Nutzungsänderung Scheune - Bauzeit

[SteffiausHessen]

Guten Tag,
wir haben vor 6 Jahren das Elternhaus über Schenkung erhalten und liebäugeln nun mit dem Ausbau der anschließenden Scheune. Das Wohnhaus hat 130m² aufgeteilt auf zwei Parteien - das ist schon ein bisschen knapp. Und der ehemalige Heuboden ist direkt mit einer Tür zum Wohnhaus verbunden, zwei Zimmer weiter auch die Sattelkammer (Scheune).
Mir ist bewusst, dass eine Umwidmung der ENEV Verordnung entsprechen muss und ein Architekt hinzugezogen werden sollte. Jedoch würde ich den Umbau gern im Familienverbund stemmen und keinen Kfw-Kredit nutzen wollen. Nun die Frage aller fragen, die mir so das Internet auch nach langer Google-Recherche nicht beantworten kann: Wenn ich die Nutzungsänderung genehmigt bekomme, wie lange hätte ich Zeit den Standard zu erfüllen? Gibt es hier baurechtliche Vorgaben?

LG

 

[pickartzarchitektur]

Wenn die Umnutzung generell bau- und planungsrechtlich genehmigungsfähig ist und Sie eine Baugenehmigung erhalten, müssen Sie innerhalb von drei Jahren mit dem Bau begonnen haben. Entscheidend dabei ist die Baubeginnanzeige - ein Formular, das Ihnen mit der Baugenehmigung zugestellt wird. Wenn Sie in diesen drei Jahren nicht mit dem Bau auf diese Weise begonnen haben, können Sie die Baugenehmigung vor Ablauf der drei Jahre auf Antrag beim Bauamt verlängern lassen.

Sie sind also nicht gezwungen, innerhalb einer bestimmten Zeit mit dem Bau fertig zu werden - ausser, die Baubehörde würde das vorschreiben. Das ist aber i.d.R. nur bei neuen Baugebieten der Fall, in denen sukzessive neue Bauten erreichtet werden, z. B. 50/100/150 EFH, damit die Bautätigkeiten dort auch einmal ein Ende finden.

Entscheidend ist, das Sie zunächst mit einem Architekten klären, ob Sie die Scheune nach dem aktuellen Bau- und Planungsrecht umnutzen/umbauen dürfen und wenn ja: mit welchen Auflagen. Ev. muss dafür eine sog. "Bauvoranfrage" gestellt werden, die solche grundsätzlichen rechtliche Fragen verbindlich klärt.

Auch ist als Erstes zu recherchieren, ob Denkmalschutz besteht. Dieser verkompliziert, verteuert und verlängert den Planungs- und Bauprozess nicht unerheblich.

Der Architekt sollte in einem Bauberatungstermin vor Ort z.B. diese Fragen bereits einmal andenken und Ihnen dann nach der Objektbegehung eine Rückmeldung geben, wie er den Erhaltungszustand der Scheune bewertet, welche Bauschäden ersichtlich sind, mit welchem Aufwand die Umsetzung Ihrer Umbauwünsche vermutlich verbunden sein werden - auch finanziell. Bei den Scheunen ist die fehlende Fundamentierung häufig das Problem.

Dieses ganze Prozedere inkl. dem Umbau kann nach meinen Erfahrungen 2-3 Jahre in Anspruch nehmen, wenn der Umbau mit Fachfirmen erfolgt. Bei sehr vielen Eigenleistungen auch deutlich länger.

 

[Christoph Kornmayer (Architekt)]

.... da gibt es ja kaum noch etwas hinzuzufügen.

Mit dem Denkmalschutz sehe ich das nicht ganz so aufwendig, in den letzten Jahren gehen die Denkmalbehörden in der Regel mit, wenn ein Planer involviert ist und für die genehmigte Planung "gerade steht". Wenn die Denkmalbehörde von Beginn an eingebunden ist, gibt es in der Regel keine wirklich großen Behinderungen – letztlich geht es um eine Scheune. Ein Anruf bei der unteren Denkmalschutzbehörde klärt das, oder Sie geben mir die Adresse und ich schaue mal eben in das Register.

Der Hinweis auf die Anzeigen ist sehr wichtig. Wenn eine Genehmigung erteilt wird, aber innerhalb der genannten drei Jahre keine Baubeginnanzeige gestellt wird, erlischt die Genehmigung. Das bedeutet, dass mit Errichtung des Gebäudes / Umbaus trotz erteilter Genehmigung de facto ein Schwarzbau errichtet wurde. Dieser genießt dann auch keinen Versicherungsschutz.

Den Planungs- und Genehmigungszeitraum sehe ich bei etwa 6 Monaten (je nach Erschwernissen), den Umbau selbst bei 12 bis 18 Monaten.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer

 

[pickartzarchitektur]

Das Problem mit den Denkmalbehörden ist, das -zumindest in NRW- in den Unteren Denkmalbehörden (UDB) oft reine Verwaltungsangestellte arbeiten, die keine wirkliche Ahnung von Architektur//historischen Bauwerken/Denkmalpflege/passenden Materialien/Bauphysik etc. haben. Sie sind dann sehr entscheidungsschwach und delegieren diese Entscheidungen an die Obere Denkmalbehörde (ODB) oder an das LVR-Amt für Denkmalpflege.

Allein das verzögert das Prozedere enorm. Wenn dann der ODB oder der LVR-AfD mit einem Repräsentaten ausgestattet ist, der jegliche Veränderung am historischen Bauwerk als prinzipiell unpassend bewertet und der als "Konservator" im engsten Sinne den Denkmalschutz rein konservativ sieht, dann sind den Handlungsmöglichkeiten von Eigentümer und Architekt enge Grenzen gesetzt.

Diese personellen Zusammenhänge gilt es also im Erstgespräch mit der UDB/der ODB etc. herauszufinden und die Strategie danach auszurichten.

 

[SteffiausHessen]

Ich bedanke mich für die vielen hilfreichen Antworten und Tipps!

Mit dem Denkmalschutz haben wir keine Probleme. Dieser Hof wurde erst 1960 als Aussiedlerhof errichtet. Es handelt sich schlichtweg um betonierte Fläche (2/3), Holzständerbauweise und asbesthaltiges Eternit als Außenfassade und Dach. Die fachgerechte Entsorgung inklusive Nachweis ist mir bekannt.
Das andere Drittel geht tiefer (dezente Schräglage am Berg) und enthält die Stallungen für Schweine, ebenfalls Betonfläche, Quermauern als Stützlast für das Erdreich sowie Stahlträger als Unterkonstruktion für den darüberliegenden Scheunenteil.

Einen Umbau innerhalb von 2-3 Jahren halte ich - zumindest in Eigenleistung - für unrealistisch, daher rührt auch meine anfängliche Nachfrage nach der möglichen Bauzeit. Die Scheune hat eine Grundfläche von ca. 1000m², der Stall eine Grundfläche von ca. 300m². Und wie beschrieben nur Balken und Eternit. Daraus ein Wohnhaus zu gestalten oder sogar mehrere Wohneinheiten zu schaffen ist eine hohe Investitionssumme und dauert eben auch etwas.

Aber sie haben mir mit ihren Informationen Mut gemacht und wir werden das in den kommenden Jahren angehen. Vielen Dank!

 

[pickartzarchitektur]

Dann sollten Sie vor allem und zuerst durch den Architekten in der Bauberatung recherchieren lassen, ob sich dieser Aussiedlerhof ev. im sog. "Aussenbereich" nach §35 BauGB befindet (ausserhalb bebauter Ortschaften) oder/und ev. auch in einem Landschafts-/Wasserschutzgebiet etc. Wenn er sich innerhalb bebauter Ortschaften befindet, wird vermutlich nach § 34 BauGB eine Bauvoranfrage gestellt werden müssen.

Im Aussenbereich sind nur sog. "privilegierte Bauvorhaben" gestattet. Ob dort mehrere zusätzliche Wohneinheiten und wenn ja : wie viele, erlaubt werden, bleibt im Vorgespräch mit den Behörden zu klären.

Schauen Sie auch nach, ob Scheune/Stallungen eine Baugenehmigung erhalten haben. Wenn ja, sollte sich dazu auch eine Statik in der Bauakte (siehe: Archiv der Baubehörde) befinden, die bei der Umbauplanung immer hilfreich ist. Wenn es keine Baugenehmigung gibt, muss ein anderer Ansatz für den Umbau verfolgt werden.

Grundsätzlich muss der gesamte Bestand auf den bau- und planungsrechtlichen Prüfstand, bevor Sie sich detailliertere Gedanken über einen Umbau machen.