Vor der Erstbesichtigung

Erst einmal vielen Dank für die Aufnahme hier und dass sich hier so viele engagieren für den Erhalt von schönen alten Häusern.

Wir stehen noch am Anfang mit unserer Haussuche, aber bei den möglichen Objekten ist ein Fachwerkhaus im fränkischen Stil (wenn ich das jetzt schon so eindeutig zuordnen kann), in das ich mich schon etwas verliebt habe.

Bisher kennen wir es nur aus Bildern, es macht auf uns Neulinge einen bewohnbaren Eindruck, das ausgebaute Dachgeschoß ist auch derzeit bewohnt, bis vor ca. 5 Jahren auch die beiden unteren Stockwerke.
Vor 10Jahren wurde das Haus wohl leider verschlimmbessert u.a. mit neuen Fenstern (aber ohne das Rahmenwerk zu ändern) und es gibt mindestens ein vollverfliestes Bad an einer Außenwand.

Da wir erst in einigen Jahren ausreichende Mittel für größere Maßnahmen zur Verfügung haben werden, ist die erste Frage nun, wie lange man ggf. zuwarten kann, bevor man es kaputtgewohnt hat? Wir wollten uns Zeit lassen, und das Haus zunächst über einige Jahre kennenlernen, und erst dann einen Rückbau in Angriff nehmen, aber evtl. muss man doch früher eingreifen?

2) Das Haus wurde bisher nur über Einzelöfen geheizt. Falls nichts dagegen spricht, würden wir das erstmal so beibehalten wollen, mit Holz-/Pelletöfen. Die Auskunft war, dass Ensembleschutz besteht und die EnEv hier nicht angewendet würde. (Das werden wir uns aber noch zeigen lassen. Habe hier auch schon gelesen, dass es schlau wäre, vor dem Kauf bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde vorzusprechen.)

3) Fußböden sind bisher mit Linoleum/PVC o.ä. belegt, sollte man die gleich aufnehmen? Gibt es eine Möglichkeit, bei der Besichtigung festzustellen, ob der Holzboden darunter intakt ist?

4) Worauf sollten wir bei der Besichtigung speziell eines Fachwerkhauses noch achten?
Wir bringen dann auch gerne Fotos der von Euch genannten Bereiche von der Besichtigung mit zur weiteren Diskussion.

Danke!

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 30.04.15

Vor der Erstbesichtigung ...


... ist vor der Erkenntnis. Nehmen Sie auf jeden Fall einen fachwerkerfahrenen Architekten mit und lassen das gesamte Objekt vom Keller bis zum Dach begutachten. Alles leider nur nach "Inaugenscheinnahme". Das Öffnen von Bauteilen etc. ist aus eigentumsrechtlichen Gründen leider nicht möglich. Sie Kaufen also immer eine mehr oder weniger große "Wündertüte". Allerdings kann der erfahrene Gutachter anhand einzelner Details auf den Gesamtzustand schließen. Wenn Sie ohne Gutachter kaufen ist die Wundertüte ggf. extrem groß.

Einzelne Punkte zu erläutern, die besonders beachtet werden sollten beim Hauskauf, ist im Rahmen dieses Forums nicht machbar, weil zu umfangreich.
Jedes Haus ist zudem ein Unikat. Eine Begutachtung muss vor Ort, am Objekt, durchgeführt werden. Auch Fotos oder ein Maklerexpose´bieten keine ausreichenden Informationen, allenfalls einen ersten Eindruck/Verdacht für das geübte Auge.

Gehen Sie aber davon aus, das ein heruntergekommenes FWH einen entsprechenden Sanierungsstau hat und entsprechende Sanierungskosten zur Folge haben wird. Lassen Sie sich nicht durch den eventuell niedrigen Preis des Objektes zum Kauf verleiten, wenn Sie sich die anschließende Sanierung nicht wirklich leisten können oder die Sanierung Stückwerk bleibt. Auch die Banken finanzieren solche Altbausanierungen nur sehr ungern und nach gründlicher Prüfung.
... den Dingen auf den Grund gehen ...
Mitglied der Fachwerk.de Community
pickartz architektur | | 30.04.15

Vor der Erstbesichtigung II


Danke Herr Pickartz für Ihre Antwort.

Um hier ein Missverständnis aufzuklären: Erstbesichtigung eines Objektes (unter anderen) wird schon aufgrund der Tatsache dass ich ja noch gar nicht weiss, OB dieses Objekt für mich in Frage kommt (oder vielleicht eher eines der anderen) sicher nicht mit einem kostenpflichtigen Fachmann stattfinden, dafür ist es noch zu früh, die Auswahl noch zu groß. Vor dem eigentlichen Kauf wird dann ganz sicher ein Fachmann hinzugegezogen werden, da dann ggf.noch die Notbremse ziehen kann, oder besser einschätzen, was da auf uns zukommt.
Insofern suche ich hier wirklich nur die Antwort auf die genannten Fragen: Wo sind die NO-GO Punkte (die auch ein "Neuling", der hier einen "Schnell-Mini-Grundkurs" verpasst bekommt, der natürlich keinen Anspruch auf Vollständigkeit haben kann, zur Besichtigung mitnehmen kann), die über das hinausgehen, was bei einem "normalen" Haus zu beachten sind, bzw. welche Bereiche sind sinnvoll zu fotografieren um hier zu einer weitere Auswertung zu gelangen, bevor wir dann eine Begehung mit einem Fachmann vornehmen. Es geht mir ja auch darum, hier dazuzulernen.

