Balkentausch, Statik und Bewohnbarkeit

[Linda4]

Hallo liebe Community,

ich habe ein paar Fragen zum Austausch von Balken in der Außenfassade.
Ich starte mal hier mit mit einer allgemeinen Fragen und gebe euch weiter unten ein bisschen mehr Kontext:

1. Wenn morsche Balken fachmännisch ausgetauscht werden, kann man dann davon ausgehen, dass die Statik des Hauses wieder hergestellt ist?

2. Beim Tausch von Balken, in wie weit ist man beim Bewohnen des Hauses eingeschränkt?

3. Wenn jetzt nicht nur Balken getauscht werden, sondern auch die Gefache erneuert werden, in wie weit ist man dann beim Bewohnen des Hauses eingeschränkt.


Hier ein bisschen Hintergrund:
Wir würden gerne ein Fachwerkhauskaufen, waren auch mit einem Gutachter vor Ort und haben ein Finanzierungsangebot. Die Zinsbindung läuft sehr bald aus und der Gutachter hat uns nicht die Infos liefern können, die wir brauchten. Wir haben aber auch keine Zeit mehr mit einem Statiker nachmal zum Haus zu fahren. Das Haus ist die letzten 10 Jahre ziemlich vernachlässigt worden. Es sind eigentlich ein Assemble aus 3 Häusern und bei 2en davon sieht man Schäden an den Balken. Eines dieser beschädigten Häuser ist vermietet. Wir haben leider keine klare Einschätzung dazu, inwieweit die Statik durch die Schäden beeinträchtigt ist. Deswegen gehen wir jetzt mal von einem schlechten Fall aus, bei dem die Balken so bald wie möglich getauscht werden sollten. Die Mieter wohnen schon sehr lange in dem Haus und wollen auch nicht raus. Wir könnten für Eigenbedarf kündigen, die Mieter hätten dann aber noch 9 Monate und man kann ja auch nicht wissen, ob sie gegen die Kündigung klagen und es sich damit noch länger hinziehen. Wenn wir also die Statik nicht wieder herstellen können, ohne dass die Mieter ausziehen, dann können wir den Kauf nicht verantworten.
So, eigentlich war den ganzen Kauf- und Besichtigungsprozess lang davon die Rede, dass bei dem nicht vermieteten Haus ein Schaden an der Fassade ist und, dass dort die Balken und die Gefache gemacht werden sollten. Jetzt, nachdem wir sehr spät die möglichen Ausmaße des Schadens in dem vermieteten Haus entdeckt haben, sagt der Makler, dass wir ja auch für 1/10 der Kosten nur die Balken tauschen könnten, und dass das Haus dabei bewohnbar bleibt. Dem Braten traue ich nicht. Ich hänge mal das einzige Bild an, das wir von dem Schaden haben. Ich weiß es ist recht klein, aber mehr Informationen, werden wir nicht mehr rechtzeitig erhalten. Deswegen bitte bei der Beantwortung von einem schlimmen Schaden ausgehen, damit wir auf der sicheren Seite sind.

Vielen Dank für eure Hilfe
Linda

 

[Holger]

Einschätzung aus der Ferne

guten Morgen Linda,

Aus der Ferne ist eine Beurteilung immer schwierig. Allerdings ist das Procedere beim Tausch vom Balken immer das gleiche:

Muss ein Balken getauscht werden, müssen natürlich die entsprechenden Gefache, die direkt an den Balken angrenzend vorher leergeräumt werden. zum Teil müssen auch darüber liegende gefahren geleert werden, um gegebenenfalls eine entsprechende Entlastung zu erreichen.

Das bedeutet natürlich, dass bei einer Außenwand diese dann komplett oder in Teilen entfernt und eine Zeit lang gestützt werden muss. Je nachdem, um welche Räume es sich handelt oder wie groß der Schaden ist, kann dies natürlich zu einer massiven Beeinträchtigung des Wohnens oder zu einem zeitlich befristeten Auszug der Bewohner führen.

Selbstverständlich wird, soweit dann der Tausch des Balkens durch einen Zimmerer fachmännisch erfolgte, die Statik vollumfänglich wieder hergestellt.

Noch ein persönlicher Hinweis: unklare Schadensursachen und gleichzeitiger Zeitdruck beim Hauskauf führen meist zu nichts Gutem.

 

[Linda4]

Vielen Dank..

..für die schnelle Antwort, Holger!

Der Hinweis auf die Schadensursache scheint mir besonders wertvoll. Ist davon auszugehen, dass es eine Ursache gibt, abseits von Vernachlässigung?

Welche Art von Experten brauche ich, um zuverlässige Informationen zu bekommen? Und wo finde ich so einen?

Vielen Dank nochmal!
Linda

 

[Dietemann]

Lage?

Hat man eine Möglichkeit herauszufinden, in welchem Bundesland wir uns grob bewegen?

Mir fällt eine Ungereimtheit auf: Wenn die Statik gefährdet ist, ist das Haus unbewohnbar und der Mieter muss ausziehen. Aber bis das bei einem Fachwerkhaus passiert dauert es eine Weile und man hätte kaum das Fallrohr erneuert und die Tür würde sich auch nicht mehr schließen lassen.

Dietemann

 

[KHH]

Re: Balkentausch

Was Holger schreibt ist völlig richtig. Um an einem Fachwerk Balken tauschen oder auch nur reparieren, sprich nur teilweise ersetzen zu können, müssen mindestens die angrenzenden Gefache ausgeräumt werden. Wenn keine Innendämmung oder innen davor gestellte Trockenbauwand vorhanden ist, entstehen dadurch natürlich recht große Löcher in der Außenwand. Sind dann noch Kabel und/oder Rohre (Wasser, Heizung, usw.) an dem/den betroffenen Balken innen befestigt, wirds umso komplizierter/umfangreicher diese Balken zu tauschen. Kurz gesagt, die Baustelle wird sich höchstwahrscheinlich auch innen abspielen.

Sollte es der Fall sein, dass ein Statiker, spätestens ein vereidigter Gutachter bestätigt, dass dringender Handlungsbedarf besteht, kann sich ein Mieter nicht dagegen wehren. Er fällt vor jedem Gericht hinten runter.
Zumal es ja auch um seine eigene Sicherheit geht

Zur Frage: "Welche Art von Experten brauche ich, um zuverlässige Informationen zu bekommen?"
Ein in Sachen Fachwerk erfahrener Statiker od. Gutachter wäre die erste Wahl. Erfahrene Zimmerer i. d. R. aber auch. Nur ist deren "juristische Überzeugungskraft" nicht so hoch wie von Statiker und Gutachter. Letzterer vor allem wenn er vereidigter Gutachter ist.
Nur, weil du schreibst, die Zeit reicht nicht mehr, die müssen alle hin fahren und sich die Sache vor Ort anschauen und evtl. dokumentieren.

"Aber bis das bei einem Fachwerkhaus passiert dauert es eine Weile und man hätte kaum das Fallrohr erneuert und die Tür würde sich auch nicht mehr schließen lassen."
Ersteres ist zwar richtig, aber das Zweite kann man auch "Aufhübschen zwecks Verkauf" nennen... ;-)
Ich habe schon etliche Bruchbuden gesehen, über die "dünn drüber gestrichen" wurde um sie teuer verkaufen zu können. Möchte nicht wissen wie der Eckständer hinter dem neuen Fallrohr aussieht, sprich, wie lange das alte kaputt war und wo das Wasser hin geflossen war...

Gruß,
KH