Massivhaus 1907 mit natürlichen Materialien aufwerten

[Marius5]

Pope 2

Auf höhe des roten Pfeils sieht man die Feuchtigkeit von innen. Auf Höhe der Grünen Pfeile hat der Baugutachter Messung der Feucthigkeit vorgenommen. Und ja er hat es mit einem Gerät gemessen, welches auf die Oberfläche gedrückt wird.

 

[Marius5]

an Mark und Pope

natürlich hat der Kalk mit der Feuchtigkeit in dem Haus nichts zu tun. Ich weiß gar nicht, ob dort irgendwo Kalk eingesetzt wurde. Die frage zum Kalk war eine Nebenfrage.

Der Bausachverständige hat einen Sanierungsplan geschrieben. Inklusive Kostenaufstellung. Allerdings setzt er ausschließlich auf "konventionelle" Baustoffe. Also Gipsputz, OSB Platten, PU etc.
Und er hat auch einen ausführlichen Modernisierungsplan geschrieben. Aber ich plane nicht mich daran penibel zu halten. Trotz all seines Sachverstandes weiß er schließlich auch nicht alles. Lehm ist für ihn reine Esoterik. Er glaubt an keinerlei Vorteile gegenüber "Standard" Putz.

Anbei noch mal einen Eindruck vom Dach .

Ich frage hier auch niemanden nach einem umfassenden Sanierungsplan. Ich möchte lediglich Erfahrungswissen erfragen und mich mit anderen Austauschen. Es tut mir leid, falls das falsch rüber gekommen ist. Ich frage hier vor allem nach Erfahrungen und Meinungen. Am Ende mache ich doch sowieso was ich für das beste halte. Ich werde meine Pläne mit Sicherheit nicht auf eine Aussage aus einem Forum stützen. Natürlich fließen die Rückmeldungen hier mit in meine Entscheidungen ein aber nicht in dem Maße, wie die Rückmeldung des Bausachverständigen oder bekannter Handwerker aus dem persönlichen Umfeld.

 

[Pope]

Außengelände

die Gehwegplatten, die bis ans Mauerwerk herangelegt sind, sorgen dafür, dass Spritzwasser den Sockelbereich durchfeuchtet. Vielleicht gibt es darüber sogar noch eine Horizontalsperre, die wurden seit diesen Baujahren bereits aus Teerpappe eingebaut. Ich wünsche bei der Sanierung viel Erfolg und bleiben Sie optimistisch.

 

[astrid4]

Massivhaus

Also meine Erfahrung... Mal auf den Grundplan bezogen. Wir haben auch 150qm auf 2 Etagen und gleiches Geld. Haben alles alleine zurück gebaut und beteiligen uns am Aufbau... Ich denke wir kommen preislich teurer und zeitlich 1 Jahr länger als gewünscht. Die Erfahrung aus den Bekanntenkreis sagt, 2 Jahre sind sicher eine gute Orientierung für so ein Projekt und keiner war günstiger als die Planung.

Mit der bewussten Entscheidung für oder gegen Baustoffe seid ihr sicher auf dem besseren Weg als es pauschal so zu machen, wie es gerade Standard ist. Das irritiert uns auch immer wieder, wenn mal Handwerker im Haus sind und diese sagen - Mineralwolle und Gipskartonplatten für alle Zimmer... Da haben wir uns anders entschieden. Ob es richtig war, wird man immer erst später wissen.

Steht das Haus am Hang? Ich hatte mich naiver Weise gefreut ein Haus auf dem Berg zu haben.. Und trotzdem drückt Wasser eben weil es ein Berg ist.

 

[Metal Mickey]

Anbau

Auf dem Bild mit den Pfeilen (Außenansicht) ist der Anbau zu sehen, nehme ich an.
Hier ist deutlich erkennbar, dass der Außenputz direkt über dem Bodenniveau durch Regenwasser stark angegriffen ist. Der Bereich ist neu zu verputzen, gegebenenfalls auch unter Bodenniveau.
Das Haupthaus hat bestimmt einen gemauerten Sockel und weißt keine Feuchtigkeitsprobleme auf?

Es ist nicht unüblich, dass Handwerksbetriebe bestimmte Materialien vorschlagen, da diese für sie einfacher und schneller zu verarbeiten sind. Gipsputz ist da als Beispiel zu nennen oder Trockenbau im allgemeinen. Hier muss man sich als Bauherr dann durchsetzen.

