4-Seitenhof Denkmalschutz Wohnhaus Sanierung



4-Seitenhof Denkmalschutz Wohnhaus Sanierung

Hallo werte Community,
ich bin ganz neu hier und möchte daher kurz bezüglich meines Anliegens etwas weiter ausholen: Mein Mann und ich (beide um die 30) haben seitdem wir uns kennen gelernt haben vor 6-7 Jahren den Traum einen alten Bauernhof zu kaufen und zu sanieren. Wir haben beide Agrarwissenschaften studiert und wünschen uns sehr unsere Pferde am Hof zu haben. Wir haben einen 2-jährigen Sohn und er soll nicht das einzige Kind bleiben. Ich bin wissenschaftliche Mitarbeiterin (1/2 Stelle) an der Hochschule, mein Mann Angestellter bei der Versicherung im Außendienst.
Da wir 4 Jahre erfolglos nach einem passenden Hof/Gebäude gesucht haben (da wir da finanziell auch über diese Zeit noch etwas schlechter dastanden als im Moment), haben wir vielleicht mehr als Verzweiflungstat vor genau einem Jahr ein Baugrundstück gekauft und uns wird dort nun von einer Firma ein individuelles Fachwerkhaus geplant. So richtig werde ich mit dem Gedanken aber nach wie vor nicht warm, zumal man uns aus Kostengründen eine Mineralwolldämmung für die Innenwände und das Dach empfohlen hat und außerdem auf meinen Wunsch statt Gipskarton für den Trockenbau vielleicht lieber Lehmbauplatten zu nehmen mit Unverständnis reagiert hat.
Genau jetzt läuft uns in unserem Wohnort ein 4-Seitenhof über den Weg: Haupthaus und Auszugshaus stehen unter Denkmalschutz (Baujahr irgendwas deutlich vor 1800), die beiden Scheunen nicht. Eine der Scheune ist mit Schiefer gedeckt, die drei anderen Gebäude mit Asbest. Alle vier Dächer sind dicht und mit neuen Regenrinnen versehen. Das Haupthaus hat eine Grundfläche von 180 qm, das Auszugshaus von 72, beide Scheunen jeweils 250 qm. Wir würden die Schneunen für Fahrzege (mein Mann hat mehrere Anhänger) und für die Pferde nutzen. Das ganze Grundstück hat zudem 16.000 qm, also es ist auch hinten dran ein wenig Weideland für die Pferde, welches wir bei unserem jetzigen Grundstück nicht/kaum bekommen würden, da uns kein Nachbar (wo einige selbst Pferde haben) etwas abgeben will. Das Auszugshaus ist in keinem allzu gutem Zustand, irgendwo an der grenze zwischen Sanierung und Ersatzneubau und wir würden es erstmal nur weiter sichern wollen. Das Haupthaus ist ein Wohnstallhaus, also das EG zur Hälfte Stallgebäude. Das gesamte EG ist aus Feldsteinen errichtet, drunter ein winziger Gewölbekeller. Das 1. OG ist hauptsächlich Fachwerk, die Hälfte der nach Nordwesten gehenden Seite aber gemauert (ob alt oder neu, weiß ich ehrlich grad nicht). Die restliche Fachwerkseite in einem nicht so gutem Zustand. Das Gebäude ist fast vollständig entkernt (alte Elektrik raus, Böden an den Außenseite für Einsicht geöffnet, Tapten, Deckenverkleidung und Bodenbelege (bis auf die alte Dielung natürlich) raus). Der Dachboden ist nur als Lagerraum genutzt wurden, was wir auch so lassen wöllten. Auch das EG wöllten wir nicht für Wohnzwecke ausbauen, sondern für Haustechnik, Waschküche, Diele, evtl. ein Gästezimmer mit Kamin herrichten. Den Stall würden wir aber so lassen und für Fahrräder o.ä. nutzen. Das 1. OG müsste also saniert werden, es würde ca. 170 qm Wohnfläche entstehen. Vom 1. OG und dem Dachboden sind die Innenraumbilder. Hier habe ich die besonders schlechten Stellen fotografiert.
Medienseits gibt es einen Gasanschluss, Elektrik und Telefon im Haus, keine Heizungsanlage. Abwasser muss noch ca 50m von der Straße hingelegt werden, in dem Zuge auch gleich das Trinkwasser. Bisher wurde Wasser aus dem hofeigenen Brunnen genutzt, den wir natürlich auch weiterhin nutzen würden. aber für den Notfall zumindest den Trinkwasseranschluss von den Werken da zu haben, ist ja nicht verkehrt.
Kaufpreis für alles 365.000 €

Zu teuer ist es, das steht wohl außer Frage. ich habe gerade mit einem Sachverständigen telefoniert, der sich vor 4 Monaten den Hof im Kundenauftrag angesehen hat (so lange wird es bereits für diesen Preis angeboten und ja offensichtlich ohne Erfolg). Er meint im Haupthaus ist ein aktiver Anobien-Befall, der ganz schön stark ist und er geht davon aus, dass man das Fachwerk fast komplett tauschen müsste. Hausbock-Schaden ist auch sichtbar, aber nicht mehr aktiv.

Nun habe ich mehrere Fragen an euch:
1. Sehr ihr das auch so, dass der Kaufpreis deutlich zu teuer ist?

2. Sachverständiger schätzt die Sanierungskosten grob auf 2000 €/qm Wohnfläche. Würdet ihr da mitgehen? Dazu kommen noch Dach, Außenfassade, Anschlusskosten ect., also ca. 400.000 € insgesamt und er denkt mehr als 5 - 10 % kann man nicht an Eigenleistung machen.

3. Mein Mann ist wirklich begabt beim Holzbau und hat eine komplette Werkstatteinrichtung. Zeitlich drängt uns nix, wir wohnen derzeit mietfrei und dazu fast um die Ecke. Haltet ihr die 5 - 10 % Eigenleistung für realistisch? Was kann man alles selber schaffen?

4. Morgen gehen wir nochmal mit dem Makler hin, da will ich ihn auch mit der Aussage des Sachverständigen konfrontieren. Dazu will ich natürlich selber nochmal genauer hinsehen. Als wir am Freitag das erste Mal dort waren hatte ich die verliebte rosarote Brille auf. Worauf sollte ich ganz speziell achten?

5. Was haltet ihr grob für einen Kaufpreis angemessen? Die Region ist mega beliebt, man zahlt für Bauland hier gut 150 bis 200 €/qm, 10 min. Fahrtzeit bis Dresden. Hof liegt nur 5 min Fußweg von einem Golfclub weg. Lage und Sicht sind unverbaubar.

6. Der Hof liegt in der LEADER-Förderungsregion. Kennt sich damit jemand aus, da er vielleicht selbst über LEADER schon mal ein Projekt gemacht hat?

7. Und abschließend: Haltet ihr mich (und meinen Mann) jetzt für total verrückt, dass wir den Kauf weiterhin planen? ;-)



Bild Innen 1. OG


Bild Innen 1. OG

Hier mal, wo die Außenwand nicht so doll aussieht und auch das Fachwerk unter dem Putz/Farbe schlecht ist



Bild Innen 1. OG


Bild Innen 1. OG

Hier wurden mal in den 90er Jahren Plastikfenster eingesetzt, die natürlich auch getauscht werden müssten.



Dachboden


Dachboden

Hier der Dachboden



Hofkauf



Eine interessante Immobilie.
Wer zwei Jahre Zeit hat und etwa eine Million locker machen kann besitzt dann ein Schmuckstück das auch etwas einbringt (Vermietung).
Zwanzig- vielleicht sogar fünfzigtausend Euro Einsparung durch Eigenleistung sind sicher realistisch, Materialkosten nicht eingerechnet. Das bedeutet aber das eine Person ein Jahr und länger seine volle Arbeitskraft in die Sanierung einbringen muß.
Aber: Selbst eine halbe Million zu finanzieren ist eine Größenordnung die sich nur Wohlhabende leisten können.



Wunderschön


Dacharbeiten abgeschlossen

Aber da muss man sich mehr Gedanken machen. Bei der Größe ist ein Nutzungskonzept notwendig und eine Vermietung von Teilflächen in Betracht zu ziehen. Wenn keiner Grundstücksfläche für Pferde abgeben will sollte es möglich sein Scheune oder Koppeln unterzuvermieten. Jedoch ist auch das ein Aufwand, der von der eigenen Arbeitszeit abgeht. Es ist wahrscheinlich schon ohne Renovierungsarbeiten nicht einfach so ein großes Objekt in Schuss zu halten.

Auf der anderen Seite sind die Arbeiten schon Aufwändig. Die Schäden an Balken und Fachwerk sind auf den Fotos sichtbar und das Dach mit Asbest muss sicher mit den entsprechenden Auflagen saniert werden. Ich würde erst mal anfragen was so etwas kostet falls Spezialfirmen notwendig sein sollten.

Ich bin gerade am Renovieren eines Wohnstallhauses und schon da war das Dach allein gerade noch 5-stellig und da ist das Dach nicht in Schiefer gedeckt. Die Einschätzung von Herr Böttcher halte ich da im Vergleich für sehr realistisch. Bei mir ist das wahrscheinlich mit der Eigenleistung hingekommen, aber eben nur weil die zusätzlichen Arbeiten um mein Haus vom Aufwand her minimal waren. Geschicklichkeit und Werkzeug sind nur eine Seite. Die andere ist vor allem Zeit und die vielen Arbeiten die nicht alleine gemacht werden können.

