Kauf u. Umbau FWhaus: Was beachten, wer hilft, Info und Tipps bitte

Moinmoin zusammen,
wir (meine Mutter und ich) stehen kurz vor dem Kauf von 2 FW Häusern in

Hessen, Nähe Dillenburg

, die durch eine ehemalige Stallung miteinander verbunden sind. Die Verbindung besteht eckseitig (also ca. 1,5 m Längsseite Haupthaus und ca. 1,5 m Stirnseite Nebenhaus. Baujahre ca. 1800-1850. Es besteht eine leichte Hanglage, so dass das Nebenhaus anfangs ca. 80 cm tiefer zu liegen kommt.
In den 70-er Jahren wurde ein Anbau in den Zwischenkeil dazugesetzt (Ziegel,Beton?), der für Wohnzwecke als auch ehemals Garage diente. Der VK nutzte diese Garage nicht und brach 2 Durchgänge zum Bad und zur Stallung durch. Wir möchten sie aber wieder als Garage nutzen.
Leider gibt es zu den Häusern keine baurelevanten Unterlagen.
Das Haupthaus ist teilunterkellert (Ziegel).
Lt. VK gibt es keine behördlichen Vorgaben und kein Denkmalschutz.

Unsere Fragen:
1. Was ist geschickter? Kaufvertrag auf unsere beiden Namen abschließen oder nur einen Käufer bestimmen.

2. Es besteht ein kleiner Durchgang (Fenstergröße) an der Verbindungsstelle. Diesen möchten wir erweitern damit man aufrechtgehend das Nebenhaus betreten kann, jetzt muß man durchklettern. Im Stallungsbereich ist ein recht dicker Holzbalken, diesen müßten wir dann durchtrennen.
Im Nebenhaus ist noch Gefach bzw. fängt die Mauerung für den Treppenaufgang zum Keller an. Funktioniert unser Vorhaben mit der Erweiterung oder könnten die Häuser zur Ecke einknicken oder wegbrechen?

3. Kann ich den Durchbruch (keine Tür) zur angebauten ehemaligen Garage ohne Probleme mit Y-Tong Aufbauplatten schließen? Muß ich die Wand eventuell noch zusätzlich dämmen oder isolieren? Wenn ja, mit welchem Material?

4. Die Stallung wurde früher schon ausgebaut. Es soll jetzt ein offener Wohn-Küchen-Essbereich entstehen. Bis auf den Herdanschluß sind alle Leitungen vorhanden.
Der Hauptboden (ca 20 qm) ist mit Holzdielen bestückt. Diese möchten wir entfernen und fliesen. Untergrund ist nicht bekannt, jedoch ist der Bereich nicht unterkellert. Geht das dann mit den Fliesen?
Der Restboden (ca 15 qm) ist ein erhöhtes Podest aus Dielen, das Podest soll erhalten bleiben und liegt über den Kellerbereich. Die Qualität der Dielen ist zur Zeit wegen daraufgestellten Müll- und Bauschutt nicht ersichtlich. Was muß beachtet werden sobald das Podest freigeräumt ist?

5. In der Stallung wurden die Lehmgefache mit Holzspanplatten verkleidet. Diese Verkleidungen wurden entfernt. Aus einigen Gefachen ist etwas Lehm ausgegrochen. Muß ich diese wieder auffüllen (mit Lehm oder geht auch anderes?) oder kann ich das so lassen und wieder die alten Verkkleidungen einsetzen?
Da diese Wand innenliegend ist müssen wir nicht dämmen, oder doch?

Bei unseren Besichtigungen machten die Häuser einen guten, wenn auch verwahrlosten Eindruck. Die Balken sind Eiche, Gefache aus Lehm und Stroh. Feuchtigkeit oder Schimmel konnten wir nicht entdecken, obwohl seit 2 Winter keiner mehr drin wohnt, außer der Mieter in der Einliegerwohnung im Nebenhaus. Sollte trotzdem ein Gutachter bestellt werden? Da wir kurz vor Vertragsabschluß sind, kann ein Gutachter auch nachträglich bestellt werden und im Falle eines Falles hätten wir im Nachhinein noch die Mögklichkeit den Kauf rückgängig zu machen?

