Besichtigung eines Fachwerkhauses von ca.1750... Was ist grundlegend wichtig?

Besichtigung eines Fachwerkhauses von ca.1750... Was ist grundlegend wichtig?Guten Abend,
da ich bei der Haussuche über ein Fachwerkhaus gestolpert bin, von der Materie aber wenig Ahnung habe, möchte ich nun hier um Rat fragen und mich informieren.
Und zwar geht es um das folgende Angebot:

http://www.immobilienscout24.de/expose/80117032?referrer=SCOUT_ID_SEARCH


Das Haus soll meiner Frau, unseren Kindern (4 und 2 Jahre) und mir als zukünftiges Heim dienen und kein Reinfall werden. Mir ist bewusst, dass eine Frage im Forum keinen Gutachter ersetzt, schlauer macht´s einen aber in jedem Fall...
Das o.g. Objekt werden wir am Mittwoch besichtigen und vielleicht kann der eine oder andere mir schon vorab ein paar fachwerkspezifische Fragen mit auf den Weg geben.

Die Lage, Ausstattung und Aufmachung des Hauses gefällt uns wirklich gut. Was für uns jetzt entscheidend wäre ist:
- ist die Substanz gut?
- wurden die Sanierungs- / Renovierungsmaßnahmen korrekt ausgeführt?
- welche Maßnahmen und dementsprechende Kosten kommen noch auf uns zu?
- welche Heizkosten haben wir bei der Größe zu erwarten?

Alles natürlich Fragen für die Glaskugel, aber vielleicht gibt´s ja schon ein paar Informationen von euch, die mir weiterhelfen!
Sollte die Besichtigung positiv ausfallen, würden wir auf jeden Fall noch einen Gutachter hinzuziehen. Vielleicht habt ihr ja auch dafür im Bereich Hildesheim einen Tip!


Gruß,
hirschy

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 29.03.15


Die schlechte Nachricht zuerst: 1 Gutachter wird nicht helfen, das Dach und Fachwerk benötigt einen Holzspezialisten und der Dachausbau und die Fenster einen Energie-Feuchtigkeitsspezialisten. Ohne den BauherrInnen zu nahe treten zu wollen, aber wenn man das EG mit dem Dach vergleicht und die Fenster anschaut, scheint erstmal viel Geld in Mauern, Treppen und Kamin gegangen zu sein. Das Dachflächenfenster der Küche im DG ist z.B. falsch verkleidet. Da wird sich stets Feuchte sammeln.
Warum wurde der Dachstuhl saniert aber die Dachhaut nicht?

Mit dem Energiepass können Sie den Verbrauch errechnen, der angegebene Wert ist sehr sehr schlecht...
Das älteste Haus der Jägervorstadt
Mitglied der Fachwerk.de Community
TWINBY GbR Hering | Zalfen | | 29.03.15


Zu den Gutachtern: Was muss, das muss... Dann soll das so sein; vielleicht gibt´s ja auch einen der beides kann ;-)
Bezüglich der Gestaltung und Abfolge der getätigten Arbeiten bleiben für mich auch Fragen offen. Möglicherweise gibt´s aber auch sinnvolle Antworten!?
Woran erkenne ich denn die falsche Verkleidung des Küchenfensters im DG?
(Ins Dachgeschoss würden wir aber ohnehin keine Küche setzen wollen...)
Gibt es hier Erfahrungen bezüglich der Übereinstimmung von berechneten Verbrauchswerten und realen Verbrauchswerten? Glaubt man Dämmkritikern wie Konrad Fischer, liegen die Werte deutlich auseinander.

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 29.03.15

Energiebilanz vs. Heizung


Mich macht folgendes stutzig: Energieeffizienz G und dann Fußbodenheizung? Wie will man die Bude damit warm bekommen?
Und wie kommt man auf Effizienz G wenn teilweise gedämmt sein soll?

Dann ist die Frage nach Denkmalschutz. Am besten bei der zuständigen Behörde anfragen. Sollte Denkmalschutz drauf sein würde ich einen Termin mit den Herren vom Amt vor Ort dringend anraten.

Des Weiteren würde ich einen Zimmermann mit ins Boot holen. Es sieht zwar nach Mittelalterlichem Fachwerk Aus trotzdem sind Fachwerkhäuser nicht zwingend auf die Lasten einer Dämmung und einem Dachausbau ausgelegt.
Si vis pacem, para bellum.
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 29.03.15

zu: Energiebilanz vs. Heizun


Fußbodenheizung liegt nur teilweise im EG. Auf den Fotos sind ja noch ne Menge Heizkörper zu sehen.
Die Stufe G ist berechnet; die Zusammenstellung der DIN hierfür ist mir unbekannt/hab ich mich noch nicht mit beschäftigt. Die Verbrauchswerte des Eigentümers sind aber für mich interessant und ausschlaggebend.

Wie lange können die aufgelegten Dachziegeln denn wohl halten? Ohne genaueres zu Wissen würde ich sagen, dass man dem Eigentümer gesagt hat, dass die es noch ne Weile machen.
Betrachtet man die getätigten Maßnahmen:
- neue Kehlbalkenlage
- aufgedoppelte Sparrenlage
- Dämmung der obersten Geschossdecke
- erneuerte Dachan-/ Abschlüsse sowie Zinkrinnen und Fallrohre
wäre es ja Irrsinn gewesen, die Ziegeln nicht gleich mitzumachen, wenn die in naher Zukunft fällig wären.... Oder könnte das Sparen an falscher Stelle gewesen sein?



Für mich bisher notiert:
- Denkmalschutz
- Zimmermann -> Last Dämmung / Dachausbau
- Holzspezialist -> Dach und Fachwerk
- Energie-Feuchtigkeitsspezialist -> Dachausbau&Fenster

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 29.03.15

Hausbegutachtung


Es ist eine meiner Meinung nach ungute Mischung von alt und neu bei offensichtlich ganz schlechter Dämmung.

Auf denkmalgerechte Gestaltung wurde scheinbar keinerlei Wert gelegt-auch was die Ausführung innen betrifft.

Diese später aber bei einem ansonsten fertig saniertem Haus anzubringen wird aber teuer.

Bei einem solcherart saniertem Gebäude kann auch ein Gutachter ohne sehr genaue Angaben zum Wandaufbau oder ohne Bauteilöffnung nur schwer etwas sagen, da vieles im Verborgenen ist.

Eine Dachdämmung wäre sinnvoll- würde aber auch eine neue Deckung erfordern.
Pannen werden gar nicht mehr vermörtelt,
weil es bei Bauwerksbewegungen schnell Risse in den Pannen gibt und diese auch nur sehr schwer austauschbar sind.

Optisch finde ich es auch ziemlich fragwürdig- Türen in der Fassade, die Dachfenster und die Pannenverkleidung der Wand etc-

Das würde aber noch unter unterschiedlichen Geschmacksvorstellungen laufen- beeinträchtigt aber sehr den Gesamteindruck.

Ihr müßtet sicher noch mit erheblichen Mehrkosten rechnen für eine weitere Sanierung, die den Energieverbrauch deutlich senken könnte.

Besser wäre es dann vielleicht, entweder ein günstiges unsaniertes Haus zu nehmen bei dem noch keine fragwürdige Sanierung durchgeführt wurde, die aber trotzdem bezahlt werden muß, oder ein Gebäude zu erwerben, welches tatsächlich hochwertig -was Gestaltung und Dämmstandard betrifft- saniert wurde.

Oder dieses müßte so günstig werden, daß es noch einmal saniert werden kann.

