Fachwerkhaus mit geringem Aufwand sanieren/renovieren möglich?

28.10.2018 OoobH



Guten Tag von einen neuen hier im Forum.

Wir haben vor wenigen Tagen einen alten Bauernhof mit Scheune, Remise und Fachwerkhaus gekauft.
An diesem wurde wohl schon seit Jahrzehnten (außer den Dächern) nichts mehr gemacht. In den letzten 15 Jahren war es unbewohnt.
Es ist noch komplett eingerichtet - leider auch zugemüllt, so dass noch keine genaue Bestandsaufnahme erfolgen konnte...
Was ich weiß ist, dass der Holzboden teilweise morsch und durchgelaufen ist. Eine Diele habe ich mal entfernt. Darunter liegen Holzrahmen in Sand. Die Rahmen machen noch einen soweit stabilen Eindruck, der Sand sieht trocken aus.
Ist es möglich da einfach wieder einen Holzboden drauf zu legen oder muss das raus?
Weiter ist das Haus innen wie außen mit Kalkputz versehen, der hat auch nur wenige Risse oder Beschädigungen. Kann der gelassen und ausgebessert werden und reicht das betreffend Isolierung überhaupt aus?
Sorry für meine laienhaften Fragen, aber Fachwerk ist für mich komplett Neuland.
Ich würde es gerne mit geringen Mitteln Modernisieren, aber auch den gewissen Urzustand beibehalten.
Kann so etwas funktionieren?

Ich hätte hier zwar noch zig Fragen will aber beim ersten Post nicht überstrapazieren...

Danke schon mal für etwaige Antworten



Fachwerkhaus mit geringem Aufwand sanieren



Hallo!

Erst einmal herzlichen Glückwunsch zum Kauf von Eurem neuen Haus!

Zu deinen sehr allgemeinen Fragen möchte ich meine sehr allgemeinen Gedanken mit dir teilen:

Bei einer Altbausanierung gibt es Arbeiten, die müssen erledigt werden, und andere, die können erledigt werden. Oft werden Arbeiten ja erledigt, weil die Bauherren es wollen, ohne es zu müssen. Das kostet natürlich Geld und Zeit.

Habt Ihr mehr Zeit oder mehr Geld? Zumindest eines von beiden solltet Ihr für dieses Vorhaben ausreichend haben.

"Modernisieren" muss man, meiner Meinung nach, nur in den seltensten Fällen wirklich. Meistens wird doch modernisiert, weil man sich mehr Komfort wünscht oder glaubt, dass es irgendwelche Vorteile bringt, z.B. finanzielle. Ob das dann tatsächlich so ist sei mal dahingestellt.
Wenn der Schwellenbalken komplett durch ist dann muss er getauscht werden. Wenn ich aber anstatt Holzöfen eine Zentralheizung will und anstatt einer Steckdose pro Raum zehn Stück haben möchte dann ist das nichts, was gemacht werden muss, sondern etwas, das ich will, und wofür ich bereit bin, arbeiten und geldverdienen zu gehen.

An deinem Boden und dem Außenputz sollte wahrscheinlich schon was gemacht werden, die Frage ist eben nur wieviel. Einen Riss kann man zuspachteln, aber das würde man hinterher sehen. Manche Leute lassen sich dann lieber einen neuen Oberputz auftragen, weil sie eine homogene Oberfläche haben möchten. Das ist natürlich eine riesen Differenz zwischen beiden Optionen.

Macht Euch Gedanken, was Euch wichtig ist. Einerseits bezüglich der Haus- und Hofsanierung und andererseits auch bezüglich persönlicher Wünsche. Und dann setzt Prioritäten. Werdet Euch auch über Eure Grenzen klar (z.B. handwerklich, finanziell etc.)

Von der Energieeinsparverordnung kann man sich übrigens befreien lassen, dann muss man weniger.

Sucht erfahrene Fachleute aus den benötigten Gewerken, denen Ihr vertraut. Auch wenn Ihr viel in Eigenleistung machen möchtet investiert regelmäßig in einen guten Rat. Das spart mehr Geld als es kostet. Dieses Forum hier, so toll es auch ist, reicht nicht für Euer Vorhaben aus.

Eignet Euch ein gewisses Grundwissen an, um auf dessen Grundlage Entscheidungen treffen zu können.

Und am Allerwichtigsten: macht Euch keinen zeitlichen Druck, haltet die Augen auf und hört auf Euer Bauchgefühl! :-)

Viele Grüße

Lehmbauer Marc



Vielen lieben Dank für die sehr ausführliche Antwort.



