Denkmalschutz, Restriktionen bei Sanierung, Umbau etc. ?




Hallo,
meine Freundin und ich überlegen ein Haus von ca. 1850 zu kaufen. Es steht im Landkreis Pinneberg bei Hamburg, wurde vor ca. 20 Jahren umgebaut und saniert (Fenster, Elektrik, Rohre, Heizung, neues Reetdach, Gaubeneinbau, Bäder, Verklinkerung/Dämmung der Fassade etc.). In diesem Zuge wurde das Haus offenbar auch geteilt, sodass es jetzt zwei abgeschlossene Wohnungen hat und offenbar auch innen einiges an Wänden eingezogen.

Wir finden das Haus klasse und tendieren dazu, es zu kaufen, würden allerdings einiges daran umbauen wollen (Zimmer zusammenlegen (tragende und nicht tragende Wände raus, Leichtbauwände 'rein, Treppen 'raus usw.)

Nun haben wir gehört, dass man im sog. Außenbereich, obwohl das Haus scheinbar nicht unter Denkmalschutz steht, wirklich Schwierigkeiten bekommen kann, wenn Umbauten nicht genehmigt sind.

Daraus ergeben sich evtl. mehrere Probleme:
1. die vor ca. 20 Jahren (oder danach) gemachten Umbauten sind offenbar nicht genehmigt (wurden aber bislang auch nicht beanstandet). Ganz klar wird das Haus aber natürlich anders genutzt als früher (z.B. Wohnräume im OG usw).
=> Kann uns jemand sagen, ob sie hätten genehmigt werden müssen?
=> Kann jemand sagen, wenn etwas genehmigt werden muß bzw. evtl. einfach verboten ist, WAS genehmigt werden muß bzw. evtl. verboten ist (oder wo man wirklich belastbare Auskünfte bekommt?)?

2. Wir befürchten, dass, wenn sie hätten genehmigt werden müssen, uns nun, bei neuen Umbauten, jemand denunzieren könnte. Dies wird noch verschärft, da wir einem Mieter des jetzigen Eigentümers kündigen würden usw.
Wir haben in diesem Zusammenhang wirkliche Schaurgeschichten gehört, betr. Zwang zum Rückbau nicht genehmigter Innenum- / ausbauten usw., nicht mehr vorhandener Nutzbarkeit usw.
=> Weiß jemand, ob es solche Konsequenzen/Fälle gibt? Ob dies evtl auch für Umbauten zutrifft, die bereits der Voreigentümer gemacht hat?

3. Auf dem Grundstück steht noch ein weiteres Gebäude, das als Nutzfläche in der Flurkarte steht und früher eben Nutzfläche war, das allerdings ebenfalls seit Jahren ausgebaut und als Wohnraum befristet vermietet ist.
=> Im Prinzip gibt es hier ähnliche Fragen. Kann man sich ggf. einen Umbau als Wohnraum im Nachhinein genehmigen lassen? Dieses Gebäude ist vermietet und wir befürchten, dass, wenn wir das Objekt kaufen und dem Mieter kündigen und herauskommt, dass er dort gar keinen legalen Mietvertrag hat (er weiß davon scheinbar nichts), wir in irgendeiner Weise schadensersatzpflichtig werden oder die Befristung nicht mehr gilt, weil vielleicht der ganze Vertrag nichtig ist usw.

Ich weiß, das sind teilweise ziemlich juristische Fragen aber ich denke, sie drehen sich ja um Spezifika von derart alten Häusern in ländlicher Gegend.

Bislang haben wir irgendwie keine wirklich klare Auskunft bekommen und wir würden uns sehr freuen, wenn hier jemandem etwas zu der einen oder anderen Frage (sicher ist die der Genehmigungspflicht von Innenausbauten am wichtigsten) einfällt...

Vielen Dank im voraus!!!


Gruß


F&A



Hauskauf



Stellen Sie diese Fragen dem Verkäufer und verlangen Sie von ihm klare, nachweisbare Antworten, z.B. eine nachträgliche Stellungnahme des Bauamtes zur Rechtmäßigkeit der erfolgten Umbauten oder eben eine nachträgliche Baugenehmigung.


Viele Grüße



Moin,



ihr braucht mindestens erstmal Kopien von den dem Bauamt vorliegenden Unterlagen, um zu wissen was die wissen und welche Anträge jemals gestellt, genehmigt bzw. abgelehnt wurden. (Wenn die Besitzer dass dann trotzdem umgebaut haben, hättet ihr ein Problem.....).

Was ihr dann machen könnt ist eine Bauvoranfrage zu stellen (vor dem Kauf!) in der eure geplante Nutzung verzeichnet ist und dann mal hören was die sagen. Da gehts dann um entsprechende statische und Brandschutznachweise, dass kann euch euer Architekt sagen und auch was zu den Kosten...dann könnt ihr mal peilen, ob sich dat lohnt.


Den Mieter würde ich vom Besitzer kündigen lassen.....wenn der sich samt gutem Anwalt auf die Hinterfüsse stellt, kann das schnell mal ein Jahr oder länger dauern bis er draussen ist bzw. wird ein "warmer Handschlag" fällig. Sollte zwischen Ihm und dem Besitzer was dumm gelaufen sein, müsstet ihr das nicht ausbaden.

Lot di tiid, Boris



Danke erstmal (aber weitere Antworten sind natürlich willkommen...;-)



Hallo und danke erst einmal für die Antworten!

Die Idee betr. der Kündigung durch den jetzigen Bestitzer finde ich gut und die betr. der Bauvoranfrage (ich wußte gar nicht, dass es das gibt) ist sehr hilfreicht - danke.

Betr. der Genehmigungen usw. gibt es seitens Eigentümer keinerlei Unterlagen, d.h., wir werden versuchen, das über das Amt 'rauszufinden, obwohl wir natürlich Angst haben, dass wir damit schlafende Hunde wecken - aber das muß man wohl, um das Risiko im Griff zu behalte...

Vielen Dank erstmal und nach wie vor: Tipps willkommen... wir machen das zum ersten mal...

Gruß

F



Hauskauf



Noch mal:
Nicht IHR müsst fehlende Unterlagen beschaffen, sondern der VERKÄUFER!
Wenn er sie nicht beschaffen kann, dann tretet vom Kauf zurück oder kürzt den Kaufpreis um das Risiko, das diese fehlenden Unterlagen darstellen.

Viele Grüße

p.s. Würdet Ihr ein gebrauchtes Auto kaufen, wenn der Verkäufer sagt, die Zulassung habe ich verloren?
Würdet Ihr dann versuchen, die fehlende Zulassung zu besorgen?
Ich würde dem Verkäufer sagen- ohne vollständige Papiere kaufe ich nicht- !



Du hast ja ...



...völlig recht!

Klar müßten die Eigentümer die Unterlagen besorgen. Problem ist eben, dass sie schon gesagt haben, dass es keine Unterlagen zu den Umbauten gibt (käme alles von den Vorbesitzern...) und insgesamt zu dem Haus sehr wenig. Ich schätze, da ist nie irgendetwas eingereicht oder genehmigt worden...

Aus deren bisheriger Reaktion kann ich schließen, dass sie auch nicht versuchen werden, mehr Unterlagten zu bekommen - vielleicht auch aus Angst, schlafende Hunde zu wecken, erst recht, da sie es ja nur loswerden wollen.

Die Eigentümer ticken halt eher so: Da hat 20 Jahre keiner nach gefragt und es hätte ja auch von außen schon vorher jemand drauf kommen können, durch die Gauben etc.


Scheinbar die Möglichkeiten sind
- zurücktreten (scheint irgendwie so ärgerlich, nur wegen eines eventuellen Risikos, das man nicht genau kennt...)
- Kaufpreis um das Risiko reduzieren (im Prinzip müßte man dann wohl 75% runter (Rückbau und Wertminderung), was wohl nicht machbar sein wird)
- oder doch selber recherchieren, beim Amt nachfragen etc. (was dann aber zum Problem für die Eigentümer werden kann, wenn es dann baurechtlich Streß gibt...)