Andreas Teich

Hausbegutachtung


Doppel gelöscht

Kaufberatung: hier konkret


Der Vor-Ort-Termin sollte folgende Punkte klären/untersuchen:
- Zustand des Sichtfachwerks im Schwellenbereich
- alle Bauteilkonstruktionen gegen Erdreich, insbesondere die FuBoHzg-Aufbauten. Diese machen keinen Sinn, wenn es keine ausreichende Dämmung gegen Erdreich gibt, inkl. Bauwerksabdichtung.
- Dokumentation der vorgenommenen Sanierungsarbeiten. Der Umfang der Arbeiten und die Grundrisspläne lässt vermuten, das ein Architekturbüro/Ingenieurbüro jedenfalls wesentliche planerische Vorarbeiten geleistet hat. Alle Baumaßnahmen sollten zummindest per Rechnung der ausführenden Firmen durch den EIgentümer belegt werden können. Der Gutachter kann anhand der Rechnungen prüfen, ob fachgerecht und mit den den passenden Materialien saniert worden ist.
- Ein Energieausweis nach Bedarf setzt recht umfangreiche Erhebungen zu den vorhandenen Bauteildämmwerten voraus. Lassen Sie sich die Berechnung geben und vom Gutachter auf Plausibilität prüfen. Das Haus ist -wenn ich nach den Grundrissplänenen gehe- nur im DG an den Giebelseiten mit einer Innendämmung versehen worden. Das wird nicht ausreichen, um das gesamte Haus auf einen Energieverbrauch von lediglich 219 kWh/m2*a zu bringen.
- Die Innendämmung der Giebelseiten muß bauphysikalisch stimmig sein, sonst gibt es Kondensationsprobleme. Der Aufbau und die Materialien müssen geprüft werden.
- Der Dachausbau muß baurechtlich per Bauantrag genehmigt worden sein. Sonst existiert die berechnete wohnfläche ggf. nicht und muß von Ihnen nach Kauf als Umnutzung beantragt werden. Im DG ist der 2. Fluchtweg nachzuweisen.
- Die Fenstertüre im Giebel hat offensichtlich kein Geländer, auch dem Treppenloch vom OG/EG fehlt die Absturzsicherung
- Der Dachstuhl -bei diesem Gebäude ürsprünglich recht komplex- wirkt sehr aufgeräumt/ausgeräumt. Der Statiker muß prüfen, ob nicht entscheidende Teile zu viel entfernt worden sind und der Dachstuhl konstruktiv geschwächt worden ist.
- Die sehr massiven neuen Mittelpfetten tragen eine gehörige Last in die Giebelwände. Das muß statisch nachgewiesen worden sein.
. Auch die eingeschnittenen Galerie mit entfernten Deckenbalken ist erst einmal statisch nachzuweisen.
- Die neue Sparrenlage ist zwischen die alten Sparren gesetzt worden. Die alte Dacheindeckung wurde beibehalten. Wie sehen die alten Sparren/Dachlatten aus (Schädlingsbefall/Vermorschung)
- Im DG ist das alte Dach von innen wahrscheinlich gegen die Dachpfannen gedämmt worden. Die Hinterlüftungsebene (Konterlattung) fehlt. Zwischen den neuen Sparren, vermutlich max. 8/16 wird eine eingebaute Dämmung auch den Anforderungen der EnEv nicht genügen.
- Alle Innenverkleidungen des FAchwerks sollten auf bauphysikalische Stimmigkeit geprüft werden (GK-Vorsatzschalen). Alle innen und außen als Sichtfachwerk verbliebene Wandteile der Außenwände müssen auf Wind- und Regendichtigkeit geprüft werden und sind grundsätzlich zu vermeiden.

Viel Raum, um eine eine sorgfältige Prüfung der Immobilie durchzuführen. Der Gutachter sollte Ahnung von Baukonstruktion, Bauphysik, Bau- und Planungsrecht haben. Eine Zimmermann ist da nicht der erste/richtige Ansprechpartner.

Grundsätzlich ist es besser, ein nicht saniertes/modernisiertes Haus zu Kaufen und die Sanierung von Grund auf mit einem geeigneten Planer und nach den eigenen Vorstellungen durchzuführen. Wenn die vorgenommene Sanierung -wie hier- nicht im Detail als fachgerecht geplant nachgewiesen werden kann. Und das ist fast nie der Fall. Ein Resümmee nach vielen Begutachtungen.
... den Dingen auf den Grund gehen ...
Mitglied der Fachwerk.de Community
pickartz architektur | | 30.03.15

Hauskauf


Eine Frage, Hirschy:
Was wollen Sie für 4 Personen mit 328 m² Wohnfläche?


Georg Böttcher | 30.03.15

Und sollten Sie das Haus dann einmal verkaufen wollen / müssen,


denken Sie bereits jetzt an den Satz von Herrn Pickartz:

Grundsätzlich ist es besser, ein nicht saniertes/modernisiertes Haus zu Kaufen und die Sanierung von Grund auf mit einem geeigneten Planer und nach den eigenen Vorstellungen durchzuführen.

Denn dann kommt auch wieder ein (vielleicht sogar der Selbe) Gutachter, zerpflückt Ihr "Lebenswerk" und zeigt Ihnen auf, was Sie da eigentlich für einen Sanierungsfall stehen haben.

Mittlerweile ziehe ich den Vergleich mit der verbesserten medizinischen Diagnostik. Wir sind dadurch nicht gesünder geworden, wir erkennen lediglich, das es "gesund" nicht gibt ... noch nicht einmal per Definition.

Der Satz von Herrn Pickartz ist eine Bankrotterklärung für alle Fachwerkhausbesitzer. Mal darüber nachdenken.

Gruß
Hartmut Stöpler
Alles unter Dach und Fach
Mitglied der Fachwerk.de Community
Fachwerk.de | | 30.03.15

Fachwerkhaus kaufen?


Bei dem berechneten Energiebedarf würdest du auf jährliche Energiekosten von rund 4000,-€ jährlich kommen, dazu noch die Stromkosten von lt immo-scout berechneten 140,-€/mtl.
Das kann zu hoch gegriffen sein-kann aber auch deutlich zu niedrig sein, falls noch eine elektrische Hilfsheizung verwendet wird.
Ich würde auf jeden Fall nach Strom- und Gasrechnungen möglichst der letzten 10 Jahre fragen- dann erkennt man eine Entwicklung und Klimaunterschiede können besser berücksichtigt werden.

Ein deutlich niedriger tatsächlicher Verbrauch könnte aber auch darauf hinweisen,daß aufgrund hoher Gaspreise nicht alle Räume beheizt wurden oder mit niedrigerer Durchschnittstemperatur als 20 Grad.

Insofern können sowohl Bedarfs- noch Verbrauchsausweisergebnisse nicht sicher auf euren tasächlichen Verbrauch übertragen werden.
(Genausowenig wie KF's Aussagen nach Dämmung gibts keine Ersparnis oder sogar Mehrverbrauch)

Eine Kombination mit Kompaktheizkörpern und Flächenheizungen bedeutet leider auch, daß 2 Heizkreise notwendig sind und kein reines Niedertemperatursystem möglich ist- was bei dem Dämmstandard allerdings ohnehin nur nach enormer Verbesserung des Dämmstandards möglch wäre.

Bei einer solchen wohnfläche wäre es sinnvoll, eine spätere Aufteilungsmöglichkeit in 2 oder mehr Wohneinheiten zu prüfen- auch bis ihr tatsächlich die Flächen benötigt oder für einen evt Wiederverkauf.

Wieweit die bisherigen Arbeiten fachgerecht ausgeführt wurden läßt sich zumindest in Ansätzen durch eine Vorprüfung der alten Rechnungen, Pläne etc feststellen.

Die tatsächliche Durchführungsqualität läßt sich dann nur nach Bauteilöffungen beurteilen.