Wenn ich mir die Bilder noch einmal ansehe hat sich da schon jemand versucht und ist damit gescheitert. Es wäre bestimmt gut sich mit den Gründen für das Scheitern der letzten Renovierung auseinanderzusetzen.

Viel Glück
Herbert



Hauskauf



Zur Kaufpreisbewertung Anteil des Baulandes von der gesamten Grundstücksfläche abziehen- Acker- oder Grünland kostet nur einen Bruchteil von Bauland.
Euer eigenes Grundstückes, ggf mit Vorplanung könnt ihr verkaufen zur leichteren Finanzierung.z
Denkmalschutz, marode Bausubstanz mit Schädlingsbefall und Asbestdächer stellen ein erhebliches Manko dar, was das Anwesen sicher nicht sehr attraktiv macht. Intakte Dächer mit Asbestplatten müssen nicht saniert werden- Kosten fallen erst beim Abbruch an.

Ohne erhebliche Eigenleistungen sind solche Umbauten oft nicht leistbar oder wirtschaftlich.
Für mich würde ich in den meisten Fällen einen Altbau einem Neubau vorziehen und wenn ihr ein großes Grundstück für Tierhaltung dazu bekommt spricht das schon sehr dafür.

Kennt ihr das Grundstück nicht schon ohne Makler, wenn ihr aus dem Ort seid? Dann sollte die Maklercourtage entfallen- die fällt nur an für Vermittlung und nicht wenn das Gebäude schon vorher bekannt war.

Der Makler hat natürlich ein Interesse an einem möglichst hohen Kaufpreis, wobei banktechnisch vermutlich kaum mehr als der Grundstückspreis angesetzt werden kann -wenn überhaupt.
Wenn ihr keine solventen Bürgen habt kann es daher uU schwierig werden einen günstigen Baukredit zu bekommen.

Ihr müßt ja nicht sofort den gesamten Wohnbereich ausbauen, sodass Kosten auf mehrere Jahre verteilt werden können.
Natürlich sollte der Endausbau geplant werden, schon für die Heizkesselauslegung, wobei man sich auch erst einmal mit Holzöfen behelfen kann.
Ich würde von einem viel höheren Eigenleistungsanteil ausgehen, zumindest was die Lohnkosten betrifft, die Materialkosten sind davon unabhängig.
Das bedeutet dann aber eine längere Umbauphase und immer
-Ferien auf dem Bauernhof-,
was im eigenen Hof ja auch schön sein kann.
Denkmalschutz bringt steuerliche Vorteile, was die Nachwuchspläne vielleicht auf etwas später verschieben sollte, wenn der Umbau fortgeschritten oder einigermaßen abgeschlossen ist.

Ihr müßtest die Umbaukosten ermitteln und ausrechnen, welche Vorteile durch Denkmalschutz und welche Finanzierungsmöglichkeiten es noch gibt, KFW, Privatkredit und Erträge durch zB Abstellflächen vermieten für Oldtimer, Boote, Wohnmobile, Biogarten- und Wohnraumvermietung, evt auch an kurzzeitige Feriengäste wie Airbnb oä., notfalls einen Teil als kleinere Bauparzelle verkaufen etc.

Gibt’s Pläne vom Gebäude?
Du kannst mir mailen oder mich gerne anrufen

Andreas Teich



ein wenig Mut machen



Hallo, nee verrückt nicht, aber Sie müssen wissen, was auf Sie zukommt. Spaß bei Seite. Die meisten Sachverständigen planen eine Sanierung wie einen Neubau. Das kann man, muß man aber nicht, wenn man erträgt, das man längere Zeit auf einer Baustelle lebt. Eigentlich hört der Zustand nie auf und ich finde es nicht mal verkehrt, immer eine sinnvolle Betätigung zu haben. Was die Kosten betrifft, würde ich einen anderen Weg vorschlagen. Was muß gemacht, also gleich richtig gemacht werden, damit man dort leben kann und in welcher Reihenfolge und was hat länger Zeit. So brauchen Sie die ganzen Baukosten nicht auf einen Ruck. Eigenleistung - der Mensch ist zu unerwarteten Leistungen in der Lage, er muß sich nur trauen. Ich halte den Eigenleistungsanteil auf alle Fälle für zu klein. Die Bank rechnet oder rechnete früher mit 20% und das halte ich für real, gesetzt man hat auch die Zeit dazu. Wichtiger Punkt ist dabei jemand den man fragen kann und der es auch geduldig vielleicht mehrmals zeigt. Also lassen Sie sich nicht durch finstere Aussagen verrückt machen. Sehen Sie es sich mit einem Fachmann an, erstellen eine Liste der notwendigen Reparaturen, holen sich Preise ein und dann können Sie einschätzen ob der Traum realisierbar ist. Wenn Sie wollen sehe ich mir das mal an.



