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Der
Erwerb von Wohneigentum im vorhandenen Gebäudebestand ist nicht nur ein Motor
für die Vermögensbildung breiter Bevölkerungsschichten und für mehr Sicherheit
im Rentenalter. Er gibt zugleich wichtige Impulse für die Modernisierung der
Bausubstanz in den Städten. In Westdeutschland geben nach Auskunft von LBS
Research 71 Prozent der Gebrauchtkäufer neben dem Kaufpreis im Durchschnitt
18.000 Euro für den Ausbau, die Modernisierung, Instandsetzung oder
Schönheitsreparaturen aus. In den neuen Ländern investieren sogar 83 Prozent
aller Altimmobilienerwerber in ihr Objekt, und zwar mit 36.000 Euro im Schnitt
glatt das Doppelte. Dies ist das Ergebnis einer repräsentativen Befragung von
TNS Infratest bei Wohneigentumserwerbern der Jahre 2001 bis 2003:
<center>
</center>
Wie die Infratest-Wohneigentumsstudie gezeigt hat (vgl.
LBS-Infodienst Wohnungsmarkt 13/1104), haben Bestandskäufer bei der Schaffung
von Wohneigentum in den letzten Jahren erstmals den Neubau überflügelt. Immer
mehr zieht es Erwerber dabei in die Stadt. Lagevorteile und ein gewachsenes
Umfeld mit guter Infrastruktur spielen hier eine Rolle. Für die meisten
Gebrauchterwerber ist daneben aber auch der günstigere Preis ein
ausschlaggebendes Argument. Bei allen Wohneigentumskäufern der Jahre 2001 bis
2003 waren Neubauten in Westdeutschland mit 224.000 Euro im Schnitt rund
anderthalb mal so teuer wie Gebrauchtimmobilien (150.000 Euro). In
Ostdeutschland sind neue Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit 183.000
Euro sogar doppelt so teuer gewesen wie Objekte aus dem Bestand (91.000 Euro).
Dass die Gebäudequalität der Gebrauchtobjekte in vielen Fällen
nicht mit dem aktuellen Neubaustandard vergleichbar ist und Anlass für eine "Frischzellenkur"
besteht, zeigt laut LBS Research die Größenordnung der Bauinvestitionen in den
Bestand, die von den Käufern vorgenommen werden. Dabei reicht das Spektrum in
Westdeutschland von der wohnwertverbessernden oder energiesparenden
Modernisierung (bei 36 Prozent aller Gebrauchtkäufe) über reine
Instandhaltungsmaßnahmen (28 Prozent) und Schönheitsreparaturen (23 Prozent) bis
zu An-, Um- und Ausbauten (16 Prozent). Lediglich 29 Prozent der Befragten haben
– zumindest zunächst – keine entsprechenden Maßnahmen durchgeführt.
Der vielfach größere Anpassungsbedarf im Häuser- und
Wohnungsbestand der neuen Länder kommt nach Angaben von LBS Research darin zum
Ausdruck, dass hier neben Modernisierungen (64 Prozent) und
Instandhaltungsmaßnahmen (45 Prozent) auch An-, Um- und Ausbauten mit 45 Prozent
eindeutig größeres Gewicht haben. Demgegenüber entfallen auf reine
Schönheitsreparaturen 10 Prozent, und nur 17 Prozent verzichteten ganz auf
Bestandsverbesserungen.
Die unterschiedlichen Entscheidungsspielräume der Erwerber
kommen bei einer getrennten Betrachtung von Eigentumswohnungen und Eigenheimen
klar heraus: In West- und Ostdeutschland haben die neuen Wohneigentümer "auf der
Etage" lediglich in rund 60 Prozent der Fälle den Erwerb mit
Bestandsinvestitionen verbunden, wobei die Schönheitsreparaturen einen deutlich
größeren Anteil haben. Erwerber von gebrauchten Eigentumswohnungen haben denn
auch "nur" 9.000 Euro (West) bzw. 12.000 Euro (Ost) in ihr Objekt investiert.
Bei freistehenden Eigenheimen liegen die Investitionssummen demgegenüber zwei-
bis dreimal so hoch, nämlich bei rund 23.000 Euro (West) bzw. 34.000 Euro (Ost).
Dabei darf – so der Hinweis der LBS-Experten – die durchschnittlich deutlich
größere Wohnfläche dieser Objekte nicht übersehen werden. Doch die geringeren
Investitionssummen der Reihenhauskäufer zeigten gleichfalls, dass die
Modernisierungsfreiheit und -bereitschaft in freistehenden Eigenheimen objektiv
offenbar am größten sei.
Dies gilt nach dem Ergebnis der Studie im übrigen auch für die
Planungen für die nächsten Jahre. So gaben lediglich rund 12 Prozent aller
Käufer von gebrauchten Eigentumswohnungen an, in den nächsten zwei bis drei
Jahren eine Modernisierung oder einen Ausbau ihrer Wohnung zu planen. Eine
entsprechende feste Investitionsabsicht gibt es bei immerhin rund 30 Prozent der
Reihenhauskäufer, aber bei fast der Hälfte aller Erwerber von freistehenden
Eigenheimen aus dem Bestand.
