Ausbau einer bereits umgebauten Scheune

Seit einiger Zeit sind wir auf der Suche nach Wohneigentum. Da wir die Banken nicht fett füttern wollen (Kreditrückzahlung beträgt etwa das 2,5fache des aufgenommenen Darlehens), wollen wir uns eine Scheune mit eigenen Mitteln ausbauen.
Der Sachverhalt: Es handelt sich um ein massives Gebäude (kein Umgebinde, kein Fachwerk). Diese Scheune wurde gegen 1970 bereits zum Wohnhaus umgebaut und bis etwa 1984 bewohnt. Alle Medien liegen an (Wasser, Abwasser, Strom, Telefon). Um es wieder bewohnbar zu machen, bedarf es keiner allzu großen Anstrengung, da der zustand der Bausubstanz gut ist (ein Statiker hat das Gebäude begutachtet und keine bautechnischen Mängel festgestellt). Die Elektrik und das Sanitäre müssten neu gemacht, sowie eine Renovierung vorgenommen werden.
Da wir das Dach neu decken wollen, weil wir es dämmen wollen, bzw. die Ziegel nicht mehr im besten Zustand sind, fragten wir beim zuständigen Bauamt an, ob eine Dacheindeckung einen Bauantrag erfordere. Uns wurde gesagt, daß dies nicht bauantragspflichtig wäre.
Aber: Da das Haus an der Ortsaußengrenze stehe und es seit längerer Zeit nicht als Wohnhaus genutzt wurde, könne es sein, daß man nicht bauen dürfe. Wir hörten vom Begriff „Bestandsschutz“. Kommt so etwas hier zu Tragen? Außerdem, wieso sollen wir mit der Baubehörde etwas zu tun haben, wenn keine Baugenehmigungspflicht besteht? Wir sollten eine Bauvoranfrage stellen. Wozu?
Wir möchten einfach nur dieses Grundstück kaufen, die Wohnung renovieren und einziehen. Geht das so, wie wir uns das vorstellen?
Für Ratschläge, möglichst fachlichen und rechtlich sicheren Rat, sind wir dankbar.

Sigrid und Peter

Hallo, fachlichen und rechtlich sicheren Rat bekommen Sie nur von Ihrer zuständigen Baubehörde, und da ist der Weg der Bauvoranfrage der beste, denn das ist nicht mit allzu hohen Kosten verbunden und unverbindlich: Beschreiben Sie, was Sie vorhaben, legen Sie Pläne/Skizzen bei und fragen Sie nach dem weiteren Vorgehen. Wenn Sie an der Kubatur des Hauses nichts ändern keine neuen Fenster einbauen und das Dach ohne weitere Eingriffe lediglich umdecken, dürften Sie ohne Bauantrag auskommen. Schwieriger wird es, wenn das, was Sie da kaufen wollen, so eine Art von "Schwarzbau" ist; aber auch das werden Sie erfahren, wenn Sie Ihre Bauvoranfrage stellen.
Gruß gf

Vielen Dank für die schnelle Beantwortung. Werden uns erkundigen was im Grundbuch steht um zu erfahren, ob es sich um einen "Schwarzbau" handelt. Mit dem Bauamt haben wir schon schlechte Erfahrungen gemacht. Deshalb wollten wir im Vorfeld wissen, wie die rechtliche Lage ist. Evtl. weiß ja jemand anderes mehr darüber. Für weitere Hinweise und Ratschläge sind wir dankbar.
Sigrid und Peter

Akteneinsicht

Eine Bauvoranfrage kostet auch Geld. Der einfachste Weg wäre die Akteneinsicht. Fragen Sie selber bei der Bauafsicht was Sie dafür benötigen (Paß, Grundbuchauszug, Vollmacht von Eigentümer, etc.) und sehen Sie selber ob eine Nutzungsänderung zum Wohnraum irgendwann beantrag und genehmigt wurde. Die Erleuchtung werden sie dort nicht finden aber die meisten wichtigen Antworten auf Ihre Fragen: wie viele Wohneinheiten, Stellplätze, Räume etc. zugelassen sind. Ob jemand da tatsächlich gewohnt hat oder nicht, wie lange oder wann, spielt keine Rolle.

Sehr geehrte Sigrid,
sehr geehrter Peter,

ein paar allgemeine Hinweise:

Wenn die Wohnnutzung 1984 aufgegeben wurde, dürfte ein sog. Bestandsschutz nicht mehr vorliegen.

Der Bestandsschutz bei aufgegebenen Nutzungen entfällt bereits nach wenigen Jahren. Entscheidend ist, ob Umstände vorliegen, aus denen nach der Verkehrsauffassung geschlossen werden kann, mit der Wiederaufnahme der ursprünglichen Nutzung sei nicht mehr zu rechnen. Mit Blick auf § 35 Abs. 4 BauGB dürfte das spätestens nach Ablauf von 7 Jahren anzunehmen sein. Im Einzelfall kann der Bestandsschutz schon nach einem Jahr entfallen.

Die Baugenehmigung könnte dennoch entbehrlich sein. In welchem Bundesland befindet sich das Objekt? Gibt es für den Bereich einen Bebauungsplan? Aus der dort geltenden Bauordnung könnte sich ergeben, dass Sie keine Baugenehmigung brauchen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Bernd H. Uhlenhut

Für alle bisherigen Beiträge möchte ich mich recht herzlich bedanken.
Bin dankbar für weitere Hinweise und Ratschläge.

Sehr geehrter Herr Dr. Uhlenhut,
vielen Dank für Ihre fundierte Antwort.
Nach der bestehenden baulichen Beschaffenheit ist eher damit zu rechnen, daß das Gebäude zu Wohnzwecken als zur ursprünglichen Nutzung als Scheune genutzt wird. Für den Umbau zum Wohnhaus bestehen Baupläne (nach damals gültigem DDR-Baurecht genehmigt). ein Grundbuchauszug liegt vor. Daraus geht lediglich hervor, daß das betreffende Flurstück dem Eigentümer gehört. Also kein Hinweis auf die Nutzbarkeit des Gebäudes.
Nach unserem Verständnis braucht man doch keine Baugenehmigung/Bauvoranfrage, wenn lediglich Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden sollen (lt. Baugesetz keine genehmigungspflichtigen Arbeiten).
Gesetzt den Fall, wir hätten mit den Eigentümern einen Mietvertrag geschlossen, alle erforderlichen Arbeiten durchgeführt und wären eingezogen. Wäre dazu auch eine Bauvoranfrage notwendig gewesen? Habe ich als Mieter einer Wohnung die Pflicht, mich bei gemietetem Wohnraum zu erkundigen, ob dieser Wohnraum im Außenbereich liegt oder nicht? Die Frage würde sich doch in dem Falle für mich überhaupt nicht stellen.
Das Objekt liegt in Sachsen. Ob es einen Bebauungsplan gibt, muß ich mich erkundigen. Die geltende Bauordnung habe ich noch nicht eingesehen. Ich würde mich freuen, weitere Anregungen und Hinweise zu bekommen.

Sehr geehrter Herr Joch,

bloße Renovierungsarbeiten brauchen - wie immer mit der Beschränkung "grundsätzlich" - keine Baugenehmigung. Unabhängig davon stellt jedoch der Einzug in ein leerstehendes Gebäude eine darüber hinausgehende Nutzungsänderung dar.

Wollen Sie die Scheune lediglich mieten? Auch dann würde ich jedenfalls sicherstellen, dass für die Nutzung eine Genehmigung vorliegt, falls erforderlich.

Sollte ein Bebauungsplan existieren, genügt möglicherweise das Anzeigeverfahren gem. § 63 SächsBauO.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Bernd H. Uhlenhut