Die Finanzen...



sind natürlich ein mega Thema. Also wir haben aus Eigenkapital das Grundstück vor einem Jahr gekauft, haben knapp 100.000 € (inkl. Kaufnebenkosten) bezahlt. Es läuft also derzeit kein Kredit, den würden wir erst kurz vor Bauantrag für das Haus nehmen (Höhe ca. 360.000 €). Die Grundstückpresie explodieren hier derzeit (noch). Der Bodenrichtwert des Grundstücks, welches wir besitzen liegt offiziell bei 80 €/qm, viele Baugrundstück werden hier aber mittlerweile für etwa das doppelte gehandelt. Größe ist 1094 qm, so dass ich mal von einem Verkaufspreis von 150.000 € ausgehen will, da das Grundstück noch nicht voll erschlossen ist. die 50.000 € Gewinn werden voll besteuert, bleiben ca. 35.000 € + 100.000 € übrig. selbst haben wir noch ca. 30.000 € Eigenkapital. Aus der Familie würden wir für die Sanierung des Hofes nochmal 190.000 bis 220.000 € bekommen (als Geschenk, ich kann noch gar nicht ausdrücken wie glücklich ich über dieses Angebot bin!). Wenn wir nur den Kaufpreis mit 364.500 € über die Bank finanzieren und die Nebenkosten (ca. 45.000 €) selbst tragen, würden uns im schlechtesten Fall zum Zeitpunkt des Kaufs 190.000 bis 220.000 € für die Sanierung bleiben.

Neben den zwei eigenen Pferden würde ich versuchen 2 Pensionspferde einzustellen, mehr ist auf der Fläche (ohne Zupachtung) nicht möglich. Arbeit machen 4 Pferde gegenüber zwei auch nicht mehr. Als Gewinn würde je Pensionspferd (ohne Arbeitskosten) ca. 50 bis 80 € pro Monat übrig bleiben. Für das Herrichten des Stalls und der Koppeln muss man natürlich auch ca. 5000 bis 10000 € in die Hand nehmen.

derzeit ist in der Scheune schon das Wohnmobil des Nachbarn untergestellt, Platz für weitere Vermietung ist zumindest in den ersten Jahren durchaus da.

Zum Grundstück gehört ja noch eine Teichanlage, an deren Kauf wohl die Gemeinde wegen Feuerlöschwasser Interesse hat. Da muss ich mich noch erkundigen.

Solange wir die Wohnung fürs erste (recht einfach, aber gut mit Kind bewohnbar) hergerichtet haben, ist für mich eine länger währende Baustelle kein Problem. Genau diese Lebensaufgabe und die Wiederbelebung so eines Hofes haben wir uns immer erträumt.

@Andreas: Pläne würde ich dir ggfls. noch später schicken.



Sachverständiger



@ Herr Schmidt
Ich hatte heute eigentlich das Gefühl einen wirklich sehr guten Sachverständigen am Telefon zu haben, er hat auch eine ganze Reihe Referenzen aufzuweisen, auch sehr viele öffentliche Gebäude (Sanierungsbegleitung, Gutachten, Bauleitung ect.). Er hat mir angeboten den Hof nochmal mit meinen persönlichen Gesichtspunkten zu begutachten und eine genauere Aufstellung der Kosten zu kalkulieren, eben auch damit, was muss zuerst gemacht werden, was kann warten. Durch das Gutachten zum Anobienbefall erhoffe ich mir ja auch eine Senkung des Kaufpreises. Aber die Verkäufer halten ja seit 4 Monaten an dem Preis fest, leider leben sie in der Schweiz (weswegen die Umbaumaßnahmen auch gescheitert sind. Zum Kaufzeitpunkt vor 4 Jahren lebten Sie noch hier, wollten aber nie selbst drin wohnen, sondern Ferienwohnungen herrichten), so dass ein persönliches Gespräch schwierig wird.
Das Gutachten vom Haus und die Begehung (5-6 Stunden) würde uns 550 bis 600 € netto kosten. Ich finde das ein sehr faires Angebot. Ist das marktüblich?



Gutachten



Der Preis ist in Ordnung, auch der Aufwand von 4 bis 5 Stunden vor Ort UND am Schreibtisch, denn seine Einschätzung bitte immer schriftlich abfordern. Wenn die Sachlage so klar ist das bereits nach einer Stunde Begehung die Entscheidung fststeht können Sie natürlich auf eine schriftliche Stellungnahme verzichten.

Verrennen Sie sich nicht mit dem Grundstückspreis beim Verkauf.
Der Bodenwert laut Richtwertkarte bezieht sich immer auf das BODENRICHTWERTGRUNDSTÜCK, ein fiktives, aus den vorliegenden statistischen Daten gebildetes Grundstück. Der reale Bodenwert wird durch Anpassung des zu bewertenden Grundstückes an das Bodenrichtwertgrundstück gebildet, zuzüglich der Einbeziehung sonstiger wertbeeinflussender Umstände.
Ein Beispiel:
Das Bodenrichtwertgrundstück hat eine Fläche von 450 m² und eine Länge der Straßenfront von 20 Metern, der Bodenrichtwert beträgt 80,- €/m².
Das zu bewertende Grundstück hat eine Straßenfrontbreite von 25 Metern und eine Tiefe von 40 Metern.
Dann wären davon ca. 500 m² als Bauland anzusehen, der Rest Abrundungsfläche bzw. Gartenland. Der Wert würde sich auf etwa 40.000,- + 8.000,- + 1.000,- Euro belaufen, das macht also etwa 49.000,- €. Dazu kämen noch die wertbeeinflussenden Umstände, wie Lage, Lage, Lage, Erschließung, Emissionen, Hochwassergefährdung, Altlasten...



Gutachter



Ein Stundenlohn von etwa 100,-€ brutto ist sicher ok- oder kommt die MwSt dazu?
Wobei es wesentlich mehr auf die Kompetenz des Gutachters ankommt als auf den Stundenlohn.
Mancher findet in einer Stunde mehr und kann die entsprechenden Sanierungsmöglichkeiten genauer darstellen als ein anderer, der seine Kompetenz eher auf einem anderen Fachgebiet hat.
Wobei ein Gutachter, der mehr öffentlche Gebäude begutachtet hat evt weniger für Selbsthilfemöglichkeiten aufgeschlossen sein könnte.

Schriftliche Hinweise auch zu Schädlingsbefall, Asbest und sonstigen Schäden solltet ihr auch dem Makler zukommen lassen, da diese anderen Interessenten nicht verschwiegen werden dürfen.
In Sachsen sollte der Makler euch nur 50 % seiner Courtage berechnen- wobei ich über 25.000€ nur für eine relativ einfache Vermittlungstätigkeit schon wahnsinnig hoch finde.

Dagegen ist euer Gutachter schon billig- vor allem bei hoher fachlicher Kompetenz.
Laßt euch ein vergleichbares Gutachten von ihm vorlegen, dann wißt ihr ob es etwa euren Vorstellungen entspricht

Für das Gewässer würde ich nur ein Nutzungsrecht als Löschteich mit der Gemeinde vereinbaren, evt im Tausch gegen andere Leistungen der Gemeinde, was uU mehr Wert sein könnte als Geld.

Andreas Teich



Nachvollziehbar



Ich kann Euch gut verstehen, mich hätte das Objekt auch stark gereizt, wenn ich so viel Land dazu bräuchte. Letztendlich würde ich aber erstmal abwarten, was der Sachverständige sagt. Wenn er bei der Begutachtung auch Eure persönlichen Möglichkeiten berücksichtigt, ist das schon viel wert. Unser Hof wurde für einen früheren Interessenten begutachtet und dabei wurden Sanierungsmaßnahmen in Höhe von einer halben Mio beziffert. Da wären viele Positionen angefallen, die wir zum Beispiel gar nicht so gewollt hätten und die auch gar nicht nötig gewesen wären.

Wir haben unseren Hof im Allgäu vor 2,5 Jahren gekauft und ja: Eigenleistung macht Spaß, wenn man dafür bereit ist, eine gewisse Zeit auf Urlaube und anderen zeitlichen Luxus zu verzichten. Wichtigste Voraussetzung, um vor allem zwischenmenschlichen Stress zu vermeiden: Möglichst wenig zeitliche Ziele setzen. Diese setzen einen nur unter Druck, verbessern aber nichts. Auf der anderen Seite hat das langsamere Fortschreiten auch seine positiven Seiten: Wir haben einiges noch einmal umgeplant, weil wir es noch konnten. Man hat zwar bereits beim Kauf eine Vorstellung der späteren Nutzung, doch im Laufe der Zeit findet man heraus, dass einige Dinge völlig anders und besser sein können, als man sie ursprünglich gedacht oder geplant hatte.

Was den Kaufpreis angeht: Ich würde mir gar nicht so viele Gedanken machen, wie angemessen er im Vergleich zu anderen Objekten in der Region ist. Wir haben über 2,5 Jahre gesucht, obwohl hier im Allgäu sehr viele alte Höfe leer stehen. Ein alter Hof ist kein Reihenhaus und deshalb spiele unheimlich viele Faktoren eine Rolle. Beim einen war uns die Tenne zu klein, der andere hatte den Hof bis zum späten Nachmittag im Schatten, viele andere wurden durch lieblose Modernisierungsmaßnahmen verunstaltet. Verglichen mit anderen Höfen war unser Hof zu teuer aber es war der erste, der keinerlei Wünsche offen ließ. Was nützt der beste Preis, wenn für Euch persönlich die Lage nicht stimmt, Ställe oder Weideflächen zu klein sind, zu wenig ausbaubarer Wohnraum vorhanden ist oder etwas anderes fehlt? Der Preis muss es Euch wert sein, nachdem Ihr alle zusätzlich anfallen Kosten und Arbeiten kalkuliert habt.



Das Objekt



ist wirklich ein Traum, bei google maps gibt es sogar 3D Ansichten!
Denkt beim Thema Eigenleistung auch dran, wer die Kinder in der Zeit hüten soll.



Danke



Danke fürs Mutmachen von vielen Seiten. So einen Hof (ok, 1 Gebäude weniger wäre auch ok) haben wir immer gesucht, noch dazu bei uns im Dorf! Es wäre unser absoluter Traum. Meine Eltern wohnen ja auch hier im Dorf (Wir teilen uns derzeit ein Haus), für die Kinder also ideal. Trotzdem bereitet mir eine Kalkulation massiv Probleme, ohne Beratung geht da nix. Aber redet mir jemand mit der Ansicht 2000€/qm Wohnfläche meinen Traum kaputt, oder muss ich mit dieser Realität leben?
Auf was sollte ich morgen vor Ort nochmal von mir aus genau achten?



Historische Ansicht


Historische Ansicht

Hier ein historisches Bild, links Haupthaus, rechts Auszugshaus. Asbest-Dach schien da schon drauf zu sein :-/



Frontansicht beide Gebäude


Frontansicht beide Gebäude

Ansicht von der Zufahrt im Moment



Begutachtung



Am besten überlegen wieviel Wohnfläche benötigt ihr unbedingt und wie kann diese zu welchen Kosten hergestellt werden.

Ställe, Nebengebäude etc können zur Einschätzung später anfallender Kosten begutachtet werden-
das betrifft dann aber erst díe Zukunft.

Auf das Wichtige konzentrieren,
wenn der Gutachter auch Anleitung zu Eigenleistungen geben kann und zumindest eine genaue Vorgehensweise, Einschätzung der Arbeitszeiten und Ablauf der Arbeiten darstellen kann wäre es hilfreich.

Wenn man sich mit der Materie auseinandersetzt, die Zeit aufbringen kann und Interesse und ein Mindestamaß an Begabung mitbringt kann man sicher 90 % der Arbeiten selber ausführen. Vielleicht gibts Handwerker oder Rentner im Ort, die euch weiterhelfen oder anleiten können.
Sorgfältige Planung vor Arbeitsbeginn ist erst mal am wichtigsten.

Ansonsten mailen oder anrufen

Andreas Teich



@Herr Teich



Ein Gutachter, der Anleitungen zur Eigenleistung gibt???
Also Sie, Herr Teich? Zwinker zwinker...?



Sanierungskonzepte



Ich mache so etwas.
Sanierungskonzeptionen die ich schreibe sind immer auf die individuellen Wünsche und Bedürfnisse der Kunden zugeschnitten.
Dazu gehören auch auf Eigenleistungen angepasste Aufbauanleitungen und Materialien, z.B. bei Fußbodenaufbauten und Innendämmungen.



Rosa rote Brille



ist das meist nicht.
So wie euch ging es uns auch und zur Beruhigung, hier sah es auch nicht besser aus und jetzt? Die ersten Häuser sind instandgesetzt und wir freuen uns, dass es noch weiter geht.
Die Bezeichnung "Gutachter" ist leider machesmal in zwei Worte zu unterteilen:
Gut für des anderen Konto und achter für Achtung.
Bitte nicht falsch verstehen, war aber so ein Elfmeter gerade.
Wenn das Anwesen schon länger nicht verkauft wird / werden kannst, dann stimmt etwas mit dem Preis nicht.
Wenn ich mir das Anwesen auf den Bildern so anschaue und auch die Gegend in Betracht ziehe, dann wären für mich max 200 t€. Und NUR 5-10% Eigenleistung? habt ihr keine Freunde oder verwandte?
Bei uns waren / sind es mehr als 40%, auch nach dem Hochwasser 2013, hat das perfekt funktioniert.
Ich würde einen Archtekten und / oder Sachverständigen mitnehmen und dann schauen was da ist und mit denen bereden was ihr wollt.
Wenn die Nachbarn kein Grund abgeben wollen, dann ist Geduld eine Tugend. Wer weiß was kommt. Mir wurden nach 7 Jahren das Nachbargrundstück zum Kauf angeboten worden, zu einem relativ guten Preis.

