch Erschütterungen rausrieselt kann ich nicht sagen.
Das Dach an sich sieht noch gut aus
an das Wohnhaus ist eine sehr große Scheune angebaut. Hier entsteht in meiner Fantasie ein großes Wohnhaus für die Kinder und Kindeskinder ;-)

Wir haben nun vor die Stube von den Gipskartons zu befreien. Dieses Zimmer soll dann mal als Testzimmer dienen. Wie sieht das Mauerwerk hinter der Isolierung aus? Kommt die Feuchtigkeit auch vom Keller oder „nur“ von der Isolierung? Sollen dann auch gleich neue Fenster rein gemacht werden.

Wie würdet ihr am schlauesten vorgehen, um zu erfahren, was als erstes gemacht werden muss, ob sich das lohnt und ob ich das stemmen könnte. Ich kann mir vorstellen, dass sie das Haus früher oder später verkaufen würden, da das Haus, im Vergleich zum Land, wenig Geld abwirft, da die Miete sehr gering ist.
Was zuerst? Baubiologe, Bausachverständiger?

Das ist alles sehr unkonkret, das weiß ich. Aber ich weiß nicht genau wie ich beginnen soll, da ich überall Baustellen sehe.

Viele Grüße,
Flo



Bauernhaus sanieren?



Hallo Flo
Bevor ihr viel saniert und investiert wäre es sicher gut, die vertragliche Situation abzuklären- also entweder einen langfristigen Mietvertrag abschließen, oder die Investitionen, zumindest Material- und Fremdkosten 'abzuwohnen', oder gleich einen Kauf-(Vor-)vertrag abschließen.

Die Probleme und einige Möglichkeiten hast du ja schon beschrieben.
Innenverkleidungen abreißen, defekten Außenputz abschlagen und austrocknen lassen-sofern die Regenbelastung nicht zu groß ist. In dem Fall auf die Fassaden einen Kalkzementputz oder Putz mit NHL oä zumindest als Grundputz und Feuchtigkeitsschutz aufbringen.

Je nach Fassadengestaltung kann diese natürlich auch mit (ökologischer) Außendämmung versehen werden und anschließend wieder verputzt oder mit Schiefer, Holzschindeln oder Lärchenbrettern verkleidet werden-
je nachdem was zum Gebäude und in die Landschaft paßt.

Damit verbunden wäre die Fenstererneuerung.

Dafür sind Förderungen möglich, ebenso für die Erneuerung des Heizsystems, Dachdämmung, Kellerdeckendämmung u.a.

Was im Einzelfall sinnvoll ist müßte in einem Sanierungskonzept beurteilt werden.

Wollt ihr viele Arbeiten selber durchführen?
Dann müßten die Sanierungsmaßnahmen darauf abgestimmt werden, was aber kein Problem ist.

Wo seid ihr im Allgäu?
Fotos von innen und außen, sowohl Details wie auch als Gesamtansicht und genaue Beschreibung der Wand- und Deckenaufbauten wären günstig.
Hier ist jeweils nur ein Bild möglich- du kannst mir auch einiges mailen oder bei einzelnen Fragen anrufen.
Besteht Denkmalschutz oder gibt es sonstige Vorgaben?

Andreas Teich



Kaufentscheidung



Machen Sie ein Kaufinteresse / eine Kaufentscheidung davon abhängig, ob Sie eine Sanierung des Objektes überhaupt realistisch finanzieren können. Nach Ihrer Beschreibung befindet sich das Haus in einem mittleren, tendenziell schlechten Erhaltungszustand. Eventuell müssen Sie auch mit auch mit umfangreicherem Instandsetzungsaufwand im Dachstuhl oder der Scheune rechnen, wenn aktiver Schädlingsbefall vorliegt und die Holzkonstruktion geschädigt ist.

Erfahrungsgemäß belaufen sich die Sanierungskosten für einen Historischen Altbau in diesem vermuteten Erhaltungszustand mindestens auf eine Summe, die einem Neubau vergleichbarer Größe zukommt. Sie sparen nichts, indem Sie dieses alte Gebäude erwerben. Meistens wird es -erheblich- teurer. Den scheunenausbau lasse ich mal außen vor; das ist eine reine Liebhaberei bei sehr gut gefüllter Baukasse.

Wenn Sie eine realistische Einschätzung der momentanen Situation und der anstehenden Kosten bekommen möchten, dann leisten Sie sich einen erfahrenen Gutachter (Architekt/Bauingenieur), der mit Ihnen zusammen das Objekt vom KG bis DG begeht und einen fundierte Aussage zum Status Quo geben kann.



Altbau sanieren oder nur nach €/qm Wohnfläche bewerten?



Wenn nur nach Euro/qm Wohnfläche gerechnet wird und auch jede eigene Arbeitsstunde mit 40 oder 50 € bewertet wird ists natürlich gut möglich, daß sich viele Objekte- rein wirtschaftlich betrachtet- nicht rechnen.

Zum Glück gelten für manche noch andere Kriterien, sonst wäre es schlecht bestellt um den Altbaubestand.

Das ist leider die Krux bei manchen Bewertungen durch nur nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten bewertenden Architekten/Bauing., die dabei von Sanierungen durch Handwerksfirmen ausgehen, Neubaustandards zugrunde legen und nicht immer berücksichtigen,daß manche Objekte auch emotionale und ästhetische Werte haben, die sich einer rein materiellen Betrachtung rentziehen.

Auf dem Wege gehen leider viele Bauwerke verloren, die bei behutsamer Sanierung und genügend Zeit, guter Beratung und Anleitung hätten gerettet werden können.

Sehr vieles läßt sich selber machen oder sich bei entsprechender Unterstützung der Handwerker zumindest die Kosten stark reduzieren.

Der Bezug zum Gebäude ist dann ein ganz anderer als wenn nur Firmen beauftragt werden, die gerade bei Altbauten nicht immer mit der nötigen Sorgfalt und unter Berücksichtigung der alten Substanz vorgehen.

Natürlich sollte das Objekt immer gründlich untersucht und der Bestand begutachtet werden- welche Mängel liegen vor, welche müssen zur Substanzerhaltung zuerst saniert werden, in welcher sinnvollen Abfolge sollten die Sanierungsarbeiten durchgeführt werden, was kann selber erledigt werden, was teilweise und was muß komplett von Firmen durchgeführt werden.

Dabei lassen sich dann die Materialkosten ermitteln bei Eigenarbeit und ggf Angebote einholen zu den Fremdarbeiten, sodaß zumindest eine gute Kostenschätzung möglich ist.

Wenn dabei das zu sanierende Gebäude bewohnt werden kann, erspart das unnötige zeitaufwendige Anfahrten und doppelte Mieten und die Arbeiten können nach und nach durchgeführt werden.

Bei schwer zu kalkulierenden Altbauten werden jedoch häufig kalkulatorische Angstzuschläge eingerechnet, um auch bei Mehraufwand keine Verluste zu erleiden- der umgekehrte Fall führt zu Pfusch und minderwertiger Arbeit- beides ist negativ.

Je genauer die Begutachtung um so genauer kann der Gesamtaufwand ermittelt werden- je größer und älter das Objekt um so mehr Unsicherheítsfaktoren gibt es.

Sehr viele Altbauten lassen sich bei entsprechendem Engagement und Zuneigung sanieren und haben dann Qualitäten über die kein Neubau verfügt.

Andreas Teich





Vielen Dank für die Antworten. Ich lese hier sehr gerne und schätze die Erfahrung und das Wissen, dass man aus den Beiträgen herauslesen kann.

Wir haben einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen. Zudem haben wir ein gutes Verhältnis, was nichts bedeutet, wenn es mal hart auf hart kommen sollte.
Ich bin noch sehr jung (27) und habe keine Rücklagen. Ich bin aber seit diesem Jahr verbeamtet und kann ich drei Jahren auf eine lebenslange Verbeamtung hoffen. Ob das reicht, wird sich heraus stellen.
Ich muss mir nun erst einmal überlegen, wie ich die Vermieter darauf anspreche, dass ich generell Interesse an einem Kauf hätte.
Übrigens werden die Materialkosten übernommen. Viel ist das bisher nicht. Wie kennen viele Leute und können recht viel selbst „organisieren“.
Mit Kauf-Vor-Verträgen muss ich mich mal schlau machen. Ist das dann ein Mietkauf?

Den defekten Putz abzuschlagen ist jetzt im Winter schwierig. Außerdem muss da tatsächlich erst einmal jemand kommen, der einen Plan von der Materie hat und sagen kann, wie man was angeht.
Bringt mir auch nicht viel, wenn ich dann eine nackte Fassade habe aber keinen Plan, wie es weiter gehen soll.

Was ist denn ein Putz mit NHL? Sollen Stellen, die jetzt schon offen liegen, sehr dringend mit diesem Putz versehen werden?

Wegen der Außendämmung muss ich mich informieren. Hier habe ich schon gelesen, dass alte Häuser möglichst gar nicht gedämmt werden sollten. Mit den neuen Auflagen ist das aber wohl nicht mehr möglich. Ich möchte das Haus jedoch auf keinen Fall mit Styropor einpacken lassen.

Wir können viele Arbeiten selbst übernehmen, ja. Bzw ich habe großen Spaß daran und bin nicht anbegabt. Allerdings halt kein gelernter Handwerker aber ich lerne schnell, würde ich zumindest behaupten.

Fotos möchte ich jetzt noch nicht einstellen. Da möchte ich zuerst mit den Vermietern gesprochen haben. So ganz anonym ist das hier ja nicht :-)

Den Deckenaufbau kenne ich noch nicht. Wir wohnen ja erst seit September hier. Die Decken sind zum Teil mir hässlichen Holzpaneelen verkleidet. Die anderen sind Tapezierte Holzplattendecken. Was sich dahinter verbirgt kann ich noch nicht sagen.

Die Wände sind aus Ziegel und verputzt. An der Rückseite zur Scheune sieht man Fachwerk. Das wird sich dann evtl durch das restliche Haus (also Vorderseite und die Seiten) ziehen? Ich weiß nicht, wie solche Häuser zu der Zeit gebaut wurden.

Denkmalschutz besteht keiner so viel ich weiß. Wir dürfen zumindest nach Rücksprache alles an dem Haus machen, was wir wollen, so die Vermieter. Sonstige Auflagen weiß ist nicht.

Dass ich bei dem Kauf eines solchen Hauses nichts spare, dessen bin ich mir bewusst. Nun, ich muss da tatsächlich zuerst mit einer Bank reden.
Alte Häuser finde ich immer wesentlich spannender als einen Neubau. Ich kann mir wenig langweiligeres vorstellen, als ein Haus, in dem alles so passt wie es sein soll und alles so ist, wie ich es mir wünschte. Wobei das bei einem Neubau ja auch oft nicht zutrifft :-)
Jedenfalls bin ich auch Realist und sichere mich lieber mehrmals ab als blauäugig Dinge zu tun.

Mit welchen Kosten muss man bei einem erfahrenen Gutachter im Durchschnitt rechnen? Ist die Zahl drei oder vierstellig?



Altbau sanieren



Du bindest dich bei so einem Sanierungsprojekt natürlich ziemlich lange an das Haus- wenn du seßhaft bist aber kein Problem.

Generell kann niemand sagen 'alte Häuser nicht dämmen'
EPS würde ich aber auch bei keinem Neubau nehmen.
Es hängt immer vom Einzelfall ab und welche Materialienverwendet werden.
Wenn du Bilder mailst lassen sich ggf vorab schon Hinweise geben- ich schicke dann Infos zu NHL, Putz und Mauerfeuchtigkeit -
dann kannst du dies besser einschätzen.

Wo befindet sich das Gebäude?
Wenn ich über Salzburg nach Bonn fahre ists vielleicht kein großer Umweg
und du bekommst einen ersten Eindruck von den Möglichkeiten.

Du kannst dich auch nach Förderungen erkundigen- dann siehst du schon was möglich ist und wofür günstige KFW- Kredite gegeben werden.
Als Beamter in spe ists ohnehin leichter Kredite zu bekommen.

