Bestandsschutz im Aussenberecih - Leerstand (NRW)

09.05.2011


Liebe Gemeinde,

wir planen, ein Haus, Baujahr ca. 1850, im Aussenbereich zu erwerben. Es soll, ohne grundsätzliche Änderung der Bausubstanz - saniert werden. Es liegt ein Schreiben der Gemeinde von 3.2008 vor, wonach mangels vorhandener Unterlagen von Bestandsschutz (Wohnnuztung) auszugehen sei.
Nun steht das Haus mind. seit genanntem Zeitpunkt leer, ist aber in grundsätzlich gutem Zustand (Dach, Wände). Kann trotz längerem Leerstand weiter von einer Nutzbarkeit ausgegangen werden? Gibt es irgendwo Gesetzt oder Verodnungen, die auf die Dauer des Leerstandes eingehen? Ich meine persönlich, dass von einer "endgültigen Aufgabe der Nutzung" nicht auszugehen ist. Das Haus wurde (aus m.W. laufender Wohnnutzung heraus) per Zwangsversteigeung vom jetzt verkaufenden Makler erworben. Aber bevor wir Ackerland kaufen wüssten wir das schon gern definitiv ;-)





Nachtrag: es besteht kein Denkmalschutz.



Nutzungsänderung



Wie die konkrete Rechtslage in diesem Fall aussieht kann ich nicht sagen. Nur dies aus meinen Erfahrungen:

Wenn ein Haus zwei Jahre leer steht, können die Behörden eine Nutzung als Wohnraum untersagen. Es handelt sich dann sozusagen um die Nutzungsart "Leerstand". Auf Antrag kann diese in die Nutzungsrat" Wohnraum umgeändert werden. Hier gilt es herauszufinden, was die Gemeinde will, man sollte also mal freundlich zum Bauamt gehen.

Wenn die Nutzungsart "Wohnraum" untersagt wird, bestehen sehr gute Chance, spätestens in der zweiten Instanz doch noch das Wohnrecht zu bekommen. Dies wird umso einfacher, je eindeutiger die Unterlagen belegen, dass nie vom Vorhaben abgerückt worden ist, das Haus zu bewohnen. Der Nachweis kann z.B. mit Hilfe von bezahlte Versicherungsbeiträgen etc gelingen.

Bis zu einer Entscheidung des Gerichts in der zweiten Instanz kann viel Zeit ins Land gehen. In dieser Zeit darf das Haus nicht bewohnt werden.

Um sich abzusichern, wie die Behörden zum Wohnrecht stehen, kann folgender Trick helfen: Einen Bauantrag stellen für irgendwas (z.B. Fassadensanierung oder so). Wenn diesem Bauantrag stattgegeben wird, ist automatisch auch das Wohnrecht gegeben. Dann hat man was schriftliches. Mündliche Aussagen eines freundlichen Bauamtes sind nichts wert, weil plötzlich iregendeine andere Amtsstube das plötzlich ganz anders sieht...)

So war es bei uns, ich hoffe das hilft

Jürgen





Hallo Jürgen,

danke für die Info. Vom Makler liegt eine Versicherungsbestätigung vor. Das Amt 2008 hat sich nicht 100% klar ausgedrückt: "Da keine Hausakten vorliegen, muß vom Bestandsschutz für sämtliche Gebäude ausgegangen werden ." Lediglich einer Nutzungänderung von (inzw. nicht mehr vorhandenen) Nebengebäude wurde widersprochen: "besteht für diese Gebäude [die Nebengebäude] nicht die Mglk. einer Nutzungsändernung". In wie weit das umgekehrt als ok für eine Nutzung des Hauptgebäudes als Wohnung zu verstehen ist ist mir nicht ganz klar.

Das BauGB sagt bzgl. Nutzungänderung in §35 (4) 1b ..."die Aufgabe der bish. Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück" http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html

Das würde doch sogar bei "Nuzungart Leerstand" eine Wohnnutzung erlauben?

Ein Rechtsstreit steht nicht zur Debatte - Kauf und dann Baustillstand währende der Klage sind nicht finanzierbar.
Ein "Bauantrag" zwckes Absicherung ist eine gute Idee, geht aber natürlich erst, wenn wir schon gekauft haben. Es muss aber eine Klärung im Vorfeld geben. Wir warten als mal die Stellungnahme des freundlichen Sachberarbeiters bei der Gemeinde ab.



Bauvoranfrage



Hallo Norbert,

Du kannst eine Bauvoranfrage auch dann stellen, wenn Du nicht besitzer des Hauses bist. Kostenpunkt ca 150 EUR (bei uns in Hessen)

Der Bestandschutz f?r ein Geb?ude sagt noch nichts ?ber die erlaubte Nutzung aus. Das muss immer klar getrennt werden. Du musst wissen: Ist in diesem konkreten Haus ein Wohnrecht genehmigungsf?hig ?

J?



Das ist doch Sache des Verkäufers ...



Er will die Bude ja verkaufen, also soll er eine aktuelle amtliche und rechtskräftige Bestätigung beibringen, welche Nutzungen erlaubt sind und welche, die ein gutgläubiger Käufer erwarten würde, es eben nicht sind.
Sonst: "Wohnnutzung erlaubt" als zugesicherte Eigenschaft im Vertrag festhalten mit Rückabwicklungsklausel im Irrtumsfall ("Ist die Nutzung als Dauerwohnsitz für den Eigengebrauch aus Gründen unzulässig, welche der Käufer nicht zu verantworten hat ... ").
Im konkreten Fall würde ich einen Vorvertrag machen, in welchem eine Frist festgelegt ist, bis wann der Verkäufer die amtlichen Zusicherungen beizubringen hat.





Kurz zur Information:
Lt. Bauamt ist die bestehende Nutzung immer "Wohnnutzung" gewesen, in sofern bestehe kein Zweifel an einer weiteren Nutzbarkeit als Wohnung. Alle geplanten Masznahmen - im groben und ganzen die Sanierung zum KfW-Effizienthaus -wie Wärmedämmung, Fenstertausch etc. sind sowieso nicht genehmigungspflichtig.

Danke für die Infos!