Wann ist ein Fachwerkhaus nicht mehr zu retten?

04.04.2009



Ich habe mich in ein ca. 200jahre altes Fachwerkhaus im Oberbergischen Land verliebt. Ich kann es für relativ wenig Geld kaufen, weiß aber nicht ob ich das alles realistisch sehe. Nach Aussage eines Zimmermanns aus der Region muss das ganze Haus entkernt werden, da die Balken morsch und nass sein könnten. Das Dach ist gut, die Südfassade ist mit Bims und Lehm ausgefacht, die Westseite mit Zink verkleidet. Schlimm sieht die auf dem Bild sichtbare Nordseite aus, hier sieht man ein zusammengewürfeltes "Jahrjundertwerk". Ytong, Vorbauten .... Hier muss sicherlich entkernt werdne. Innen ist alles zugebaut mit Plastikpaneelen ... nichts kann man sehen. Was ist das schlimmste was passieren kann, wenn ich kaufe? Wie kann ich mich weiter absichern? Gibt es jemanden aus der Gegend, der Ahnung hat? Ich bin um jeden Tipp dankbar - Verliebt sein ist schön!!
Danke
Sabine



Konkrete Aussagen



sind doch erst nach ausreichender Freilegung möglich. Das Stochern im Nebel macht da wenig Sinn. Allerdings kann man schon vor diversen Zustandsphänomenen auf den allg. Sanieraufwand schließen. Doch ob ein Zimmermann da der richtige Partner für das Gesamturteil ist - na vielleicht, sachichma.

Und "Entkernen" kann man auch sehr unterschiedlich auslegen. So dolle zusammengerutscht scheint das Haus ja noch nicht zu sein. Eine Ferndiagnose macht hier keinesfalls großen Sinn.

Viel Glück

Konrad Fischer



Dem stimme ich mit zu!



Das was unser guter Konrad hier bereits darlegte, ist auch aus unserer Sicht nicht anders zu beurteilen.
Euer angesprochener Zimmermann ist da ja nur ein Glied in der Kette der notwendigen Begutachtungen. Doch wie sieht es mit Dach, Fenstern, Mauerwerk, Heizung, Böden, Elektrik, Abwasser und dgl. aus?
Hier macht also ein Fachmann Sinn, der die Dinge im komplexen beherrscht und einen kompeten Überblick durch verschiedenste Betrachtungen und Sichtungen Euch erarbeitet.
Das schafft Sicherheit und bewahrt Euch vor größeren Abstürzen.
Nutzen Sie die Plattform in aller Form und sprechen Sie ausgewählte Fachfirmen hier drin ganz einfach an.

Herr Konrad Fischer wäre da z.B. so einer.

Viel Glück und ein gutes Händchen,

Udo Mühle





Danke für die Einschätzung: "Ein Traum kann auch zum Alptraum werden" - vergessen habe ich noch zu schreiben, das Haus ist zwar an Strom und Kanal angeschlossen, aber letztlich muss innen alles neu gemacht werden - Elektrik, Sanitär und Heizung. Fenster und Türen müssen sowieso raus, die passen ja nun wirklich nicht. Ich werde schaun, dass ich jetzt erst mal einen kompetenten Fachmann zu Rate ziehe - dann sehen wir weiter. Vielen Dank





Hallo,
hier kannst Du Sachverständige und Fachfirmen speziell für Holz und Bautenschutz nach PLZ suchen.
http://www.dhbv.de
Der sitzt ist sogar in Köln.



Bei so einer Komplettmodernisierung



fallen bei Fachwerkhäusern gerne mal 1.200 EUR/m² +/- 20-30 % an. Und Vorsicht: Saving the Penny and losing the Pound ist das übliche Motto des Sparens von Anfang an ...

Respice finem / Bedenke das Ende!

Glückauf!