Mittlerweile versuche ich mich bei meinen Projekten am bauzeitlichen Zustand zu orientieren, denn damals haben Aufbau und Materialien funktioniert.
Ein gemauertes Haus um die Jahrhundertwende, hat im Innenbereich einen Kalk-Sand-Putz.
Diesen würde ich auch wieder verwenden, wenn Wände neu verputzt werden müssen (ausgenommen Badezimmer).

Würde ich nun auf den bestehenden Kalkputz mehrere Schichten Lehm mit einer Füllung aus Holzwolle aufbringen, gehe ich das Risiko ein, dass das System nicht mehr funktioniert und ich mir zusätzliche Probleme einhandele. Das meinte ich mit "Zu viel des Guten".
Im Fachwerkhaus mag sich ein solcher Aufbau wiederum als vorteilhaft erweisen.

Gruß,

Mark

 

[Marius5]

Hallo Astrid, hallo Mark, hallo Pope

Vielen lieben dank für die tollen Antworten.

Das klingt ja erschreckend was sie über die Sanierungszeit schreiben. Das könnten wir uns nicht leisten. In einem halben Jahr müsste ein Bad + Küche und ein Zimmer fertig sein ..gerne mehr.

Das Haus steht nicht in einem Hang
Ja genau das Bild mit den Pfeilen zeigt rechts den Anbau und vorne das Haupthaus. Die Feuchtigkeit ist also im Haupthaus. Aber nur an der auf dem Bild gezeigten Stelle konnte der Baugutachter vernünftig messen. An allen anderen Außenwänden hat das Messgerät Blödsinn angezeigt.

Was für einen Kalk-Sand-Putz können Sie den für ein solches Haus empfehlen Mark? Wie würden sie über dem Kalk-Sand-Putz weiterarbeiten? Ginge da eine Holzweichfaserplatte drauf und dann eine Wandheizung? Oder sollte man das vermeiden?
Kann Kalk-Putz ähnliche Dinge wie Lehmputz? Also Feuchtigkeit regulieren?

Was würden sie im Badezimmer über den Fliesen empfehlen und warum?



Ich brauche ein bisschen um für mich alles zu sortieren. "Unser" Baugutachter sagt, dass Haus sei höchstens 120.000€ wert und das der Sachverständige (160.000 €) der das Haus bei der Zwangsversteigerung bewertet hat, handwerkliche Bewertungsfehler gemacht hat. Diese wurden uns auch detailliert aufgelistet. Wir müssen uns nun überlegen, was wir genau wollen. Lage und Größe finden wir großartig. Wir haben in dem Jahr seit dem wir suchen nichts vergleichbares gesehen. Also mehrere Bushaltestellen Fußläufig erreichbar. Schnell (40Min.) mit den öffentlichen und zu Fuß in zwei Großstädten...Einkaufsläden, Kindergärten und Schulen in der nähe...Und die Arbeit meiner Frau auch.
Aber der Verkäufer möchte 170.000€ haben.
Angeblich gibt es eine Rumänische Großfamilie, welche das Haus haben möchte. Und einen Trockenbauer der es auch haben möchte. Beide klären wohl gerade ihre Finanzen..Ich glaube der Makler erfindet diese Interessenten aber ich weiß es natürlich nicht. Unser Bausachverständiger, bzw. seine Beraterin hat uns geraten nicht mehr als 120.000€ zu bezahlen...

Wir wissen gerade nicht so recht wie wir uns entscheiden sollen. Wir wissen aber für uns sehr sicher, das wir ein so altes oder noch älteres Haus haben möchten. Ich werde also gerne weiter in diesem Forum lesen und natürlich auch ggf. selber etwas schreiben.

Danke!

 

[Metal Mickey]

Kaufentscheidung

Über den Kaufpreis kann man hier in Frankfurt nur staunen.
Meine Kriterien (neben der Lage) wären beispielsweise:
- Ist die Grundsubstanz in Ordnung: Mauerwerk (Risse?), Dachgebälk (Schädlinge, Fäulnis?), Kappendecken (Träger durch Rost geschwächt?), Gewölbe (Risse?)
- Sind noch die bauzeitlichen (Stil-)Türen, Treppen und Fensterbänke (innen) vorhanden? Oder wurde hier in den vergangenen Jahrzehnten viel durch Modernisierung verhunzt?
- Kann man draußen (Garten, Hof) im Sommer in der Abendsonne gemütlich den Tag ausklingen lassen? Oder ist es zugig und man sitzt im Schatten?

Natürlich könnt ihr erst einmal 2-3 Räume herrichten und aus der Erfahrung lernen.
Aber wichtig: Projekte realistisch angehen/umsetzen.