Es.ist, wie beim Arzt, oft sinnvoll, auch zu Gebäuden mehrere Meinungen zu hören-
Jeder hat andere Erfahrungen und es gibt verschiedene Wege sich so einem Sanierungsprojekt zu nähern.
Und es gibt natürlich auch solche von denen besser Abstand genommen wird.

Andererseits sollte zumindest die Grundhaltung positiv und optimistisch sein- immerhin hat das Gebäude weit über 100 Jahre überlebt und es ist auch teilweise möglich, eigene Wohnansprüche an das Gebäude anzupassen und nicht nur umgekehrt.
Oft genug werden erhaltenswerte alte Gebäude abgerissen statt sinnvoll und behutsam saniert, was bei eigenem Einsatz viel besser möglich ist-
schließlich willst du darin wohnen.

Andreas Teich



Der Plan



Sie sind Realist und Sie sind nicht blauäugig. Das ist schon mal ein sehr gute Voraussetzung. Dann sollten Sie folgendes tun:
- Klären Sie mit Ihrem Vermieter und einem Notar, ob es so etwas wie "Mietkauf" überhaupt geben kann und wie der Transfer -bis in´s letzte Detail eindeutig geklärt- funktionieren soll.
- Machen Sie mit einem wirklich erfahrenen Architekten eine Baubegehung und lassen den Erhaltungszustand taxieren, den Sanierungs- und Instandsetzungsaufwand und die Kosten für all das, was Sie sonst noch mit dem Gebäude vorhaben - sofern der eigentliche Eigentümer soweit mitspielt. Das muß alles mit ihm vertraglich abgestimmt werden. Das Objekt gehört weiterhin ihm.
- Lassen Sie den Architekten eine Sanierungsplanung für das gesamte Objekt ausarbeiten. Darin können Ihre -zeitlich, konditionell und fachlich wirklich gnadenlos realistisch- geschätzen und möglichen Eigenleistungen berücksichtigt werden.
- Die Sanierungsplanung mündet in eine Kostenschätzung oder besser: eine Kostenberechnung nach Bauteilen und Gewerken. Wenn diese Zahl auf dem Tisch ist, können Sie gemeinsam mit Ihrem Vermieter überlegen, ob Sie das Projekt angehen wollen oder ob Sie realistisch davon Abstand nehmen.

Stellen Sie sich darauf ein, das Sie Jahre brauchen und trotzdem eine Summe verbauen die 6-stellig werden wird. Wenn Sie von Architektur, Baukonstruktion, Bauphysik, Bauplanung und Bauorganisation keine Ahnung haben und das Projekt trotzdem beginnen, ist die Wahrscheinlichkeit, das Sie scheitern, ziemlich groß. Im Gegensatz zu Herrn Teich rede ich ein solches Projekt nicht klein; das wäre fahrlässig. Es ist nicht alles machbar oder sinnvoll.

Manche Unternehmungen dieser Art sind einfach auch nur hanebüchen, wenn man genau darüber nachdenkt. Das tut man aber meistens erst hinterher. Die meisten berherzten Sanierer haben einen fatalen Hang, alle Fehler, vor denen man sie warnen möchte, trotzdem selbst zu begehen.

Wenn Sie es trotzdem angehen wollen: tun Sie es nicht ohne einen fachkundigen Planer und Berater und eine sehr gute Vorplanung. Und vermeiden Sie jeglichen unüberlegten Aktivismus, bevor Sie nicht ganz genau wissen, welches Ziel Sie haben.

Zu den Beratungskosten: Ich berechne für einen 3-std. Ortstermin (Erstbegehung)mit mündlicher Zusammenfassung brutto pauschal € 330,- zzgl. Fahrkosten von € 0,50/Km und Fahrzeit von € 55/Std (1/2 Std Anfahrt ist frei). Andere Gutchter können durchaus teurer sein.

Alle weiteren Leistungen eines Architekten oder Ingenieurs werden nach anrechenbaren Baukosten und einigen Parametern, die jetzt nicht bekannt sind, nach der HOAI berechnet. Die Honorare sind also aufwandsbezogen und nicht frei vereinbart.