Soziale Trends bestimmen Preisentwicklung für das Eigenheim

[Fachwerk.de]

Die
eigenen vier Wände stehen mit 79 Prozent nach wie vor ganz oben auf der
Wunschliste der Deutschen und gelten traditionell als eine der beliebtesten
Anlageformen.



Aufgrund des historisch niedrigen Zinsniveaus und der ständigen
Diskussionen um die Eigenheimzulage erscheint es sinnvoll, sich den Traum vom
Eigenheim schon heute zu erfüllen. Die derzeitige Baisse im Immobilienmarkt hat
allerdings dazu geführt, dass die Wohnimmobilie als Wertanlage gegenüber anderen
Anlageformen an Attraktivität verloren hat. Hinsichtlich demographischer und
gesellschaftlicher Veränderungen stellt sich für jeden privaten
Immobilienbesitzer - und solche, die es werden wollen - die zentrale Frage, wie
sich der Bedarf sowie die Preise weiter entwickeln werden.



Mit dem privaten Wohnimmobilienmarkt von morgen beschäftigt sich
eine volkswirtschaftliche Studie der Allianz Gruppe (Allianz
Lebensversicherungs-AG, Allianz Sachversicherungs-AG, Allianz Dresdner Bauspar
AG, DEGI-Research und Dresdner Bank AG).



Neue Lebensentwürfe verzögern Immobilienerwerb



Bislang besteht in Deutschland ein sehr traditionelles
Verhältnis zum Eigenheim: In jungen Jahren wird gespart, im mittleren Alter
gebaut oder gekauft, den Rest des Lebens mietfrei gewohnt und schließlich die
Wertsteigerung vererbt. Hauptmotive für Immobilienbesitz sind Sicherheit, z.B.
vor Mietsteigerungen, Rentabilität und die private Altersvorsorge.



Doch neue Lebensentwürfe sowie ökonomische Unsicherheiten führen
zu geänderte Anforderungen an Wohnraum und dämpfen die Bereitschaft zum Kauf
einer Immobilie. "Beruflich wird heute ein tendenziell höherer Anspruch an
Flexibilität und Mobilität gestellt", erläutert Thomas Beyerle, Leiter
DEGI-Research. Zudem befindet sich auch das soziale und familiäre Umfeld im
Wandel: Spätere Familiengründung, ein steigender Anteil nicht-ehelicher
Gemeinschaften, mehr Single-Haushalte oder Patchwork-Familien brechen den
traditionellen Kreis des Eigenheimerwerbs auf.



Aktuelle Entwicklungen zeigen, dass bei jüngeren Haushalten
(Altersgruppe 30-40 Jahre) der Immobilienkauf stagniert. "Ich kann gegenwärtig
nicht längerfristiger planen" oder "Eine eigene Immobilie stellt in meiner
aktuellen Situation einen Bremsklotz dar - später gerne, jetzt noch nicht", so
die gängige Meinung der Befragten. Hingegen treten in den Altersklassen über 45
Jahren und vor allem bei den über 60zig Jährigen überdurchschnittlich viele
Käufer für Wohneigentum auf. "Zwar wird der demographische Wandel in der näheren
Zukunft nicht dazu führen, dass der Bedarf an Wohnraum absolut sinkt. Es wird
aber bereits in absehbarer Zeit deutlich mehr Haushalte mit Mitgliedern von über
65 Jahren geben", prognostiziert David Milleker, Volkswirt der Allianz Gruppe.



Die räumlichen Mobilitätsanforderungen an die jüngere Generation
führen zu einer höheren Fluktuation der Wohnimmobilien, insbesondere in den
Ballungszentren. Dies wird auch ein größeres Maß an Preisschwankungen nach sich
ziehen. Somit sind Lage und Bodenpreis zunehmend die entscheidenden Kriterien
für den Wiederverkaufswert, während die Ausstattung des Objekts an Bedeutung
verliert. Schon heute gilt, dass Wohneigentum in guten sowie innerstädtischen
Lagen weitgehend wertstabil ist.



Wohnimmobilien wieder im Aufwärtstrend



Ein weiterer Schwerpunkt der Allianz-Studie beschäftigt sich mit
der Preisentwicklung von Wohneigentum. Nach Meinung der Allianz-Volkswirte
resultiert die derzeitige deutsche Immobilienbaisse aus dem "Vereinigungsboom".
Nach der deutschen Wiedervereinigung entstand ein erheblicher Nachholbedarf an
qualitativ hochwertigem Wohnraum, der durch neu aufgelegte
Wohnungsbauförderungsprogramme hohe Investitionen nach sich zog. "Bezogen auf
Demographie und Kaufkraft, schoss die Bautätigkeit allerdings über das
erforderliche Maß hinaus und dämpft bis heute die Preise", erläutert David
Milleker die Baisse.



Inzwischen sind die Investitionen in den privaten Wohnungsbau
seit einigen Jahren rückläufig. Neben dieser allgemeinen Entwicklung, zeichnen
sich allerdings auch positive Phänomene ab: Wohneinheiten mit mehr als fünf
Zimmern befinden sich eindeutig im Aufwärtstrend. Weiterhin ist eine steigende
Wohnfläche pro Kopf zu verzeichnen. Darüber hinaus erhöhen anhaltend steigende
Mieten bei konstanten Verkaufswerten die Rentabilität von Wohnobjekten in guten
Lagen. Das nach wie vor steigende Mietniveau ist ein Indikator für eine
Knappheit an Wohnraum, der aus schwachen Bauaktivitäten resultiert. Dieser
Entwicklung werden sich auch die preislichen Perspektiven des Eigenheims früher
oder später anpassen. Denn steigende Mieten machen die eigenen vier Wände wieder
attraktiver.



Auch die allgemeine Befürchtung, dass Immobilienpreise auf Grund
der rückläufigen Bevölkerungszahl ins Trudeln geraten könnten, wird sich laut
der Studie nicht bestätigen. Bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von
zwei Personen, wird sich die Zahl der Haushalte bis 2020 weiter erhöhen und erst
ab dem Jahr 2040 unter das heutige Niveau sinken.



Dies spricht auch nachfrageseitig für eine Trendwende bei der
preislichen Bewertung von Wohnimmobilien. In Zukunft wird eher die Lage anstatt
der Ausstattung der Immobilie den Preis bestimmen.



Eigenheim wichtiger Baustein zur privaten Altersvorsorge



Grundsätzlich bewerten die Allianz-Volkswirte die zukünftige
Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes positiv. "Wohneigentum wird
weiterhin eine geeignete Anlageform bleiben, auch und gerade als Baustein für
die private Altersvorsorge", rät Thomas Beyerle. Potentiellen "Häuslebauern"
empfehlen die Allianz- und Dresdner Bank-Experten früh für Immobilien
anzusparen. Weiterhin besteht auch für Altbesitzer die Notwendigkeit, Rücklagen
für Renovierungen und wertsteigernde Erweiterungen zu bilden.



<div align='right'>Siehe auch:

DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH, Research</div>