Plant weiter und freut euch, dass ihr euch vorstellen könnt, etwas gutes aufzubauen.

Klaus



Grundstückskauf



Vielleicht hilft das ein wenig:

http://ingenieurbüro-böttcher-asl.de/mediapool/88/885822/data/Vademecum_f_r_Hausk_ufer_-_Teil_1_Der_Hauskauf.pdf



Also sprechen wir doch



bei Gutachten und Sanierungskonzept von verschiedenen Dingen?



Konzept und Expertise



sind wirklich etwas verschiedenes.
Beim Konzept eines Architekten wird erarbeitet wie das Projekt durchgeführt werden soll, mit einer Kalkulation der Kosten und des Zeitaufwands.
Eine Expertise eines Sachverständigen ist eine Aufstellung, wie der IST-Zustand ist, ohne zu klassifizieren.

Klaus



Gutachten



"...wenn der Gutachter auch Anleitung zu Eigenleistungen geben kann und zumindest eine genaue Vorgehensweise, Einschätzung der Arbeitszeiten und Ablauf der Arbeiten darstellen kann wäre es hilfreich."
"...Ein Gutachter, der Anleitungen zur Eigenleistung gibt???"

Darauf bezog sich meine Antwort mit dem Sanierungskonzept.
Bauzustandsermittlungen mache ich auch.

In einem Gutachten hat ein Sachverständiger bestimmte Fragen zu beantworten die ihm ein Richter (Gerichtsgutachten) oder manchmal ein anderer Auftraggeber (Parteiengutachten) stellt.
An ein Gutachten werden spezielle Ansprüche gestellt was die Art der Herangehensweise, die Form und die Ausführung betrifft.
Nicht alles was ein Gutachter schreibt ist also ein Gutachten.
Manchmal steht baufachliche Stellungnahme drüber. Oder Beweissicherung. Oder eben Sanierungskonzept, oder Finanzierungskonzept oder Modernisierungskonzept oder Kostenrahmen oder Wertermittlung...



Neuigkeiten



So, ich wollte euch natürlich gern an der Entwicklung seit letzter Woche teilhaben lassen:
Bei der Besichtigung mit dem Makler am Donnerstag sind mir einige weitere Mängel aufgefallen, zur genauen Beurteilung kommt nun Anfang nächster Woche der Gutachter Mathias Heine aus Kreischa (mit dem ich schon telefoniert hatte und der die Sanierungskosten mit 2000 €/qm eingeschätzt hatte).
Der Makler hatte angedeutet, dass wenn beim Kaufpreisangebot vorn eine "3" steht, man sich sicherlich mit dem Verkäufer einigen wird. Unser derzeitiges Grundstück hat er angeschaut und geschätzt. Ich denke mal, da er hier die Hoffnung auf ein Nachfolgegeschäft hat, wird er ein bisschen "in unserem Sinne" mit der Verkäuferseite verhandeln.
Wir haben außerdem den Kontakt zu einem Ehepaar bekommen, die gern das Auszugshaus sanieren wollen und außer einem Garten und einen Platz für eine Werkstatt keine größeren Flächen von "unserer" Pferdeweide oder den Scheunen benötigen. Also für uns perfekt. Ein persönliches Treffen war sehr sehr positiv. Wir würden im falle eines Kaufes das Auszugshaus mit dazugehörigen Grundstück herausmessen lassen (neues Flurstück). Gibt es da irgendwelche Hürden (Baulasten eintragen, Wege- und Leitungsrechte eintragen ist mir bekannt), die es da gibt, weil dieser Hof damit "geteilt" wird. Dass wir uns auch über die äußere Gestaltung der Häuser einigen müssten, ist uns auch bewusst. Jedoch könnten wir uns beide (also die Leute und wir) uns unseren Traum erfüllen, ohne dass jemand größere Abstriche machen muss und finanziell keiner alles allein stemmen muss.
Worüber ich mir im Moment unklar bin: Wie sollte man das weitere Vorgehen nach dem Gutachten gestalten? Dort habe ich ja dann eine exaktere Zahl zu den Sanierungskosten, was auf unsere Wünsche abgestimmt ist. Banktermin zur genauen Beratung, wo hier unsere Grenzen liegen, ist vereinbart. Aber sollte man sich dann einen Architekten suchen? Fachwerk, Fenster, Dach, Mauerwerktrockenlegung (teilweise) und Bäder werden wir auf jeden Fall von Handwerkern machen lassen. Kommt man hier mit einem Architekten als Bauleiter besser? Oder reicht die bauberatende Tätigkeit des Gutachters aus (hat er so im weiterführenden Angebot)? Wofür wäre ein Architekt wichtig/gut? Damit die Räume vernünftig aufgeteilt sind, überall genug Steckdosen geplant werden?! Ich habe wirklich keine Ahnung!

Danke für eure Hilfe



Ich würde den Hof nicht zerteilen!



Und schon gar nicht Fremde dauerhaft auf den Hof holen. Als Nebeneinkunft könnt ihr doch Pferdeeinstellplätze und eine Ferienwohnung vermieten. Oder Monteurswohnungen aus den ersten kleinen Wohnräumen im Nebenhaus machen, sobald ihr ins Haupthaus umzieht.
Wollt ihr jeden Schritt immer zu Viert diskutieren?



Und die Scheune



ist zu Schade um die mit Anhängern vollzustellen. Vermietet die an eine Schraubergemeinschaft o.ä., da kriegt ihr locker 100 EUR je Oldtimerstellplatz.



Mein Bauernhofprojekt



finanziere ich mit Wohnwagen- und Oldtimerstellplätzen.



Dies hier mein Hof


Dies hier ist mein Hof

Dies hier ist mein Hof.



Hof-Sanierungsgutachten



Wie sich das nennt, ob Gutachten, Stellungnahme etc ist ja mehr eine Frage der Definition und dessen was gewünscht wird und in diesem Fall benötigt wird.
Wenn der Gutachter auch praktisch orientiert ist, kann er sicher gerade bei einem solchen Selbsthilfepropjekt mehr weiterhelfen als einer, der nur Gerichtsgutachten anfertigt.

Zu Dingen wie Steckdosen, Raumaufteilung, Bodenbelägen etc würde ich mir erst einmal selbst Gedanken machen- die sind mehr nutzerorientiert.

Um Kosten zu reduzieren sich zuerst auf die Sanierung wirklich benötigter Räumlichkeiten beschränken.
Ein Gesamtkonzept erstellen hat sicher auch Vorteile, wobei Finanzierungen dafür viel aufwendiger sind.

Nach Möglichkeit keine Bestandteile des Anwesens verkaufen, besser nur vermieten oder erst nach einigen Jahren darüber entscheiden, wenn man sicher besser kennt.

Zur Finanzierung würde ich zuerst die dargestellten oder andere Möglichkeiten ins Auge fassen.
Vielleicht Cafe, Musikgruppen, Kultur, Spielgruppen,therapeutisches Reiten, Tierpflegestellen, Seniorenwohnungen, Ferienwohnungen etc- je nachdem wofür ihr Interesse habt und was euch liegen würde.
Möglichkeiten bieten sich ja genug.

Interessant wäre sicher, was die verschiedenen Sachverständigen auch aus diesem Forum bei einer Vor-Ort Begehung raten würden.

Andreas Teich



Die Teilung



des Grundstücks würden wir ja nicht in betracht ziehen, wenn wir uns alles locker flockig leisten könnten. Aber selbst 350.000 € + Sanierung von zwei (!) Gebäuden, dann sind wir hier sicherlich locker bei 700.000 bis 1.000.000 €. Wenn wir ein Gebäude weniger hätten und dazu noch einen Kaufpreis von vielleicht noch 200.000 bis 250.000 €, dann können wir die Sanierung von einem (!) Gebäude auch stemmen (mit Kredit). Ständig ganz fremde Menschen (Schraubergruppen, Café, Jugendtreff usw.) wollen wir nicht. Für mehr Pferde als maximal 4 fehlt definitiv der Platz und ich gehe ja auch arbeiten, so dass ich die Arbeit mit den Pferden ja noch nebenbei habe (und die wollen ja täglich was zu fressen) ;-) Vermietung der einen Scheune (die andere brauchen wir für die Pferde und unsere vier Anhänger) für Wohnwagen, Oldtimer, Boote ect. wollen wir machen. Jedoch befindet sich in der Mitte der Scheuen ein altes historisches Dreschwerk, was locker 100 qm Platz raubt mit all seiner Umbauung. Das müsste man erstmal zurückbauen, vielleicht interessiert sich ein Museum.
Den Hof komplett selbst zu kaufen geht nicht, ist wohl einfach so...leider



Sanierung



man muß doch nicht alles sofort machen-
früher haben die Leute auch überlebt ohne jeden Komfort zu haben.
Wenn die Kosten zeitlich etwas gestreckt werden und man platzmäßig keine übermäßigen Ansprüche stellt kommt man mit viel weniger aus.
das ist ja manchmal die Krux bei Sachverständigen, dass die von viel höheren Kosten ausgehen als bei Eigenbau und immer den perfekten Endzustand annehmen.
Wahrscheinlich bekommen das andere Interessenten auch zu hören und lassen sich davon abschrecken, was für euch natürlich positiv ist.

Evt bekommt ihr das ja doch noch günstiger und dann einmal überlegen, wie man sich reduzieren kann und was wirklich benötigt wird.
Dann kann man immer noch sehen wie sich das gestalten läßt.