Der nicht zuletzt politisch bedeutsame Zusammenhang von
Eigentumserwerb und Verbesserung des Wohnungsbestandes wird auch im jüngsten
städtebaulichen Bericht der Bundesregierung deutlich, wo es im Kontext mit den
Bestandsinvestitionen von Gebrauchtkäufern wörtlich heißt: "Indirekt leistet die
Eigenheimzulage damit einen Beitrag zur städtebaulichen Aufwertung in den
Kommunen." Die LBS-Experten erinnern daran, dass dieser Sachverhalt im Grunde
schon eine über 25-jährige Tradition hat. Denn im Jahre 1977 wurde erstmals die
Wohneigentumsförderung nach § 7b des Einkommenssteuergesetzes auch auf den
Erwerb aus dem Wohnungsbestand ausgedehnt, flankierend zur Einführung einer
bundesweiten Städtebauförderung in den 70er Jahren. In der Folgezeit hat dies
damals zur Rückkehr vieler Wohneigentumsinteressen in die Städte geführt – und
damit zu einer Renaissance vieler gewachsener Quartiere beigetragen.
Die Entwicklung in den 80er und 90er Jahren zeigt jedoch
zugleich, dass es riskant wäre, bei der Wohneigentumsbildung allzu einseitig auf
die Bestände zu setzen. Nachdem Mitte der 80er Jahre – ähnlich wie heute – viele
Städtebauer und Wirtschaftsforscher dem Wohnungsneubau ein zu geringes Gewicht
beimaßen, kam es schon nach kürzester Zeit wieder zu ausgeprägten Anspannungen
auf den Wohnungsmärkten bis hin zu akutem Wohnungsmangel in vielen Städten.
Ähnliches droht nach Auskunft von LBS Research auch jetzt wieder. Denn der
Neubau in Deutschland rutscht immer klarer unter die Marke von 300.000
Wohneinheiten ab, die auch vom Bundesbauministerium als mittelfristig
notwendiges Mindestbauniveau für die Bautätigkeit angesehen wird.
<div align='right'>Siehe auch:
LBS</div>
Erwerb von Wohneigentum im vorhandenen Gebäudebestand ist nicht nur ein Motor
für die Vermögensbildung breiter Bevölkerungsschichten und für mehr Sicherheit
im Rentenalter. Er gibt zugleich wichtige Impulse für die Modernisierung der
Bausubstanz in den Städten. In Westdeutschland geben nach Auskunft von LBS
Research 71 Prozent der Gebrauchtkäufer neben dem Kaufpreis im Durchschnitt
18.000 Euro für den Ausbau, die Modernisierung, Instandsetzung oder
Schönheitsreparaturen aus. In den neuen Ländern investieren sogar 83 Prozent
aller Altimmobilienerwerber in ihr Objekt, und zwar mit 36.000 Euro im Schnitt
glatt das Doppelte. Dies ist das Ergebnis einer repräsentativen Befragung von
TNS Infratest bei Wohneigentumserwerbern der Jahre 2001 bis 2003:
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<img border="1" src="http://www.baulinks.de/webplugin/2005/i/0426-lbs.gif" vspace="2" alt="Gebrauchtimmobilie, Modernisierung, Bausubstanz, Ausbau, Modernisierung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen, Altimmobilien, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen"> |
</center>
Wie die Infratest-Wohneigentumsstudie gezeigt hat (vgl.
LBS-Infodienst Wohnungsmarkt 13/1104), haben Bestandskäufer bei der Schaffung
von Wohneigentum in den letzten Jahren erstmals den Neubau überflügelt. Immer
mehr zieht es Erwerber dabei in die Stadt. Lagevorteile und ein gewachsenes
Umfeld mit guter Infrastruktur spielen hier eine Rolle. Für die meisten
Gebrauchterwerber ist daneben aber auch der günstigere Preis ein
ausschlaggebendes Argument. Bei allen Wohneigentumskäufern der Jahre 2001 bis
2003 waren Neubauten in Westdeutschland mit 224.000 Euro im Schnitt rund
anderthalb mal so teuer wie Gebrauchtimmobilien (150.000 Euro). In
Ostdeutschland sind neue Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit 183.000
Euro sogar doppelt so teuer gewesen wie Objekte aus dem Bestand (91.000 Euro).
