3-Kant-Hof nicht teilbar!?

[Georg Böttcher1]

3-Seiten-Hof

Meinst Du 249/1000-tel? Das würde Sinn machen!

 

[hussel44]

3-Kant-Hof nicht teilbar ?

Ich vermute ebenfalls einen Irrtum.Denn bei Wohnungseigentum werden die ideellen Miteigentumsanteile an den bebauten und von der Teilungserklärung erfassten Flurstücke in der Regel nach dem Verhältnis der Wohnflächen der vorhandenen Wohnungen verteilt.Ein Miteigentumsanteil von nur 1/269 ,verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung,ist kaum denkbar.Ist denn der bescheidene Anteil auch wirklich mit einer Wohnung verbunden ?
Bezüglich der drohenden Insolvenz ist völlig unklar,wer denn überhaupt betroffen wäre.Ein oder zwei Miterben vielleicht oder gleich die gesamte Erbengemeinschaft,weil der Nachlaß der Eltern überschuldet ist ? Die Haftung der Erben beschränkt sich doch ohnhin auf den Nachlaß.Ist dieser überschuldet,wäre ein Insolvenzverfahren zur Verwertung noch vorhandener Vermögenswerte möglich und auch sinnvoll,um sich nicht ständig mit den Gläubigern im Zusammenhang mit der Einrede der beschränkten Erbenhaftung
herumärgern zu müssen.Das wird durch Insolvenzverfahren gleich im Bündel erledigt.Für die Ausschlagung der Erbschaft
gibt es gesetzliche Fristen.Für die Ausschlagung wegen Überschuldung ist die Kenntnis der Überschuldung maßgebend.
Weitere Frage wäre,warum die Eigentümergemeinschaft überhaupt aufgehoben werden soll ? Wie soll es dann weitergehen ? Der Innenhof z. B. muß doch ohnehin gemeinschaftlich genutzt werden. Alle Anlagen,die zur Erschließung gehören,werden ebenfalls gemeinschaftlich genutzt.Das kann man nicht gut auseinandersortieren.Die reale Teilung durch Teilungsvermessung und Bildung neuer Parzellen bedarf zudem aus guten Gründen einer Genehmigung.Streitigkeiten zwischen den Beteiligten interessieren da nicht.

 

[Jens Paulsen]

Ich vermute auch einen Irrtum. 249/1000 passen besser. Hätte ich vermuten sollen.
Die Erben haften nicht für den Nachlass, wenn sie diesen ausschlagen. Nehmen sie ihn an, haften sie mit ihrem ganzen Vermögen, auch für die Kosten der Aufteilung. Deshalb vorher pessimistisch schätzen, wieviel die Erbschaft wert ist.

Wenn eine Gemeinschaft zerstritten ist und man die Sache nicht teilen kann, ist Verkauf die einzig sinnvolle Lösung.

 

[herbertchen]

mein Fehler...

Hallo Forum, natürlich muss es heissen 249/1000! Sorry. Und ich habe die entsprechenden Grundbuchblätter aufgetrieben! Es gibt also insgesamt 4 Eigentumseinheiten, gebildet aus dem Hofgebäude. Und es gibt auf den 3 anderen Teilen eine hypothekarische Belastung zu gunsten einer Bank. Dies ist bei meinem Teil nicht so. Ich denke also, dass bei Zahlungsproblemen diese Bank nicht auf meinen Teil zugreifen kann. Oder hat sie über das Grundstück trotzdem die Besicherung durch den ganzen Besitz? Die andere Frage bleibt natürlich, was nützt mir in der elenden Situation die Eigentumswohnung. Und über den Erbteil bin ich natürlich trotzdem in eine Verbindlich mit der Bank gerutscht, wenn auch nicht persönlich haftend. Ich weiß, dass das alles sehr verworren ist und leider bleibt mir wohl erst mal nichts als Abwarten. Nochmal vielen Dank an Alle
H.

 

[Jens Paulsen]

Eigentumsanteile im Stockwerkseigentum kann man veräussern, wie man will. Wenn es Vorkaufsrechte oder so geben sollte, dann stehen die in der Teilungserklärung. Die Verbindlichkeiten der anderen Miteigentümer mit der Bank gehen Sie also nichts an.
Besser als Abwarten ist allemal ein Aufdröseln der Situation. Sonst führt es meist dazu, dass gar nichts geschieht, d.h. dass notwendige Investitionen an der Gesamtliegenschaft zum Unterhalt nicht erfolgen und damit auch Ihr Teil noch mehr entwertet wird. Sie können Beschlüsse für dringende Unterhaltsarbeiten natürlich auch richterlich einfordern und dann die anderen zur Zahlung ihres Anteils verklagen, aber das wird auch wieder teuer und kompliziert.

 

[hussel44]

3-Kant-Hof nicht teilbar ?

Ich würde mal mit der Bank reden und mich darüber informieren lassen,ob die Hypothek oder Grundschuld auf ein- und diesselbe Forderung zurückgeht ( Darlehensforderung ) und in welcher Höhe die Forderung noch besteht.Der im Grundbuch eingetragene Betrag ist ein Höchstbetrag.Man kann also nicht erkennen,was wirklich noch geschuldet wird.Sobald näheres bekannt ist, kann man über die Problemlösung nachdenken.Es wäre falsch,einfach abzuwarten und es auf eine Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung der belasteten Eigentumswohnungen ankommen zu lassen.Es entstehen ständig Zinsen und Kosten.

 

[herbertchen]

Liebe Leute, mittlerweile ist die Situation weiter eskaliert. Die Miteigentümer sind zahlungsunfähig und der Hof ist zur Zwangsversteigerung ausgeschrieben. Zusätzlich wurden die Wohnungen unter Zwangsverwaltung gesetzt. Meine aktuelle Frage: der Zwangsverwalter sagte nach "sekundenlanger" Begehung, da kommt demnächst ein Gutachter und dann wird das Ding platt gemacht! Der Hof steht aber unter Denkmalschutz!!! Wie soll ich also diese Aussage verstehen? Es ist mir klar, dass ich den Erbteil (wie schon geschrieben) nicht halten kann, aber "platt machen" das hört sich für mich nach Baulandspekulation an, aber wer weiss. Konkrete Frage: muss ich bei Zwangsverwaltung trotzdem Kaufinteressenten in das Haus lassen? Bisher fand ich immer, solange ich mein Eigentum bewohne, muss ich niemanden hereinlassen. Oder habe ich da etwa bei der Mitteilung des Amtsgerichts einen Einspruch versäumt? Und: kann Denkmalschutz "so einfach" aufgehoben werden? Nach Aussage des Verwalters steigt die Verkaufschance für den Gläubiger ohne Denkmal ins "unermessliche". Mag sein aber ich würde das nicht wollen!

herbertchen

 

[Georg Böttcher1]

3- Seitenhof

Der Gutachter ist ein Wertermittler vom zuständigen Gutachterausschuß.
Mit dem sollten Sie zusammenarbeiten.
Dann ist die Zwangsversteigerung für Sie eine Chance, den Hof billig zu kriegen.
Kaufinteressenten werden kaum auf den Hof kommen, höchstens auf Bitte Ihrer (noch) Miteigentümer hin, die eine Zwangsversteigerung natürlich abwenden wollen.
Normale Kaufinteressenten in einer Zwangsversteigerung sehen sich vorher das Wertgutachten an, da steht alles Wichtige drin.
Stehen Sie denn mit in der Kreide oder nur Ihre Mitbewohner/Eigentümer?
Wenn Sie nicht in die Schulden involviert sind, betrifft es Ihr Sondereigentum natürlich nicht.
Für Sie ändert sich nichts, außer Sie bekommen nach der Zwangsversteigerung neue, hoffentlich verständigere Miteigentümer.
Sehen Sie die Zwangsversteigerung als Chance.
Besorgen Sie sich von Ihrer Hausbank eine Finanzierungszusage und gehen Sie zu den Versteigerungsterminen zum mitzocken.
Wenn Sie Glück haben und bei den ersten Terminen niemand bietet, können Sie das Ganze für einen Spottpreis kriegen.

Viele Grüße

 

[herbertchen]

Also zuerst mal Danke, ich bin über eine ERbgemeinschaft schon mit betroffen, aber ich will eigentlich niemand in mene Wohnun lassen. Die Situation ist insofern "spanend" als ich ein 1/4 "(249/1000)" der gesamten Anlage besitze. Und einen anderen kleinen Erbteil jetzt mit bewohne. Kann der Zwangsverwalter die Besichtigung erzwingen? Und noch einmal: kann der DEnkmalschutz ausgehebelt werden??
herbertchen

 

[hussel44]

Das Gericht

muß für die Wohnungen,die von der Zwangsversteigerung betroffen sind,die Verkehrswerte festsetzen und orientiert sich dabei am Gutachten eines Sachverständigen.Zur Erledigung seines Auftrags muß der Sachverständige auch den Wert des Gebäudes ermitteln,in dem sich Ihre eigene Wohnung befindet.Deshalb möchte der Sachverständige auch Ihre Wohnung besichtigen.Die Duldung der Besichtigung kann erzwungen werden.Dies gilt aber nur für die Arbeit des Sachverständigen.Kaufinteressenten bzw. Ersteigerungsinteressenten haben dagegen in Ihrer Wohnung nichts zu suchen. Davon ausgenommen sind allerdings diejenigen Räume,die Sie als Ihren Erbteil bezeichnen und für eigene Wohnzwecke nutzen.Diese Räume gehörten zur Wohnung der Eltern und sind von Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung betroffen.Eine Erbauseinandersetzung hat noch gar nicht stattgefunden; sonst wäre auch das Grundbuch schon geändert.Insoweit bestehen Zugriffsrechte des Zwangsverwalters.Im übrigen kann der Zwangsverwalter oder ein Erwerber nichts plattmachen.Sie selbst sind noch immer Miteigentümer und haben ein Wörtchen mitzureden;zudem besteht Denkmalschutz.Selbst wenn die Bank die Wohnungen ersteigern sollte - natürlich zu einem möglichst niedrigen Gebot - ist die Aufhebung des Denkmalschutzes eine recht schwierige Angelegenheit.

 

[hussel44]

Sind Sie daran interessiert,

zumindest die elterliche Wohnung zu übernehmen,die Sie schon teilweise nutzen und an der offfenbar noch eine ungeteilte Erbengemeinschaft besteht ? Dann sollten Sie anhand des Grundbuches prüfen,ob die Belastung nur in Mithaft eingetragen wurde.Dies bedeutet,dass wegen ein- und derselben Forderung gleich drei Wohnungen mit einem Grundpfandrecht
belastet wurden.Dann wäre der Erwerb der elterlichen Wohnung einfacher.Sie müßten ohnehin die Geschwister auszahlen,wobei allerdings in diesem Fall an die Bank zu zahlen wäre.Natürlich müßte die Bank dann aber auch die Wohnung aus der Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung entlassen sowie die Löschung des Grundpfandsrechts bewilligen ( aus der Mithaft entlassen). Hinsichtlich der
beiden weiteren Wohnungen würde sich nichts ändern.Die Grundbucheintragung bleibt bestehen; Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung laufen weiter.Über diese Möglichkeit
der Problemlösung müssen Sie natürlich mit Ihren Geschwistern,mit der Bank und mit dem Zwangsverwalter reden.
Zur Zeit sind ja auch die Darlehenszinsen günstig,so daß eine Finanzierung des Erwerbs denkbar ist.Auf eine Zugriffsmöglichkeit im Zwangsversteigerungsverfahren würde ich nicht warten.Die Bank kann auch selbst erwerben,wenn das Gebot zu gering ausfällt.

 

[Georg Böttcher1]

3-Seitenhof

Das die Bank mitbietet, ist ein übliches Verfahren um zu niedrige Zuschläge zu verhindern. Das heißt nicht das die Bank selber auch kauft, das ist sehr selten.
Die Bank kann später von ihrem Angebot zurücktreten, damit erfolgt eine weiterer Versteigerungstermin.
Gibt es denn noch Gläubiger, die im Rang vor der Bank stehen?

Viele Grüße

 

[hussel44]

Nach der Information

vom 11.01.10 ist nur bei den weiteren drei Eigentumswohnungen
ein Belastung eingetragen.Es dürfte sich dabei um eine Grundschuld handeln,die möglicherweise zur Mithaft eingetragen wurde.Ob dem so ist,wird aus dem Text der Eintragung ersichtlich ( z.B.:Mithaft besteht in Blatt x und Blatt y).Dies wäre dann nur eine Grundschuld zu Lasten mehrerer Pfandobjekte.Dann ist es auch möglich,ein Objekt zu erwerben und durch Zahlung an den Gläubiger aus der Mithaft zu erlösen.Im aktuellen Fall besteht ja ohnehin noch eine Erbengemeinschaft an der elterlichen Wohnung.Bei Übernahme dieser Wohnung durch einen Miterben wäre eine Ausgleichszahlung fällig,die zur Bedienung der Bank verwendet werden kann mit dem Ziel,die Wohnung lastenfrei zu stellen und insoweit die Vollstreckung zu beenden.

 

[herbertchen]

danke an alle

meine persönliche Situation läßt leider nicht zu, an einen Erwerb einer der Wohnungen auch nur zu denken. Ausserdem glaube ich nicht, dass die Bank sich auf einen Teilverkauf einlassen würde. Werde wohl gelassen den ersten Versteigerungstermin abwarten und sehen, dass ich meine Sachen rechtzeitig aus der Wohnung schaffe, die ich durch die Zwangsverwaltung ja eh nur noch kulanterweise nutzen kann. Der bestehende Denkmalschutz schränkt den Interessentenkreis ja vielleicht auf angenehme Menschen ein....man wird sehen
Grüße von Herbertchen