Tipps zum Kauf für Fachwerkhaus-Einsteiger?

27.02.2008


Hallo,
wir haben ein Fachwerkhaus zum Kauf angeboten bekommen. Wie können wir eine realistische Einschätzung des Wertes des Hauses bekommen?
Welche Fördermittel/ Möglichkeiten gibt es bei Kauf (Haus steht unter Denkmalschutz)?
Der Wandaufbau der Außenwände besteht aus Lehmstein, einer Dämmwolle und innen Rigipsplatten. Welche Probleme können dadurch enstanden sein? Macht es ökonomisch Sinn, einen neuen baubiolog sinnvollen Aufbau anzustreben?

Fragen über Fragen...
Über Hinweise und Tipps würde ich mich sehr freuen
Vielen Dank
Jörg





Eine realistische Werteinschätzung gibt Ihnen der Makler, der ist nämlich abschlußorientiert.
Wenn Sie dem nicht glauben, macht es für Geld ein Gutachter.
Vorsicht aber für sogenannten "Schätzurkunden", einer hessischen Spezialität, deren ganze Fragwürdigkeit ich schon kennenlernen durfte.
Fördermittel sind praktisch ausgeschlossen, gute Kredite nicht, Abschreibungen wg. Denkmal sind möglich.
Dämmwolle und Rigips sind ultrakritisch. Vereinbaren Sie eine Untersuchungsmöglichkeit.

Grüße vom Niederrhein



Tipps zum Kauf für Fachwerkhaus-Einsteiger?



Hallo Jörg,
das sind ja schon eine ganze Menge Fragen auf einmal;-)

Beim Kauf ist es zunächst mal egal ob es sich um ein Kulturdenkmal handelt oder nicht. Dieser Umstand erlaubt erst die Zuweisung von eventuellen Fördermitteln, wenn es in deinem Besitz ist und es nach denkmalschutzrechtlichen Gegebenheiten saniert oder renoviert wird.

Wenn ihr vorhabt ein solches Haus zu kaufen, am besten mal mit der Bank deines Vertrauens sprechen und sich Finanzierungsmöglichkeiten überlegen. Es gibt recht günstige Kredite von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Da bieten die Banken oft "Mischkredite" mit entsprechenden Vergünstigungen an. Je nach Zustand können die Banken aber auch erstmal ein Sanierungskonzept mit Kostenabschätzung anfordern (von dir natürlich) bevor sie das "Geldsäckel" öffnen.

Ein baubiologisch sinnvoller Wandaufbau macht, aus meiner Sicht, immer Sinn. Ökonomisch?? Zunächst vermutlich erstmal nicht. Das ist aber eine Investition die sich anderweitig und auch längerfristig bezahlt macht. Gesünder wohnen und weniger Folgeschäden. Dann wird´s doch schon wieder ökonomisch.

Grüße aus dem Nordhessischen (fast "um die Ecke")
Martin



Grundstückspreis



Ich will ja jetzt nicht gemein sein, aber bei den sehr alten Häusern, zumindest wenn sie nicht wirklich gut im Schuss sind, kann man als Preis vom Grundstückspreis ausgehen.

Bei uns in der Gegend (Holstein) gibt es Häuser aus dem vorletzten oder vorvorletztem Jahrhundert extrem günstig. Da will keiner ran, weiss auch niccht warum, ich mag die Häuser.

Ist die Dämmwolle innen? Dann könnte es durch Tauwasserausfall feucht geworden sein. Ernstes Problem. Kann auch teuer werden (falls Hausschwamm), muss aber nicht (falls einfach alles raus und neuer Putz).

Grüsse
stt



Der Hauskauf, das Ortsgericht & die Löwen



Hallo Herr Wöllenstein,

klären Sie doch mal ob Denkmalschutz vorliegt. Wenn das Gebäude nicht unter §2 des Gesetzes zum Schutz der Kulturdenkmäler (Denkmalschutzgesetz) fällt, sieht es mit Fördermitteln ziemlich duster aus.
Abschreiben funktioniert allerdings bestens und sollten Sie Vermietabsichten mit sich tragen, kann es wirklich steuerlich/finanziell gut werden.

