Decken, Raumaufteilung und Treppe




Hallo Zusammen,
wir würden uns gerne den Traum vom Eigenheim erfüllen und sind bei unserer Suche, auf einen alten Bauernhof gestoßen, der laut Denkmalbehörde von 1670 ist.
Uns war von Anfang an klar das wir die tollen Eichenbalken, die Front, Dach etc. nicht verändern dürfen und das ist ja auch nicht weiter schlimm, weil sonst hätten wir uns dieses Objekt ja nicht ausgeguckt.
Was uns jetzt leider nachdenklich macht, ist das uns im inneren wenig Gestaltungsfreiraum gelassen wird.
Die Betreuerin war noch nie im Gebäude drinnen, sprich Sie weiß auch nicht wie es dort aussieht, bzw. was einmal war.
Und der jetztige Eigentümer möchte die Behörde auch nicht rein lassen.
Nun gut, um auf meine Fragen zurück zu kommen. Also im Haus sind im Erdgeschoss, wie auch auf der Ersten Etage jeweils 4 dicke Eichenbalken, diese wollen wir auch so beibehalten, nur in der 1. Etage ist die Decke zum Dach hoch so ungünstig gezogen, das wir nur eine Lichte Höhe von 2.20m haben. Es würde ausreichen, aber mit Möbeln wie Kleiderschrank würde es schon beklemmend werden. Haben es gerne Luftiger. Die Idee also die Decke zum Dach hin öffnen oder ein wenig höher setzten. Das wird uns aber nicht erlaubt, da wir so die Holzkonstruktion ändern würden. Sind die dicken Eichenbalken nicht die Holzkonstruktion? Oder zählt auch das worauf die Böden aufgebaut sind zur Konstruktion? Dann würden wir gerne die Räume, soweit es Baurechtlich möglich ist größer Gestalten, zur Zeit sind es sehr viele kleine Räume. Auch da wurde gesagt, das es eher nicht ginge. Wenn es aber doch Baurechtlich in Ordnung geht, dürfte das Denkmal doch eigentlich kein Thema sein oder? Was an Wänden ist denn in der Regel geschützt? Wobei der Eigentümer selbst sagt, dass seine Eltern und er selbst immer wieder umgebaut haben und nichts mehr so ist wie früher. Dann gibt es noch einen anderen großen Haken und zwar die Treppe. Die ist einfach in der hintersten Ecke "hingefrickelt" und Stufenmäßig gefährlich, aber auch unangenehm zu Betreten. Wann zählt diese Treppe nicht unter Denkmal? Die ist wohl nach dem Krieg dort eingebaut worden.Könnte man diese zur Not als Dekoelement stehen lassen und an anderer Stelle eine Normgerechte Treppe verbauen?
Das sind erst einmal meine Fragen, die mir auf dem Herzen liegen.
Wäre schön wenn es ein paar Tipps oder Ideen von euch gibt,wie man es trotz Denkmalschutz bewohnlich macht.

Viele Grüße und besten Dank!



Denkmalschutz



gilt nicht nur für die Anschicht, sondern auch für die Konstruktion, Schmuckelemente und alles andere was zum Haus gehört. Bei mir wollte das LDA auch die Decken erhalten haben, einfach Verputz auf Sparschalung, die wohl aus den 50er Jahren stammen. Ebenso war das auch mit den Böden und sogar mit einer Wand aus Gipsfertigteilen. Je nach Kontext kann dies zum Denkmal gerechnet werden.

Ebenso habe ich auch 2 Zimmer die weniger als 2 Meter bis Unterkante Balken haben und deshalb nicht als Wohnraum verwendet werden können. Aber auch diese kann ich nicht höher machen, da der darüberliegende Fußboden nicht entfernt werden sollte (Balken sind freigelegt). Abgesehen davon würde eine Erhöhung ein erheblicher Eingriff in die Statik bedeuten. Jetzt habe ich eben 2 knapp 15 qm große Abstellräume und nur ein kleines Schlafzimmer im Erdgeschoß für eine recht große Wohnung. Für den Eigengebrauch ist das wenig relevant, da das Wohnzimmer rund 4 m Raumhöhe hat.

Auf der anderen Seite kann das Denkmalamt nicht verlangen, dass kein vernünftiger Umbau erfolgen kann. Es geht immer um einen Mittelweg zwischen Bestandsschutz und Wohnqualität. Ich habe dafür einiges schon mit den zuständigen Beamten diskutiert und wir haben gemeinsam für vieles vernünftige Lösungen entwickelt.

Falls jedoch eine komplette Umgestaltung des Grundrisses zur Verwirklichung der eigenen Vorstellungen notwendig sein sollte würde ich weiter suchen. Es lassen sich Wände öffnen, aber tragende Wände zu entfernen ist auch statisch ein Risiko. Auch die Balken in den Decken sind statisch erforderlich und nicht so einfach zu entfernen.

Wenn der Vorbesitzer die Betreuerin der Gemeinde oder des LDA nicht ins Haus lassen will, könnte dies evtl. auch auf genehmigungspflichtige Umbauten hindeuten für die sie dann die Verantwortung übernehmen müssten. Das sollte auch in die Kaufüberlegung mit einfließen.

Viel Glück bei der Entscheidung



Traumhof



Zunächst, mit Verlaub: wenn Sie Fachwerkhäuser schätzen, müssen Sie sich auch mit den fachwerktypischen Besonderheiten arrangieren: dazu zählen i. d. R. traditionell niedrige Deckenhöhen -wobei 2,20m im Lichten (Balkenunterkante oder UK Decke zwischen den Balken ?) schon großzügig sind- und kleine Räume, unebene Wände, die auch mal aus dem Lot sind, Decken, die nicht in der Waage sind. Wenn Sie es gerne luftiger hätten, sind Fachwerkbauten eigentlich nicht der richtige Bautypus, von Ausnahmen abgesehen.

Im Falle Ihres Traumhofes sollte die Anforderungen des Denkmallschutzes dann mit der Unteren Denkmalbehörde (UDB) verhandelt werden, wenn für Sie in allen anderen Bereichen klar ist, das Sie das Objekt erwerben möchten.

Ich erlebe die Denkmalbehörden im Grunde kooperativ, wenn mit plausiblen Erklärungen und nachvollziehbaren Gründen verhandelt wird. Zu klären bleibt vorab, ob es sich um ein EINZELDENKMAL handelt, um ein Objekt in einer Denkmalzone, ob in der Gemeinde noch Gestaltungs,- oder Sanierungssatzungen etc. existieren, die Vorgaben für den Umbau oder die Umnutzung enthalten. I. d. R. sind diese Satzungen aber recht allgemein gehalten bzw. enthalten Vorgaben, die sich z.B. bei der fachgerechter Sanierung eines FWH von selbst verstehen (Materialwahl, Baukonstruktion).

Ich bereite gerade eine Kaufberatung für ein denkmalgeschütztes FWH in Bad Münstereifel vor, BJ 1607, bei dem genau diese ganzen Punkte vorab für den Käufer geklärt werden. Mit der Unteren Denkmalbehörde ist da ganz schnell und auch ganz klar ein Konsens zu erreichen, weil der Kaufinteressent, die Behörde und ich als baukonstruktiver Berater die gleiche Vorgehensweise bevorzugen: die fachwerk- und ensemblegerechte Sanierung.

Die von Ihnen gewünschten Umbauten können m. E. grundsätzlich mit der UDB verhandelt werden. Eingriffe in die ROhbaukonstruktion, die aus dem Haus etwas ganz anderes machen, werden jedoch wahrscheinlich nicht genehmigt werden und sind auch baukonstruktiv kaum mit vertretbarem Aufwand durchzuführen.

Die oberste Geschossdecke anzuheben ist ein massiver Eingriff in die Bestandsstatik, die -wenn es überhaupt geht- mit den entsprechenden KOsten verbunden sein wird.

Wenn Ihnen das Objekt unter diesem Gesichtspunkt der gundlegenden Konstruktion eher nicht gefällt, sollten Sie ein anderes suchen, das grundsätzlich so eher Ihren Vorstellungen gerecht wird.

Wenn Sie das Objekt trotzdem interessant finden und kaufen möchten, kann ich Ihnen dazu meine Immobilienkaufberatung empfehlen bzw. unabhängig von meinem Angebot, einen solchen Kauf nicht ohne eine qualifizierte Kaufberatung vorzunehmen. Der Erhaltungszustand, der Sanierungsaufwand, die bau- und planungsrechtliche Situation etc. müssen für Sie vorab bekannt sein.

Nähere Informationen sende ich Ihnen gerne per Email zu. Meine Kontaktdaten finden Sie unter"pickartz.architektur". Wo befindet sich das Objekt ?



Danke für die schnellen Antworten


Danke für die schnellen Antworten

Das Haus ist kein Fachwerkhaus, bzw. sieht es nicht so aus wie eins. Die Mauern sind massiv mit Feldbrandziegeln und bei dem Deckenaufbau wurden Eichenbalken schätze 200x300 verwendet, die über die ganze Haustiefe gehen.
Wichtiger wäre mir erstmal wie es mit der Treppe aussieht, ich habe nocheinmal mit dem Eigentümer gesprochen, er sagt das diese nach dem 2. Weltkrieg eingebaut und geflickt wurde. Ab wann steht so eine Treppe unter Denkmalschutz?
Ich weiß jetzt auch, das die Zimmer vorher größer waren.
Wir werden uns das Haus noch einmal genauer anschauen und ein paar Maße nehmen.
Die Frau vom Amt meinte das wir in der Bodengestaltung völlig frei sind.Also können die nicht mehr so schönen Dielen raus?
Fragen über Fragen ich weiß, wollen uns vorher einfach nur absichern...

Anbei ein Beispiel was ich mit der Deckenöfnung meine. Also Balken beibehalten und Zwischenraum weg



Umbauoptionen



Umfassende Eingriffe in die Rohbaukonstruktion z.B. ein Öffnen der Decke und ein Zusammenlegen des obersten Geschosses mit dem Dachraum, lassen sich nur nach einer Bauaufnahme planen, wenn die konstruktiven Zusammenhänge klar erkennbar geworden sind und vom Statiker beurteilt werden können. Ein Massivbau ist da ggf. unkomplizierter als ein FWH. Die Art der Fundamentierung spielt dabei ggf. auch eine Rolle.

Fragen bez. des Denkmalschutzes müssen Sie mit der UDB klären; sie sind meistens auch von der persönlichen Einschätzung des Sachbearbeiters abhängig. Es gibt keine festen Vorgaben, nach denen der Denkmalwert eines Gebäudes/eine Bauteils eingestuft wird. Es kommt immer auf die Zusammenhänge an.

Wenn Sie sich vor Kauf möglich umfassend absichern wollen, müssen Sie eine dementsprechend umfangreiche Recherche starten oder in Auftrag geben, inkl. der Bauzustandsanalyse.



Muss mich korrigieren!



Wir waren gestern noch einmal im Haus.
Die Decken im 1. Obergeschoss sind 2.30m und im Dachgeschoss ist erkennbar, das die Decke/ bzw. der Boden einmal Höher gewesen sein muss. Der 2. Weltkrieg hatte das Haus wohl zu 2/3 zerstört und daraufhin wurde innen so einiges geändert.
Habe jetzt beim Bauamt Einsicht in die Archivakten beantragt. Vielleicht kommt da ja die ein oder andere Zeichnung zum Vorschein ;)

Zur lieben Treppe, diese besteht nur noch aus den 2 Schenkeln und den Stufen. Als Geländer wurde aus Eisenstangen was zusammen geschweißt und an der Treppe befestigt.

Im 1.OG sind 2 Türen die 1.80 hoch sind, sieht aus als ob sie passend zum Loch zugeschnitten (schief) wurden oder gab es solche Türen früher? Denkmalgeschützt?