Mmmmhhh. Langsam habe ich das Gefühl ich ahne, warum es relativ günstig ist... Grübel...


Danke & Gruß


F



Schwarzbau legalisieren ?



Hallo,

ich sollte die Fragen hier rückwärts lesen, mir würde dann manches klarer.
Sie sind m.E. in einer Glücksspielsituation:
Bauaufsichtin Niedersachsen wird für hiesige Verhältnisse lax gehandhabt. Daraus folgt, dass man Glück haben kann beim Bauamt. Das ist für einen in Kategorien des Verwaltungsrechts denkenden Menschen unvorstellbar, aber offenbar wahr.

Steng genommen hat Georg Böttcher nämlich völlig recht, denn ein Haus ohne gültige Papiere ist so lange wertlos, wie diese nicht beschafft sind.
Auf der anderen Seite könnte ein anderer "mit Beziehungen", wie die versteckte Korruption oft genannt wird, das Spiel machen.

Ich würde zum Bauamt gehen, mit dem Kreisbaudirektor reden und ihn fragen, wie die Aussichten einer nachträglichen Baugenehmigung gesehen werden. Besser noch: Sie schicken einen Architekten Ihrer Wahl.
Im positiven Fall zahlen Sie nur die erhöhten Gebühren für den ehemaligen Schwarzbau und die Kosten der Antragstellung bei Ihrem Architekten.

Im negativen Fall lassen Sie den schwarzen Peter da, wo er jetzt liegt.



Moin,



Pinneberg hatte von Hamburch aus betrachtet noch nie einen sonderlich guten Ruf.....aber von uns kennt keiner den zuständigen Sachbearbeiter beim dortigen Bauamt....vielleicht macht gerade der den wenigsten Stress...wer weiss...

Ich bin 2 Stunden vorm Notartermin noch bei unserem Bauamtsmenschen gewesen, der die ganze Sache sehr entspannt gesehen hat, nachdem mir der Makler (den auch noch beide Seiten bezahlt haben!) nicht die gewünschten Unterlagen gebracht hatte. So konnten wir die "Nachreichungskosten" wenigstens noch vom Kaufpreis abziehen, und waren auf der sicheren Seite.

Dran denken: Kunde is König!

:-) Boris



Keine Sorge...



...das Auto wird abgeschafft oder bleibt irgendwie in Hamburch angemeldet, damit wir kein PI- Kennzeichen bekommen ;-)

Zur Genehmigung: Ich befürchte ich habe nicht die Nerven das erst zwei Stunden vor Notartermin zu klären.

Im Prinzip haben wir uns nach den Antworten hier entschlossen, jetzt selbst beim Bauamt anzurufen oder vielleicht hinzufahren, um herauszufinden, wie entspannt sie dort sind...
Letztlich ist es, wie vorher geschrieben ja ein Glücksspiel...

Danke für den mutmachenden Tip...


Gruß


F



2 Bemerkungen



erstens, den Mietern kann der jetzige Eigentuemer gar nicht kuendigen, er hat ja keinen Grund. Das bleibt wohl an euch haengen.

Bezuegl. Baugenehmigung war ihc in aehnlicher Situation, ich habe sogar den ersten Notartermin abgebrochen weil noch unstimmigkeiten aufgetreten sind. Mein Makler hat sich daraufhin mit den Behoerden kurzgeschlossen und ein Schreiben organisiert das bestaetigt, dass die Umbauten als vorhanden und genehmigt betrachtet werden. Makler haben in der Regel auch gute Beziehungen zu Aemtern. Ohne eine derartige Bestaetigung haette ich aber auch nicht gekauft. Da muss man schon klare Regeln fuer sich aufstellen und sich nicht durch den Kaufpreis verfuehren lassen.

Gruesse,
Stefan