Rihgips und Dämmstoffe älteren Datums – je nachdem wo sie liegen und wie sie damals verbaut wurden – können echte Feuchte-Reservoirs sein und die Substanz dauerhaft schädigen.
Nehmen Sie sich besser jemanden mit, der sich mit den Häusern auskennt um zumindest die größten Tücken auszuschließen.

Wenn der Zustand nicht wirklich gut ist sollten Sie – wie schon von Herrn Trapp erwähnt – keinesfalls mehr als den Grundstückswert bezahlen. Den entnehmen Sie der Bodenrichtwertkarte, alles darüber ist genau zu betrachten, schließlich ist in Nordhessen zur Zeit nicht mit explodierenden Immobilienpreisen zu rechnen.

Gutachten vom Ortsgericht. Hiermit wird gerne gewedelt. Ortsgerichte sind in Hessen Hilfsbehörden der Justiz.
Die jeweiligen Ortsgerichtsmitglieder sind vereidigte Ehrenbeamte. Die Ortsgerichte erfüllen die durch Gesetz näher bezeichneten Aufgaben auf dem Gebiet des Schätzungswesens usw.
Mmhhh. Wenn also nun der Cousin des Bürgermeisters ....... Nein, soweit würde es gewiss niemals gehen!
Die 2,90*4,50m bemessende Garage auf meinem Grundstück (Bj. ca. 1938, baufällig) wurde mit lediglich 20.000€ durch das Ortsgericht bewertet.

Wie auch immer – beim Hauskauf halte man es stets mit den Lateinern: "Ex ungue leonem" - An der Klaue erkennt man den Löwen.


Gruß aus Wiesbaden,

Christoph Kornmayer



Tipps zum Kauf für Fachwerkhaus-Einsteiger



Hallo Jörg
Ganz am Ende orientiert sich der Wert eines Hauses am Markt.
Gib es weitere Interessenten?
Eine Schätzurkunde des Ortsgerichtes kann auch hilfreich sein.
Es sollte unbedingt geklärt werden , ob es sich um ein Einzelkulturdenkmal , oder ein Haus innerhalb einer geschützten Gesamtanlage handelt.Beim EKD gibt es erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten.
Die beschriebene Innendämmung hört sich gefährlich an.
Ich rate dringend die innere Vorsatzschale punktuell zu öffnen und den Zustand der Fachwerkbalken zu püfen!
Es macht auch ökonomisch einen Sinn die Innenschale zu entfernen und eine neue Innenschale aus biologischen Materialien einzubauen.Ich verwende bei meinen Bauvorhaben in Lehm eingebettete Schilfrohrplatten.

Viel Grüsse aus Zierenberg



Sachverständige im Kasseler Land?



Vielen Dank für die guten Tipps und Hinweise auf meine "Einsteiger-Fragen". Daher gleich die nächsten:

Kennt jemand einen vertrauensvollen Bausachverständigen im westlichen Teil des Landkreises Kassel/ Waldeck Frankenberg, den man zu Rate ziehen könnte bzw. der eine Besichtigung und Begutachtung durchführen könnte?

Zur Ergänzung: Das Haus ist von außen saniert (vermutlich wirklich in Ordnung > Lehmbaufachbetrieb). Innen der beschriebene Aufbau.Welche Methoden gibt es, um evtl. Schäden aufzuspüren (zu Prüfungszwecken kann ja nicht die komplette Verschalung abgenommen werden...)?

Zur Wärmeversorgung:
Derzeit wird das Haus mit einer Ölheizung beheizt. Gibt es hier gute Erfahrungen mit Solar-Termen in Verbindung mit anderen Heizbetriebsarten.

Schon einmal vielen Dank für Ihre/eure Mühe
Jörg



Schäden



Ich hab zum Beispiel ein Holzfeuchtemessgerät. Das steckt man einfach in die Balken (so man denn rankommt) und liest ab. Ab etwa 20% Feuchte wird's kritisch.

Gutachter kennt sicher ihr Makler, oder die Gelben Seiten.

Gutes Gelingen
stt





Hallo Herr Wöllenstein,

über den Makler würde ich jetzt nicht unbedingt gehen. Da gibt es manchmal seltsame Konstellationen ...

Neutral können Sie mal beim

Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V.

nachsehen. Unter www.bdsf.de finden Sie sicher auch jemand in Ihrer Region.

Gruß aus Wiesbaden,

Christoph Kornmayer