Baufinanzierung / Beleihungswert / Berechnung umbauter Raum für Nebengebäude




Hallo,

wir möchten eine kleine Hofreite erwerben. Im Moment ärgern wir uns mit den Banken über den Beleihungswert der Immobilie. In die Berechnung des "umbauten Raums" nehmen die Banken nur das Wohnhaus und kein Nebengebäude mit rein. Auf Grund der geringen Grundstücksfläche und der geringen wohnfläche beträgt der Beleihungswert der Immobilie nur die Hälfte des Kaufpreises. Unseres Erachtens sind aber auch die Nebengebäude (Scheune, Schuppen usw.) mit in die Berechnung einzubeziehen, da diese Gebäude ja auch einen Wert besitzen.
Kann uns jemand sagen, ob die Nebengebäude in die Berechnung einzubeziehen sind und wenn ja, wie die Gebäude berechnet werden (Länge x Breite x Höhe x Abschlag)?
Schon mal vielen Dank.

Grüße aus Hessen



Beleihungswert



Üblicherweise setzen die Banken als Beleihungswert 3/5 des Verkehrswertes an. Der Verkehrswert wird oft durch eine überschlägliche Ertragswertermittlung bestimmt; da spielen Nebengebäude keine Rolle.
Da keine Verkehrswertermittlung vorliegt, dürfte das bei Ihnen so gelaufen sein.
Der Ertragswert wird aus den am Markt nachhaltig zu erzielenden Mietzins des Grundstückes zum aktuellen Zustand gebildet. Für seine Ermittlung wird die vermietbare Fläche zugrunde gelegt.

Viele Grüße



Das mit den 3/5...



war mal so, ist aber eine veraltete Regelung. Banken haben sich an die WertR bzw. BelWertV zu halten, d.h. eine ordnungsgemäße Beleihungswertermittlung durchzuführen. Danach sind eigengenutzte Objekte nach dem Sachwertverfahren mit entsprechenden Marktabschlägen zu ermitteln. Nebengebäude werden nur berücksichtigt, wenn diese auch einen "wirtschaftlichen" Wert darstellen, d.h. eine 60 Jahre alte Holzscheune, die nie wesentlich saniert wurde, wird nicht berücksichtigt da die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer einfach abgelaufen ist. Selbst wenn sie noch grade steht und einem das Dach nicht auf den Kopf fällt (das heisst die technische Nutzungsdauer wäre noch vielleicht 10 Jahre oder so) wird sie nicht berücksichtigt, da man schon in naher Zukunft entweder mit Abrißkosten oder aufwendigen Modernisierungen rechnen muß. Der Beleihungswert ist ja ein Wert, der auf einen Zeitraum ausgerichtet ist, da müssen solche zukünftigen möglichen Ereignisse berücksichtigt werden. Im Gegensatz zum Verkehrswert bzw. Marktwert, der Stichtagsbezogen ist.
Üblicherweise schieben Banken aber den Beleihungswert vor, wenn sie die Finanzierung aus anderen Gründen einfach nicht übernehmen möchten... Nicht das ich hier was unterstellen will, ist aber meine Erfahrung. Ich würd mir einfach mal ein Angebot von einer anderen Bank machen lassen.

Gruß
Anja



Beleihungswert



Liebe Manuela,
ich empfehle Ihnen mit der Beschwerde bei der Bank noch zu warten:

§11 Hypothekenbankgesetz- Beleihungsgrenze
(2) Die Beleihung darf die ersten drei Fünftel des Wertes des Grundstückes nicht übersteigen.

§12 (1) Der bei der Beleihung angenommene Wert des Grundstückes darf den durch sorgfältige Ermittlung festgestellten Verkaufswert nicht übersteigen. Bei der Feststellung dieses Wertes sind nur die dauernden Eigenschaften des Grundstückes und der ERTRAG zu berücksichtigen...
Soviel zum Thema Beleihungswert.

Zur Wertermittlung selber:

Das nach WertR bzw- WertV eigengenutzte Grundstücke nur nach dem Sachwertverfahren zu bewerten sind ist FALSCH.
Bei der Verkehrswertermittlung sind mehrere Verfahren zu berücksichtigen; der Sachwert ist nicht das Hauptkriterium.
Das die Banken sich an die WertV/WertR generell zu halten haben ist FALSCH.
Das muß nur die öffentliche Hand; für deren Gebrauch sind diese Regelungen geschaffen worden.
Die Banken regeln gemäß § 13 die Art der Wertermittlung selber per Anweisung.
Wenn eine Verkehrswertermittlung bereits vorliegt, dann sind die Banken gem. §12 gehalten, diese bei der Ermittlung des Beleihungswertes zu BERÜCKSICHTIGEN.

Viele Grüße

p.s. Natürlich können Sie eine höhere Kreditsumme als die 3/5 erhalten. Dann wird die darüberliegende Summe aber anders besichert.
Das werden Sie schmerzhaft bei den Zinsen spüren.





Das oben zitierte Hypothekenbankgesetzt gilt selbstverständlich nur für Hypothekenbanken und nicht für Ihre örtliche Sparkasse oder Volks- und Raiffeisenbank. Herr Böttcher hat aber in sofern Recht, als dass Banken selbstverständlich nicht nach WertR oder WertV ermitteln müssen. Auch muss eine Bank keinesfalls die 3/5 oder 60% Grenze einhalten. Die 60% Grenze gilt nur dann, wenn die Bank das Darlehen als Realkredit nutzen möchten. Realkredite müssen die Banken mit niedrigerem Eigenkapital unterlegen (Privilegierung nach Basel II) und sind daher für die Banken interessant, die eine schwache Eigenkapitalausstattung haben, also auch die Realkreditprivelegierung angewiesen sind. Realkredite müssen einige Anforderungen erfüllen (max. 60% des Beleihungswertes, Besicherung durch Grundpfandrechte) und bereiten Banken eine Menge Arbeit, beispielsweise durch mindestens alle 3 Jahre durchzuführende Beleihungswertermittlung. Die Definition eines Realkredits kann dem Pfandbriefgesetz entnommen werden.

@Manuela, seien Sie froh, dass die Bank die Nebengebäude nur nicht berücksichtigt. Sie könnte auch einen Wertabschlag für sanierungsbedürftige Nebengebäude ansetzen.

Wenn der Beleihungswert die Hälfte des Kaufpreises ausmacht, sollten Sie nochmal drüber nachdenken. Für Informationen des Grundstückswertes bemühen Sie doch mal das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Hessen. Einfach den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks mit der Fläche multiplizieren und Sie haben den Grundstückswert. Die Differenz zum Kaufpreis entspricht dem Gebäudewert. Ist dieser realistisch oder überzogen? Vergleichen Sie mit dem Markt.





Hallo,

danke für Eure Antworten.
Die Nebengebäude sind mit dem Wohnhaus "saniert" worden, d.h. es wurden u.a. Holzbalken ausgetauscht, Räume abgemauert usw. In einem Nebengebäude ist u.a. die Heizung untergebracht. M.E. ist zu mindestens dieses Nebengebäude wie ein Keller anzusehen.

Nach unseren Bankgesprächen, haben wir den Eindruck gewonnen, dass die Banken Fachwerkhäuser ungern finanzieren. Und wenn sie finanzieren, dann zu einem ungünstigen Zinssatz.

Folgende Aussage haben wir nicht nur einmal zu hören bekommen: "Suchen Sie sich doch lieber einen Neubau - dann übernehmen wir die Finanzierung gerne".

Danke auch für den Tipp "Boris". Hab´s gleich mal ausprobiert, aber für die Ortschaft wurde anscheinend noch kein Bodenrichtwert festgelegt. Ich hoffe, dass die Bank uns einen zutreffenden Bodenrichtwert genannt hat.

Ob der Gebäudewert realistisch bzw. überzogen ist? Darüber haben wir uns lange Gedanken gemacht. Wir haben kein vergleichbares Objekt gefunden. Letzendlich können wir uns mit dem Kaufpreis arrangieren, mit dem hohen Zinssatz auf Grund des niedrigen Beleihungswertes weniger.



Moin Manuela,



ist das eure Hausbank? Dann geh' noch mal zu einer anderen Filiale......

Sonst kann eine Anfrage bei der Interhyp nicht schaden, dann kennt ihr die Konditionen für "anonyme" Kunden.

Oder hier: http://www.gls.de/unsere-angebote/finanzierungen/baufinanzierung.html

Alternativ mal im Bekanntenkreis nachfragen, ob nicht jemand sein Geld bei euch im Haus "parken" möchte (gegen Grundbuchabsicherung).

Vielleicht haben die bei der "IG Bauernhaus" auch noch ein paar Tipps zur "Aufwertung" für euch.

Viel Erfolg, Boris




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