Verkehrswert
Frau Stoll,
als Maklerin wissen Sie ja selber, das der Sachwert immer nur einer und nicht der wirklich wichtige Wert bei der Verkehrswertermittlung nach Wert R ist.
Über die Ansetzung der Tabellenwerte, Immobilienzinsen usw. kann man durchaus streiten. In Gerichtsfällen wuren Abweichungen bis 30% von ermittelten Verkehrswerten von Richtern noch als vertretbar empfunden. Die Verkehrswert"ermittlung" ist nun mal keine exakte Wissenschaft, sondern ist auch subjektiv.
Zu den 320 €/m³:
Wenn ich das Haus auf dem Foto nehme und eine mittlere Ausstattung ansetze (die nach Ihrer Sanierung sicher vorhanden ist) finde ich in der Wert R 2002, Typ 1.21 einen Wert pro m² von ca. 550- 580 €, das entspräche einem BRI von ca. 200 €. Dazu kämen noch die Nebenkosten.
Die Reduzierung der NHK auf 0,85 infolge der Bauweise ist eine Entscheidung des Wertermittlers, der "sonstige wertbeeinflussende" Gegebenheiten zu berücksichtigen hat. Ich würde, unabhängig ob Zuschlag oder Abschlag, dies nicht bei der Sachwertermittlung machen, sondern bei der Auswertung der einzelnen Verfahren. Für ein Fachwerkgebäude kann ich genauso gut bei entsprechender Nachfrage einen Zuschlag machen.
Aber: ein relativ niedriger Sachwert ist noch kein Verkehrswert, entscheidend sind der Vergleichswert und der Ertragswert, die die Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes bilden.
Wie hoch hat Ihr Gutachter denn den Reparaturrückstau angesetzt?
Was die gewöhnliche Lebensdauer betrifft, so ist hier einzuschätzen, ob die durchgeführten Sanierungen einem wirtschaftlichen Neuaufbau entsprechen, dann kann man bei Abschluß der Sanierung dem Gebäude praktisch einen neuen Nutzungszyklus zuordnen. Auch das sind Ermessensfragen im Spielraum des Gutachters.
Da Sie Maklerin sind, wissen Sie doch am besten, welchen Verkehrswert Ihr Gebäude hat, also der Preis, der "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" zu erzielen wäre. Ich weiß, Makler arbeiten lieber mit dem neudeutschen market value, na ja, viel Feind, viel Ehr...
Es kommt eben darauf an, für was Sie die Wertermittlung brauchen.
Wenn Ihnen etwas spanisch vorkommt, soll Ihr Wertermittler doch dazu Stellung nehmen. Wenn ich ein Gutachten fertig habe, übergebe ich es dem Kunden persönlich mit einer ausführlichen Erläuterung und Begründung, warum ich was und gerade so gemacht habe. Das ist Ihr Wertermittler Ihnen schuldig.
Viele Grüße
Georg Böttcher