Baugenehmigung bei denkmalgeschützter Gebäudegruppe




Hallo,

wir beabsichtigen einen denkmalgeschützten 3 Seitenhof zu erwerben (kein Einzeldenkmal). Nach meinen Recherchen fällt alles was das äußere Erscheinungsbild betrifft (Fenster, Fassade, Dach, Kläranlag???)unter den Denkmalschutz und alle Investitionen dabei, könnten ja dann auch nur steuerlich denkmalmäßig abgeschrieben werden. Richtig?

Wie sieht das mit den Baugenehmigungen aus bzw. was ist die 1.Anlaufstelle dafür? Denkmalamt oder Bauordnungsamt?

Und wie sieht das mit Maßnahmen im Innenbereich wie z.B. Heizung, Sanitär, Dachbodenausbau innen ect. aus?

Vielen Dank im Vorraus für alle Antworten.

Katrin



Vorgehenweise (Empfehlung, Aufgrung guter Erfahrungen)


Grüße aus Lemgo

Hallo Katrin,
wir haben sehr gute Erfahrungen gemacht, indem wir uns im Vorfeld Gedanken über unsere Wünsche gemacht haben. Mit den Überlegungen sind wir bei dem zuständigen Denkmalpleger aufgeschlagen und haben nach seiner Meinung gefragt. Als er damit zufrieden war haben wir die Baugenehmigung eingeholt.
Gruß Frank



Denkmalschutz



rechtlich zuständig ist das Bauordnungsamt. Ich würde mich jedoch immer direkt an die (untergeordnete) untere Denkmalbehörde wenden. Die sind nämlich bezüglich des Denkmalschutzes die Entscheider. Wenn Sie dann noch weitere An-/Umbauten kleineren Umfangs planen entscheiden die Denkmalschützer das häufig mit.

Maßnahmen im Innenbereich sind seit einiger Zeit zumindest in Niedersachsen gar nicht mehr steuerlich geltend zu machen. Für die anderen Bundesländern muss man das erfragen.



Der Lauf der Dinge



Hallo,

wenn Sie einen Bauantrag beim Bauordnungsamt einreichen, wird im Genehmigungsverfahren automatisch überprüft, ob Belange des Denkmalschutzes berücksichtigt werden müssen. Ist dies der Fall, so geht die Akte zur unteren Denkmalbehörde und wird dort geprüft. Dort werden dann z. B. entsprechende Auflagen erlassen, die nun Teil des Bauantrages sind. Soviel zu den Formalien.

VOR dem Hauskauf rate ich Ihnen dringend mit dem Denkmalschutz zu klären, was genau unter Denkmalschutz steht (z. B. nur die Fassade, Außenhaut oder das gesamte Haus) und welche Umbauten Sie durchführen wollen. Wenn Sie mit dem Denkmalpfleger nicht klar kommen - Finger weg von dem Haus oder sie müssen sich auf lange, nervige und zähe Verhandlungen / Streitereien mit dieser Behörde einrichten. Der Denkmalschutz schützt das Denkmal - nicht den Besitzer!

In den Ämtern "menschelt" es ziemlich. Daher schließe ich mich dem Rat von Frank und Hr. Stasch an, im Vorfeld das Bauvorhaben mit der Denkmalpflege zu besprechen. Andernfalls kann sich der Denkmalpfleger schon mal übergangen fühlen, was einer schnellen und gutwilligen Bearbeitung des Bauantrages nicht unbedingt zuträglich sein kann. Bei uns hat sich so der Bauantrag und Baubeginn um satte 6 Monate verzögert. Hinterher waren wir auch schlauer...

Zu den Finanzen: In NRW sind Aufwendungen, die dem Erhalt des Denkamls dienen, steuerlich absetzbar. Nun kann man sich trefflich streiten, ob eine Heizung dem Erhalt des Denkmals dient oder nicht. Wie in vielen anderen Fällen wird sowas häufig im Gespräch entschieden, von daher sollten Sie sich mit Ihrem Denkmalpfleger halbwegs verstehen. Weiterhin ist es bei uns möglich, 30 % der Aufwendungen als Zuschuss zu beantragen. Allerdings gibt es da auch Kappungsgrenzen und Geld gibt es sowieso nur, wenn denn welches da ist... Aber ein Antrag auf Fördermittel kostet allenfalls das Porto und eine halbe Stunde Zeit.

Viel Erfolg, Spaß und Geduld beim Umbau!
Philip Mertens



Denkmal



Dachog. Voraussetzung für Baumaßnahmen an einem unter Denkmalschutz gestellten Gebäude oder -gruppe ist die Freigabe von der unteren Denkmalschutzbehörde. Diese verlangt die Einreichung von Unterlagen der geplanten Maßnahmen. Sagt die Behörde "Nein" verweigert sie Ihnen die sogenannte "denkmalrechtliche Genehmigung" Da nützt auch keine Baugenehmigung des BOA. Sagt das Denkmalamt "JA" zu Ihren Vorschlägen, können Sie um eine Baugenehmigung nachsuchen. Sie müssen sich auf jeden Fall an die Vorgaben des Denkmalamtes halten bzw. bei notwendigen Änderungen vorab mit den Denkmalschützern abstimmen. Mfg ut de Oltmark





Ich würde auch dazu raten, erstmal ein Termin beim Denkmalamt wahrzunehmen (und Fotos mitnehmen). Dann können Sie schonmal erste Sachen erfahren, was die überhaupt gerne möchten. Vielleicht stimmen Ihre und deren Vorstellungen garnicht überein... Außerdem freuen die sich immer, wenn vorher einer kommt und nicht erst hinterher und wenn man viele Fragen stellt und auch schon erste Ideen hat. Außerdem freuen die sich unheimlich, wenn man "Hand in Hand arbeitet" :o) und sie nicht übergeht.

Nun ja, ich glaube, wir haben auch ein richtiges Vorzeigebeispiel als Denkmalpfleger *lach*.

Bei uns war es möglich, das Gebäude als Einzelkulturdenkmal einstufen zu lassen (formloser Antrag genügte) und wir kommen auch in den Genuss, alles Weitere steuerlich abzusetzen, was wir drinnen gemacht haben (Heizung, Strom und und und). Ist wohl aber auch von der Denkmalbehörde abhängig. Wir haben GARKEINE Auflagen für drinnen bekommen, ich hab aber auch schon im Forum gelesen, dass die dann mitbestimmen wollten, welche Türfarbe für die Innentüren genommen werden musste (in diesem Falle mussten die Türen dann grün gestrichen werden *grusel*).

Baulichen Veränderungen muss das Bauamt und auch das Denkmalamt zustimmen. (wurde hier ja schon alles genannt)

Grüße Annette



Besichtigung mit Denkmalschützer



Hallo Katrin,
so haben wir das gemacht.

Zum ersten Besichtigungstermin hatten wir gleich den zuständigen Menschen eingeladen. Wir haben einfach angerufen und gefragt, ob er Zeit hat. Hatte er :-)
Auf diese Weise konnten wir einige grobe Details sofort abklären.

Ich muss sagen, dass wir ein Wahnsinnsglück haben. Der Denkmalschützer unterstützt uns wo er nur kann. Das liegt aber auch daran, dass wir nichts wirklich verändern wollen am und im Haus.

Was den steuerlichen Aspekt betrifft: Auch da ist ein zufriedener Denkmalschützer der beste Freund. Schliesslich stellt er nach der Fertigstellung die Bescheinigung für das Finanzamt aus. Allerdings werden sämtliche Eigenleistungen rausgerechnet. Deshalb machen wir im Moment nur Handlangerarbeiten und alles was mit dem Abriss zu tun hat (Wände von schadhaftem Putz befreien u.ä.). Aber das schlägt sich auch schon gewaltig in den Kosten nieder.

Viel Glück bei der Suche nach dem passenden Haus wünscht
Ulrike (noch auf der Baustelle - bei ca. 0°C)



Denkmalamt



Dank an alle die geantwortet haben!

Mit dem Denkmalamt haben wir sowohl telefonisch als auch persönlich mit dem zuständigen Denkmalschützer Kontakt aufgenommen.
Am Telefon wurden wir "abgewimmelt", als wir um einen gemeins. Besichtigungstermin vor Ort baten. So guter Herr wie: "Da könnte ja jeder kommen, der sich nur mal ein denkmalgeschütztes Objekt anschaut... und da müsste ich ja jedes Mal dort hinfahren..."

Also haben wir uns mit Fotos vom gesamten Objekt auf zum Amt gemacht. Der zuständigen Denkmalschützer auf dem Amt hat sich dann die Fotos angeschaut und nur sehr verballe Sachen ("Ich würde..."; "Man könnte...") von sich gegeben, was die Sanierung-, bzw. Modernisierungsmaßnahmen betrifft. Sodass, wir letztlich auch immer noch nicht wissen, was wir wie ausführen müssen bzw. dürfen.

Wir sind da auch sehr verärgert darüber, aber wollen uns dadurch eigentlich nicht von diesem Objekt vergraulen lassen. Zumal ich durch meine ehemalige Arbeit in einem Bauingenieurbüro, einen anderen Denkmalschützer, leider nicht für den Landkreis des o.g. Objektes zuständig, kenne, der ganz anders ist.

Muss man die "Willkür" der Beamten/oder Angestellten im Amt eigentlich hinnehmen oder kann man sich da auch bei der übergeordneten Stelle (Bauordn.amt)beschweren?

Hallo Anette,
um auf das Thema Einzeldenkmal/denkmalgeschützte Gebäudegruppe zu antworten:
Lohnt sich wirklich die Umschreibung auf EINZELDENKMAL zu machen? Rein steuerlich bestimmt schon, weil man ja mehr absetzten kann, aber wie Sie schon schreiben, ist es wieder davon abhänige, was für einen Denkmalschützer man erwischt...