Die Dachziegel können durchaus noch mehrere Jahrzehnte halten- nur besteht ohne Unterdach das Risiko,
daß bei jedem Defekt eines Dachziegels unbemerkt Wasser in die Dämmebene läuft (oder schon gelaufen ist)

Allgemein wäre es günstiger, wie ich schon schrieb, einen günstigeren unsanierten Altbau im Originalzustand zu übernehmen und dann den kompletten Umbau in Eigenkontrolle zu haben und nach eigenen Vorstellungen zu sanieren-

alternativ einen tatsächlich nachweisbar fachgerecht sanierten Bau zu erwerben.

Andreas Teich

Danke...


Vielen Dank für die ganzen Gedanken, die ihr euch schon dazu gemacht habt, besonderen Dank auch für die Auflistung von Herrn Pickartz.

@ Georg Böttcher: Uns ist bewusst, dass man soviel Platz nicht unbedingt braucht, aber das war ja nicht das Thema... ;-) Zu viel Platz gefällt uns aber besser, als zu wenig. Und da kein Keller vorhanden ist, sowie die Geschossdecken im 1.OG relativ niedrig sind, relativiert sich das wieder.

Das so viel Platz natürlich beheizt werden muss und das Kosten verursacht ist uns bewusst. Deswegen wird das auch ein wesentlicher Aspekt sein.

Die Vorschläge ein unsaniertes Haus zu Kaufen und zu sanieren, bzw. ein hochwertiger saniertes Haus zu kaufen klingen theoretisch gut. Mangels geeigneter Objekte ist das jedoch gerade kein Thema.
Und da ich neben der Arbeit noch gern Zeit mit der Familie und meinen beiden Jungs verbringe, ist jede Arbeit, die schon getan ist, gern gesehen.

Da es angesprochen wurde: Welchen Preis würdet ihr denn für gerechtfertigt halten? Wie hoch schätzt ihr die Kosten für die bereits erfolgten Maßnahmen?

Gruß,
hirschy


Für mich bisher notiert:
- Denkmalschutz?
- Zimmermann -> Last Dämmung / Dachausbau
- Holzspezialist -> Dach und Fachwerk
- Energie-Feuchtigkeitsspezialist -> Dachausbau&Fenster
- Liste Beitrag 235794
- Heizung -> Verbrauchswerte, Berechnung Energieausweis

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 30.03.15

Fachwerkhaus Arbeiten bewerten


Die bisherigen Arbeiten können mangels genauer Angaben kaum bewertet werden.
Wichtiger wäre es, noch durchzuführende Arbeiten kostenmäßig zu erfassen
- neue Dachdeckung mit Unterdach und Kontrolle/Ergänzung
der vorhandenen Dämmung
- ggf oberste Geschoßdecke dämmen
- Innendämmung aller Wände, sofern nicht ausreichend
- Fenster überprüfen-ggf erneuern
- ggf Solaranlage und Speicher nachrüsten
- Heizsystem nach kompletter Dämmung ggf insgesamt auf
Niedertemperatursystem umrüsten.
Genaues läßt sich ohne weitere Infos kaum sagen.

Aufgrund welcher Angaben wurde der Energieausweis erstellt ?

Andreas Teich

LK Hi


Moin Hirschy,
ein stolzer Preis für Borsum! Ich bin kein Fachmensch, habe aber trotzdem meine eigenen Erfahrungen gemacht. Ich saniere seit ein paar Jahren behutsam ein altes Fachwerkhaus im LK Hi weitestgehend in Eigenregie. Der Vorteil meines Hauses war, dass die Zeit der letzten "Modernisierung" vor der Eröffnung des ersten Baumarktes war, somit hielt sich die Sache mit den Überraschungen in Grenzen, das Haus war und ist eine ehrliche Haut. Bei dem angepeilten Haus in Borsum sehe ich auf den Fotos vieles, was mir, nach meiner jetzigen Erfahrung, als riesengroßes Überraschungsei oder potenzielle Mogelpackung vorkäme. Da wär ich vorsichtig. Ich kann meinen Vorrednern nur zustimmen, ein Fachwerkhaus würde ich - übrigens jederzeit wieder - nur in möglichst unverbasteltem Zustand nehmen. Das bedeutet allerdings auch: viel Zeitbedarf zum Selbersanieren oder viel Nerv- und Geldbedarf wenn du die geeigneten Handwerker dafür findest. Zeit möchtest du möglichst nicht soviel investieren, dann bleiben nur Nervereien aller Art und zu bezahlende Rechnungen. An deiner Stelle würde ich die Hände davon lassen.


Peter | 30.03.15

Hauskauf


Zuviel Platz gefällt uns besser als zu wenig sagte der Familienvater beim Autohändler und kaufte sich einen gebrauchten Linienbus... Bei Ihnen macht das über 80 m² pro Person, das gibt große Kinderzimmer.
Es ist Ihr Geld oder genauer gesagt die Kredite Ihrer Bank mit denen Sie hier großzügig hantieren.
Es geht nicht nur um die Tilgung, die Fläche will auch saniert, beheizt, versichert und instandgehalten werden. Sie wohnen jetzt auch irgendwo und haben Heizkosten, wenn Sie die auf den m² umlegen und mit der neuen Fläche multiplizieren sind Sie in der Region die auf Sie zukommen wird, +- sagen wir 30%.
p,s. Ich habe mir gerade das Expose und die Grundrisse angeschaut.
Ich empfehle Ihnen die Finger davon zu lassen.
Völlig zerklüftete Grundrisse, das OG zu niedrig, unverhältnismäßig viel Verkehrsfläche und ein zweifelhafter Modernisierungsstand. Eine spätere Nutzung als Mehrfamilienhaus bedarf wieder erheblicher Umbauten um Abgeschlossenheit zu sichern.
Deshalb wird die Bude auch zur Hälfte des ortsüblichen m²- Preises angeboten. Das Ding ist ein Ladenhüter.
Zu den Heizkosten: Laut Energiepass braucht die Hütte ca. 7.500,- m³ Gas pro Jahr, kommt mir etwas wenig vor.
Immer vorher Gehirn einschalten
Mitglied der Fachwerk.de Community
Ingenieurbüro Georg Böttcher | | 30.03.15

Es gibt besseres


Ich kenne eure genauen Anforderungen nicht aber ich denke es gibt auf dem Markt besseres.
Entweder unsaniert oder sauber saniert.
Lasst euch Zeit und schaut euch in Ruhe um. Dann werdet ihr das Richtige finden.

Das hier wäre auch ganz nett und mit den gesparten 100 Tsd. € kann man es noch hübsch herrichten lassen.
http://www.immobilienscout24.de/expose/80328878
Si vis pacem, para bellum.
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 30.03.15

Alternativhaus


Dieses würde ich wohl auch eher nehmen- durch Keller und gute Ausbaumöglichkeit des Dachstuhles und die solide Ziegelbauweise gibts hier voraussichtlich weniger Überraschungen als bei dem ersten Bau.
Garten fertig, Auffahrt gut und die Bäder und Küche lassen sich dann komplett nach eigenem Geschmack sanieren.

Andreas Teich

Diese Gutachter sind der Tod des Fachwerkhauses


Was ist denn das für eine Empfehlung? Ehrlich, meint Ihr, Ihr seid hier im richtigen Forum?


Hartmut Stöpler | 30.03.15

Sehr hübsch,


das Alternativhaus. Besonders die pastellfarbige Inneneinrichtung im Stile der 70er Jahre, fast original zu nennen. In diesem Interieur würde Stanley Kubrick sofort die Fortsetzung von "A Clockwork Orange" drehen wollen. Mein Tipp: sofort Kaufen !!!
... den Dingen auf den Grund gehen ...
Mitglied der Fachwerk.de Community
pickartz architektur | | 31.03.15

Hausempfehlung


Sowohl Fachwerk wie Klinkerbau haben natürlich ihre Berechtigung.

