Haus sanieren oder Finger weg?

[Andre8]

Naja

Also zur Frage:
Ja steh in Kontakt, aber die prüfen gerade erstmal was die komischen Änderungen der letzten Jahrzehnte an baulichen Anpassungen und Veränderungen zulassen. Fördergelder haben demnach auch noch nichts gesagt. Also bisher ist demnach nur mit kfw Förderung zum energetischen sanieren geplant.

Zum Hausbau alkgemein, 2019 lag sowohl im massen als auch im individualbaumarkt der m2 Preis bei um die 2000€ klar in den Innenstädten groß Ballungsräume sicher auch viel höher. Aber das dann auch mehr wegen der Grundstücke. Sonst würde ja jedes Kataloghaus mit 100m2 heute schon 400.00 kosten und so schlimm ist es ja zum Glück noch nicht.

In dem Ort wo mein Beispiel liegt ist der Grundstückspreis bei um die 50€/m2. Das Grundstück ist erschlossen und selbst bei Demontage bleiben ja Steine und Ringe teile erhalten. Denke das Fachwerk und Denkmal ja eh eine ganz andere Art Baustelle sind darum hatte ich ja auch dieses Forum gewählt ??

 

[KHH]

Verrottete Schwelle, usw.

Schon das eine Detailfoto der verrotteten Schwelle bedeutet: Das Haus muss hoch gehalten werden um die Schwelle zu erneuern. Dazu müssen mindestens alle Fenster und die Tür raus und mindestens die unteren Ausfachungen komplett ausgeräumt werden. In wie weit sich die restlichen Ausfachungen bei diese Aktion lockern und somit mindestens überarbeitet werden müssen, wird sich dann noch zeigen.
Dann ist mir auf dem ersten Foto aufgefallen, dass im EG nur links eine Strebe (die "schräge Stütze") steht. Die am rechten Ende wurde wahrscheinlich raus genommen als das große Fenster auf der Ecke eingebaut wurde. Die muss aber der Statik wegen wieder hin. Nicht unbedingt auf die Ecke (damit das Fenster bleiben kann), dann aber ins benachbarte Feld, unter die im OG, aber der linken entgegen geneigt.
In wie weit dabei der Sockel gleich mit saniert werden muss, ist auf den Bilder nicht zu erkennen.
Damit du mal ein bischen Gefühl dafür bekommst, nur diese beiden Aktionen (Schwelle erneuern, neue Strebe einbauen, Gefache innen und außen wieder herrichten) wird schon mehrere x0.000 Oironen kosten.
Wie sieht denn die Fassade um die Ecke aus?

Edit: Uups, der Beitrag hat sich mit deinem überschnitten, deshalb hier noch ein Nachtrag.
Ok, das sind schon mal ganz andere Preise. Und die Löhne sind, nach allem was man so hört, wohl auch noch günstiger als in unserer Region.
Mir fällt auch noch ein. Wie weit ist das Haus von der poln, Grenze weg? Vielleicht suchst du da nach guten Handwerker ??? In Polen gibt es mehr als bei uns....und immer noch günstiger... ;-)

 

[Andre8]

Stützbalken

Ja unten ist wie gesagt komisch, da ist teilweise einfach komplett durchgemauert (vlt im Zuge einer versuchten Sanierung) und der Balken aufgemalt. Oben scheint es tendenziell authentischer.

Ok aber Haus anheben klingt ja schon nach ner Aktion. Auch wenn Fenster Türen und ein paar Innenwände eh geändert werden sollen. Aber je nach preisverhandlung stehen ja auch bis 200K ink Förderung zur Verfügung. Es soll kein rtl 2 Schnäppchenhaus werden

Ich wollte das ganze halt an dem Objekt gerne komplett durch exerzieren im Zweifelsfall als gute Übung für ein anderes Haus.

Polen ist doch ein Stück und ob ich auf das Risiko bei Gewährleistung beim Abstürzen und so Lust hätte weiß ich nicht. Zum mauern und Fliesen wärs ne Option, Falls wir es nicht selber machen.

 

[Hilger]

Veraltete Preise und Irrglaube zur Sanierung

Lieber André,

„Sonst würde ja jedes Kataloghaus mit 100m2 heute schon 400.00 kosten und so schlimm ist es ja zum Glück noch nicht.“

Vor wenigen Jahren hätte Ihre Aussage noch gepasst. Lassen Sie sich nicht von aktuellen Angeboten täuschen. Die 400 000€ Grenze ist auch für ostdeutsche Verhältnisse bei einem normalen Haus von der Stange inklusive Grundstücke schnell erreicht.

Wäre die Sanierung dieses kleinen Häuschen so günstig, wie von Ihnen erhofft, und schöngerechnet, wäre es doch schon längst verkauft.

Genau das bricht vielen Häuslebauern finanziell das Genick. Bauen wird zunehmend teurer und rückt für Haushalte der mittleren Einkommensschichten in zunehmende Ferne.

Im ländlichen, peripheren Raum sind durchaus 2500€/qm Neubauwohnfläche noch möglich. In Ballungsräumen würde diese Grenze eher beim sozialen Wohnungsbau angesetzt werden müssen und für den gehobenen Standard auch >5000€/qm veranschlagt werden.

Des Weiteren ist eine Sanierung in den aller seltensten Fällen günstiger als ein Neubau, schon gar nicht bei denkmalgeschützten Objekten.

Eine normale Eigenheimsanierung eines Hauses aus den 1980er Jahren in Nordsachsen (Dach, Elektrik, Wasser, Heizung, Fassade, Bäder) wird aktuell mit 1500€/qm angesetzt.

Also rechnen Sie nicht schön, sondern lassen Sie begutachten und lassen Sie sich einen finanziellen Plan aufstellen, der nicht zu knapp ist und bei dem es tatsächlich auch nicht an zu wenig Reserve, soll heißen 25%, scheitern sollte.

 

[Fa. Böhme]

Beitrag wurde gelöscht

 

 

[Andre8]

Danke an alle

Gut ich würde das Thema mal abhaken.
Da ich aus allen Statistiken und Erfahrungen von bekannten bei normalen Neubauten, völlig anderer Preise kenne als die hier krampfhafte auf 4500€ pro Quadratmeter berechneten für Neubau, weiß ich nicht wo hier die Infos her kommen. Nur weil ich mich mit Sanierungskosten im Fachwerk nicht auskenne heißt nicht, das ich nicht eine grobe Idee habe was Neubau kostet. Man bekommmt ja auch heute noch Fertighäuser für 150.000 - sowas will ich halt nicht und geb das Geld lieber für Sanierungskosten aus. Das Grundstückspreis in der Republik von 50-x000 Euro pro Meter schwanken kommt da halt hinzu.

Das hat auch nichts mit schönrechnen zu tun wenn man offensichtlich falsche Werte abtut. Wenn mir jemand sagt „Balken tauschen kostet ca 5000€ Und beim Sockel 20000€ ist das ja ok. Das hilft und damit kann man rechnen.

Also falls noch was konstruktives zum Thema Fachwerk einfällt, gerne mehr. Ab Innenstadt wohnungsneubau habe ich kein Interesse. Danke für die Mühe

 

[KHH]

Enttäuscht?

Hallo Andre,
aus deinem letzten Beitrag ist ziemlich viel Enttäuschung ob der bisherigen Antworten heraus zu lesen.
Du hast recht, die Diskussion ist mit den vielen Beiträgen zu unterschiedlichen Neubaupreisen vom eigentlichen Thema abgeglitten. Ich behaupte jetzt auch mal, es unterstellt dir hier niemand dass du in Sachen Bauen von gar nix Ahnung hättest! Betrachte die kritischen Äußerungen lieber als wirklich gut gemeinte Ratschläge. Es haben sich schon zu viele Menschen finanziell übernommen, weil sie zu euphorisch an so ein Projekt ran gingen. Deine ersten Beiträge klangen (für mich zumindest) so ähnlich.
Ansonsten bleibt nur die Bitte, wenn du gerne mehr, bzw. konkretere Tipps, Ratschläge, Kostenschätzungen, usw. zu diesem konkreten Haus haben möchtest, dann stelle hier mehr Infos und aussagekräftigere Bilder ein.
Mit einer "Weitwinkel-Fernaufnahme" und zwei Detail-Fotos kommt man halt nicht weit, wenn man sonst nichts von dem Haus weiß. Wir können hier alle nur auf das reagieren was du uns kundtust.

Btw., hast du hier schon mal gestöbert: https://igbauernhaus.de ?
Da tummeln sich auch viele Leute mit Ahnung von Fachwerkhäuser.
Vielleicht ist da jemand dabei der sich mit dir zusammen das Haus mal live anschauen würde......ohne dass du gleich Gutachterpreise zahlen musst.
Und/oder suche in einschlägigen Verzeichnissen nach "Restauratoren im Zimmererhandwerk" und/oder Lehmbau-Kollegen aus der Region: https://www.dachverband-lehm.de/firmen

 

[Andre8]

Gutachten

Enttäuscht nicht wirklich und wenn dann eher das es so komisch abgedriftet ist, wo ja die eigentlichen Fragen nach 1. balkentausch und später 2. sockelbalken und Sockelfeuchtigkei relativ wenig beaa as ntwortet wurden. Das es da immer die Spanne von „alles kein Ding“ bis „abreisen ist billiger“ gibt ist ja klar.

So viele details gibt es hier mit dem einen Bild was ich hochladen darf und das am besten keine Rückschlüsse zulassen soll wo das Haus steht halt nicht.hier mal ein Bild von innen. Eigentlich wirkt es halt nicht soooo runter gerockt bis auf die Fassade.
Mein Schwager ein Tischlermeister ist halt wieder einer der Kandidaten „alles kein großes Ding“ da dachte ich als etwas pessimistischerer Mensch, wenn ich so alles in allem 150.000 rechne sollte das eigentlich halbwegs passen. In erstellen hatte ich halt auf ein paar aktuelle Erfahrungen mit Preisen für solche Arbeiten gehofft. Kann das halt nicht einschätzen.

Und mal als extra frage kann ein Gutachter was taugen der „nur“ 450€ will? Bzw. Gibt es ja auch diese all inclusive Dinger für 300€ die dann Prozente von der kaufpreissenkung wollen? Hat da jemand Erfahrungen?

 

[Historia1]

Balken tauschen

Einzelne Balken zu tauschen ist nicht so das Problem. Bei mir war eine einzelne Strebe im Fachwerk zu wechseln, das waren 3 Stunden Arbeitszeit plus wieder die Gefache reparieren. Da war statisch auch nichts abzustützen. Beim Dach waren dann Teile vom Rähm in Eiche zu ersetzen. Da hat es eben 20 Jahre ganz leicht reingeregnet, das war kaum zu sehen. Auch kein großes Ding, aber doch zeitaufwändig und so was kann dann nur der Zimmermann und braucht dann auch schon seine Zeit. Das ging bei uns in die Rechnung für das Dach mit ein und war im Prinzip auch schon im Angebot mit eingepreist. Unser Dach war 60 Jahre alt und die Angebote hatten deshalb auch schon 10-20% Aufpreis für zu erwartende Arbeiten an der Konstruktion. Da waren die Firmen hier ganz deutlich als sie die Besichtigung gemacht haben.

Zu der Frage von Renovierung. Unser Haus war gut in der Unterhaltung, wir haben uns im Verlauf aber trotzdem dazu entschlossen alle Wasserleitungen und Elektro komplett zu tauschen. Ich habe an ein paar Stellen Lüsterklemmen mit vielfachen Verzweigungen hinter Holzverkleidung gefunden. Das war mir zu gefährlich. Jetzt ist alles neu verkabelt mit Brandschutzsicherungen. Bei uns ist nur noch die Heizung weiterverwendet worden.

 

[Holger]

Grobe Kostenabschätzung

Lieber André,

Ihren Wunsch nach einer groben Kostenabschätzung kann ich gut verstehen, ich aus den letzten Sanierungen, ländlicher Raum Südsachsen, kann ich ganz grob Ihnen Folgendes sagen (Preise mit Material/ Lohn etc.).

- allgemeine Planungsaufgaben/ Gutachten etc. 5 000€
- Balkentausch: ca. 1000€ pro Balken einer Länge von 5m
- Mauerwerkstrockenlegung zwischen 100-400€/lfm
- Haus Elektrik komplett mit ca. 100h inklusive Internet und Sat: 12 000-15 000€
- Bäder komplett (Fliesen, Putzen, Einrichtung) einfache Ausstattung 2500/qm
- Heizung Gas mit Tausch der Heizkörper: 15 000- 25 000€ in Abhängigkeit des Sanierungsaufwandes
- Fenster in Holz entsprechend Denkmalauflagen ca.: 400€/ Fenster
- sonstige Putzarbeiten innen, 5 000 - 8 000€
- Haustür 2 500-3 000€
- Innentüren Maßanfertigung aus Holz inkl. Lohn, Zarge, Bänder, Einbau 500 - 700€/ Stk.
- Fußboden innen 50-100€/qm
- Fassade: ohne Dämmung inklusive Denkmalschutzauflagen: 15 000€
- Dacheindeckung mit Schindeln ohne Dachstuhl: 30 000€
- Gerüst: 3 Monate 3 000-4 000€
- Entsorgung Bauschutt etc. 4 000€
- Reserve für böse Überraschungen: hier v.a. Hausschwamm, Holzschädlinge, Bauschäden, Statikprobleme aus vorangegangen Sanierung mind. 15 000€, meist mehr

Nicht enthalten, aber immer sehr teuer sind dann anschließende Arbeiten, z.B.: Einbau der Küche, Pflasterarbeiten etc. .

 

[KHH]

Gutachter für 450,-

Zuerst mal, Preise sagen nichts über das Können und die Erfahrung eines Gutachters aus. Da ist eher die Frage auf welch hohem Roß er sitzt. (ich habe schon "teure" Gutachter erlebt, die ziemlich daneben lagen.... )
Deshalb habe ich dir vorhin die Links zur IG Bauernhaus und DVL geschickt. Weil da Leute zu finden sind von denen man eher ausgehen kann, dass sie von Fachwerkhäuser wirklich Ahnung haben.
Zweitens und das ist das eigentlich Wichtige: Auch wenn Gutachter viel oder sehr viel Erfahrung haben, können auch sie nur bis AN die Wand gucken. Die haben auch keinen Röntgenblick um hinter die Tapete oder den Putz schauen zu können, ohne diese zu entfernen. Man soll also generell nicht zu viel erwarten !!! Vor allem wenn man nicht "beschädigungsfrei" prüfen, also z. B. auch mal ein Loch in den Putz hacken kann.
Wenn du den genannten (450,-€-) Gutachter nicht kennst, dann prüfe ob er ein gerichtlich anerkannter Gutachter ist ("Gutachter" ist keine geschützte Berufbezeichung, jeder Depp darf sich so nennen!!!) und frage ihn nach Referenzen. Und/oder frage die Denkmalbehörde nach einem den die kennen.

Nochmal zum Thema Sanierungskosten.
Hier ein aktuelles Zahlen-Beispiel:
Wir sanieren gerade einen denkmalgeschützten Fachwerkgiebel, OG und DG, ca. 52 m², allerdings mit wesentlich mehr Holz, sprich kleineren Gefachen als bei deinem Objekt. Ein älteres Bild des Giebels ist hier öffentlich zu sehen: https://de.wikipedia.org/wiki/Liste...arienborn_Fachwerkhaus_Im_Borner_Grund_45.JPG
Das ursächliche Problem war "nur": Bei Regen tropfte Wasser aus einem Fenstersturz im EG.
Da der Giebel vor 12 Jahren schon mal saniert wurde und auf den ersten Blick ganz ok aussah, dachte ich zuerst das sollte kein größeres Problem sein.....zu meinem "Glück" sagte der Gutachter das Gleiche....bis wir mit der "Reparatur" anfingen......
Zwischenzeitlich wurden ALLE Ausfachungen ausgebaut, 95 % der Balken entweder repariert oder ganz erneuert, weil sie von hinten her verrottet waren, was für den Zimmerer 4 Wochen Arbeit war, die dabei beschädigte Innendämmung musste wieder hergerichtet und teilweise erneuert werden und es mussten Wandheizungen in den dahinter liegenden Zimmer installiert werden. Den Außenputz machen wir die nächsten Tage, sobald es die Witterung zu lässt.
Gesamtkosten ca. 50000,- €.
.....für einen zunächst nur "kleinen" Wasserschaden.....
Du siehst wie schwierig es ist, anhand rein "äußerlicher" Erscheinung halbwegs realistische Kostenaussagen zu machen.
Von daher, deine Fragen zur Schwelle habe ich versucht so gut es geht zu beantworten.
Zum Sockel kann ich dir ohne Fotos und mehr Infos noch so viel sagen: Wenn er unterhalb des Fußbodenniveaus (im Haus) liegt, muss er nicht unbedingt direkt über Straßenniveau abgedichtet werden. Aber unter der (neuen) Schwelle auf jeden Fall, und über die gesamte Länge.
Wie einfach oder kompliziert das ist, kann man anhand der Bilder nicht erkennen.
Ist der Sockel in Ziegelsteinen gemauert, ist es einfach zu bewerkstelligen, in dem Moment wo die alte Schwelle ausgebaut ist: Die oberste Reihe Ziegel wird entfernt, eine Folie (Horizontalsperre) wird auf die Lagerfuge gelegt, die Ziegelreihe wird wieder drauf gemauert, die neue Schwelle da drauf gelegt. Kosten: ein paar hundert Euro. Ist der Sockel aus Natur-/Bruchsteinen, wird zwar im Prinzip das gleich gemacht, nur ist es wesentlich zeitaufwändiger weil Bruchsteine so unregelmäßig sind. Da kann man nicht einfach eine Folie drauf legen und drüber mauern. Kosten: im niedrigen 4-stelligen Bereich, ums mal im Polit-Sprech auszudrücken.
Was nochmal zusätzliche Kosten verursacht, ist, wenn der Sockel bei der Gelegenheit komplett neu verputzt werden soll und sind die Stufen zur Eingangstür. Die müssen evtl. ab- und wieder hin gebaut werden, damit man auch dahinter die Horizontalsperre durch verlegen kann.

 

[Andre8]

Kostenschätzung

Lieber Holger,

Vielen Dank für so einen super Überblick über deine real entstanden kosten mit so detaillierter Auflistung.
Darf ich noch fragen wie viel Fläche und Etagen das Haus hatte?
Das ist genau die Art Aufstellung nach der ich gesucht habe - mit dem Bewusstsein, das es durchaus mehr oder weniger kosten kann. Einfach mal ein aktuelles Bild für einzelne Posten.
Dankeschön

 

[Andre8]

Gutachter grobe Einschätzungen

Lieber Herr Hubel,

Danke für die Einschätzung.
Klar kann bei jeder Baustelle unverhofftes passieren aber gehen wir mal nicht vom worst case und nicht vom vollen Geldschrann im Keller aus
Die Info zum Unterschied beim Sockel ist schonmal super.

Das Gutachter auch nur Menschen sind ist klar und das auch Experten sich verschätzen ist ja nicht unüblich. Aber zwecks Zulassung beim Gericht zu gucken ist ein guter tip. Vermutlich bekommt man da auch einfach bei großen Firmen einfach Köder Angebote die dann mehr Betreuung erhoffen.

Dank dir für deine ausführlichen Einschätzungen

 

[Holger]

Basis der Kostenabschätzung

Guten Morgen André,

die aktuelle Kostenabschätzung basiert auf der Renovierung/ Sanierung eines Stadthauses von 1900, eines Fachwerkhauses von ca. 1830, eines Siedlungshauses von 1930 und eines Zweifamilienhauses von 1955.

 

[Methusalem]

Fertighausangebote 150T

Moin, nur ganz kurz: Diese Angebote für ein Fertighaus für 150T solltest du spaßenshalber mal genauer unter die Lupe nehmen. Das sind Lockangebote. Auf den Bildern sind "aufpreispflichtige Extras" dargestellt. Für die 150T kriegst du aber nur einen Schuhkarton ohne alles...
Ich hatte mal vor ein paar Jahren so eine Aufpreisliste in den Fingern: Estrich im Keller 5.000 EUR. Das war in Zeiten, wo der Estrich für ein ganzes Haus 3.500 EUR gekostet hat.

 

[Fritz]

Längste Diskussion, die wir hier je hatten?

Ich kann mich jedenfalls an keine längere erinnern. Glückwunsch dazu!

Mir tun manchmal Fragesteller leid, die nur eine oder gar keine Antwort bekommen.
Der Andre scheint hier einen Nerv getroffen zu haben. Ist schon extrem interessant:

wir haben selber ein baufälliges Haus quasi ohne Geld saniert. Wenn ich auf Youtube die Videos von Lothar Greef anschaue, fühle ich mich ihm oft sehr nah, weil dort auch gezeigt wird, wie man mit altem Dach, alten Fenstern, alten Öfen usw zufrieden sein kann. Wir haben es ähnlich gemacht. Mag sein, dass wir hier wohnen, wie zu Großmutters Zeiten. Dafür ging es komplett ohne sich zu verschulden und ohne schlaflose Nächte!

Ich fände es schade, wenn der Verlauf dieser Diskussion junge Leute davon abhalten würde, sich - vielleicht auch etwas naiv - in das Abenteuer Fachwerkhaus zu stürzen! Letztlich braucht es in erster Linie Begeisterung für die Sache an sich. Dann ist ein Fachwerkhaus mit viel, viel Eigenarbeit auch für weit weniger Geld zu erhalten.
Das allerwichtigste: gute Werkzeuge und Kenntnisse im Umgang damit. Erstere kann man auch gebraucht kaufen und zweiteres bekommt man "learning by doing" umsonst dazu.

In diesem Sinne....

 

[Andre8]

Freut mich die Aktivität zu steigern

Zugegeben bin ich auch überrascht das die Stimmung hier von enthusiastischem “alles in Eigenregie machen” bis zum “Plan den Preis einer kleinen Villa” ging. Vermutlich warn die Fragen einfach zu zerstückelt und zu Wage.

Ich denk halt wie immer liegt man irrgendwo dazwischen und ich wäre zB ja auch bereit Teile auf kreditbasis von Fachleuten machen zu lassen. Aber und das finde ich halt essenziell. Ich hab nicht den Druck das schnell fertig zu machen. Wenn das gesamt Projekt 5 Jahre unter regelmäßigen Urlaubs und Wochenendeinsatz gemacht wird und man bei Handwerker Terminen recht flexibel ist, macht das meines Erachtens auch wirklich einen preislichen Unterschied zum „zu Weihnachten müssen wir in dem Haus sein“.

Ich denke wir werden uns früher oder später an solch ein Projekt wagen.

Für die Frage „was für euch ordentliches werkzeug“ ist öffne ich dann einen neuen Beitrag