Fachwerkhaus im Außenbereich Umbauen - Bestandsschutz

27.06.2003



Hallo, ich benötige einen Rat bezüglich Umbau meines Fachwerkhauses. Ich habe mir kürzlich ( vor 7 Monaten) ein Fachwerkhaus gekauft, welches aber nach eingehender Inspektion nicht mehr (oder nur mit erheblichem Aufwand) wiederherstellbar ist. Durch die Bodenplatte dringt Feuchtigkeit in den Wohnraum und den Mauersockeln. Die Fachwerkbalken sind durch die Feuchtigkeit stark verfault und müssen zum größten Teil erneuert werden. Der Dachstuhl ist auch morsch und in früherer Zeit (vielleicht aus Geldmangel) statisch nicht ausreichend dimensioniert worden. Kurz und knapp: Ich werde das alte Haus bis auf die erhaltungswerte Substanz abbauen, und dann mit neuem Dachstuhl und anderen kleinen Veränderungen (First 50 cm höher) wieder aufbauen. Da ich nun aber lt. §35 nicht Eigentümer in Erbfolge bin, werden ich für diese Umbaumaßnahme höchstwarscheinlich keine Baugenehmigung erhalten???. Der Vorteil dieses alten Hauses aber ist, daß es weit draußen, schlecht einsehbar steht, und daß keinerlei Pläne des Hauses existieren. Ich habe mir deshalb vorgenommen, den Umbau einfach zu realisieren, und das Bauamt vor vollendete Tatsachen zu stellen. Meine Überlegung dabei ist, daß mir das Bauamt sicherlich nur schwer nachweisen könnte, daß die dann durchgeführten Baumaßnahmen von mir gemacht wurden (es hätte ja auch der Vorbesitzer gemacht haben können - der dieses dann auch bestätigen würde). Mit welchen Konsequenzen hätte ich bei meinem Vorhaben zu rechnen? Vielen Dank in Vorraus für eine Antwort.



die Tat



verjährt nach zwei Jahren (Schwarzbau), der Schwarzbau bleibt ein Schwarzbau, selbst wenn der Vorbesitzer die Tat zugeben würde. Die Baubehörde kann also den Rückbau auch noch nach 10 Jahren fordern. Viel Erfolg beim Zittern.



Fachwerkumbau



Ich kann jetzt nur kurz einige tipps geben, bzw Fragen stellen. Ich werde mich später noch einmal ausfühlicher melden. Was heißt Außenbereich, liegt das Grundstück in eine nich bebaubare Gegend? Dann genießt zwar das Haus Bestandsschutz, darf aber nicht geändert werden.
Wenn das Grundstück ein Baugrundstück ist, dürfen Sie nur stufenweise sanieren ohne die Struktur zu verändern. Sobald Sie mit der Statik in Berührung kommen, ist ein Bauantrag notwendig. Sobald Sie irgendwelche äußerlichen Veränderungen bringen, z.B. das Dach um 50cm zu erhöhen, ist ein Bauantrag fällig. Ich bearbeite z.Zt ein solcher Fall. Es gibt jedoch auch Zuschüsse wenn Sie ein altes Haus renovieren ohne weiteren Boden zu versiegeln.
Das fürs Erste, m.f.g.
J.E.Hamesse



ich plane einen schwarzbau



Hallo Herr Hambach,
das war jetzt aber extrem ungeschickt.

Sie schreiben hier mit Name und Telefonnummer das sie gerne etwas illegales machen wollen. Abschieben auf den Vorbesitzer geht jetzt nicht mehr.

Die schlechte Einsehbarkeit wird sie nicht vor der Anzeige des bösen Nachbars schützen, wenn nicht nach dem Verkauf sowieso der Flurschütz ein paar Monate genauer vorbeifährt (man kennt ja seine ...)

Über die Konsquenzen eines Schwarzbaus (wenn es den tatsächlich einer ist) sollten sie vorher mit einem Anwalt ihres Vertrauens sprechen. Es ist sinnvoll die Ordnungsstrafe in den Finanzplan einzurechnen.

Ach und bevor ich es vergesse: Ohne Baugenehmigung kann die Abrißverfügung auch noch in n-Jahren kommen und ist trotzden vollstreckbar.

PS. Es gibt (auch für den Aussenbereich) umfangreiche Luftaufnahmen bei den Komunen, so daß ein Um- Aus oder Neubau heutzutage immer nachweisbar ist.

Ich denke ihr Text ist entweder fake oder sie sollten sich mal in Ruhe mit dem Bauamt (und einem Anwalt) zusammensetzten was da noch zu retten ist.

Mit freundlichen Grüßen
Martin Preiß





Ich kenne die Problematik. Wobei mir ein befreundeter Architekt mal gesagt hat das eine
Renovierung/Sanierung ohne Anmeldung möglich ist
wenn man das Haus im Aussehen und Größen nicht
verändert. Sprich so wie es war wieder aufbaut nur neu.
Auf welchem Paragraphen beruft er sich da ? Oder
hat er mir Unsinn erzählt. (War bezogen auf ein
Objekt in Niedersachsen.)

MfG Gerry



Genehmigungsfreiheit



Da wir durch die PLZ 3xxxx uns in Niedersachsen
befinden, auch teilweise in Sachsen-Anhalt und in NRW, zitiere aus der NBauO und aus der BauOLSA was man über Genehmigungsfreiheit finden kann: Entscheidend ist der § 69 Abs(4)1,2,3 und Abs.(5)und(6) NBauO sowie § 69 Abs(2)1,2,3, Abs (4) und (5)BauOLSA. Diese Paragraphen hier zu kommentieren wäre zu umfangreich. Bei der Bauordnung von NRW müsste ein ähnliches Paragraph bestehen.
m.f.g.
J.E.Hamesse



Fachwerkhaus im Außenbereich Umbauen - Bestandsschutz



Vielen Dank für die guten Antworten. Hier noch ein paar Ergänzungen zum Objekt. Das Gebäude liegt im Außenbereich (von der Gemeinde so ausgewiesen), das Grundstück ist kein Bauland. Zum Umfang der Sanierungsmaßnahmen kann ich nur sagen, daß am Ende der Baumaßnahmen - sowohl kostenseitig als auch bautechnisch - ein neues Haus auf dem Grundstück stehen wird (abgesehen von dem erhaltungswerten Fachwerk/Mauerwerk). Das Dach wird neu errichtet und "leicht" verändert, das "Innenhaus" wird komplett neu errichtet (neue Wände, neue Decken, Sanitär- und Heizungsanlage wird erneuert, Wärmeisolierung etc.). Wenn das Bauamt nicht beweisen kann, wie das Haus vor dem Verkauf ausgesehen hat, hätte ich dann mit ernsthaften Konsequenzen zu rechnen (wie z.B. Abriß des Gebäudes, Verlust des Bestandsschutzes)? Oder würde ich mich mit einer kalkulierbaren Geldstrafe aus der Affäre ziehen können? Vielen Dank im Vorraus für die Antworten und Anregungen.



Fachwerkhaus im Außenbereich Umbauen - Bestandsschutz



Eine Frage habe ich noch vergessen: Könnte ich noch nachträglich eine Baugenehmigung erhalten? Für den Vorbesitzer wäre eine Baugenehmigung für eigene Zwecke zur Errichtung eines Ersatzbaues kein Problem gewesen. Könnten diese Umstände sich für mich positiv auswirken. Mein Gedankengang dabei ist, daß das Bauvorhaben ja durchaus genehmigungsfähig wäre, aber personenabhängig ist (auf den langjährigen Eigentümer bezogen)



Aussenbereich



Jetzt wird es endlich klarer. Das Bauen oder Umbauen im Aussenbereich wird durch den § 35 BauGB geregelt. Dieser § ist sehr umfangreich mit lauter Ausnahmen, sodass hier der Platz fehlt um es zu kommentieren. Besorgen Sie sich das Baugesetzbuch zusammen mit der Bauordnung Ihres Bundeslandes... oder lassen Sie die Vitamine B Ihres Vorgängers wirken.
m.f.g.
J.E.Hamesse