Und die andere Frage ist, wenn wir jetzt einfach "mal so" einziehen würden (ohne Ansprüche an moderneren Heizungskomfort etc.), sind die genannten Sanierungsmaßnahmen Isolierfenster und verflieste Badezimmerwand vor 10 Jahren für ein Fachwerkhaus grundsätzlich so schädlich, dass man das sofort zurückbauen sollte, oder kann man da auch noch 2-3 Jahre zuwarten? Gibt es da vielleicht Erfahrungswerte?
Zunächst macht es ja auf mich keinen "heruntergekommenen" Eindruck, es ist keine Ruine.

Die Banken werden wir dann für die Finanzierung (weder des Hauses noch des Rückbaus/Sanierung) übrigens nicht bemühen, diese Überlegungen sind also nicht relevant für uns.

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 01.05.15

Zum erfahrenen Gutachter...


...kann ich denn auch nur raten.

Darüber hinaus eine erste Idee zu einem Teilaspekt: PVC- Belag auf Holz im Erdgeschoß bietet erhebliches Schadenspotential. Vielleicht dürft Ihr in Absprache mit dem Eigentümer den Belag an kritischen Stellen (Nordecken!) 'mal anheben. Aber das weiß Euer Gutachter auch.

Haltet die Gemeinde doch auf dem Laufenden!

Viel Erfolg wünscht

Thomas
Holz schwimmt immer oben
Mitglied der Fachwerk.de Community
Restauratio GmbH | | 01.05.15

Danke für den Tipp ..


... mit der "klassischen" PVC Schädigung, wir werden uns das dann genauer ansehen und mit Fotos wiederkommen.

Genau solche Hinweise suchen wir. Denn wer nicht weiss wo er hinsehen muss, findet auch nichts, und wähnt sich dann fälschlich in Sicherheit.

Übrigens sind wir auch dankbar für Hinweise auf andere erschwingliche Objekte. Wir haben in unserer bisherigen Wohnung die Qualität eines durch Lehm und im weitesten Sinne Hüllflächenheizung & Ofen geschaffenen Wohnklimas kennengelernt und möchten dies in unserem zukünftigen Haus nicht mehr missen. Und einen Garten hätten wir auch gern, für unsere Enten, Rosen und Gemüse.

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 01.05.15

Heiße Tipps


Kaufen Sie nur ein unsaniertes Objekt, möglichst im Originalzustand. Die allermeisten "sanierten" Objekte sind nicht mehr als eine Ansammlungen von Bauschäden.

Wenn bei einem FWH das Fachwerk beidseitig eingepackt ist, ist höchste Vorsicht geboten. Achten Sie auf eine gute Bausubstanz - wenn Sie ein Messer in den Balken schieben können, die Pilze in den Fugen wachsen oder Bauschaum, Acrylmassen oder Zementplomben die Fachwerkschäden kaschieren, ist sie es nicht mehr.

Alle (Holz-) Bauteile gegen Erdreich sind stark gefährdet und ggf. nicht mehr vorhanden. Im Dachstuhl haben Holzwurm und Artgenossen Ihre Spuren hinterlassen. Undichte Dacheindeckungen an First und Traufe führen zu starken Vermorschungen an Sparrenenden und Pfetten. Alte Dachstuhlkonstruktionen sind zudem oft unterdimensioniert und/oder verformt durch Überbelastung (Heuböden / Getreidespeicher) und können kaum vernünftig ausgebaut werden.

Ausgebaute Dachgeschosse sind meistens nicht baurechtlich genehmigt worden. Auch viele An- oder Ausbauten, umgenutzte Ställe oder Nebengebäude sind i.d.R. "schwarz" vorgenommen worden und gehen nicht in den Verkaufswert des Objektes als anrechenbare wohnfläche mit ein.

Neben der gründlichen Prüfung der Bausubstanz gehört auch die bau-, planungs- und eigentumsrechtliche Situation bewertet auf mögliche spätere Belastungen und Einschränkungen für den Käufer.

Wenn Sie sich spontan in ein Objekt verguckt haben (romantisch, sensationell niedriger Preis, tolle Lage etc): fahren Sie nach Hause, suchen Sie sich einen Gutachter für die II. Runde und treffen Sie in der Zwischenzeit keine weitreichenden Entscheidungen.

Preiswerte Objekte (mit allen zu erwartenden Nachteilen) dürften in Thüringen doch zahlreich in den Immobilienangeboten zu finden sein.
... den Dingen auf den Grund gehen ...
Mitglied der Fachwerk.de Community
pickartz architektur | | 01.05.15

Besichtigung-Bilder aus der Bilddatenbank: