fachwerksanierung kosten

11.05.2016 mauswiesel



Hallo, ich habe mich in ein kleines Fachwerkhaus verliebt.
Es ist ein Denkmal, Baujahr etwa 1780, kuschelige Raumhöhe von 1,90m.
Der Keller sieht gut und trocken aus, die Mauern im Erdgeschoss sind halbwegs in Ordnung, das Dach des Haupthauses ist halbwegs dicht.
Aber bei der angebauten Scheune gibt es viele morsche Balken, das Dach ist schadhaft. Sie ist nicht besonders groß, 4 x 5 Meter etwa.
Messen ist schwierig, das Haus ist komplett zugemüllt und bestimmte Bereiche kann man deswegen nicht betreten.
Außen ist es dicht mit Brombeerhecken umwachsen.
Das Fachwerk des Hauses ist verputzt, ich habe auch im Haupthaus einige schadhafte Balken entdeckt.
Weniger Insektenfraß, vielmehr sind die Balken außen bröselig und zerfallen zu Staub.
Die Fenster sind fast alle kaputt, deshalb ist das Haus gut durchlüftet.
Ich bin mir über den Zustand des kompletten Ostgiebels im Unklaren.
Das Haupthaus hat eine Grundfläche von 4,50 x 16 Metern, dazu kommt noch die kleine Scheune (etwa 20m² Grundfläche). Erdgeschoss, Obergeschoss und ein einfaches Satteldach, ein Schornstein (der auch ganz gut aussieht).
200 000 Euro Sanierungskosten erscheint mir utopisch viel.
Angenommen, das Fachwerk wäre unter dem Putz morsch... Wieviel kostet die Fachwerksanierung im schlimmsten Fall etwa?
Was für Fördermöglichkeiten (außer der SAB) gibt es?
Besten Dank und viele Grüße aus Dresden



Fachwerksanierung



Hast du noch mehr Bilder von der Gesamtansicht?
Bei zahlreichen Schäden am Holz und am Dach der Scheune ist bei der Größe von 20 qm ein Neubau sicher günstiger als eine umfangreiche Sanierung.
Beim Hauptgebäude sollte auf jeden Fall eine sehr gründliche Bestandsaufnahme gemacht werden mit Bauteilöffnungen, um den Zustand der Fachwerkhölzer und der Fußbodenkonstruktion erkennen zu können.

War das Fachwerk ursprünglich unverputzt oder weißt du wann es verputzt wurde?
Bei einer aufwendigen, denkmalgerechten Totalsanierung auf heutigen Standard -auch dämmtechnisch können höhere Kosten anfallen als bei einem Neubau- zumindest wenn du das meiste von Firmen ausführen läßt.

Bei viel Eigenarbeit, guter, kostenbewußter Planung und Selbstbauanleitung und günstigem Materialeinkauf kannst du viel sparen- aufwendig ist's aber auf jeden Fall.
Es dürfte maximal der Grundstückspreis bezahlt werden - in manchen Fällen werden die (fiktiven) Abrißkosten noch davon abgezogen.

Erfahrenen Gutachter suchen und wegen Sanierungsvarianten auch hier immer wieder nachfragen .
Vor dem Kauf abklären was planungsrechtlich geht, welche Nutzung möglich ist und wieweit Einschränkungen vom Denkmalschutzamt bestehen.

Andreas Teich



fachwerksanierung



Vielen Dank, Andreas.
Ich besorge noch ein paar Fotos.
Und ich glaube, es ist schon länger verputzt, der Putz ist glatt und ockerfarben. Ich schätze, das ist vor etwa hundert Jahren gemacht worden...
Aber ob der Putz original ist, weiß ich nicht.
Ich glaube, ausfachen kann ich selbst, mit Putz und Ton kenne ich mich berufsbedingt gut aus (also auch mit Lehm).
Ich beherrsche alte Maltechniken und kann Farben nach altem Rezept anmischen.
Fliesen und Dielen Verlegen ist auch kein Problem, und einfache Holzarbeiten traue ich mir auch zu.
Ich will es so sanieren, dass es paast, und nicht, nur weil es gefördert ist, Styropor draufkleben.
Styropor ist Gift.
Was haltet Ihr eigentlich von Klimaplatten/Kalziumsilikatplatten?

Besten Dank und viele Grüße aus Dresden



Fachwerk sanieren



Da werden zuerst aber eine Menge grober Arbeiten anfallen, bevor du zum Malen kommst.
Wenn du dafür Hilfe hast spart das schon eine Menge an Kosten.
Der Hauptaufwand sind der Austausch von Schwellenhölzern.
Auf jeden Fall alle Hölzer gut kontrollieren, die eine statische Funktion erfüllen, also auch Decken- und Fußbodenbalken, Sparren, Pfosten etc.

EPS würde ich bei keinem Haus verwenden-
weder bei massiven und noch viel weniger bei Fachwerk.
Bei unserem und zwei anderen Projekten haben wir Stegträger an die Fassade gedübelt, darauf Holzfaserplatten geschraubt und die Hohlräume mit Zellulose gedämmt.
Die Fassaden wurden dann mit Holz verkleidet oder mit Mineralputz verputzt und mit Silikatfarbe gestrichen.
Falls dazu Fragen sind kannst du mir mailen.

Kalziumsilikatplatten würde ich nur dann verwenden, wenn wegen der Notwendigkeit zur Abfuhr größerer Feuchtigkeitsmengen andere Materialien nicht verwendbar sind.
Die Platten sind teurer bei schlechterem Dämmwert gegenüber anderen Materialien.
Alternativ können Mineralschaum- uä Platten verwendet werden oder Holzfaser/Zellulose.

Wenn eine lange Gebäudeseite nach Süden orientiert ist würde ich die möglichst von Bewuchs freimachen und evt größere Fensteröffnungen herstellen falls möglich, um solare Energieeinträge zu ermöglichen.

Günstig wäre es auch, an die lange Seite anzubauen, um eine kompaktere Gebäudeform mit geringeren Wärmeverlusten zu bekommen.

Andreas Teich



Kuschelig



Die kuschelige Raumhöhe von 1.90 m würde mir am meisten Sorgen machen. Das wird kreative Lösungen verlangen, um mindestens teilweise auf etwas verträglichere Raumhöhen zu kommen.

Am besten mit einem Laser-Entfernungsmesser ausmessen, den wird der Müll etwas weniger stören so lange er nicht im Strahl ist.

Ist die Scheune verputzt, oder mit Holz verkleidet ? Da würden mir einige morsche Balken nicht so Sorgen machen, weil man überall gut rankommt.

Kaufpreis: Landwert - Aufräum- und Abbruchkosten - denkmalpflegerische Gefahrenzulage...

Umbaukosten ? Und erstens wird es teurer, und zweitens als man denkt.

Mein Vorgehen wäre:

1. Ausmisten. Zusammen mit dem jetzigen Eigentümer allen Müll raus, und die Brombeeren umlegen. Die Mulden zahlt natürlich der jetzige Besitzer, meine Arbeit würde ich spenden.

2. Ausmessen und Bestandsaufnahme. Von einer Leiter aus könnte man auch den ganzen Fassadenputz mit einem Werkzeuggriff abklopfen um Hohlstellen usw. zu kartieren.

3. Visionen und Halluzinationen - was kann man aus dem Haus machen ?

4. Mit einem Fachmann noch einmal über alles gehen.

5. Mit der Denkmalpflege sprechen. Was wird für wertvoll / schützenswert gehalten ?

6. Und dann über den hoffentlich einstelligen Kaufpreis reden... Wenn es zu keiner Einigung kommt, hat das ganze wenigstens Spass gemacht.



Wohnraumhöhe



Stichwort Kuschelig:
Wohnflächen unter 2,0 m Höhe gehen nur zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung ein (II.BV), die Grundlage für die Wertermittlung und die Ermittlung der vermietbaren Fläche ist. Das bedeutet das sich der Wert dieser Wohnflächen praktisch halbiert, das wirkt sich drastisch auf den Verkehrswert aus.
Das Haus (nicht das Grundstück) ist damit praktisch nur die Hälfte wert und das wegen 10 cm Raumhöhe!



Woher



stammt denn die Zahl 200.000?



und das Grundstück...



... ist nix wert weil ein Denkmal drauf steht das nicht abgerissen werden darf ...

Deswegen der einstellige Kaufpreis.



Raumhöhe



Mir wurde vom Bauamt erklärt, dass ich meine Schlafzimmer nicht als Wohnraum nutzen/anrechnen darf, da diese Unterkante Balken einer freigelegten Decke nur 1,95 m haben. Es waren die alten Kammern im Dach, die waren eben etwas niedriger. Da wir den Teil nicht vermieten wollen habe ich mal nicht weiter nachgehakt. Ändern dürfen wir die Höhe nicht, da sowohl der Boden als auch die Decke erhalten werden sollen, obwohl es sich in beiden Fällen um gewöhnlichen einfachen Dielenboden handelt. Also vorher abklären ob das überhaupt genehmigungsfähig ist.



kuschelige raumhöhen



Der Makler sagt, die Raumhöhen sollen aus denkmalpflegerischen Gründen erhalten bleiben.
Dass sich dadurch der Preis verringert, hat er nicht erwähnt, interessant zu wissen, vielen, vielen Dank!
Auch die Scheune ist außen verputzt. Ob das Untergeschoss gemauert ist oder aus Fachwerk, konnte ich nicht erkennen. Ich hatte Angst, irgendwo einzubrechen...
An die komplette Ostseite kommt man nicht heran, weil die Nebengebäude, die da angebaut sind, eingestürtzt sind.
Theoretisch ist dort noch ein Garten...
Ich konnte nur die Ostseite gar nicht sehen, und der hintere Teil des Hauses ist wahrscheinlich nur von hinten zu betreten.
Entrümpelt wird das Haus nur vom Käufer, sagt der Makler, oder es wird teurer.
Man bezahlt nur den Grundstückspreis, insofern ist das Angebot nicht so übel, aber wir haben Angst, was da für Kosten auf uns zukommen, weil man so eben auch keinen Gutachter durchschicken kann.
Deshalb die Frage, wieviel so eine Fachwerksanierung im schlimmsten Fall kosten kann.
Ich würde es sehr, sehr gerne kaufen und wieder zu neuem Leben bringen.
Es ist so schade um all die Denkmäler, die Neubauklötzen weichen müssen.
Ich will eins erhalten. Wenigstens eins. Wenn möglich, dieses.
Aber so viel Geld habe ich eben dann doch nicht, ich rechne damit, dass ich mir das Immobilchen leisten kann und dann möglicherweise 100 000 Euro Kredit bekomme.
Ich fürchte, das reicht nicht aus, zumindest nicht nach allen, die sagen, dass das 200 000 kosten wird.

Achja. die Südseite ist dummerweise die Grundstücksgrenze.
Fenster sind da, soweit ich weiß, nicht drin.
Kann man vielleicht die Gefache mit Milchglas füllen, was meint Ihr?

Oh. und... DANKE, Danke, Danke.



Wundertüte



Da müsste der Grundstückpreis weiterhin im einstelligen EUR Bereich liegen...

Wäre es möglich, mit dem Denkmalpfleger direkt zu reden ? Unter der Bedingung "Raumhöhen müssen erhalten bleiben" ist eher damit zu rechnen, dass das Haus seinen Dornröschenschlaf fortsetzt, um irgendwann wie die Nachbarhäuser zu enden.

Wie sieht es baurechtlich aus wegen Sicherungspflicht des Nachbarns (von wegen einstürzende Altbauten), oder Zugang für Bauarbeiten ?

Wäre das Nachbargrundstück mit dem eingestürzten Haus eventuell auch zu haben ?



die Nachbarhäuser



Hallo Wundertüte,
die Nachbarhäuser sind schon saniert.
Das ockerfarbige Haus und das ebenfalls ocker-verputzte Haus quer sind Haupthaus und Scheune.
Man sieht einige der Löcher im Dach der Scheune.
Das Dach des Haupthauses und die Dachbalken scheinen soweit in Ordnung zu sein, aber einige der Ständer, die frei liegen, sehen eben nicht so gut aus.
Und die Grundstückspreise in der Gegend sind eben leider nicht einstellig...



Kaufpreis



Bei solchen Verhältnissen muß deutlich weniger als der Grundstückpreis gerechnet werden- es ist ja kaum anderweitig verwertbar.
Im Prinzip wie schon bemerkt, Grundstückspreis minus Abriß bzw minus Einschränkungen wegen Denkmalschutz, minus Nordlage der Fenster etc.

Südseite verbaut ist sehr ungünstig, weil du dann kaum Sonne auf dem Grunstück hast und erheblich mehr heizen mußt wenn kaum solare Energieeinträge.
Jede Sanierung der Grenzwand ist aufwendig, Dämmung nur von innen möglich- abhängig davon wie genau die Situation aussieht.
Öffnungen dürfen normalerweise gar nicht hergestellt werden, wenn dann sicher nur mit geprüften Brandschutzgläsern.
Ich hatte solche Anforderungen bei einem früheren Projekt- horrend teuer!

Für den Makler ist natürlich ein hoher Kaufpreis günstig,
wenn die Courtage prozentual davon berechnet wird.
Andererseits bekommt er gar nichts wenn es nicht verkauft wird- er wird also Interesse an einem Verkauf haben- auch zu einem erheblich geringeren Preis.
Je länger es nicht verkauft wurde umso günstiger wird deine Verhandlungsposition.

Wie lange wird das Haus schon angeboten?
Banken sind sehr zögerlich mit der Beleihung von Ruinen-
die nehmen dann ebenfalls hohe Abzüge auf den reinen Grundstückswert vor.

Ich würde die Kreditmöglichkeiten zuerst klären.
Ebenso die genauen Auflagen vom Denkmalschutzamt.
Was kannst du abreißen?
Wie muß die Sanierung erfolgen?
Welche Änderungen sind möglich?
Gibt's Vorgaben zur Dachdeckung und zu Fenstern?
Sind Innenbauteile vom Denkmalschutz betroffen? Etc.etc

Momentan sind die Sanierungskosten kaum bezifferbar-
auf jeden Fall nicht zu knapp kalkulieren.
Wenn du viel selber machen willst/mußt bleibt nicht viel Zeit für den eigentlichen Job zum Broterwerb.

Andreas Teich



danke



Vielen Dank für die ausführlichen Antworten, ich werde mich mit dem zuständigen Denkmalschutz-Menschen zusammensetzen.
Und dann gegebenenfalls versuchen, den Kaufpreis runterzuhandeln.
Laut Makler haben sie erst jetzt den zweiten Erben ausfindig gemacht, eine Beräumung ist in zwei Monaten geplant. Und dann würde es wesentlich teurer, sagt der Makler.
Ich glaube allerdings auch, dass das Haus schon ein Weilchen unverkauft in der Gegend herumsteht.
Und es muss sich schon ein echter Liebhaber finden, nach allem, was Ihr so schreibt...
Aber vielleicht... bin das ja wirklich ich.
Nach einem Lottogewinn. Oder so.
Also, vielen Dank für die ausführlichen Auskünfte.