Ich sehe das im großen Ganzen genau so.
Zeit ist genügend eingeplant, und Wohnen tun wir ja gut...
Ein nicht 100% ebener Putz stört mich nicht, eher im Gegenteil.
Mir ging es generell eher darum, -aus welchen Gründen auch immer- der Putz erst runter muss um zu kontrollieren ob darunter alles noch ok ist, bzw. ob die Wärmedämmung ohne weiteres zutun auch so ausreichend wäre (das Haus hat etwa kleine 70qm Grundfläche)...
Weiterhin war mir wichtig wie ich mit dem Boden verfahre... einfach neue Dielen drauf oder doch besser Auskoffern und Estrich mit FB Heizung. Es riecht momentan noch etwas modrig, was meiner Meinung nach aber eher vom Interieur und dem ganzen Kram kommt der noch drin seht. Der Fußboden - Unterbau war doch lange gut, ist er heute schlecht? Wie gesagt, er macht mir einen trockenen Eindruck...



Lies Dich doch bitte...



...mal in die sehr umfangreichen Kenntnisse und Meinungen ein, die hier bereits in vielen threads stehen.

Parallel dazu: Räumt den Müll raus und sucht währenddessen einen Sachverständigen und / oder Planer mit Fachwerkerfahrung. Der sollte den Zustand bewerten können, und eine Sanierungskonzeption in Abstimmung mit Eueren Wünschen, Möglichkeiten und Fähigkeiten erstellen können. Das kostet Geld, und dieses Geld ist sehr gut angelegt. Erst danach ist nach erfahrenen Firmen in den einzelnen Gewerken zu suchen.

DANACH, wenn die Konzeption steht und passt, fangt an, zu sanieren. Was soll dabei herauskommen, wenn Ihr jetzt irgendwo Putz abhackt oder Bretter hochhebt? Um zu bewerten, was da auftaucht, braucht man Erfahrung und Kenntnisse. Die habt Ihr ganz offensichtlich nicht. Wenn Ihr jetzt anfangt, ohne einen Plan zu haben, werdet Ihr im besten Fall später viele Euerer Leistungen zurückbauen. Im wahrscheinlicheren Fall produziert Ihr zusätzliche Schäden.

Weiterhin: Erfahrungsgemäß ist gerade ein Fachwerkhaus NICHT mit geringem Aufwand zu sanieren. Und ebendeswegen gibt es dieses Forum.

Viel Erfolg

Thomas

P.S. Ich habe schon zu oft Rückbauten von aus den "Bauchgefühl" heraus Zusammengeschustertem gesehen. Diesen Rat halte ich in der Konsequenz für fahrlässig.



Bauchgefühl = fahrlässig?!



Hallo Thomas!

Mir scheint, als hättest Du nur den letzten Satz meines Beitrages gelesen.

"Auf's Bauchgefühl hören" heißt nicht: einfach drauf los bauen! Ganz im Gegenteil. Ich rede von einem bewussten Entscheidungsprozess. Viele Entscheidungen werden ja leider unbewusst und ohne auf's Bauchgefühl zu hören getroffen. Das führt dann oft zu einer Kombination aus inkompetenten Handwerkern und sch**** Baumaterial, was in Pfusch endet, der zurückgebaut werden muss.

Ich bin überzeugt davon, dass:
1. bei dem Handwerker, der Pfusch betreiben würde, dass Bauchgefühl einem Warnsignale aussendet und
2. bei ungeeignetem Material dass Bauchgefühl einem Warnsignale aussendet

Ich schätze wir sind grundsätzlich einer Meinung, mit dem einzigen Unterschied, dass Du, im Gegensatz zu mir, nicht an die Kraft des Bauchgefühls glaubst ;-)

Du hast natürlich völlig Recht damit, dass neben erfahrenen Handwerkern auch ein erfahrener Planer dazugehört, der das große Ganze im Blick hat!

Übrigens: ich meine es gibt einen großen Unterschied zwischen "mit geringem Aufwand sanieren" und "mit geringen Mitteln Modernisieren".

@ Michael, bezüglich deiner Rückfragen: wenn Du dir die Beiträge von Thomas und mir mehrmals aufmerksam durchliest hast Du erstmal genügend Input, um einen großen Schritt weiterzukommen.

Viele Grüße

Lehmbauer Marc



Wo...