Wir können ja noch mal beim Amt vorsprechen, vielleicht haben wir jetzt mehr erfolgt.

Katrin



Stempelhalter...



Hallo Katrin,

ich weiß nicht, ob es sonderlich ratsam ist, einem solchen Beamten mit einer Beschwerde Feuer unter dem Hintern zu machen. Sowas kann böse nach hinten losgehen! Bitte niemals vergessen: Sie sind auf diesen Mann angewiesen - und das weiß der auch! Aus eigener Erfahrung kann ich Ihnen bestätigen, dass Ihnen so ein Denkmalpfleger jede Menge Knüppel zwischen die Beine werfen kann. Auch wir wollten mit Feuereifer unser neues altes Haus sanieren und wurden erste einmal richtig ausgebremst. In der Nachbarstadt hat eine Architektin ihr Denkmal verkauft, nachdem ihr Streit mit der Denkmalpflege eskaliert war. Da ging gar nichts mehr. Also unterschätzen Sie zu keinem Zeitpunkt die "Macht" dieser Behörde!

Mein Tipp: Machen Sie alle Sachen schriftlich. Worte sind nur Schall und Rauch, vor allem, wenn man sich tatsächlich mal vor Gericht treffen sollte. Weiterhin sollten Sie Ihren Bauantrag einreichen. Dann ist der Mann gezwungen, Stellung zu beziehen und zwar auch schriftlich. Formulierungen wie: "...das gefällt mir aber nicht..." oder "...das sollte man anders machen..." sind dann tabu. Immerhin haben Sie dann eine solide Grundlage, auf der Sie (auf-)bauen können.
Bei der Trägheit dieses Mannes können Sie auch davon ausgehen, dass ein Hausbesuch eher unwahrscheinlich ist. Also: Was der Denkmalpfleger nicht weiß, macht ihn nicht heiß.

Überhaupt: Haben Sie das Haus schon gekauft oder überlegen Sie noch zu kaufen?

Viel Erfolg!
Philip Mertens



Macht...



Ja, ich könnte mir auch gut vorstellen, dass wir dann noch mehr Schwierigkeiten bekommen würden, wenn wir uns mit den Behörden anlegen. Wie gesagt, wenn es jetzt konkreter wird, werden wir wohl sicher nochmal Kontakt mit dem Denkmalpfleger aufnehmen.

Den Hof haben wir noch nicht gekauft, ist aber so gut wie unter Dach und Fach. Warten momentan nur noch auf die Rückantwort bzw. Zustimmung zum vorzeitigen Baubeginn, auf unseren Fördermittelantrag beim Amt für ländliche Neuordnung. Danach werden wir dann erstmal noch ein Gutachten erstellen, gehört zum Fördermittelantrag, aber das hätten wir auch ohne dem gemacht. Man muss ja wissen, was man kauft und was alles auf einen zu kommt, denn alles kann man trotz Erfahrungen, nicht abschätzen.

Katrin



Abschreibung



Wir haben bis jetzt außen nur die Fenster gemacht, sonst alles nur innen. Bis jetzt haben wir ca. 100 TE für alles benötigt und können das alles steuerlich abschreiben. ca. 30 % davon bekommen wir in 11 Jahren wieder zurück!

Wenn man begründen kann, für was man z. B. einen Bandschleifer, Handschuhe usw. braucht bzw. einsetzt, kann man auch das absetzen. Nägel, Schrauben, Pinsel, Putz, Abfallsäcke für die Entsorgung, alles...

Zumindest bei uns.

Ich würde auf jeden Fall es mir nicht mit dem Denkmalbeamten verscherzen :o). Aber man muss ich ja auch mal in denen ihre Lage versetzen: es kommen selten welche, die ein Haus liebevoll Restaurieren möchten, die meisten wollen es abreißen. Daher sind die vielleicht schon von vornerein frustriert. Bleiben Sie dran, es lohnt sich.

Wir haben wirklich bei allem, was wir getan haben und wir es für nötig empfanden vorher telefonisch nachgefragt und unser "Zuständiger" freut sich und vertraut auch darauf, dass wir alles machen, was für uns möglich ist und auch gut für das Haus ist. Bei uns stand noch nie einer vor der Tür...

Aber wie gesagt, hier im Forum hab ich auch schon andere Dinge gelesen... Wenn einer sagen würde, ich muss meine Wohnzimmertür Ekelgrün streichen, weil die vor 200 Jahren mal grün war, würd ich glaub ich garnimmer Lachen... Früher waren Fenster und Türen immer angestrichen. Unsre sind jetzt natur... das liegt also im Ermessen Ihres Denkmalpflegers, wenn das Haus ein Einzelkulturdenkmal ist.

Grüße Annette