Ein ziemlich verbautes und ziemlich großes und soweit beurteilbar sehr zweifelhaft saniertes Fachwerkhaus mit dazu noch sehr hohen Energieverbrauchskosten und nicht geringem Verkaufspreis sind meiner Meinung nach für eine Kleinfamilie, die weder Unsummen an Geld noch Eigenleistung hineinstecken will ist meiner Meinung nach in diesem Fall nicht so geeignet

wie ein solides unsaniertes wesentlich günstigeres Klinkergebäude, bei dem keine bautechnischen Überraschungen zu erwarten sind.
Für einen anderen Interessenten, der Fachwerkhäuser liebt und bereit wäre noch einige Hunderttausend und sehr viel Eigenleistung in eine denkmalgerechte Komplettsanierung und notfalls Rückbau bereits getätigter Sanierungen, zu stecken, wäre das große Fachwerkhaus weitaus geeigneter und dieser könnte für den originalen Erhalt des Gebäudes wesentlich hilfreicher sein.

Wie -etwas vereinfacht- für eine Familie der Kauf eines soliden sparsamen Familienautos möglicherweise geeigneter wäre als die aufwändige Restaurierung und Komplettaufbau eines historischen Bugatti, Rolls, Ferrari
und sowohl für die Familie wie auch für den Wagenerhalt besser.

Andreas Teich

Wer als Werkzeug nur einen Hammer hat, sieht in jedem Problem einen Nagel.


a) Ich kann nicht erkennen, dass Immobilie 1 unbedingt eine Komplettsanierung benötigt. Für mich ist das Haus einzugsfertig. Aber mit meiner Einstellung kann man natürlich kein Geld verdienen.

b) wie ein solides unsaniertes wesentlich günstigeres Klinkergebäude, bei dem keine bautechnischen Überraschungen zu erwarten sind.

Da wäre ich vorsichtig. Aber abgesehen davon, möchte eine Kleinfamilie nicht unbedingt an der viel befahrenden Hauptstraße wohnen und die 50m entfernte Bahntrasse als Spielplatz der Kinder nutzen. Aber das mag in der eingeschränkten Sicht des Experten nebensächlich sein. Da wird dann halt für die gesparten €100.000 eine 3m hohe Schallschutzwand um das Gebäude gezogen. Und welches Gewerbe ist direkt am Haus angegliedert? Man weiß es nicht. Aber ist bei dem Preis ja auch egal, oder?

Nach jetzt fast 15 Jahren Fachwerk.de und hunderten Besichtigungen, Telefonaten und sonstigen Kontakten bleibe ich dabei: Einen wesentlichen Anteil an der miesen Bewertung für Fachwerkhäuser tragen die Gutachter. Ich hoffe, die Immobilienpreise steigen weiter und die verkaufswilligen Fachwerkhausbesitzer bekommen marktgerechte Preise. Trotz Gutachter.
Alles unter Dach und Fach
Mitglied der Fachwerk.de Community
Fachwerk.de | | 31.03.15

Der Gutachter


Die Meinung von Hartmut Stöpler teile ich ganz und gar nicht. In 5 Jahren Kaufberatung und BAuberatung an über 100 Objekten, die meisten davon Fachwerkbauten, habe ich ein einziges gesehen, dessen Sanierung die Qualität "fachgerecht" verdient hat. Daran war ein Ingenieurbüro mit baubiologischem Baustoffhandel und dokumentierter Planung beteiligt.

Nicht der Gutacher ist das verkörperte Böse (... einer muß es aber immer sein ...), sondern der fahrlässige Besitzer oder Selbstsanierer, der seine Immobilie über die JAhre hinweg verkommen lässt oder mit pfuschigen Baumarktlösungen und noch mehr UNkenntnis sein Eigentum ruiniert.

Diese Zusammenhänge zeige ich bei meinen Beratungen deutlich auf. Und da hat relativ wenig Bestand. Oft rate ich vom Kauf ab, weil bei der Begehung schon klar wird, das die realistischen Sanierungskosten das Budget bei weitem sprengen werden.

Nicht jeder hat die Absicht, sich in einem mindestens 5-jährigen Eigenleistungmarathon durch sein Traumobjekt zu basteln. Die meisten Interessenten möchten aus nachvollziehbaren Gründen möglichst schnell einziehen und maximal 1 Jahr für die Planung und die Sanierung berücksichtigen.

Es ist deshalb fahrlässig, einem Interessenten den wahren Zustand der Immobilien zu verschweigen oder schönzureden. Daran kann eine ganze Existenz hängen. Und Fachwerkbauten sind nun mal die schadensträchtigste und sanierungsaufwändigste Altbauform. Die "miese Bewertung" die H.S. da benennt, hängt auch mit den charakteristischen Schwachpunkten der Fachwerkkonstruktion zusammen. Da hilft auch keine Blauäugigkeit oder ein hermetisches Weltbild, das solche Zusammenhänge lieber nicht sähe. Es ist auch heute nicht mehr angemessen, diese Schwachpunkte und Nachteile hinzunehmen. Niemand -exzentrische Charaktere einmal ausgenommen- möchte heute in einem Fachwerkbau auf dem Wohn-, Dämm- und Heizstandard von 1915 leben. Die Sanierung eines Massivbaus kommt deshalb meistens preiswerter.

Wem das Fachwerk am Herzen liegt, der sollte sich immer für die substanzgerechte und sorgfältige Sanierung entscheiden. Und die geht i.d.R. nicht ohne einen Fachmann und vorweg einen Gutachter, der sein Handwerk und die Materie tunlichst kennen sollte und der unparteiisch berät.
... den Dingen auf den Grund gehen ...
Mitglied der Fachwerk.de Community
pickartz architektur | | 31.03.15

Architektenmeinung


"Und Fachwerkbauten sind nun mal die schadensträchtigste und sanierungsaufwändigste Altbauform."

Jetzt muss ich aber doch lachen ... oder lieber weinen? Bei keiner anderen Bauweise lassen sich fachgerecht leichter und günstiger Bauteile austauschen. Das Teuerste bei meiner Schwellensanierung waren die Kosten für den Maurer, der die Rollschicht unter die Schwelle gemauert hat. Für Fragen zur Fachwerksanierung würde ich dringend den Rat eines traditionsbewussten Zimmermeisters einholen ... keinen anderen.


peter | 31.03.15


nun dürfte der Beweggrund, ein altes FW Haus zu Kaufen nicht unbedingt darin liegen, dass man für kleines Geld eine individuell optimal zugeschnittene Immobilie bekommt, die später ohne Verlust wieder zu veräußern wäre.

Wer dieses Ziel vor Augen hat, sollte lieber mieten, das ist viel billiger und risikoärmer.

Wie haben auch ein FW-Haus gekauft, dass eigentlich viel zu groß ist (kleiner gab's das eben nicht) und das mit viel Geld saniert werden musste von Leuten die nach ggw. Auffassung etwas davon verstehen.

Dennoch bleibt natürlich völlig unklar, ob die heutige Auffassung von sachgerechter Sanierung in 20 Jahren noch Bestand hat.
Es kann gut sein, dass beim Versuch das Haus in ferner Zukunft wieder zu verkaufen, genau das passiert, was heute mit Häusern passiert, die vor 20 Jahren nach den aRdT saniert worden sind.

Das wäre das erste mal, dass sich Fachleute -aus welcher Fachrichtung auch immer- in ihren Empfehlungen nicht weiterentwickeln würden.
Es wäre auch ein Wunder, wenn die Lobbyisten (die gibt es sicher auch in der FW-Szene) nicht per 'Innovation' versuchen würden, ihr Geschäftsmodell zu sichern.
Das machen ganze Industriezweige so.

Wer so ein Fachwerkhaus kauft, tut dies ja nicht weil er ein Anlageobjekt sucht.
Gerade die, bei denen der finanzielle Aspekt im Vordergrund steht, entweder weil sie wenig beizusteuern haben oder weil sie auf die Rendite sehen, gehen ja häufig baden.

Wir haben unser Haus gekauft weil wir die besondere Wohnqualität im Auge hatten. Trotz böser Überraschungen haben wir das aber nicht bereut.

Natürlich hat WP recht, dass die FW Bauweise zu den schadensträchtigsten Konzepten gehört und das der Versuch die Unterhaltspflege oder die moderne Ertüchtigung mit Heimwerkermitteln zu bewerkstelligen meist in die Hose geht, so dass erhebliche Risiken bestehen könnten.

Auf der anderen Seite muss man aber auch festhalten, dass sich diese Gebäude auch nach 250 Jahren noch sinnvoll sanieren lassen.
Das kann man von den Okal-Häusern meiner Nachbarn oder den Neubauten in der Siedlung wohl nicht annehmen.
Und ich würde auch mal frech behaupten, dass nicht alles, was nach heutiger Auffassung nicht optimal ist, unbedingt grundsaniert werden muss.

Es steckt eben in den Köpfen, dass aus einem oft noch bewohnten FW-Haus durch Verkauf über Nacht eine kernsanierungsbedürftige Ruine wird. An dieser Idee haben sicher manche Sachverständige ihren Anteil.

Wie anders kann man z.B. erklären, dass sich auch hier im Forum die Fragen häufen nach dem Muster:
Ich hab jetzt dieses und jenes rausgerissen und nun möchte ich einen Neuaufbau mit modernen Mitteln. Meistens wäre der Erhalt die bessere und billigere Lösung gewesen.
Oder: Ich kaufe ein schiefes Haus, wie bekomme ich das gerade?
Und hier fragen nur die, die Selbstzweifel oder keine Kenntnisse haben.

Diejenigen, die Kraft eigener Anschauung Sanierungsspezialisten sind, wissen schon vorher was richtg ist und ziehen das auch durch. Die treten hier gar nicht in Erscheinung.


Um auf die ursprünglich Frage zurückzukomen: hirschy hat genau die richtigen Fragen zum richtgen Zeitpunkt gestellt.
wenn das Haus besichtigt und die Fragen beantwortet sind, kann er sich immer noch anders entscheiden.
Ob das Haus mit den zugegebener Maßen ungewöhnlichen Umbauten in diesem Zustand nicht noch eine ganze Weile hält, kann doch von hier niemend beurteilen.

Gruß

GE
es gibt viel zu tun, fangt schon mal an
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 31.03.15

Sanierung vs. Kauf


moin Gemeinde ,

ich halte das ausgeguckte Objekt für nicht uninteressant ,
wenn's denn geldlich und von der Lage her gefällt .
Natürlich wäre es spannend zu wissen , wie denn der jeweilige Ausbaustand bewerkstelligt wurde , sprich : was ist hinter der Wandbekleidung ?
Ansonsten trifft es zwar nicht meinen persönlichen Geschmack ( Fliesen , Laminat , glatte Wände pp.) , aber das steht ja auch nicht zur Debatte .
Hingegen ist die Übernahme der vorhandenen Dachdeckung eine
sparsame und ressourcenschonende Lösung , die auch wir des Öfteren anwenden , auch um einen Ausbau überhaupt zu ermöglichen , denn oft gibt es für den ersparten Aufwand einer erneuerten Dachhaut den Ausbau vom gesamten DG .

Vielleicht dürftet ihr von Besitzerseite paar Unterlagen einsehen , was den Wandaufbau angeht ?
Ansonsten rate ich zu Feilschen und nochmals Feilschen ;-)
Gruß aus Minden - Meißen
FensterEcke Brüggemann + Kube ZiMMEREi
Mitglied der Fachwerk.de Community
Brüggemann + Kube ZiMMEREi | | 31.03.15

Ist es deswegen so einfach


zu reparieren weil man es oft machen muss?
Lieber Peter, du entkräftigst mit deinen Argumenten die Meinung des Architekten nicht, du verstärkst die höchstens noch.
Wer will schon in seiner Wohn- oder Schlafstube die Schwelle tauschen während darin wohnt? Auch wenn es "einfach" ist.
fachwerk.de super informativ!
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 31.03.15


Wie ich ja schon anfangs erwähnte, geht es mir hier um Erkenntnisgewinnung, und das funktioniert ja schon ganz gut ;-)
Nur um das klarzustellen: Wir sind auf dies Objekt noch keineswegs festgelegt und ich wollte keinesfalls ein Überraschungsei kaufen. Deswegen hatte ich hier ja auch um Meinungen gebeten!
Ich denke, dass uns die Besichtigung morgen aber einen Schritt weiter bringt und ich auch hier ein paar weitere Details nennen kann.

Die größten Bedenken habe ich auch, dass etwas verschlimmbessert wurde und dadurch bzw. auch so unerwartete Reparaturen eintreten und die beim Fachwerk und der Größe (der Linienbusvergleich war gut :-)) unlösbare Probleme bringen könnten.
Bezüglich der Größe und Heizung bin ich der Meinung, dass man durch Einsatz des Kachelofens einen gehörigen Teil Heizkosten einsparen kann; will mich da aber auch gerne eines Besseren belehren lassen.

Zum Alternativhaus:
Meine Frau hat das auch schon länger auf ihrer Liste stehen und findet es sehr hübsch.... Ich selber könnte mich damit notfalls auch anfreunden, halte die Lage aber für sehr problematisch. Direkt an den Hauptverkehrsstraßen und Bahn gelegen; dafür wollte ich eigentlich nicht aufs Land ziehen...
Und das jetzt hier pauschal so gesagt wird, dass in diesem Gebäude keine bautechnischen Überraschungen zu erwarten sind, verwundert mich etwas....

Da wir nicht auf Gedeih und Verderb umziehen müssen, sind wir noch sehr entspannt, wenn auch gespannt. Und mit jeder Besichtigung werden wir dazu lernen!!!

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 31.03.15

Alternativhaus


Hallo Hirschy
Die Lage müßte natürlich geprüft werden- am Besten zu verschiedenen Tagen und Zeiten sich länger dort aufhalten.

Bautechnisch insofern einfach als homogener Wandaufbau-
Klinkerfassaden sind normalerweise die wirtschaftlichsten Fassaden überhaupt was die Unterhaltskosten betrifft.
Innen wird ein Kalkputz sein, Schadstoffe u zweifelhafte Konstruktionen sind aufgrund fehlender Sanierungen nicht zu erwarten.
Ggf Fenster erneuern-je nach Zustand.
Böden müssen geprüft werden- wahrscheinlich Holzbalkendecken mit Dielenböden, die ggf saniert oder erneuert werden können.
Schalldämmung ggf durch abgehängte decken verbessern.

Innendämmung einkalkulieren und bei dem Sanierungszustand Erneuerung der gesamten Elektrik und der sonstigen Installationen- dies ist dann im Zusammenhang mit der Innendämmung günstiger und es kann alles nach eigenen Wünschen erfolgen.
Die Bedachung scheint gut zu sein-
innenseitig kann aufgedoppelt und zB günstig Zellulosedämmung eingebracht werden.

Ich habe selber ein Haus aus Feldbrandsteinen aus ähnlichem Baujahr und solche Sanierungen weitestgehend hinter mir-
dies war aber bei Kauf schon absehbar-Überraschungen gab es fast gar nicht.

Das Fachwerkhaus kann natürlich auch zu einem Schmuckstück saniert werden mit besserer Raumaufteilung,Dämmung,originaler Fassadenherstellung etc.

Nur wäre dazu ein Großteil der bisherigen Arbeiten, die mitbezahlt wurden, zu zerstören und auf jeden Fall ein wesentlich größeres finanzielles Polster notwendig als beim Ziegelbau.
Schon aufgrund der Flächen-von den Heizkosten ganz abgesehen.
Was sich hinter den sanierten Wänden und unter den Fußböden befindet läßt sich kaum feststellen.
Es sollten zumindest Garantien für fachgerechten Ausbau gegeben werden und eine komplette Dokumentation-möglichst mit Bildern der Sanierungen-vorhanden sein.

Andreas Teich

Echt jetzt?


Die Lage müßte natürlich geprüft werden ...

Leute, Leute, ...

Ich habe wirklich keine Vorurteile gegen Gutachter, aber wenn ich welche hätte, hier würden sie alle bestätigt.

Gruß
Hartmut
Alles unter Dach und Fach
Mitglied der Fachwerk.de Community
Fachwerk.de | | 31.03.15

Lage prüfen ?


ist aber doch eh selbstverständlich-
wie bei Immobilien auch zur Wertfeststellung immer gesagt wird:
Lage-Lage Lage

und dann alles weitere

Und Beurteilung zu unterschiedlichen Tageszeiten und Wochentagen.

In meinem Fall:
Ich plane UND führe aus (und das in mehreren Ländern)

Welche Vorurteile gibts denn in der Hinsicht?

Das wäre vielleicht ein interessantes Thema
für einen neuen Thread:

Vorurteile gegenüber Planern und Handwerkern
und Hauseigentümern/ Auftraggebern/ Hobbyhandwerkern-Laien

und welche Erwartungen man an diese hätte?
und wie sich Vorurteile abbauen ließen?

Andreas Teich

Lage, Lage, Lage


Harsum OT Borsum, Denkmalstraße,

das dürfte der hirschy aber sicher schon geprüft haben, sonst gäb's oben ja kein Foto, gell!
es gibt viel zu tun, fangt schon mal an
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 31.03.15

Weder beim Objekt 1, noch beim Objekt 2


wurde die Lage hinterfragt. Aber es wurden ultimative Aussagen über den Zustand, die notwendige Sanierung und die nicht zu tragenden Kosten getroffen.

Zitat Andreas Teich:Das Fachwerkhaus kann natürlich auch zu einem Schmuckstück saniert werden mit besserer Raumaufteilung,Dämmung,originaler Fassadenherstellung etc.

Es kann aber möglicherweise auch so bezogen werden, oder?

Lesetip: Präsuppositionen
Alles unter Dach und Fach
Mitglied der Fachwerk.de Community
Fachwerk.de | | 31.03.15

Kaufberatung IGB


Lieber Hirschy,
wie du siehst, ist diese ein reges Forum. Meistens macht es Spaß mitzulesen, manchmal bekommt man auch Kopfschmerzen davon, manch einer bekommt solche Kopfschmerzen davon, dass er dem Forum - leider! - den Rücken kehrt (nette und unverfälschte gute Grüße an den Baumläufer!). Das sollte aber nicht von deiner Eingangsfrage abweichen.
Wende dich bei der Suche nach fachlichem Rat an die Interessengemeinschaft Bauernhaus (IGB). Das ist ein gemeinnütziger Verein von Leuten, denen es darum geht, alte (Fachwerk-)Häuser zu erhalten. Es gibt ein dichtes Netz von Fachleuten, Kontakt- und Beratungsstellen. Für Mitglieder (Jahresbeitrag für Paare 45 Euro!) ist eine Erstberatung bei Kauf und/oder Sanierung kostenlos. Du findest sie auch im Internet, einfach mal Tante Google bemühen ...

@ Fabig: Lieber Fabig, eine Schwelle (also jetzt kein KVH) hält schon etwas länger als ein bummeliges Menschenleben, und sie ist oft das erste, was getauscht werden muss. Dass ich die jetzt bei meinem Haus schon nach über 200 Jahren tauschen musste, ärgert mich natürlich maßlos. Leider konnte ich den Zimmermann, der die damals verbaut hat, noch nicht ausfindig machen. Wenn ich ihn finde, gibt's natürlich Regressforderungen, und zwar saftig. Ich frage mich, wie wohl die Architektenträume in den Neubaugebieten auf der grünen Wiese in 200 Jahren aussehen werden ...

Einen schönen Tag noch wünscht
Peter


Peter | 31.03.15


das ist's was ich gemeint habe:

das richtige Altbaufeeling kommt eben erst dann auf, wann man erstmal ordentlich 'was rausreißt, vormauert und abhängt.

und dann noch die Fassade original wieder herstellt.

(Wenn auch die Fenster im DG und die Gauben gewöhnungsbedürftig sind, der behängte Giebel kommt in unseren Breiten oft vor, das ist die Wetterseite).

Für den auf den Bildern dargestellten Zustand und der Beschreibung bewegt sich das Angebot auch finanziell im Rahmen, insbesondere unter Einrechnung des Grundstücks.

@hirschy
Einen Gutachter (Architekt und Zimmermann) könnte ich per mail nennen.

GE
es gibt viel zu tun, fangt schon mal an
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 31.03.15

für uns erledigt...


Moin,
die Besichtigung gestern hat uns entscheidend weiter gebracht. Dieses Objekt werden wir nicht nehmen.

Ein paar Details der Vollständigkeit halber:
- kein Denkmalschutz
- vollständige Geschichte war nicht zu erfahren
- Kontakt zu Eigentümer wird erst durch Maklerin hergestellt, wenn alle Verhandlungen abgeschlossen sind
- Rechnungen zu getätigten Arbeiten werden erst nach Kauf übergeben, vorher können diese nicht eingesehen werden
- Umbaumaßnahmen vermutlich nicht fotografisch dokumentiert
- Dämmung: EG-> Westseite 8cm Mineraldämmplatten
OG: Westseite: Cellulose Einblasdämmung 24cm
DG: Schrägen, Giebel: Einblasdämmung Cellulose 24cm (mit ProKlima-Folie
oberste Geschossdecke: Einblasdämmung Cellulose 10cm

- Eindruck von Innen: sehr unterschiedliche Gestaltung. Teilweise Laminat dunkel, hell, Eiche, Dielen alt, neu... Balken neu, alt, natur, schwarz gestrichen (Biofarbe)...
viele nicht ordentlich verlegte Kabel, offene Wände, nicht fertiggestellte Räume....
Von außen war für mich als Laien schon erkennbar, dass Teilarbeiten nicht gerade fachmännisch ausgeführt wurde. So wurden Fenster und Türen teilweise mit Bauschaum eingepasst, Ritzen mit Silikon verschmiert, vermutlich Gefache mit Zement ausgebessert...
Ich kann da natürlich nicht so viel zu sagen, aber für uns wäre das alles ne Nummer zu groß und unübersichtlich.

In Teilen ist das Haus aber auch sehr schön gestaltet... Nur leider reicht das in dem Fall nicht.

Das Alternativhaus hat sich eigentlich auf Grund der Lage erledigt; ist zu laut an der Kreuzung.

Falls jemand sich noch paar Fotos von den Objekten zu Gemüte führen will:
https://www.dropbox.com/sh/sxamjgf6ta6qwht/AAD8KxxbS12AQK8i0xdlWwZha?dl=0

Ich danke euch für eure Anteilnahme und eure Ratschläge!

Gruß hirschy

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 02.04.15

Dann ...


... waren die Bedenken und die Skepsis der Gutachter ja mal wieder vollauf berechtigt.

Das Haus kann ja dann von jemandem gekauft werden, der viel Wert auf Lage, Lage ..., legt und der es möglicherweise ansonsten sofort unbesehen beziehen würde. Soll es tatsächlich geben ...
... den Dingen auf den Grund gehen ...
Mitglied der Fachwerk.de Community
pickartz architektur | | 02.04.15

Einleitung Fachwerk.de Homepage


Seit Jahrhunderten ist in vielen Regionen das Fachwerkhaus ein wesentlicher Bestandteil der Baukultur. Fachwerkhäuser zu erhalten und zu bewahren, sie in zeitgemäße Nutzungsformen zu überführen und dies mit Bedacht zu tun, ist das Ziel von Fachwerk.de. Die Mitglieder der Community helfen durch Erfahrung, Wissen und Spaß an der Sache.

Kernaussage von Gutachter Pickartz

Zitat:
Grundsätzlich ist es besser, ein nicht saniertes/modernisiertes Haus zu Kaufen und die Sanierung von Grund auf mit einem geeigneten Planer und nach den eigenen Vorstellungen durchzuführen. Wenn die vorgenommene Sanierung -wie hier- nicht im Detail als fachgerecht geplant nachgewiesen werden kann. Und das ist fast nie der Fall. Ein Resümmee nach vielen Begutachtungen.

Sie sind hier definitiv falsch. Ich weiß das Sie hier einen Gutachterauftrag nach dem Anderen akquirieren. Mit Ihrer Einstellung dem Fachwerkhaus gegenüber sehe ich das als reinen Kundenfang. Nicht mehr und nicht weniger.

Reduzieren Sie Ihre Gutachten einfach auf Ihre Kernaussage, dann können Sie das online für €50 anbieten.
Alles unter Dach und Fach
Mitglied der Fachwerk.de Community
Fachwerk.de | | 02.04.15

Schlußbetrachtung: Der Gutachter


Die einleitenden Sätze von Herrn Stöpler teile ich ohne EInschränkung. Zu meiner zitierten Kernaussage stehe ich. Beides ergänzt sich und folgt dem gleichen Grundgedanken.

Die Schlußsätze von Herrn Stöpler sind reine Polemik und brauchen nicht kommentiert zu werden.

Meine gutachterliche Tätigkeit, gerade bei der Kaufberatung, hat manchen Interessenten vor unbedachten und folgenschweren Spontankäufen bewahrt.

Aber jeder, wie er mag !
... den Dingen auf den Grund gehen ...
Mitglied der Fachwerk.de Community
pickartz architektur | | 02.04.15

Hausbegutachtung


Dies Haus ist dann vielleicht eher etwas für eine größere Familie oder eine Gruppe von Menschen, die ein Projekt starten wollen und dies Gebäude mit entsprechendem Einsatz herrichten können.
Es wäre sicher auch möglich sofort einzuziehen und zu bewohnen, wobei die Heizkosten schon ein bedenkenswerter Faktor wären-
Wenn diese trotz der durchgeführten Dämmmaßnahmen immer noch so hoch sind ist schon die Frage wie sich das erklärt.

Wer wirklich den Kauf überlegt wird unter Umgehung des Maklers an die Adresse und Informationen des Eigentümers kommen können-
da gibts genug Möglichkeiten.
Wie man in diesem Fall sieht, sind die nicht wirklich immer hilfreich.

Es ließe sich doch auch problemlos festlegen, daß direkte Aquisition in Forumsbeiträgen nicht zulässig ist.

Kontaktdaten sind ohnehin bei Firmen hinterlegt, sodaß sich jeder bei Bedarf direkt an diese wenden kann ohne dazu aufgefordert zu werden.

Es könnten auch Km-Pauschalen, Stundensätze, Pauschalbeträge für Begutachtungen etc veröffentlicht werden, um zur Vergleichbarkeit und Transparenz beizutragen.
Jeder Verkäufer, Sachverständige, Händler muß das so handhaben.
Dann wissen Ratsuchende was zu erwarten ist und an wen sie sich ggf wenden können.

Andreas Teich

Herr Pickartz


Ich kann da keine Polemik erkennen, sie haben, völlig zu Recht, eine schellende Ohrfeige bekommen.

Mitglied der Fachwerk.de Community
BAUST Bau & Sanierung Struve | | 02.04.15

Nette Bilder und das Alternativhaus


Hallo Hirschy

Danke für die interessanten Bilder. Allzweckmittel Silikon und Bauschaum. Wobei Türen und Fenster kann man durchaus einschäumen. Würde bei uns von den Handwerkern auch gemacht. Aber dann bitte richtig und sachgemäß.

Zum Alternativobjekt kann ich dir sagen, dass eine laute Straße reine Gewöhnungssache ist. Wir wohnen, weil das Haus einfach absolut mein Traum war, direkt an der Hauptstraße die auch noch Überlaststrecke der Autobahn ist und haben die Feuwehrsirene auf dem Dach.
Aber jedem das seine und schöner wäre es für uns natürlich auch idyllischer und an einer weniger stark befahrenen Straße. :-)
Si vis pacem, para bellum.
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 03.04.15

Faszinierend!


diese hochpulsigen Reaktionen. Ich vertrete in meiner Beratung die Belange der potentiellen Käufer, die an einer unparteiischen und möglichst objektiven Einschätzung einer zum Verkauf anstehenden Immobilie (nicht nur Fachwerk) interessiert sind. Welche Belange vertreten Sie demnach? Und was soll durch den Gutachter nicht herausgefunden werden? Wenn die volltönenden Fachwerkfreunde ihrem selbst postuliertem Anspruch immer gerecht geworden sind, könnten sie jeden Gutachter entspannt lächelnd auflaufen lassen. Scheint aber nicht der Fall zu sein.

Und nebenbei bemerkt: ohne die Vielschreiberei der "studierten" Schreibtischtheoretiker, die -ganz im Gegensatz zu den Helden der Baustelle- während ihrer täglichen Arbeit am PC/Mac immer mal wieder auf Fachwerk.de vorbeischauen und sachdienliche Kommentare verfassen, würde sich auf der (Antwort-)Seite herzlich wenig tun. Fachwerk. de lebt ja nicht nur von den Fragestellern, das sollte sich Herr Stöpler beizeiten bewusst machen. Das das eine Seite von Gleichen für Gleiche sein soll,konnte ich noch nie feststellen. Von den Gleichen kommt da nicht viel.

Wo bleiben denn die Beiträge der Herren Stöpler, Struwe, Kube, die jetzt furios die verbalen Dachlatten schwingen? Abgesehen von den Angeboten, Fenster zu liefern, Lehmputze aufzubringen oder Werbebanner zu plazieren. Mich stört das nicht. Die Angebote sind freibleibend. Hauptsache, die Qualität stimmt und alle Beteiligten profitieren davon.

Vielleicht sollten die Herren Pickartz, Böttger, Böhme etc. mal ein paar Monate vornehm verstummen. Dann kann Fachwerk.de einen Gang runterschalten. Macht sich garantiert auch bei der algorithmisch berechneten Besucherfrequenz bemerkbar und den damit generierten Werbeeinblendungen, die diese völlig unkommerzielle Seite zunehmend auf das delikateste schmücken. Manche sind eben Gleicher als andere.

Wünsche eine friedvolles und besinnliches Osterfest !
... den Dingen auf den Grund gehen ...
Mitglied der Fachwerk.de Community
pickartz architektur | | 03.04.15


Es lohnt sich immer wieder mal auch die Zahlen zu betrachten:

Das Haus soll 200.000 EUR kosten, plus Nebenkosten also 250.000 EUR. Gehen wir optimistisch ran dann sind nochmal 250.000 EUR für die Sanierung fällig ergibt 500.000 EUR.

Der Bauherr hat etwas Eigenkapital, den Restleiht er sich für den zur Zeit teuren Zinssatz von 1,5% (Tilgung lass ich weg, da diese das ganze etwas verkompliziert).

500.000 EUR erzeugen eine Zinsslast von 7.500 EUR/a bzw. 625 EUR/Monat. Wenn es dann noch gelingt 100 m² zu vermieten, dann wohnt der Bauherr fast umsonst in einem sanierten FWH...

Das geht aber nur, wenn der Bauherr bereit ist, diesen Weg zu gehen, da muss dann alles funktionieren und das ist viel Arbeit im Vorfeld bei der auch viel schiefgehen kann!!!
Das älteste Haus der Jägervorstadt
Mitglied der Fachwerk.de Community
TWINBY GbR Hering | Zalfen | | 03.04.15

Ohne die Fachleute


wäre das Forum wirklich ärmer. Ich persönlich wünsche mir auch Praktikertipps, die aber häufig von den Fachleuten mit einer Bösartigkeit abgebürstet werden, dass sich das keiner über länger gibt. Aber die Fachleute meinen sie wären besser wenn sie alle anderen besonders schlecht machen.

Wenn sich bei mir einer profilieren will indem er alle Kollegen schlecht macht, ist mir das extrem suspekt. So lese ich inzwischen mit, aber manche Fachleute haben sich in meinen Augen schon lange disqualifiziert.

Grüße aus der Ferne

Herbert
Ein Fachwerkhaus ist romantisch und hat große Vorteile. Die Raumaufteilung ist nicht vernünftig
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 03.04.15

Baufinanzierung


Wenn alles optimal läuft kann es sogar funktionieren,
dazu könnten ggf noch Mittel aus Gebäudesanierungsprogrammen etc, ggf Mittel für barrierefreien Umbau etc bekommen werden.

Allerdings hängt die Kreditgewährung und Zinzhöhe von der Bonität ab.
Da haben Fachwerkhäuser auch bei Banken kredit- und sanierungstechnisch nicht den besten Ruf,
während der Sanierung wird der Wert erst einmal sinken,
wenn womöglich div Abrißmaßnahmen erfolgt sind.

Mind. 1 Jahr Doppelmiete oder erhebliche Einschränkungen.
Planungsphase, Gutachter, Ausschreibungen, Unvorhergesehenes etc können die Zeiträume erheblich verlängern und verteuern.

Umbaukosten für eine separate Wohneinheit werden auch nicht unerheblich sein, zusätzliche Veersorgungsleitungen, Zähler etc,separater Treppenaufgang bzw Abtrennung, Schalldämmmaßnahmen.

Bei 2 Kindern wird es im wesentlichen nur 1 Verdiener geben,
und bei kaum Eigenleistung können die Kosten schnell explodieren, da jeder Handgriff bezahlt werden muß.

Gute Planer und Handwerker, die im Altbau auf kostengünstige, techn und ökologisch einwandfreie Sanierungen spezialisiert sind gibts auch nicht überall.
Abrechnung nach HOAI mit prozentualer Vergütung fördert auch nicht immer günstigste Lösung.

Die Bauaufsicht im Altbau ist auch wesentlich aufwendiger als im Neubau, wo Standardlösungen gewählt werden können- gerade dann wenn die Sanierung kostengünstig erfolgen soll mit weitgehendem Erhalt der Altsubstanz.

Wenn die Bewohner dies alles akzeptieren und Freude am Sanieren alter Gebäude haben ist alles kein Problem-

wenns primär darum geht, schnell einziehen zu können gibts eher Pfusch und Murks beim Umbau oder der Gebäudezustand muß mit allen Vor- und Nachteilen akzeptiert werden wie er ist- inkl sehr hohen Heizkosten.

Andreas Teich

Fachwerk.de ist speziell für diese Problematik gegründet,


Herr Teich! Nur weil es eben mehr ist, ein Fachwerkhaus zu erwerben, zu sanieren, renovieren und zu erhalten, gibt es dieses Forum. Jetzt lesen Sie sich bitte noch einmal Ihren Beitrag durch, und dann besuchen Sie bitte einmal andere Bauforen. Möglicherweise sind dort solche Antworten richtig am Platz. Hier wirken sie etwas ... deplaziert.

Herr Pickarz, Sie tappen hier von einem Fettnäpfen in das Andere. Unkommerziell ist Fachwerk.de schon lange nicht mehr, allerdings habe ich von Ihnen noch keine finanzielle Unterstützung für Ihre Akquiseplattform erhalten. Weiterhin sind Sie doch lange genug dabei, um zu wissen, dass solche Sätze / Absätze mich nicht im geringsten beeindrucken:

Vielleicht sollten die Herren Pickartz, Böttger, Böhme etc. mal ein paar Monate vornehm verstummen. Dann kann Fachwerk.de einen Gang runterschalten. Macht sich garantiert auch bei der algorithmisch berechneten Besucherfrequenz bemerkbar und den damit generierten Werbeeinblendungen, die diese völlig unkommerzielle Seite zunehmend auf das delikateste schmücken. Manche sind eben Gleicher als andere.

Hier sind schon ganz andere leider oder Gott sei Dank gegangen. Aber darum geht es nicht. Auch nicht um das anwerben von Kunden, denn auch hier ist Fachwerk.de etwas anders. Im Impressum können Sie folgendes lesen:

Fachwerk.de ist sehr daran interessiert, Bauherrn, Besitzer und Liebhaber von Fachwerkhäusern in den Dialog mit Firmen zu bringen. Es würde mich freuen, wenn neben dem Wissen, auch Kontakte ausgetauscht werden.

Ich begrüße es sogar, wenn über Fachwerk.de Kontakte / Kunden gewonnen werden. Aber nicht, wenn hier jemand als Wolf im Schafspelz rumläuft. Wege aufzeigen, wie ein Fachwerkhaus erhalten, erworben und saniert werden kann, ist das Ziel.

Ich mache Ihnen einen Vorschlag:

Ihr, oder eines Ihrer Fachwerkhäuser wird von 5 Gutachtern besucht. Ich bezahle die Gutachten. Wir berichten hier ausführlich darüber, wie die Gutachter die Bausubstanz und die Sanierung Ihres Fachwerkhauses bewerten. Gemessen natürlich an ihren Belangen:

Zitat:
In 5 Jahren Kaufberatung und Bauberatung an über 100 Objekten, die meisten davon Fachwerkbauten, habe ich ein einziges gesehen, dessen Sanierung die Qualität "fachgerecht" verdient hat.

Nennen Sie mir Ihr Haus und wir werden hier öffentlich nach Gutachtern suchen. Eine Bedingung hätte ich jedoch noch: Die Sanierung sollte 10 bis 20 Jahre zurückliegen. Damit haben wir dann die Bedingung der klassischen zum Verkauf stehenden Immobilie. Ist die Sanierung jüngeren Datums würde ich mich auch noch darauf einlassen.

Gruß
Hartmut Stöpler
Alles unter Dach und Fach
Mitglied der Fachwerk.de Community
Fachwerk.de | | 03.04.15

Deplatziert ???


Hallo Herr Stöpler,
Warum deplatziert ?
Ich steh da vielleicht etwas auf dem Schlauch...

Wenns um die finanzierungstechnische Einschätzung von Banken generell gegenüber Altbauten (nicht nur Fachwerkhäusern) gehen sollte, sind mir genau solche Bedenken von mehreren Banken zur Finanzierung meines eigenen Altbaus mitgeteilt worden.
Ich habe immer nur in Altbauten (teilweise bis Bj 1570) gelebt und ziehe Altbauten, was die Wohnqualität betrifft,fast jedem Neubau vor.
Nur ist es für Nichthandwerker und Laien eben doch in vielen Fällen schwierig, passende Lösungen für die Nicht-Normfälle zu finden, die es bei Altbauten eben sehr häufig gibt und die Sanierungen schwieriger machen.
Zu diesem Zweck beteilige ich mich hier und für diesen Austausch und zur Förderung und fachgerechten Sanierung alter Bausubstanz wurde dies Forum doch gegründet-nahm ich an?

Andreas Teich

Besichtigung-Bilder aus der Bilddatenbank: