Bei überhöhter Mietminderung darf Vermieter fristlos kündigen

[Fachwerk.de]

Eine
defekte Heizung, undichte Fenster, ein kaputter Briefkasten - weist die
Mietwohnung Mängel auf, dürfen Mieter unter bestimmten Voraussetzungen weniger
Miete zahlen. Allerdings muss die Kürzung angemessen sein. "Ist die
Mietminderung nicht gerechtfertigt oder stark überhöht, droht eine fristlose
Kündigung seitens des Vermieters", warnt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident
und Sprecher des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Denn dann liegt ein
Zahlungsrückstand vor, den der Mieter gegebenenfalls selbst verschuldet hat. In
einem solchen Fall - der Vermieter kündigte einem Mieter wegen dessen
Zahlungsrückstand fristlos - gab das Landgericht Berlin kürzlich einem Vermieter
Recht (Az. 65 S 35/05). Ein Zahlungsverzug, der zur Kündigung berechtigt, liege
auch dann vor, wenn sich der Mieter bei der Minderungsquote verschätzt habe, so
die Richter. Der Mieter muss in jedem Fall sorgfältig prüfen, ob und in welcher
Höhe eine Mietminderung gerechtfertigt ist.



Gesetzlich ist nicht geregelt, bei welchen Mängeln die Miete wie
stark gekürzt werden darf. "Generell gilt, dass die Mietminderung umso höher
ausfallen darf, je stärker die Nutzung der Wohnung eingeschränkt ist", sagt
Schick. Wie hoch die Minderung tatsächlich angesetzt werden darf, ist immer vom
konkreten Einzelfall abhängig. Es hat sich eine umfangreiche Rechtsprechung
entwickelt. Zum Beispiel wurde entschieden, dass ...

• für einen kaputten Briefkasten die Miete nur um 3 Prozent gekürzt werden
  darf,
• bei Schimmelbefall reicht die Bandbreite der Rechtsprechung von 2
  Prozent bis 100 Prozent, je nachdem, wie stark der Befall im konkreten Fall
  ist.
• Auch bei einem häufigen Ausfall der Heizung kommen die Gerichte zu
  unterschiedlichen Ergebnissen. Die Urteile umfassen Minderungsrechte von 5
  bis 100 Prozent, je nachdem, wie lange der Ausfall andauert, auf welche
  Räume er sich erstreckt und zu welcher Jahreszeit er eintritt.

Rechengrundlage für eine Mietminderung ist immer die
Bruttomiete, also die Miete einschließlich aller Nebenkosten, hat der
Bundesgerichtshof (BGH) nach langem Rechtsstreit in diesem Jahr entschieden (Az.
XII ZR 225/03).



"Mieter dürfen nur dann die Miete reduzieren, wenn die
Gebrauchstauglichkeit der Wohnung vollständig oder teilweise eingeschränkt ist",
erklärt Schick. Zur Klärung, ob ein Mangel vorliegt, hilft ein Blick in den
Mietvertrag. "Erst, wenn der Zustand der Wohnung schlechter ist als er laut
Mietvertrag sein sollte, darf die Miete gemindert werden", so Schick.



Frist für Rückzahlung festlegen



Reduziert der Mieter die Mietzahlung übermäßig, läuft er Gefahr,
zwei Monatsmieten in Rückstand zu geraten. "Ein solcher Zahlungsverzug ist, wenn
er unberechtigt ist, ein schwerwiegender Verstoß gegen den Mietvertrag, der den
Vermieter gegebenenfalls zu einer fristlosen Kündigung berechtigt", warnt
Immobilienexpertin Bettina Baumgarten, Rechtsanwältin in der Kanzlei Bethge &
Partner in Hannover. "Hält der Vermieter die Mietminderung durch den Mieter für
unberechtigt, sollte er ihm dies mitteilen und den Mieter gegebenenfalls
abmahnen, bevor er den drastischen Weg über die fristlose Kündigung wählt", rät
sie. Hatte der Mieter einen Teil der Mietzahlung bereits ausgesetzt, sollte der
Vermieter eine Aufstellung über die nicht gezahlten Beiträge verfassen und eine
Frist für die Rückzahlung festlegen.



Mieter muss Vermieter über Mangel informieren



Das Recht zur Minderung tritt ein, ohne dass sich der Mieter
darauf berufen muss. "Allerdings muss der Vermieter vom Mangel informiert
werden. Erfolgt dies nicht und kann der Vermieter infolge der Unterlassung keine
Abhilfe schaffen, verliert der Mieter sein Recht auf Minderung", erläutet
Baumgarten. Zeigt der Mieter den Mangel aber ordnungsgemäß an, kann er die Miete
mindern, ohne eine Frist zur Beseitigung abzuwarten. Kommt der Vermieter der
Aufforderung nicht nach, kann der Mieter, wenn er den Vermieter ordnungsgemäß in
Verzug gesetzt hat oder dieser die Beseitigung verweigert hat, den Mangel selbst
beseitigen bzw. eine Handwerker beauftragen. Die Kosten kann er dann dem
Vermieter in Rechnung stellen.



"Wenn der Mieter einen Mietmangel bemerkt, den Vermieter jedoch
nicht sofort darauf hinweist und auch die Miete ungekürzt weiterzahlt, verliert
er zwar nicht den Anspruch auf Mietminderung, er kann jedoch auch keine
Rückzahlung eines Teils der Miete verlangen", informiert Baumgarten. Berechtigt
ist eine solche Rückforderung nur, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Zahlung
noch nicht von dem Mangel wusste.



Keine Mietminderung bei Selbstverschulden des Mieters



Bei der Klärung, ob überhaupt ein Mangel vorliegt, der zu einer
Mietminderung berechtigt, ist darauf zu achten, dass der Mieter den Mangel nicht
selbst verschuldet hat. "Beispielsweise darf ein Schimmelbefall nicht durch
falsches Heizen und Lüften vom Mieter verursacht worden sein. Dann hätte dieser
kein Recht, die Miete zu mindern", sagt IVD-Sprecher Schick.



Darüber hinaus berechtigen auch Mängel, die dem Mieter schon vor
Vertragsunterzeichnung bekannt waren, nicht zur Minderung der Mietzahlung. Der
IVD rät daher Vermietern, in Mietverträgen auf mögliche Beeinträchtigungen
hinzuweisen. Denn erlangt der Mieter so Kenntnis vom Mangel, ist es ihm später
nicht möglich, deswegen eine Mietminderung durchzusetzen.



<div align='right'>Siehe auch: ausgewählte weitere Meldungen:

• 
  Vermieter darf Heizung nachts herunterfahren (26.10.2005)</div>