Dass die Gebäudequalität der Gebrauchtobjekte in vielen Fällen
nicht mit dem aktuellen Neubaustandard vergleichbar ist und Anlass für eine "Frischzellenkur"
besteht, zeigt laut LBS Research die Größenordnung der Bauinvestitionen in den
Bestand, die von den Käufern vorgenommen werden. Dabei reicht das Spektrum in
Westdeutschland von der wohnwertverbessernden oder energiesparenden
Modernisierung (bei 36 Prozent aller Gebrauchtkäufe) über reine
Instandhaltungsmaßnahmen (28 Prozent) und Schönheitsreparaturen (23 Prozent) bis
zu An-, Um- und Ausbauten (16 Prozent). Lediglich 29 Prozent der Befragten haben
– zumindest zunächst – keine entsprechenden Maßnahmen durchgeführt.
Der vielfach größere Anpassungsbedarf im Häuser- und
Wohnungsbestand der neuen Länder kommt nach Angaben von LBS Research darin zum
Ausdruck, dass hier neben Modernisierungen (64 Prozent) und
Instandhaltungsmaßnahmen (45 Prozent) auch An-, Um- und Ausbauten mit 45 Prozent
eindeutig größeres Gewicht haben. Demgegenüber entfallen auf reine
Schönheitsreparaturen 10 Prozent, und nur 17 Prozent verzichteten ganz auf
Bestandsverbesserungen.
Die unterschiedlichen Entscheidungsspielräume der Erwerber
kommen bei einer getrennten Betrachtung von Eigentumswohnungen und Eigenheimen
klar heraus: In West- und Ostdeutschland haben die neuen Wohneigentümer "auf der
Etage" lediglich in rund 60 Prozent der Fälle den Erwerb mit
Bestandsinvestitionen verbunden, wobei die Schönheitsreparaturen einen deutlich
größeren Anteil haben. Erwerber von gebrauchten Eigentumswohnungen haben denn
auch "nur" 9.000 Euro (West) bzw. 12.000 Euro (Ost) in ihr Objekt investiert.
Bei freistehenden Eigenheimen liegen die Investitionssummen demgegenüber zwei-
bis dreimal so hoch, nämlich bei rund 23.000 Euro (West) bzw. 34.000 Euro (Ost).
Dabei darf – so der Hinweis der LBS-Experten – die durchschnittlich deutlich
größere Wohnfläche dieser Objekte nicht übersehen werden. Doch die geringeren
Investitionssummen der Reihenhauskäufer zeigten gleichfalls, dass die
Modernisierungsfreiheit und -bereitschaft in freistehenden Eigenheimen objektiv
offenbar am größten sei.
Dies gilt nach dem Ergebnis der Studie im übrigen auch für die
Planungen für die nächsten Jahre. So gaben lediglich rund 12 Prozent aller
Käufer von gebrauchten Eigentumswohnungen an, in den nächsten zwei bis drei
Jahren eine Modernisierung oder einen Ausbau ihrer Wohnung zu planen. Eine
entsprechende feste Investitionsabsicht gibt es bei immerhin rund 30 Prozent der
Reihenhauskäufer, aber bei fast der Hälfte aller Erwerber von freistehenden
Eigenheimen aus dem Bestand.
Der nicht zuletzt politisch bedeutsame Zusammenhang von
Eigentumserwerb und Verbesserung des Wohnungsbestandes wird auch im jüngsten
städtebaulichen Bericht der Bundesregierung deutlich, wo es im Kontext mit den
Bestandsinvestitionen von Gebrauchtkäufern wörtlich heißt: "Indirekt leistet die
Eigenheimzulage damit einen Beitrag zur städtebaulichen Aufwertung in den
Kommunen." Die LBS-Experten erinnern daran, dass dieser Sachverhalt im Grunde
schon eine über 25-jährige Tradition hat. Denn im Jahre 1977 wurde erstmals die
Wohneigentumsförderung nach § 7b des Einkommenssteuergesetzes auch auf den
Erwerb aus dem Wohnungsbestand ausgedehnt, flankierend zur Einführung einer
bundesweiten Städtebauförderung in den 70er Jahren. In der Folgezeit hat dies
damals zur Rückkehr vieler Wohneigentumsinteressen in die Städte geführt – und
damit zu einer Renaissance vieler gewachsener Quartiere beigetragen.
Die Entwicklung in den 80er und 90er Jahren zeigt jedoch
zugleich, dass es riskant wäre, bei der Wohneigentumsbildung allzu einseitig auf
die Bestände zu setzen. Nachdem Mitte der 80er Jahre – ähnlich wie heute – viele
Städtebauer und Wirtschaftsforscher dem Wohnungsneubau ein zu geringes Gewicht
beimaßen, kam es schon nach kürzester Zeit wieder zu ausgeprägten Anspannungen
auf den Wohnungsmärkten bis hin zu akutem Wohnungsmangel in vielen Städten.
Ähnliches droht nach Auskunft von LBS Research auch jetzt wieder. Denn der
Neubau in Deutschland rutscht immer klarer unter die Marke von 300.000
Wohneinheiten ab, die auch vom Bundesbauministerium als mittelfristig
notwendiges Mindestbauniveau für die Bautätigkeit angesehen wird.
<div align='right'>Siehe auch:
LBS</div>