Konrad Fischer



Nur mal so,



zum Überschlagen: was Konrad Fischer zu den Kosten geschrieben hat, passt durchaus. Ich meine sogar, daß man seine Angabe +/- 20 bis 30% ändern sollte in + 20 bis 30%.
Unser Haus war so freigelegt, daß man von unten bis in den Giebel sehen konnte, nur das Dach war noch drauf. Aus ca. 60% der Gefache waren die Steine raus, mehrere tausend Stück. Einiges an Holz musste erneuert werden, zwei Dachbalken, Elektrik kompplett, Srtom komplett, alle Räume, fast alle Fussböden, alle Außentüren, alle Fenster, Heizung, Entwässerung, Dachrinnen, ein Schornstein, Ofen, Deelnplatten raus und rein usw. Quasi einmal alles ohne Dach.
Wohnfläche ca. 230m2. Kosten ohne Kaufpreis ca. 240.000 Euro. Dauer 2,5 Jahre. Maximale Eigenleistung der ganzen Familie, Aufbringung aller körperlichen, geistigen und nervlichen Reserven.
Am Anfang MUSS!! IMMER!! ein gescheites Konzept stehen: Schadenanalyse, Kostenvoranschläge, Reihenfolge der Arbeiten, sachkundige Firmen mit Referenzen, Finanzierungskonzept, mindestens 20% finanziellen Puffer, gute Freunde als Helfer und seelischen Beistand sowie gegebenenfalls eine bis an die Grenzen belastbare Partnerschaft. Wenn diese Kleinigkeiten stehen, kanns losgehen.
Kaufpreis errechnet sich aus Bodenwert abzgl. Abrißkosten.
Nicht um jeden Preis sofort kaufen wollen, warten können zahlt sich aus, es gibt nicht mehr viel Bekloppte, die so ein Haus kaufen wollen/können.
So, nun nicht bange machen lassen, sondern ein Konzept erstellen. Fachleute empfeheln u.a. auch die Freilicht- oder Heimatmuseen in der Nähe.
Grüße und gutes Gelingen,

Mario Albrecht





das mit den Bekloppten hat was!! Ich habe jedenfalls kapiert, dass für dieses Unternehmen mehr als "nur" der Wunsch nach einem idyllischen Häuschen nötig ist. Ein Vorteil hat es aber auch, wenn erst mal alles raus muss, dann macht man es wenigstens gleich richtig. Mein Haus soll auch ganz einfach werden: nur ein Bad, nur Holzfussböden, ein Grundofen ....dafür aber draussen ein Bauerngarten und .....also, noch bin ich dabei!! Ich hoffe, dass der Fachmann mir nach der Besichtigung sagt, dass das Haus erhaltenswert ist - irgendwie brauche ich das jetzt zuerst. Allein schon die Äußerung, dass es nicht zusammengerutscht ausschaut höre ich gerne!!
noch einen schönen Abend



"Aufbringung aller körperlichen, geistigen und nervlichen Reserven"



Viel wird im Forum von "Begutachtung" und "Fachleuten" geschrieben, die man zu Rat ziehen sollte. Gut und schön, doch an allerallerallererster Stelle steht die Partnerschaft, denn eine Komplettsanierung kann zu einer irrsinnigen Belastung werden und wenn dann nicht beide (Freunde, Verwandte, Bekannte lass ich mal außen vor), wenn dann nicht beide am gleichen Strang ziehen, dann und nur dann ist eine Komplettsanierung und sei sie noch so fachlich und/oder finanziell fundiert, dem Tod geweiht. Denn wenn man entschlossen ist das Projekt gemeinsam durchzuziehen (sozusagen den Antrieb das Haus zu sanieren analysiert), dann ist es sch...egal, ob mal wieder ein verfaulter Balken im Weg steht. Steht die Partnerschaft auf einem festen Fundament, dann ist alles möglich.



ganz neue Töne



Hallo Jürgen,

das hast du schön geschrieben!! Jetzt sehe ich allen verfaulten Balken etwas gelassener entgegen. So wie es aussieht werden wir in zwei Wochen unser Haus kaufen. Ich kanns noch gar nicht glauben. Ich werde erzählen wie es weiter geht.
gruß sabine



Alt oder Neu????



Sicher kann ein altes Haus etwas besonderes werden.

Ob sich das Objekt zum Umbau eignet, kann ich von hieraus nicht beurteilen.

Hier in der Region werden frei geplante Eichenfachwerkhäuser die von Handwerkern gebaut werden für 1100 EUR/m² Wohnfläche (ohne Grundstück und Erschließung) angeboten.

Wenn die Handwerker eine weite Anreise haben, wird es natürlich etwas teurer.

Gerne kann ich Kontakt zu solchen Hausbesitzern herstellen.

Vor dem Kauf eines alten Hauses sollten alle anderen Möglichkeiten mit einbezogen werden.



Unterm Strich...



...wird Euch Der Ausbau / Sanierung kaum das Doppelte eines vergleichbaren Neubaues kosten.

Wenn man das alte Haus liebt, Spaß am Selber (mit) bauen hat, auch Zeit dafür hat (zwischen Feierabend und Sandmännchen wird nicht viel), vielleich auch noch auf ein schlagkräftiges Team aus Freunden und Verwandten zugreifen kann - warum nicht.

Ansonsten sollte ein frei geplanter Neubau erwogen werden, warum nicht auch als Fachwerkhaus mit guten Baustoffen? Schiefer, Lehm, Kalk und Holz stehen heute in nicht weniger guten Qualitäten zur Verfügung.

In jedem Fall gilt: Vor dem ersten Hammerschlag muß ein guter Plan da sein.

Grüße

Thomas