Gruß,

Mark

 

[Marius5]

Hallo Mark

Naja gut Frankfurt ist natürlich auch ein besonderes Fleckchen. Ganz sooo schlimm ist es hier nun auch wieder nicht.
- Das Mauerwerk scheint in einem guten Zustand zu sein. Der Baugutachter rechnet damit, dass es noch gut 300-400 Jahre hält.
- Die Dachbalken weisen keine Schädlinge oder Fäulnis auf.
- Die Decken bestehen aus Holzbalken und wahrscheinlich einem großen Stahlträger in der Decke des EG
- bauzeitliche Besonderheiten sind alle verhunzt...
- Der Garten geht ums Eck und bietet von Mittags bis Nachmittags ein sonniges Plätzen. Am Abend wird es schwierig, weil wir dann im Schatten der großen Bäume säßen. Aber dafür müssen wir uns dann halt eine andere Lösung überlegen. Bäume fällen würde ich dafür nicht. Die vielen großen und alten Bäume auf dem Grundstück werten es in meinen Augen erheblich auf.

- Für uns ist wichtig zumindest zu einer Seite eine schöne Aussicht (nicht verbaut) zu haben. Das hätten wir dort zu zwei Seiten.
- Außerdem müssen wir aus der Raumaufteilung etwas schönes machen können.
- Das Haus sollte generell viel Spielraum für individuelle Veränderungen bieten und keine Schäden an der Statik aufweisen
- Zu zumindest einer Seite möchten wir keine direkten Nachbarn haben
- Der Garten sollte nicht eingekesselt sein wie bei einem Reihenhaus
- Es sollte zumindest eine für PV geeignete Dachfläche geben
- Das Haus soll hell sein. Also wir möchten Tageslicht in ausreichender Menge im Haus haben
- Das Haus soll prinzipiell die Möglichkeit bieten später, sobald die Kinder ausgezogen sind, einen Großteil der Wohnfläche seperat zu vermieten. Wir brauchen ja später keine 150m² (190 falls wir den Anbau Wohnraumtauglich machen) für zwei Personen
- Der Garten sollte groß genug sein, um eine paar essbare Pflanzen anpflanzen zu können


Ach eine Sache ist mir gerade noch eingefallen. An dem Haus war mal eine Terassenüberdachung. Die Stahlstangen der Dachkonstruktion schauen noch etwa 15-30cm aus der Hauswand raus. Diese wurden scheinbar in einer Nacht- und Nebelaktion abgeflext... Ich möchte die gerne entfernen. Womit fülle ich am besten die zurückbleibenden Löcher auf?

Und würdet ihr ein Preis zahlen der im Grund "zu hoch" ist, weil es euch einfach mehr Wert ist?

Macht ihr die Sanierungsarbeiten eigentlich mit euren Partnern zusammen oder im Grunde eher alleine bzw. mit Freunden?


Danke und einen schönen Tag noch.

Beste Grüße
Marius

 

[astrid4]

Massivhaus

Wir renovieren fast nur mit uns (Beziehungspartner, 1 Kind). Das kann aber durchaus stressen und ist nicht nur lustig. Obwohl ich als Frau das Drumherum schlimmer finde als das eigentliche Bauen... Man muss planen, bestellen usw... Wir gehen trotzdem arbeiten (Teilzeit), Haushalt, Kind alles muss irgendwie laufen.

Ob ich mehr zahlen würde... Kann ich nicht sagen. Wir hatten Glück, ein Haus was und gefallen hat zum unschlagbaren Preis. Sag ich lieber nicht hier... Mir Tränen die Augen bei euren Preisen. Aber Zwickau ist auch nicht Frankfurt. Man kann es auch drauf ankommen lassen... Ihr wollt vor einer Zwangsversteigerung kaufen? Warum? Angst das es sonst noch teurer wird? Oder es gar nicht zur Versteigerung kommt?

 

[Marius5]

antwort

Die Zwangsversteigerung hat 2017 begonnen und lief bis Anfang 2019. Dann hat die Käuferin die Haus nach 4 Monaten wieder verkauft weil sie ihre Mutter in Leibzig pflegen musste. Dann hat es ein Pärchen für ihre Tochter gekauft. Die ist mit Bett dort eingezogen (Also wirklich nur mit Bett ) und hat angefangen und nach sechs Wochen aufgegeben. Jetzt interessieren wir uns für den Kauf. Das Gutachten vor der Vollstreckung hat den Wert auf 160.000€ beziffert. Unser Berater sagt höchstens 120.000€. Der Makler behauptet nun, die aktuellen EIgentümer würden auch bei 170.000€ Verlust machen...Das halte ich für eine Lüge. Das ist höchstens für 100.000€ versteigert worden und die Käufern der Versteigerung hat es sicher nicht für 155.000€oder mehr weiterverkaufen können. Also wenn die das doch zu so einem Preis gekauft haben tun sie mir leid.

Wir haben zwei Kleinkinder (2 und 4) ^^. Zur Zeit arbeitet nur meine Frau. Wir haben zwar etwas gespart aber nicht genug um an Zwangsversteigerungen teilnehmen zu können.

 

[Holger]

Eine arg wackelige Angelegenheit

Ganz ehrlich: nach Ihren Ausführungen und ihrer monetären Lage sowie der Vorgeschichte, würde ich mir den Kauf gut überlegen. Sie retten ggf. Ihr Familienglück.
Für gewisse Vorhaben müssen Sie schon aus rein rechtlicher Sicht Fachhandwerker haben. Zum Teil sind viele Handwerker schon ein Jahr um Voraus ausgebucht. Rechnen Sie mindestens ein Jahr für den Innenausbau.

Zum Budget: mit dieser Vorgeschichte sind unliebsame Überraschungen vorgeplant. Tritt bpws. doch durch die Feuchtigkeit Hausschwamm auf, sind schnell 10 000€ weg.

Um nicht nächstes Jahr Privatinsolvenz anmelden zu müssen, rechnen Sie mit mind. 1500€/qm an Sanierungskosten und halten Sie sich mind. 15% Reserve zurück. Lassen Sie sich des Weiteren den Kreditzins für die Laufzeit des Kredites festschreiben und wählen Sie die Kreditrate so, dass Sie immer kleine Reparaturen zahlen können. Gut ist eine Sparquote von 500€ -1000€ im Jahr bei diesem Haus.

Bedenken Sie auch, dass höchstwahrscheinlich der Tagebau in ca.15-20Jahren beendet ist. Dann werden auch die Grundwasserpumpen abgestellt. Was passiert dann mit dem Gw-Spiegel.

Wenn die Lage und die Grundstücksgröße passt, rechnen Sie auch mal einen Abriss mit Neubau durch.

 

[Holger]

Korrektur

Zur Sparquote: natürliche sollte diese bei 500-1000/Monat liegen und nicht pro Jahr. Damit darf das Haus nicht mehr als 30% des Monatshaushaltsnettos an Kosten inklusive Nebenkosten an finanzieller Belastung für Sie erzeugen.

Viele überschätzen des Weitern die Eigenleistung und die Hilfe durch Freunde. Gerade unter Freunden gibt es oft Streit. Was machen Sie zum Beispiel, wenn aus Zeitgründen ihre Bekannten keine Zeit haben? Bei Handwerkern können Sie bspw. über Ersatzleistungen einen gewissen Druck ausüben? Bei Freunden eher nicht.

Fazit:

Hauskauf: 100 000€
Nebenkosten: 15 000€
Sanierungskosten Haus mit Eigenleistung: 230 000€
Sanierungskosten außen: 25 000
Reserve: 40 000€



Kurz um: Schlafen Sie nochmal drüber!

 

[astrid4]

Massivhaus

Also ich muss den Vorschreibern recht geben. Ich dachte ihr seid alleine... Da geschrieben wurde das ihr zur Not auf die Baustelle zieht (aber auch dafür muss erstmal was getan werden). Unterschätzt den Stress nicht, ist wirklich nicht leicht und Kinder erleichtern es nicht gerade. Das liegt einfach daran, dass man eine hohe Dauerbelastung hat, da man ja nie einfach mal nix tun kann. Ich freue mich auf meine Arbeit... Da ist es am Ruhigsten. Nicht falsch verstehen, Kinder sind toll. =) Auch macht mich die Geschichte des Hauses etwas stutzig. Wer kauft ein Haus (für die Tochter) in dem Zustand und gibt es zeitnah wieder auf. Vielleicht stimmt doch mehr nicht als vermutet. Zumindest scheint euer Sachverständiger evtl. realistischer am Preis zu sein als der Wunsch des Besitzers. Schlaft drüber, vielleicht setzt ihr euch einen Maximalpreis und lasst den Verkäufer quasi entscheiden indem er annimmt oder nicht.

Macht euch nicht unglücklich in dem ihr euch zu viel vor nehmt. Selbst mit Kapital fehlt Zeit für Helfer/ Handwerker/ euch.

 

[Marius5]

Hallo Holger

vielen lieben Dank für die Ratschläge. Wir haben aktuell folgendermaßen kalkuliert:
Einkommen
- 450 Haus-Nebenkosten (Die sind abgesehen von Heiz- & Stromkosten sicher.) Bei Heiz- und Stromkosten haben wir 25% zu den aktuellen Kosten aufgeschlagen. In dem Haus ist ein Brennwertkessel, hier eine alte Ölheizung und Warmwasser mit Strom.
- 150€ Rücklage für das Haus
- 950€ für den Kredit
- Lebenserhaltungskosten (Da sind auch 150 für Sport, 150 für private Altersvorsorge 100 für Urlaub drin..)
~ bleiben etwa 200 € im Monat als Puffer. Aber nur solange ich nicht arbeite. Ich werde wieder arbeiten gehen kurz bevor wir dort einziehen.
Zinsen des aktuellen Angebotes vom Kreditinstitut sind für 30 Jahre fest (Bausparkasse). Und im ersten Jahr zahlen wir keine Tilgung. Für die Sanierung haben wir bisher 150.000 € bei der Bank angefragt. Wir haben nicht damit gerechnet mehr zu brauchen. ^^ ~5000€ von unserem Eigenkapital wollten wir nicht mit in die Finanzierung einbringen. Das soll eine Reserve sein.

Also ich denke wir sind noch sehr weit weg von der Privatinsolvenz. Sobald ich wieder arbeite haben wir deutlich mehr Geld als wir brauchen.
Elektriker, Heizungsbauer, Trockenbauer, Dachdecker habe ich in der Familie. Die habe ich alle schon für ihr Fachgebiet gefragt. Die Fleißarbeit führe ich aus aber lasse mich beraten und regelmäßig von den Experten besuchen. . Ich habe noch weitere "Selbstbauer" in der Familie die ich aber bisher nicht eingeplant habe. Für den Notfall bekomme ich schon viele Hände zusammen. Werkzeuge und Maschinen kann ich mir alle leihen die für den Bau eines kompletten Hauses nötig wären. Vom Gerüst bis zum Betonmischer. Nur den Sprit für das hin- und hertransportieren zahle ich selbst.

Freunde würde ich höchstens 2-3 mal für einen Tag fragen und dann auch nur mit entsprechender Verpflegung. Ich bin sicher nicht bereit Freundschaften aufs Spiel zu setzen nur um es da schneller schön zu haben. Lieber verkaufe ich es wieder, zur Not auch mit Verlust, bevor ich mein Familienglück aufs Spiel setze. Meine Frau sieht das genau so. Am Ende ist es ja nur Geld und das können wir immer wieder neu verdienen. Also wir haben uns schon viele Gedanken zu möglichen Fallstricken gemacht.

Die Idee mit Abriss und Neubau ist mir auch schon durch den Kopf gegangen. Ich werde das mal gründlich durchrechnen.

500-1000€ Sparquote mögen später sinnvoll sein aber zu Beginn halte ich das für übertrieben.
Also nur 30% an finanzieller Belastung durch das Haus halte ich für übertrieben. Das wären ja dann 1900-2400€/Monat. Dann bräuchten wir ja ~5700-7200€ Netto pro Monat. Um so viel zu verdienen müssten wir beide Vollzeit arbeiten. Das machen wir nicht solange die Kinder noch so klein sind. Ich werde das nochmal gründlich mit meiner Frau besprechen und ihr von Ihren Hinweisen und Tipps berichten. Ich halte das für übertrieben aber mal sehen wie sie das sieht. Ich höre mich auch noch mal in der Familie und im Freundeskreis um.

Vielen lieben Dank!

 

[Marius5]

Hallo Astrid,

wir würden das meiste alleine machen aber ich hole mir fachkundige Berater die Sachen machen die ich gar nicht kann oder mit genau sagen was ich machen muss. Der allergrößte Teil der Arbeit ist ja Fleißarbeit. Das Haus wurde im aktuellen Zustand bewohnt. Es ist weit weg von schön aber es stürzt einem nicht auf dem Kopf und man erfriert auch nicht. Die zwei Badezimmer sind schrecklich hässlich krumm und schief aber scheinen zu funktionieren. Es ist einfach heruntergekommen aber nicht unbewohnbar. Wir schlafen aber wirklich noch ein paar mal drüber. Wir haben dem Makler ein mündlich gesagt was wir bereit sind zu zahlen. Wir werden das heute nochmal schriftlich begründen und dann einfach abwarten.