So wird der Kauf einer Eigentumswohnung zum Erfolg

[Fachwerk.de]

Ob
der Kauf einer Eigentumswohnung zum finanziellen Erfolg wird, kann der Käufer
wesentlich beeinflussen. Neben der richtigen Finanzierung kommt es dabei vor
allem auf die sorgfältige Auswahl des Objektes an. Auch Käufer, die die Wohnung
selbst nutzen wollen, sollten überlegen, ob sie attraktiv für potenzielle Mieter
oder einen späteren Wiederverkauf ist. Heutzutage kann niemand mehr
hundertprozentig davon ausgehen, dass er nicht umziehen muss.



"Viel zu oft machen Wohnungskäufer den Fehler, nur nach
'Schnäppchen' zu Ausschau zu halten. Der Lage und der Qualität der Wohnung
messen sie teilweise zuwenig Bedeutung bei", erklärt Jürgen Michael Schick,
Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Dabei liegen darin die
wesentlichen Faktoren für den Erfolg der Investition. "Modernisierte Bauten
finden schneller wieder einen Käufer als unsanierte Wohnkomplexe, gut
geschnittene Wohnungen sind in den Augen potenzieller Mieter attraktiver als
stark verwinkelte." Wichtig sei es zudem, darauf zu achten, dass genügend
Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen und Grünflächen in der Nähe sind.
Auch sollte die Verkehrsanbindung möglichst gut sein.



Daneben sollte der Käufer die Bausubstanz der Immobilie prüfen.
Dazu gehören die folgenden wichtigen Punkte:

• Ist das Dach dicht?
• Sind die Wände trocken oder besteht die Gefahr von
  Schimmelbildung? (siehe auch "Schimmelpilze:
  Der moderne Fluch des Pharao")
• Sind die Mauern einigermaßen schalldicht oder kann man deutlich
  hören, was die Nachbarn tun? (siehe auch "Wenn
  Reihen- oder Doppelhäuser laut sind, könnte der Keller fehlen")
• Können die Bewohner ihre Sachen im Keller trocken lagern oder
  werden sie feucht? (siehe auch "Tipps
  zur Kellersanierung")
• Wie sehen die Rohrleitungen aus? Sind sie aus unschädlichem
  Material? (siehe auch
  Wenn
  gedämmte Rohre 'alt aussehen'...")
• Entsprechen die Elektroleitungen den heutigen Anforderungen?
  (siehe auch "Ausstattungsumfang
  der Elektroinstallation")

"Falls der Käufer diese Dinge nicht selbst prüfen kann, sollte
er den Verkäufer auf jeden Fall auf diese Punkte ansprechen und durch einen
Immobiliensachverständigen checken lassen", rät Schick.



Haben Käufer das passende Objekt gefunden, müssen sie weitere
Dinge beachten, denn mit dem Vertrag kaufen sie nicht nur die Wohnung an sich.
Daneben erwerben sie mit dem so genannten Sondereigentum evtl. dazugehörige
Kellerräume, Garagen oder Stellplätze. Einzelnen Wohnungseigentümern können
außerdem Sondernutzungsrechte eingeräumt sein. "Darunter versteht man das Recht,
bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums wie den Waschraum oder Teile
des Gartens alleine, also unter Ausschluss aller anderen, zu nutzen", erläutert
IVD-Vizepräsident Schick. Käufer sollten genau darauf achten, dass alles wie
besprochen im Vertrag steht und die Übereinstimmung der Vereinbarung mit der so
genannten Teilungserklärung überprüfen. "Wenn jemandem ein Garagenstellplatz,
mitverkauft’ wird und sich später herausstellt, dass dieser nach der
Teilungserklärung nicht zum Sondereigentum gehört, hat der Wohnungsbesitzer auch
kein Sondereigentum erworben und kann die Garage im Extremfall nicht einmal
nutzen", so Schick



Der Käufer muss sich auch darüber klar sein, dass er mit dem
Vertrag einen Miteigentumsanteil am gesamten Gebäude und am Grundstück erwirbt - 
und entsprechend einen Teil der Kosten zu tragen hat, den diese verursachen.
"Regelungen über die Verwaltung der Wohnungsanlage und die Verteilung der
anfallenden Kosten stehen in der Teilungserklärung. Der Käufer einer
Eigentumswohnung sollte sich diese vor der Beurkundung des Kaufvertrages
unbedingt aushändigen lassen", erklärt Uwe Bethge, Rechtsanwalt und Notar in der
auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei Bethge & Partner, Hannover Genauso
wichtig sind die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Denn auch diese sind
bindend für den Käufer. Und der Käufer kann sich ein Bild über etwaige Querelen
oder Probleme innerhalb der Gemeinschaft machen. Gibt es z.B. Eigentümer, die
sich permanent querstellen, kann ein Handeln der Gemeinschaft schnell lahm
gelegt werden und eine sinnvolle Weiterentwicklung der Wohnanlage unmöglich
machen.



Die Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung der Wohnanlage
werden im Regelfall durch die Erhebung von Umlagen aufgebracht. Deshalb sollten
sich der Käufer vor Vertragsschluss darüber informieren, wie hoch das monatlich
zu zahlende Hausgeld ist und ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde, um
die Kosten erforderlicher Reparaturen zu bezahlen. "Ist dies nicht der Fall oder
ist die Rücklage sehr gering, können erhebliche Kosten auf die einzelnen
Wohnungseigentümer zukommen", warnt Bethge.



Wichtig ist es auch zu prüfen, ob die Nebenkosten tragbar sind:
"Möglicherweise sind beauftragte Firmen, zum Beispiel für die Gartenpflege, im
Vergleich zur Konkurrenz viel zu teuer. Um die Firma zu wechseln, muss aber ein
mehrheitlicher Beschluss in der Eigentümerversammlung erfolgen", so Bethge.



Um ganz sicher zu gehen, sollte der Kaufvertrag vor der
Unterschrift einem Rechtsanwalt vorgelegt werden, empfiehlt IVD-Vizepräsident
Schick. "Denn ein Laie wird diesen im Zweifel nicht komplett verstehen und kann
daher kritische Punkte nicht in jedem Fall erkennen."



<div align='right'>Siehe auch: ausgewählte weitere Meldungen:

• 
  Wie lange wird die Eigenheimzulage noch auf das Arbeitslosengeld II
  angerechnet? (3.5.2005)</div>