Balkenlage feucht und morsch

06.06.2016 Neckargold



Hallo Ihr Lieben,

ich habe mir ein Haus angesehen. Baujahr ca. 1800, Außenwände Bruchstein, Innenwände überwiegend Fachwerk. Dielenböden. An einer Ecke ist die Außenwand des Wohnzimmers feucht. An der gegenüberliegenden Wand ist ein Loch im Dielenboden. Die Balken darunter sind feucht und morsch.

Das Haus gehört mir noch nicht, d.h. ich kann nicht beliebig Dielenboden zerstören, um das Ausmaß des Schadens abzuschätzen.

Welche Informationen muss ich besorgen, um abzuschätzen, ob nur der eine Raum betroffen ist? Lässt sich aus der Ferne abschätzen, ob sich eine solche Balkendecke ersetzen lässt? Welche Informationen (Fotos) müsste ich dafür besorgen?
Und schließlich: gibt es im Raum Jagsthausen jemanden, der sich das vor Ort ansehen würde?

Danke schon mal für alle Informationen und Unterstützung.



Hauskauf



Den Eigentümer fragen.
Er muß Auskunft über den Zustand seines Hauses geben können, vor allem über Schäden und Mängel. Wenn er sagt er weiß es nicht dann erklären Sie ihm wo Schäden zu vermuten sind und wenn er nicht das Gegenteil beweisen kann sich das drastisch auf den Preis auswirken wird. Er steht in der Beweispflicht das er ein mangelfreies Gebäude verkauft. Wenn es mangelbehaftet ist muß er die Mängel benennen. Dumm stellen gilt nicht. Das kann zur Rückabwicklung mit Schadenersatzforderung führen; eine Immobilie ist kein gebrauchtes Auto. Wenn er Mängel bewußt verschweigt ist das Täuschung.
Angenommen Sie gehen mit einem SV durch das Haus und der findet eine Reihe von schwerwiegenden Schäden und Mängeln. Sie drücken damit den Preis. Der Verkäufer lehnt ab denn er hat ja noch weitere Interessenten, dann kaufen die eben. Wenn er denen das Haus - jetzt in Kenntnis der Mängel- verkauft begeht er eine arglistige Täuschung und das wird richtig teuer für ihn. Erklären Sie ihm das, mit der Drohung den Käufer davon in Kenntnis zu setzen. Der muß jetzt also zu dem niedrigeren und jetzt angemessenen Preis verkaufen oder er lässt es ganz.
Die Auskunft über den Zustand- zum Beispiel keine weiteren schwerwiegenden Mängel an der Decke- IMMER schriftlich verlangen, spätestens beim Kaufvertrag vom Notar diese Zusicherung mit in den Vertrag aufnehmen lassen. Lassen Sie sich nicht mit solchen Formulierungen wie: "gekauft wie gesehen" im Kaufvertrag übertölpeln.
Vergessen Sie den Energieausweis nicht!





Danke sehr!

Das Haus befindet sich in einem Zustand, in dem eigentlich nur noch das Grundstück von Wert ist. Der Verkäufer will aber ca. den dreifachen Preis erzielen. Es gibt verschiedene Ansätze, wie ich ihm erklären kann, dass das Haus nicht so viel wert ist.

Der Verkäufer stellt sich dumm, hat aber auch nie in dem Haus gelebt.

Angenommen, ich kann den Preis auf einen realistischen Wert herunterhandeln und kaufe das Haus, weil der offensichtliche Sanierungsbedarf bezahlbar ist, dann bleibt immer noch das Restrisiko der Balkenlage(n) in einem oder mehreren Zimmern. Wie groß ist mein Risiko?



Hauskauf



Die genaue Höhe des Risikos in Prozent kann Ihnen keiner nennen. Gehen Sie von 100% aus das erhebliche Mängel an der Decke und am Tragwerk vorliegen. Was dafür an Sanierungsleistungen einzurechnen ist kann auch niemand sagen ohne das Gebäude zu kennen, ich jedenfalls nicht. Ich bin kein Hellseher.



Falls



du einen Gutachter hast, der dir den (offensichtlichen) Sanierungsbedarf ausrechnet, wird auf diese Summe 20 - 30 % aufgeschlagen, dann hast du den benötigten Finanzierungsrahmen.



Der Wert



hängt natürlich auch von den Interessenten ab. Wenn das Haus kein Wert mehr hat, was " Du " annimmst, verringert sich der Wert um die Abriss- und Entsorgungskosten. Sollten keine weiteren Interessenten da sein, hast Du natürlich eine gute Basis. Da der Eigentümer selbst nicht das Haus bewohnt hat, gehe ich davon aus, dass er es geerbt hat. Die Erben sind meistens daran interessiert, das Haus so schnell wie möglich zu verkaufen, da ja weitere Kosten für sie entstehen, die sie nicht tragen wollen oder tragen können. Dazu kommen noch die Beerdigungskosten für den ehemaligen Besitzer. Hier spricht man, was ich auch nicht kannte, von einem Beerdigungspreis für das Haus. grins! Ich habe so ein Haus erworben.
In wie weit man so ein Risiko eingehen kann, hängt natürlich auch von deiner persönlichen Situation ab.
Da es aber nur die Information gibt, dass die Balkendecken, ich würde um keine Überraschungen zu erleben davon aus gehen,dass alle Balken morsch sind, kann natürlich keiner das Risiko einschätzen.
Grundsätzlich, kann man aber Balkendecken ersetzen. Das war ja deine Frage. Wenn du dich hier im Forum durchliest, wirst du feststellen, dass "morsche" Balken fast immer an den Balkenköpfen an den Aussenwänden verrottet sind und nicht mehr zu retten sind. Ansonsten sehen sie super aus. Bei Schädlingen sieht es natürlich anders aus. Da kann der ganze Balken befallen sein.


mfg