Die Eindeckung aus Metall. Hat jemand Erfahrung damit und was muß beachtet werden?

Die Außengefache wurden verputzt und gestrichen, der VK kann aber keine Angaben über das Material geben. Was muß ich beachten und kann es Probleme geben?
Die Stirnseite des Nebenhauses müßte repariert werden ( ca. 30 qm) oder soll man lieber komplett alle Fassaden machen lassen?

Es sind neue Iso doppelverglaste Sprossenfenster drin, aber die Einsatzkanten mit dem Füllstoff liegen noch offen. Wo bekommen wir diese Verblendungen her?
Und wir müßten noch 4 Fenster austauschen. Ist der Baumarkt die richtige Adresse oder lieber zum Fensterbauer?

... ein bissl viel, über Eure Infos, Ratschläge und Hilfe bin ich Euch jetzt schon dankbar :-)
Iris
... alles kann, nichts muss...
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 20.09.06

bissel viel gelle


ich kann ihnen nur empfehlen sich fachkundigen beistand zu holen.sie sollten eine schadenfeststellung bericht erstellen.
und alle schäden auflisten und erst dann entscheiden wie es weiter geht.

gruß Peter
Fachwerksanierung vom Profi
Mitglied der Fachwerk.de Community
Schneider/Fachwerkrestaurator | | 20.09.06


Hallo Frau Schumann,
Ihre Anfrage ist ja sehr umfangreich. Auf die einzelnen Punkte möchte ich auch gar nicht eingehen, da mir schon durch die Materialangaben Böses schwant.
Ich kann Ihnen wirklich nur empfehlen, einen kompetenten Architekten oder Techniker, der eine große Erfahrungen in der Restaurierung von FW-Häusern hat, für eine Baubegehung zu bestellen. Oftmals lassen sich vor Ort dann schon grundlegende Punkte klären. Sollte danach Ihr Interesse unvermindert sein, empfiehlt es sich evtl. eine Voruntersuchung anfertigen zu lassen, in der dann auch u.a. die Schäden und die genauen Kosten zur Instandsetzung ermittelt werden. Damit ersparen Sie sich spätere Überraschungen. Meine Bauherren danken es mir in der Regel später.
Viele Grüße
Bernd Kibies
DOKUMENTIEREN-UNTERSUCHEN-BEWERTEN-PLANEN Baudenkmalpflege und Altbauerhaltung
Mitglied der Fachwerk.de Community
Baudenkmalpfleger.de | | 20.09.06

@ Peter


Vielen Dank für die Info!
Wir sammeln und dokumentieren derzeit alles, da es zu diesen Häusern kaum bis gar keine verwertbaren Unterlagen gibt.
Diese Dokumentation wollen wir als Anlage zum Kaufvertrag einbringen.
Für die Fassade sollten wir also einen Sachverständigen einschalten.
MfG Iris
... alles kann, nichts muss...
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 20.09.06

info


hallo frau schumann ...
ich habe ihnen gerade eine top adresse per mail zugesand ich hoffe sie kommen weiter.

alles gute peter
Fachwerksanierung vom Profi
Mitglied der Fachwerk.de Community
Schneider/Fachwerkrestaurator | | 20.09.06


Hallo,

ja, ein Gutachter im Vorfeld ist immer gut...
Warum sammeln und dokumentieren Sie alles für den Kaufvertrag? Es ist ja nicht so wie bei einem Auto, dass man es dann zurückgeben kann...
Beim Haus: Wenn gekauft, dann gekauft...

Nun ja, Sie beschreiben alles so schön, aber es ist so, dass man es vor Ort sehen müsste - ein paar Tipps können Sie hier schon erhalten, aber ohne zumindest ein paar Fotos geht da leider nicht viel...