...soll bei einem Laien ein produktives "Bauchgefühl" herkommen? Am ehesten doch von einem Teller Linsen mit Sauerkraut...

Ich spreche nicht von Bauchgefühl, sondern von Erfahrung. Auch ich, mit einiger Erfahrung im Metier, schaue lieber 3x hin, prüfe und ziehe überall da, wo ich nicht kernkompetent bin, Leute hinzu. Das sollte umsomehr für Bauneulinge (Laien, Selberbauer, Heimwerker...was individuell halt am besten klingt) gelten. Meine bisherige Baupraxis gibt mir recht: Ich hatte schon mehrere Baustellen, wo das materialisierte Bauchgefühl der (oft anderweitig studierten) Bauherren größere Schäden wie z.B. mehrfach den Echten Hausschwamm produziert hatten, als es ursprünglich überhaupt an Unzulänglichkeiten gab.

Und deshalb halte ich es für geboten, daß gerade bei einem Fachwerkhaus als erstes ein spezialisierter Planer / Sachverständiger mit dem Blick über das Ganze, finanzielle Möglichkeiten und handwerkliche Fähigkeiten des Bauherren, sowie für den angestrebten Sanierungs / Renovierungsstand auf der Matte steht. Und nicht der Lehmspezialist Marc oder der Holzbodenspezialist Thomas. Jeder kann sein Kunststückchen, aber wir sind keine Generalisten.

Selbst wenn der Bauherr keine zusätzlichen Schäden produzieren sollte: Er ist nicht in der Lage, die Arbeiten zu planen und die Firmen (oder seine eigenen Arbeiten) richtig zu koordinieren. Auf solchen Baustellen mehrern sich Mehrkosten und Zeitverschleiß, oft baut das eine Gewerke dem anderen konträr, es kommt zu aufwändigem Rückbau. Oder das Ergebnis ist halt recht bescheiden.

Und deshalb verbirgt sich immer etwas bauherrliche Arroganz in dem Ansatz, aus "Bauchgefühl" etwas erahnen zu wollen, das man weder weiß, noch gelernt hat, noch je praktiziert hat. Für seinen Job hat der Bauherr lange gelernt oder gar studiert und berufliche Qualifikationen absolviert - und das bissl Fachwerk macht er jetzt 'mal so mit? Ein auf diesem Ansatz beruhendes "Bauchgefühl" wird wohl eher ein Darmwind.

Kein Gegensatz dazu ist, daß genau in diesem Forum ganz erstaunliche (im positivstem Sinne) Sanierungs / Renovierungs / Restaurierungsarbeiten auch von (ehemaligen) Laien zu finden sind. Dazu aber haben die Jungs und Mädels das Thema ernst genommen, und (eigendlich) eine 2. Lehre am eigenen Haus absolviert. Der Einstieg dazu kommt aber nicht über: "Fachwerkhaus mit geringem Aufwand sanieren/renovieren möglich?"

Also, egal wie hoch der Aufwand sein soll: Erst sollte ein Plan da sein. Den kann der frisch gebackene Hausbesitzer nicht erstellen. GGf. die baurechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden. Auch dafür ist der Bauherr eher nicht die beste Wahl. Der Bauherr kann zum Spezialisten für sein Haus werden, aber nicht beim Planen - sondern beim Umsetzen des Planes.

Große Erfolge wünscht

Thomas



Ihr alle habt Recht...



Soviel weiß ich mittlerweile. Auch da ich ein paar Balken gefunden habe die sich ein Fachmann ansehen muss, etc.etc. Ganz so einfach wird das sicher nicht werden.
Das ganze überlasse ich nach vollständiger Räumung einem Sachverständigen der mir dann sagen darf ob das ganze nach meinen Vorstellungen realisierbar ist oder auch nicht. Danach werde ich entscheiden müssen ob ich das bewerkstelligt kriege oder mir das ganze doch eine Nummer zu groß ist... momentan sehe ich jedenfalls an allen Ecken etwas das nicht bleiben kann wie es ist.
Ohne großen Aufwand wird das jedoch sicher nicht gehen.
Ich berichte sobald ich etwas mehr Zeit finde über die gefundenen Mängel und bin da mal auf Antworten gespannt...

LG Michel



Entrümpeln



ist immer gut, dann sieht was man hat.
Und ich finde es gut, dass ihr euch ein Fachwerkhaus gekauft habt, die haben es verdient erhalten und bewohnt zu werden.
Lasst euch auch nicht von ein paar Balken die Laune verderben, auch Hausschwamm kann man wieder loswerden.
Einen Tipp aus Erfahrung:
Sortiere alles so weit es geht aus einander also Holz, Metall, organischer Müll und Dinge die ihr behalten wollt,
Alles als Restmüll abholen lassen ist sauteuer,
Hier waren es am Anfang 42 m³ gut sortiert und somit bezahlbar, denn ein Container für Restmüll mit 3m³ kostet 230 €.

Viel Erfolg und Spass

Klaus



Das werden wir...



...und bleiben zuversichtlich, auch wenn ich schon unruhige Nächte hinter mir habe.
Wir wollen es fertigstellen und werden das auch! Zeitziel ist recht Flexibel - ob das in 2 oder 3 oder 5 Jahren fertig ist... Egal. Wir machen es zu unserem Projekt.
Mit jedem Kubikmeter Kram den wir da Rausschleppen kommen wir dem Haus "näher". Und da das Haus nicht die einzige Baustelle ist, sondern auch Scheune, Kreuzgewölbe und Remise gemacht werden müssen (sehen auch nicht besser aus...) wissen wir wenigstens was wir in den nächsten Jahren zu tun haben.
Hausschwamm ist mir bisher glücklicherweise noch keiner begegnet. Was wir gefunden haben sind Morsche Quer - Balken die durch kaputte Ziegeln und fehlende Dachrinne unterm Putz zusammengefault sind. Ebenso 2 Deckenbalken die durchgemorscht und herunter gekommen sind. Aber das sollte sich doch alles beheben lassen? Ebenso wie ein paar Wurmstichige Balken im Dachboden.
Den Boden im Erdgeschoss werden wir auskoffern und Estrich mit Fussbodenheizung einbauen - soviel alleine schon mal zu "geringem Aufwand".

Wobei ich mir noch nicht sicher bin ist, wo fange ich an wenn entrümpelt ist? Zuerst das Dach und die Rinnen?

Einen Sachverständigen habe ich gefunden, der hat nur leider erst in 3 Wochen Zeit.

LG Michel



Sachverständigen



Wer einen Sachverständigen sucht, sollte unbedingt einen Experten für Fachwer beauftragen. "Normale" Baugutachter bekommen nämlich, meiner Erfahrung nach, in jedem Fachwerkhaus die Krise. Ich hoffe, Ihr habt den Richtigen, der Euch nicht entmutigt.In der Regel sieht alles schlimmer aus als es ist.
Viel Erfolg!



Dach



ist hier wie meist das Stichwort.
Ich räume zuerst die Treppenhäuser und die anliegenden Räume aus, dass es aufwärts gehen kann.
Dann suche ich den Weg zum Dach, um zu sehen in welchem Zustand dieses ist.
Wenn das Dach nicht dicht ist, also ein Dachschaden vorliegt ;-) ,dann ist das meist die größte bzw wichtigste Baustelle.

Sachverständiger ist gut und wichtig und richtig, doch wenn der dann gleich Firmen ins Gepräch bringt, dann einfach in Ruhe nachdenken.

Es freut mich, dass ihr euch solch ein Projekt an die Backe nagelt.
Später werdet ihr euch vermutlich freuen, so wie wir hier.

Klaus



Mittlerweile sind wir...



... wesentlich schlauer als zu Beginn und wissen, dass mit geringem Aufwand nichts zu machen ist. Glücklicherweise ist bei uns wie sich nun nach entrümpeln und Putzabschlagen rausgestellt hat nur ein Teil des Hauses(Innen und die Hofseite) Fachwerk, 3 Seiten sind Sandstein. Dafür sind auf der besagten Fachwerkseite teilweise einige Balken im unteren Bereich (einer oben unterm Dach) Wurmstichig und Morsch.
Genauere Bestandsaufnahme sollte bis nächste Woche vorgenommen werden können. Den alten Holzboden mussten wir rausreissen, da der total Morsch und Feucht war. Hier wollen wir Auskoffern (wie Tief?) und abtrocknen lassen, ehe wir im Frühjahr mit dem Bodenaufbau beginnen. Was ich jedoch festgestellt habe, ist dass der Sandboden unterm Holz nicht gerade hoch ist, darunter befindet sich Sandsteinbruch. Ist das normal? Wie Tief denkt ihr muss ich da ausgraben bzw. was wäre der geeignete Bodenaufbau? Mir wäre am liebsten FB Heizung..

Achja... Dach ist soweit Dicht, es müssen zwar 2-3 Balken getauscht bzw. verstärkt werden aber soweit sieht das gut aus... wird nach dem auskoffern die nächste Etappe.

Zum Sachverständigen möchte ich sagen, dass ich versuche mir selbst soweit möglich alles zu recherchieren und mich mit (teilweise befreundeten) Handwerkern treffen die schon ähnliche Bauten gemacht haben. Ich brauche keinen der mir sagt ich müsse vom Hundertstel ind Tausendstel gehen.
Ich werde versuchen alles möglichst wieder so zu machen wie es war. Lediglich 2 morsche, aufrechte Balken werde ich bis zum stabilen Teil abschneiden und mit Ziegelsteinen untermauern. Die soweit erkennbar Pilzfreien Lehm/Stroh Ausfachungen werde ich wieder einbringen. Soweit zumindest der momentane Plan:-)



Die Entkernung / Entrümpelung ...



...ist nun soweit abgeschlossen. Der Putz ist von den Wänden, die Balken freigelegt, der Boden (wo er nicht mehr zu Retten war...) raus.
Eigentlich alles soweit ok, das Haus zeigt nun sein wahres Gesicht. Auch sein altes und erstes, dass dann irgendwann um 1900 erweitert und umgebaut wurde. Teilweise Nischen die wohl als Feuerstelle? dienten und mit Backsteinen ausgemauert wurden, usw. Nachdem auch im Aussenbereich der Putz runter ist, kann man fast zusehen wie der Sandsteinsockel abtrocknet - leider war dieser mit Zementputz verputzt wodurch sich die Feuchtigkeit nach oben in die Balken gezogen hat. Diese müssen wir nun austauschen.
Die Bodendielen waren alle Morsch, was wohl auch daher kam dass sämtliche Böden im EG mit Stragula belegt waren. Der Sand darunter war wie ich meine wenig feucht, so dass wohl die aufsteigende Feuchtigkeit nicht entweichen konnte und den Dielen den "Rest" gegeben hat. Hier wollen wir nun etwa 25cm auskoffern und dann das ganze über Winter mal liegen lassen um richtig auszutrocknen. Unterm Sand (ca.10cm) befindet sich Sandsteinbruch.
Meine Frage wäre nun, was denkt ihr - kann der Sand fürs spätere verfugen der Sandsteinwände genommen werden oder ist das nicht ratsam? Die Farbe des Sandes wäre perfekt...
Eine andere Frage wäre Heraklit ... im EG wurde da wohl mal etwas Renoviert, die Decken mit Heraklit verkleidet und verputzt. Macht einen stabilen und guten Eindruck. Würdet Ihr sowas lassen?
Dann wäre da noch die Frage mit dem Putz (manche Lehm, andere Kalkputz) in den gefachten innen. Irgendwie tut es mir leid den abzuklopfen, aber da er teilweise "hohl" klingt denke ich doch das der ab muss...?
Ich hätte noch 2 Zimmer und bin hin und her ob ich den runter machen soll?

Jedenfalls werden wir und Das Haus von Stunde zu Stunde bessere Freunde, zumal das ganze nun weit weniger "Gruselig" ist als zu beginn. Da konnten wir im Dunkeln nicht rein :-)



Servus,



am 13.11 hast Du geschrieben:

Zitat:
"Lediglich 2 morsche, aufrechte Balken werde ich bis zum stabilen Teil abschneiden und mit Ziegelsteinen untermauern."

Das ist genau das , was Thomas meinte:

Zitat:
Im wahrscheinlicheren Fall produziert Ihr zusätzliche Schäden.

Da würde ich noch einmal drüber nachdenken,
ob eine Fachgerechte Instandsetzung nicht doch die bessere Option wäre.

Viele Grüße
Hanno



Das untermauern...



Haben wir bereits schon verworfen. Es wird alles wieder hergestellt wie es war. Ist ja nicht so viel was da morsch oder kaputt ist.
War halt im ersten Gedanken der einfachste Weg, aber halbe Sachen möchte ich nicht machen.
Daher hatte ich aber auch geschrieben, was nichts mehr ist wird so wie es war erneuert...



Es sollte...



ein Sachverständiger Holzschutz oder ein sanierungserfahrener Zimmermann darüberschauen.

Sollte da ggf. der Hausschwamm beteiligt gewesen sein, bietet Ihr ihm am Ende noch neues frisches Futter...

Grüße

Thomas