Verdacht auf Hausschwamm vor dem Kauf

17.03.2009


Guten Tag,

wir haben nun ein Haus gefunden, das uns sehr gefällt, und das wir gerne kaufen möchten. An diesem Haus wurde leider viel herumgepfuscht, beispielsweise fehlen teilweise Fensterbänke an den Außenseiten, so dass sich dort das Wasser ungehindert seinen Weg ins Fachwerkholz bahnen konnte. Dort ist also Insekten- und Pilzbefall zu vermuten, wenn wir Pech haben, auch Hausschwamm. Fluglöcher und Holzzerstörungen sind bereits zu sehen.

Ich bin nun auf der Suche nach Tips, wie wir uns am besten beim Kauf dieses Objekts absichern. Mit geht es um § 442 BGB - die Rechte eines Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt.

Wie sollte mit diesem vermuteten Mangel bei der Formulierung des Kaufvertrages umgegangen werden? Schließlich wollen wir ja (unter anderem) mit diesem vermuteten Mangel einen geringeren Kaufpreis begründen.

Sollten wir vor der Abgabe eines Kaufangebotes auf einer Sachverständigen-Untersuchung der beschädigten Holzteile bestehen? (Das geht ja nicht ohne Beschädigung des Objekts...)

Hat vielleicht jemand eine Empfehlung für einen Sachverständigen im Raum Mainz/Worms (Rheinhessen), der uns hier weiterhelfen kann?

Ich habe schon einmal woanders gefragt, und bekam den Rat, einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Nur, es ist doch nicht Sache des Käufers, diesen heranzuziehen (so diverse Urteile). Und, der Sachverständige kann ja seine Arbeit nur tun, wenn die Bausubstanz geöffnet wird, d.h. bspw. die Bretter, mit denen die schadhaften Fachwerkbalken verkleidet/versteckt wurden, entfernt werden. Das können wir ja nur im Zusammenwirken mit dem Verkäufer tun, der die Öffnungen absegnen muss. Der Verkauf und somit der ganze Kontakt läuft aber über einen Makler.

Mit herzlichem Dank,

Lotte




Hauskauf



So was nennt man Reparaturrückstau.
Die dafür zu erwartenden Kosten werden vom Wert des Gebäudes bzw. vom Kaufpreisangebot abgesetzt.
Wenn ich als potentieller Käufer bereits den Verdacht habe, es könnte etwas defekt sein, dann werde ich auch dafür eine Kaufpreisminderung vornehmen und das dem Verkäufer so begründen. Er ist dann in der Pflicht, den Nachweis über die Mängelfreiheit zu führen.
Ansonsten ist das alles Verhandlungssache.

Viele Grüße

Viele Grüße





Du kannst zwar in den Vertrag schreiben, dass nachgewiesener Hausschwammbefall ein Grund sei, den Vertrag rückabzuwickeln, aber ...
In D herrscht Vertragsfreiheit. Niemand ist verpflichtet, ein Haus zu kaufen, niemand, eins zu verkaufen. Unzulässig ist nur arglistiges Verschweigen schwerwiegender Mängel, die der Verkäufer bei sorgfältiger Prüfung der Sache nicht ohne weiteres feststellen kann.
Wenn der Verkäufer am längeren Hebel ist, d.h. er nicht dringend verkaufen muss oder hofft, einen weniger heiklen Käufer zu finden, dann wird er an diesen verkaufen. Ihr habt das Recht, zu verlangen, dass ein unabhängiges Gutachten erstellt werde, und der derzeitige Eigentümer hat das Recht, nicht darauf einzugehen. Alles weitere ist Verhandlungssache.
Wenn Ihr kein gutes Gefühl habt, lasst die Finger davon - es gibt noch andere Häuser. Absichern kann man sich nicht, deshalb muss man vorher die Sache prüfen und entscheiden, wieviel man bezahlen will. Lässt der Verkäufer die Prüfung nicht zu, kann man nichts machen, ausser eben nicht zu kaufen. Wenn er der Ansicht ist, der Mangel bestehe nicht oder nur in geringem Masse, wird er aus eigenem Interesse eine Prüfung zulassen.



Sachverständiger Reiner Klopfer



Hallo Lotte
Probier es doch mal bitte bei meinem lieben und sehr geschätzten Fachkollegen Reiner Klopfer:

Dipl.-Holzing. Reiner Klopfer
Sachverständigenbüro für Holzschutz
Winzergasse 13
76889 Gleiszellen
Telefon: 06343-7007445
Telefax: 06343-7007446
e-mail: reiner.klopfer@freenet.de
http://www.holzansicht.de


Gruß

L. Parisek



Danke!



Hallo Herr Parisek,

vielen Dank für diese Empfehlung! Wir sind drauf und dran gewesen, Herrn Klopfer anzurufen, haben uns aber nun eine andere Vorgehensweise überlegt, da offensichtliche Schäden im Holz auf jeden Fall vorhanden sind und tiefgreifenderes wohl erst nach Substanzöffnung festzustellen ist - und das geht nicht vor dem Kauf.

Wir brauchen jetzt erst einmal jemanden, der uns sagen kann, inwieweit er uns überhaupt vor dem Kauf helfen kann, und müssen uns überlegen, wieviel Restrisiko wir dann eingehen wollen.

Ich habe mich nun im Forum registriert ("Imke") und hoffe, jetzt in der richtigen Richtung unterwegs zu sein. Entschuldigen Sie bitte das Hin und Her... wir zerbrechen uns über so viele Fragen den Kopf!

Danke an alle und Gruß

Imke/Lotte