WILL ehemaligen Stall (Ziegelbau) zu Wohnzwecken ausbauen....habe Fragen zum Baurecht+Denkmalschutz




Hallo liebe Forumsmitglieder,

mir ist in Brandenburg ein ehemaliger Pferdestall+Speichergebäude zum Kauf angeboten worden.Ich könnte mir den Ausbau zum Wohnhaus vorstellen.Die Frage ist was muss ich rechtlich beachten und beantragen.Es ist ein Eckgrundstück das an zwei Seiten an kleinen Nebenstraßen liegt und die beiden anderen Seiten zu den Nachbarn wobei einer der Verkäufer ist.Die Gebäude sind aus dem 19.Jahrhundert..eines untersteht dem Denkmalschutz das andere angeblich nicht ,es gibt wohl nur Auflagen bezüglich der Fenster..die sollen zum Gesamtbild der Anlage passen......was brauche ich an Genehmigungen..wo sind Fallstricke auf die ich achten muss...wer hat bereits Erfahungen mit einem solchen Projekt.

Danke und Grüsse im Voraus
WOLF



Eckgrundstück



Sie können nur kaufen wenn das Grundstück vorher geteilt wurde.
Das muß der Verkäufer vorher veranlassen.
Die Teilung beinhaltet auch den Status des zukünftigen Grundstückes; hier wäre es Nutzung zu Wohnzwecken. Wenn das vorliegt; also die Teilungsgenehmigung, die Teilungsmessung, neues Grundbuch usw. dann können Sie kaufen und nutzen.
Was dann noch fehlt ist die Grundstückserschließung, also Zufahrt (dürfte hier kein Problem sein) und die Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom, Nachrichten, ev. Gas.
Es gäbe noch die Möglichkeit einer Eigentümergemeinschaft, also Teileigentum am Grundstück. Auch hier benötigen Sie eine Teilungsgenehmigung und ein gesondertes Grundbuchblatt um eine Eigentümergemeinschaft zu bilden.

Unabhängig vom Erwerb sollten Sie (bzw. der Verkäufer) vorher die Möglichkeiten der baulichen Nutzung mittels einer Bauvoranfrage abklären.

Viele Grüße



...und



bei der zuständigen Denkmalbehörde formlos anfragen. Das kann man auch als (noch) nicht Eigentümer.

Dass sich DS nur auf Fenster beschränkt, habe ich so noch nicht gehört. Vielleicht hat ja noch niemand konkret nach anderen Veränderungen gefragt.

Eine Nutzungsänderung könnte aber schon eine Hürde im DS sein, z.B. wenn der DS der Auffasung ist, das dieser Stall das letzte verbliebene Beispiel vorindustrieller Pferdehaltung in Brandenburg ist.
Zugegeben, das war jetzt ein blödes Bespiel, aber bevor man sich vage Gedanken macht, ob der DS mitspielt, sollte man in etwa wissen, warum das Gebäude geschützt ist, was an dem Gebäude geschützt ist und was man daran verändern möchte.

Dann hilft ein offenes Gespräch.

viel Erfolg wünscht

Götz



Die Teilung ...



... des Grundstückes ist eine Sache, die auf Ihre planungsrechtliche Zulässigkeit geprüft werden muss (Abstandsflächen). Eventuell bedarf die Teilung der Zustimmung der Baubehörde.

Daneben muss auf jeden Fall vorab die Frage geklärt werden, ob eine Umnutzung den sog. passiven Bestandsschutz aufhebt.
Jede Umnutzung oder auch Nutzungsänderung, die deutlich von der ursprünglich genehmigten Nutzung abweicht, muss baubehördlich genehmigt werden. Das Gebäude wird dabei ggf. wie ein Neubau behandelt.

Da sich viele dieser ländlichen Gebäude auf der Grundstücksgrenze befinden, würde dies bedeuten, das nach heutigem Baurecht ein Abstand von mindesten 3m zu jeder Grundstücksgrenze eingehalten werden muss. Das Gebäude dürfte dann so nicht mehr genehmigt werden.

Dies alles, auch die Einräumung eines sog. aktiven Bestandsschutzes bei genehmigungspflichten Umbauten des Altbaues mit passivem Bestandsschutz, muss und kann mit den Baubehörden individuell verhandelt werden. Vor dem Kauf.

Abgesehen davon müssen noch eine Reihe von anderen Unterlagen, die das Bau,- Planungs- und Nachbarschaftsrecht betreffen, gesichtet und bewertet werden, damit spätere "Überraschungen" für Sie ausgeschlossen sind.

Diese Unterlagen befinden sich meistens nicht im Besitze des Eigentümers und auch Makler haben meistens keine Ahnung -oder wollen keine Ahnung haben- vom Prüfungsumfang.
Teilweise müssen diese UNterlagen recherchiert, besorgt oder angefertigt werden. Das beginnt bei den häufig nicht oder nicht mehr vorhandenen Bauplänen bzw. der Hausakte.

Ausserdem sollten Sie vorher die Gebäudesubstanz von einem fachkundigen Sachverständigen prüfen und eventuellen Sanierungsbedarf veranschlagen lassen.

Diese Bewertung ist dann auch eine gute Grundlage für eine Kaufpreisverhandlung. Also, alles sehr langsam und überlegt angehen und kein "Schnäppchen" auf die Schnelle kaufen.



Vielen Dank



Vielen Dank an alle Beteiligten für die informativen Beiträge.
Wenn ich es recht verstanden habe sind das zuständige Bauamt sowie der Denkmalschutz die Ansprechpartner um zu klären ob die Gebäude für Wohnzwecke genutzt werden dürfen.Ich habe in der Vergangenheit immer wieder gehört das Bauämter ihre Genehmigungen zurückgezogen haben oder diese fehlerhaft waren sodaß der Bauherr rückbauen oder sogar abreissen musste.Gibt es Möglichkeiten sich gegen diese Art von Behördenfehlern oder gar Willkür zu wappmen.



Solchen Gerüchte ...



... sollten Sie keine Glauben schenken oder im Detail den Wahrheitsgehalt überprüfen.

Um sich vor derartigen "Überaschungen zu schützen, sollten Sie einen Architekten hinzuziehen, der Ihnen eine genehmigungsfähige Planung schuldet

Wenn ein Bauvorhaben stillgelegt, teilweise oder ganz rückgebaut wird (kenne selber keinen einzigen Fall), dann liegt das -zumindest hier in Deutschland- nicht an den Behörden.

Eine Bauvoranfrage ist allerdings keine Baugenehmigung. Das Ergebnis der Voranfrage zu interpretieren und weiter zu bearbeiten, ist das Risiko des Architekten.

Deswegen erhalten diese ja auch so exorbitant hohe Honorare für ihre Arbeit (Diese Bemerkung gehört in die Sparte "feinsinnige Ironie")