1. ich persönlich würde beide reinsetzten, wenn beide bezahlen, dann gehört es rechtlich auch beiden.

2. Den recht dicken Holzbalken, das hört sich nach Schwelle an... würde ich nicht so mirnixdirnix durchschneiden, denn dann schiebt sich die Wand weg!

3. Die Garage mauern Sie am besten wieder mit dem selben Material zu. Wenn sie an das Haus anschließt, dann würde sich dämmen an der Stelle empfehlen.

4. gehen tut vieles... Allerdings sind Holzdielen seeehr schön inner Küche. Aber das könnt Ihr später entscheiden... vielleicht freundet Ihr Euch während der Renovierung noch mit dem Holz an... :o)

5. wieder mit Lehm. geht gaaanz einfach. Kinderleicht! Innenwände braucht man nicht dämmen.

Fachwerk hat den Vorteil, dass man alles Stücklesweise machen kann (auch die Fassade).

Grüße Annette


anonymus | 20.09.06

der notarielle Kaufvertrag regelt für beide Seiten


die Grundlagen des Hauskaufs. Normalerweise kauft man ein historisches Anwesen "wie gesehen" also ohne Grantien auf irgendwelche Mängel. Ein evtl. Rücktritt vom Kaufvertrag ist i.d. Regel nur möglich,wenn dem Verkäufer nachgewiesen werden kann,daß er bewußt z.B. versteckte Baumängel Ihnen gegenüber nicht vor dem Kauf angezeigt hat. Dieses Prozedere wird -durch die vielen Gutachter/Gegengutachter etc- sehr teuer und ist juristisch auch sehr schwierig.
Die Wahl des Notars ist auch eine wichtige Angelegenheit.

Gerade deshalb ist es sehr wichtig, die Häuser vor dem Kauf sehr intensiv auf evtl. Baumängel zu überprüfen.
Fachwerksanierung mit Lehm- und Naturbaustoffen
Mitglied der Fachwerk.de Community
TEX-BIS Naturbaustoffe | | 20.09.06

@annette ; @bernd kibies ; @tex-bis


Vielen Dank für die Infos, hilft schon gut weiter ;-)
Habe mich heute noch ein wenig "schlauer" gemacht und ein SV wird sich das mal ansehen.
Man steht halt nicht alle Tage vor der Entscheidung ein Haus zu kaufen, besonders wenn es nicht mehr das jüngste ist ;-)
Ein paar Bilder habe ich schon, allerdings zur Zeit Probleme diese hier zu laden... ich arbeite dran ...
MfG Iris
... alles kann, nichts muss...
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 20.09.06

und da sie


über die eigentümerverhältnisse nachgedacht haben: vergessen sie nicht, ihren steuerberater, ihre bank (so nötig) und ihren Anwalt über die folgen (oder nichtfolgen) zu befragen. jede familie, auch die beste, kann scheitern und auch nach langer zeit. ihre mutter kann noch mal heiraten (auch wenn sie es nicht glauben mögen :-))) ), sie können heiraten und kinder haben und natürlich spielen noch andere faktoren eine rolle; wer bringt welches vermögen ein etc. pp.. wenn beide was von haben in jedem fall - dann ist es gut.
und vergessen sie nicht: der hochgelobte Notar ist bei einem Kauf neutrales organ, er ist NICHT ihr interessenvertreter (auch wenn sie ihn i.d.r. bezahlen) und NICHT der des käufers. er dient im wesentlichen der einhaltung der formvorschriften und der verhinderung von steuerhinterziehung - nicht umsonst gilt er als quasi-beamter :-))) und genießt so einige privilegien. ich habe noch keinen notariellen vorvertrag gesehen, den ich ohne weiteres unterschrieben hätte; aber ich vertrete ja auch ausschließlich meine interessen...
Zwei linke Hände und Spass dabei
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 20.09.06

Kauf-Bilder aus der Bilddatenbank: